このたびは
不動産クリニック
株式会社常盤不動産とお取引いただきましてありがとうございました。

専門家としての知識・技術の向上、ホスピタリティーの向上を日々目指しておりますが、
反面、都度お客様から気付かされることも多くあります。
お気づきの点やご意見などがございましたらご記入いただきますようお願いいたします。


今後の当社サービス向上の為、参考にさせていただきます！

一つでも多くの笑顔が産まれることを願って・・・

株式会社常盤不動産　
代表取締役　鈴木豪一郎



下のcommentをクリックしてコメントをご記入ください↓

不動産取引において問題になる『瑕疵（かし）』





瑕疵（かし）とは売買契約当時に気付かなかったキズや欠陥のことです。
その瑕疵は大別すると
物理的瑕疵
法律的瑕疵
心理的瑕疵
環境的瑕疵
に分類されます。
具体例をあげると

物理的瑕疵・・・生活上、重大な建物の欠陥。住宅ですと雨漏り・シロアリなど。土地ですと地中埋設物・土壌汚染などがあります。

法律的瑕疵・・・建築基準法に適合していない、都市計画道路に入っている・埋蔵文化財保護法の地域に該当する・第三者の権利（地役権・地上権・賃借権など）が付着して
いる。

心理的瑕疵・・・建物の中や庭などでかつて自殺他殺があった。重大な犯罪が行われていたなど。

環境的瑕疵・・・暴力団事務所がすぐそばにある。風向きで近所の牛小屋の匂いが充満・工場のひどい音が聞こえるなど。



このようなことを知らないで買ってしまい後でトラブルにならないよう
物件を購入する前にはしっかりした調査が必要です。













不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート




　　

こんにちは！



今日のニュースで
“かなり大型の台風が関東上陸”
との記事を読みました。



台風もそうですが、最近よく耳にする

ゲリラ豪雨

問う言葉があります。
一極集中で100ｍｍ以上の豪雨が降ることも最近は
増えてきましたよね。せっかく買った（建てた）家が
床上浸水などの被害にあってしまったのでは目も当てられません。

そして、その“床上浸水”は復旧に多大な費用とエネルギー
がかかります。



数年前、新潟県で、嵐により川が氾濫して床上浸水被害が
数千件出たことがあります。実は私はその被害住宅を直に見たことがあります。
基礎に汚泥が流れ込み、家の中はヘドロの匂いが充満
土台や柱は水でふやけ、壁紙ははがれ、フローリングも使い物にならず・・・。

とにかく大変なことになっていました。


私たち不動産クリニック�鰹�盤不動産では、
家探しのたびに、ハザードマップ・浸水実績図を
確認するようにしています。

もし、気に入った物件のエリアが頻繁に浸水実績があったり
ハザードマップ上で要注意エリアに入っているようであれば
より一層注意深く品定めをするようにしています。



住宅建築のコンサルをする場合にも、その物件の属するエリアを
参照し、建築計画においてもかなり注意を払います。
具体的には、
◎半地下を作らない
◎基礎を高くする
◎道路との境目のアプローチを高くする
◎自然勾配での排水計画を見極め、場合によっては
　逆流防止弁付きの強制排水を検討する
◎玄関ポーチの排水ドレンはごみつまりしづらいものをえらぶ

などなど・・・。

天災地変では、メーカーに補償を求められませんので
注意が必要です





不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート

建築会社も決まり、

設計打ち合わせも順調に進み

建築確認がおりました


さて、いよいよ地盤改良工事スタート。。。


工事着工の前に、地鎮祭を執り行いました


建売住宅などではあまり行われないことが一般的ですが、
今回のような注文住宅の場合ほとんどの方がこの“地鎮祭”を
行います。



私も何度となく参列してきましたが、そのたびに感慨深くなります。
施主様の人生をかけた一大プロジェクトがこれからスタートする！！
そのために誠心誠意祈念させていただこう！っと思う瞬間です。




まづは、列席の方に施主からの挨拶。

その後神主様に祝詞をあげていただきます

今回は氏神様である六郷神社にお願いしました





ここで豆知識！！

【地鎮祭の流れ】

◎修祓（しゅばつ）祭に先立ち、参列者・お供え物を祓い清める儀式。
◎降神（こうしん）祭壇に立てた神籬に、その土地の神・地域の氏神を迎える儀式。神職が「ォオオ〜」と声を発して降臨を告げる。
◎献饌（けんせん）神に祭壇のお供え物を食べていただく儀式。酒と水の蓋を取る。
◎祝詞奏上（のりとそうじょう） その土地に建物を建てることを神に告げ、以後の工事の安全を祈る旨の祝詞を奏上する。
◎四方祓（しほうはらい） 土地の四隅をお祓いをし、清める。
◎地鎮（じちん）鍬入(くわいれ)等が行われる。設計・施工・建主に振り分ける事が多い。
◎玉串奉奠（たまぐしほうてん）神前に玉串を奉り拝礼する。玉串とは、榊に紙垂を付けたもの。
◎撤饌（てっせん） 酒と水の蓋を閉じお供え物を下げる。
◎昇神（しょうしん）神籬に降りていた神をもとの御座所に送る儀式。



こんな感じの流れで淡々と進んでいきます。

所要時間は約20分程度です。



もうひとつ豆知識！！

【神社の選び方】

神社の選考基準の一つとして、その神社がどこまでやってくれるか・・・ということがあります。

神社によっては
A.神主を迎えに行かなきゃいけない
B.万一雨が降った場合のテントを用意しなきゃいけない
C.供物（米、大根、ニンジン、スルメ、酒、塩）を自分で持ってこなきゃいけない
D.鍬と鋤、砂などを自分で持ってこなきゃいけない
E.竹と縄・ゴザ、それと白いギザギザの紙を自分で用意しなきゃいけない
F.お金が高い（私の経験上の相場＝玉串料３万円程度。高いところだと７万円程度）

など、神社によってい言うことがまちまちです。
特に雨の日用テントなどは事前に用意するとなるとかなり大変ですので
御注意ください。
�@近くにある
�Aアイテムは向こうが用意してくれる
�B高くない
これが選考基準かと思います。

Cは簡単に用意できますが
BDEは用意が大変ですので・・・・・・

ちなみに六郷神社さんは良心的でとてもよかったですよ！お勧め！




<鍬入れの様子>



まづは設計会社から・・・・・




続いて施工会社・・・・・










最後に・・・・・・・・・・・・
















とりを務めるのは　施主様・・・・・・・・・・・・・






























cute!!





不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート

首都圏中古マンション成約件数、前年比18％の大幅増／東日本レインズ
　（財）東日本不動産流通機構は10日、東日本レインズにおける2009年8月の市場動向を発表した。

　同月の首都圏中古マンション成約件数は2,175件（前年同月比18.4％増）と大幅に増加。前年同月比でも、6ヵ月連続の増加となった。都県別では、東京都1,035件（同21.9％増）、埼玉県253件（同14.0％増）、千葉県342件（同34.6％増）、神奈川県545件（同6.4％増）と、全都県で増加している。

　成約価格は、1平方メートルあたり38万4,600円（同▲2.3％）で、12ヵ月連続の下落。都県別では、東京都50万6,600円（同▲3.8％）、埼玉県23万300円（同▲0.5％）、千葉県23万2,800円（同4.4％増）、神奈川県34万8,800円（同▲1.5％）と千葉県を除き下落。なお、一戸あたりの平均価格は、首都圏平均で2,540万円（同▲1.2％）、成約平均面積は同66.05平方メートル（同1.1％増）だった。

　また、中古戸建住宅の成約件数は722件（同19.1％増）の大幅増で、前年比で5ヵ月連続のプラス。成約平均価格は3,034万円（同▲0.2％）と前年を下回ったものの、2ヵ月連続で3,000万円台を維持した。


不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート

定期借家契約を普及しましょう！

定期賃貸借契約

『定期借家契約』という言葉を聞いて
みなさんはどんなイメージをお持ちですか？

�@いわゆる、短期の期間限定契約（○年後には必ず退去）

�A公正証書を使って契約しなければならない・・・。

�B中途解約できないのでは・・・

�C借りる人が『定期借家』と聞くだけで敬遠してしまう

�Dオーナーさんが一方的に有利？

�Eもらえる賃料が低くなる

�F引っ越したと思ったらすぐに退去しなければ・・・？



上記が一般的なイメージかと思いますが、
実はこれ全て間違いです

定期借家権は平成12年3月に借地借家法改正時に施行されました。
しかし、それからしばらく期間が経過しましたが、まだまだ認知度が低いのが現状です。


一般的に、『定期借家＝期間限定』と思われがちですが
株式会社常盤不動産が推奨しているのは『再契約型の定期借家契約』というもので
入居者が悪質なモラル違反や滞納などをしなければ『原則的に』再契約を行っていきます。

しかし、悪質な方には契約期間満了（通常二年）次第、退去頂けるということになります。

つまり
普通の入居者からしてみれば、大家さんの信頼を損ねる振舞いさえしなければ契約自体は普通借家契約と全く変わりなく契約期間が満了した後も、『更新』の代わりに『再契約』という形で住み続けることができます。

欧米での賃貸借契約は定期借家契約が一般的のようです。

日本で行われている『普通借家契約』は借家人に対して過剰な権利を与えてしまっているのです。

例えば、
飲食店で食べたあとに『お金ないよ！』となると、即御用・・・！
になりますが、
賃貸住宅に住んで、今月『家賃払えないよ』と言っても『即出て行け』とは言えないのが普通借家契約なのです。

その結果、特に昨今のような景気状況下では、家賃滞納が相次いで見られます。

それに、素行不良者の問題もあります。
例えば、いつも夜中に帰ってきてステレオをガンガン鳴らす。
ほかの入居者とのトラブルが絶えない・・・等々

その結果、善良な入居者がすぐに退去してしまった・・・など。

家賃滞納問題や素行不良問題があっても、すぐには問題解決できないのが今の普通借家契約。
貸主には『正当事由』や『かなり悪質な契約違反』がなければ貸主はたとえ相手が不良借家人であっても退去していただくことは容易ではありません。

それは、いわゆる契約社会の中では理不尽と言わざるをえません。


それでは、なぜこのようになっているかというと、
借家法が作られたころは日本全体が貧しく、住むところすらない人もたくさんいた背景があります。
経済的に弱者の入居者を守ってあげるために入居者保護の形が主流となったわけです。


しかし、今の状況は、たとえ不景気とはいえど、そのころに比べれば
ずいぶんましな状況です。

この法律が作られた何十年も前と今は明らかに違い
普通借家契約のような、入居者を過度に保護したような法律を逆手にとって利用する『悪質な』入居者の方が圧倒的に多いというのが実態ではないでしょうか？


『再契約可能型　定期賃貸借契約』を導入することのメリット

�@滞納があれば、期間満了と同時に退去させられるので、
　何年も滞納・・・なんて事態にはなりにくい。
�A素行不良者は長く居続けることができないため、次第に善良な入居者　が増え、空室率低下につながる。
�B不良な素行が少なくなれば、建物のメンテナンス等にもいい影響。
�C入居者にとっても、ほかの入居者が善良であるということは安心に
　つながる。
�D法定更新はないので、都度再契約をすることにより、節度のある貸し　借り関係が維持できる。



など、貸主にとっても借主にとってもメリットがあるのです。



ぜひ、この『再契約可能型・定期借家契約』を普及したいものです。


不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート

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不動産クリニック
株式会社常盤不動産

東京都大田区池上6-1-3
TEL03-6410-3630

ラベル：定期借家契約 定期賃貸借契約 再契約可能型定期借家契約 再契約型定期借家契約 家賃滞納 不良入居者

すごく考えさせられます



http://www.youtube.com/watch?v=eJw-W2Ja1ho






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昨今のような景気の悪い時代・・・・・・

住宅ローンの借り換えで家計防衛を試みる！
非常に良いことだと思います。


ここ不動産クリニック株式会社常盤不動産では、
これから家を買われる方はもちろんのこと
すでに家を持ってらっしゃる方についても末長〜いお付き合いをさせていただいております。


今回は、たまたま御二組の方の借り換えコンサルをさせていただきました。


いずれのお客様もたまたまなのですが今から7年前に家を買われたお客様です。


そのころは今ほど金利優遇がなかったので、今回の借り換えにより、
どの程度のメリットが出てくるか試算してみました。



ステップ1：ヒアリング・・現在の支払い・年収・繰上げ返済予定など

　　↓

ステップ2：金融機関比較（みずほ・三菱・住友・りそな・中央三井信　　　　　　託・住友信託・SBI・ソニー・東京スター・新生）など
　　　　　　今は、金利だけではなく、各銀行独特のサービスを打ち出　　　　　　しています。例えば、現在、預金をある程度お持ちの方で　　　　　　あれば東京スター銀行などはメリットも大きい。　　　　　　　　　　繰越返済だけではなく増額返済サービスのあるみずほ銀行　　　　　　も一考の余地あり・・・。
　　　　　　こんな感じで、お客様の状況に合わせて、最もメリットの
　　　　　　ありそうな銀行を選んでいきます。
　　
　　↓

ステップ3：シミュレーション。
　　　　　　ある程度銀行の狙いをつけたら、そこの金利優遇条件や諸　　　　　　経費などを確認の上、シミュレーション。
　　　　　　ここで現状との違いが明確に・・・！

　　↓

ステップ4：審査申し込み・審査（回答は数日〜2週間程度）

　　↓　

ステップ5：実行・・・返済が安くなる






　

お客様Ａ




お客様Ｂ




いずれの場合も、月々返済はさほど変りなくても
年間支払・総支払額となるとかなりの差が出てくることに
お気づきいただけると思います


家を買われて数年たっている方、考えて見られるのも
ひとつですね



不動産クリニック
株式会社常盤不動産
では、住宅ローンの専門資格を持ったスタッフが
スピーディーかつ的確にコンサルティングさせていただきます







お気軽にお問い合わせください！








不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート







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最近、やけに不動産が売れています

景気低迷不動産価格下落家賃との比較での割安感購入

という流れが多いようです。



さて、今回　調査のご依頼をくださったのが城南地域某所で土地を買われるお客様。



土地を買い、夢のマイホームを建てたいというご希望で探していたところ、ある仲介業者の紹介で、気に入った土地が見つかったとのこと。


しかしはじめてのお買い物で知識もなく、相談するにもそれなりの人がいない・・・。ワクワク感と同時に不安感もタップリ


そこで当社にご相談をいただきました。


お話をお聞きし、物件と売主・仲介業者の調査、現地調査をし、
『購入前物件診断』しっかり物件を見極めるお手伝いをさせていただきました。



様々な角度から物件を調査します









そのあとに契約書のチェック『購入前契約書診断』。

それからいよいよ『契約立会同行』。



いくつかの問題点や今後の課題などが浮き彫りになりました



何しろ、土地を買うだけでも一苦労のところ、建物業者選定〜建築完成までお客さまにとってはわからないことだらけ


選択を間違うと取り返しのつかないことにもなりかねません。

今回は建物完成までコンサルティングさせていただくこととなりました



【今回オプションでご依頼いただいたコンサルティング内容】

ローンに関するアドバイス
建築会社選定同行・同席チェック
建物間取り打合せの同行
第三者としての打ち合わせ議事録機能（何かあった時の証人としての機能保持）
土地決済に向けての準備等のアドバイス
土地決済同行

建物契約のチェック
建物契約の同行
工事着工後の現場チェック5回程度
工事着工後の近隣対策アドバイス

完成後の現地立会竣工検査同行
建物決済に向けての準備等のアドバイス
建物決済同行





お客様の笑顔のために・・・ガンバルぞ






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大田区東六郷の屋根と外壁リフォームいよいよ着工です


足場をかけ、高圧洗浄でまずは汚れをキレイに落とし




塗装をします


しかし一口に塗装といってもそのための下準備が大切です。
各部の養生はもちろんですが、
塗装のもちを良くしたり、きれいに仕上げるための準備として
下の写真のように、細かなヒビ（ヘアクラック）に粘土の高い
材料をうち、仕上がりをより美しくするための作業です。

女性のお化粧に似ていますね



細かなひび割れ（しわ）を補修し



環境に配慮し、VOCの少ない材料を選びました




お次に、シラーといわれる下地材を塗ります。
お化粧で言うとファンデーションのような感じ・・・。
外壁が経年変化でもろくなっています。
そのまま塗装をすると下地と塗料が剥離して、はがれやすくなってしまうのです。
それを防ぐために、このシーラーでもろくなった下地を
強くそして剥離しずらい状態を作ります。


↓シーラーを塗っているところ




今日はこのシーラーまで仕上げます。

明日は天気が悪いようなので、
本塗装は日を改めて・・・





※屋根の板金塗装も終わりました。


ビフォー



さびさびだったトタンが・・・






















こんなに奇麗になりました


アフター






※記事についてはお客様の承諾をいただいた上で掲載しております。




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皆さんご存知ですか?

“マタニティーマーク”です。


先日、物件をご案内したお客様のバッグにコレがついてました


しかし、認知度がイマイチなようです。
そのお客様もそう言っていました


私は3人の子持ちのため前から知っていましたが・・・。



このホルダーをしているママを見つけたら、そっと気遣いしてあげてください。


みんながマタニティーママにやさしい世の中になりますように・・・


マタニティーマーク↓
http://www.mhlw.go.jp/houdou/2006/07/h0726-1.html





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物件診断


物件をいざ検討し始めるときに、目で見える以外のこともシッカリ
調査しなければなりません。その調査項目は多岐にわたり、全ての調査はお客様にもとてもできない事柄が多くあります。

危険な物件

危険な取引


をぜひとも阻止して、幸せなお取引にしたいものです。




以下社内マニュアル抜粋

《診断項目》
>
> �@法務局調査・・・登記簿謄本　公図　地積測量図確認。
　　　　　　　　　　所有者の特定
> 　　　　　　　　　所有権であることの確認
> 　　　　　　　　　地積が公簿と実測で差異がないかどうか
> 　　　　　　　　　表示登記がなされているか
> 　　　　　　　
>
> �A現地調査・・・・道路幅員（セットバックの有無）
> 　　　　　　　　　高低差
> 　　　　　　　　　舗装状況・側溝整備
> 　　　　　　　　　間口奥行きの測量図との整合性
> 　　　　　　　　　境界杭有無・境界塀の配置及び所有者が誰か
> 　　　　　　　　　擁壁の有無および状態
> 　　　　　　　　　電柱、支線（柱）街路灯の有無および状態
> 　　　　　　　　　ごみ置き場の有無
> 　　　　　　　　　越境の有無及び状態
> 　　　　　　　　　送電線の有無及び状態
> 　　　　　　　　　地中埋設物の有無及び状態
> 　　　　　　　　　嫌悪施設等の有無
> 　　　　　　　　　近隣に大規模な建築計画が有るかどうか
> 　　　　　　　　　隣地との境界合意がなされているかどうか
> 　　　　　　　　　上下水・ガス・電気の整備状況
> 　　　　　　　　　駐車スペースの有無
> 　　　　　　　　　周辺施設（小中学校・商業施設・交通環境等）の位置
> 　　　　　　　　　売主以外の居住者（占有者）の有無
> 　　　　　　　　　
>
> �B聞き込み調査・・自殺・事件・事故等事件性の有無
> 　（近隣）　　　　反社会勢力の事務所等の有無
> 　　　　　　　　　近隣住民で特に変わった人がいないか
> 　　　　　　　　　
> �C役所調査・・・・都市計画区域かどうか
> 　　　　　　　　　用途地域
> 　　　　　　　　　建蔽率・容積率
> 　　　　　　　　　防火制限
> 　　　　　　　　　高度地区
> 　　　　　　　　　日影規制
> 　　　　　　　　　都市計画施設の有無
> 　　　　　　　　　市街地開発事業の有無
> 　　　　　　　　　地域・地区・街区
> 　　　　　　　　　外壁後退の制限
> 　　　　　　　　　壁面後退の制限
> 　　　　　　　　　敷地面積の最低限度
> 　　　　　　　　　建築協定
> 　　　　　　　　　その他条例
> 　　　　　　　　　土地区画整理法に基づく制限
> 　　　　　　　　　開発許可　要・不要
> 　　　　　　　　　その他条例に基づく制限
> 　　　　　　　　　土砂災害警戒区域内か否か
> 　　　　　　　　　浸水、洪水等の履歴
> 　　　　　　　　　近隣ボーリングデータ→地盤強度の推測
> 　　　　　　　　　道路種別　
> 　　　　　　　　　認定幅員
> 　　　　　　　　　現況幅員
> 　　　　　　　　　位置指定番号・状況
> 　　　　　　　　　道路持分有無
> 　　　　　　　　　セットバックの要・不要
> 　　　　　　　　　再建築可能かどうか
> 　　　　　　　　　既存不適格ではないかどうか
> 　　　　　　　　　建蔽・容積率上の違反建築がないかどうか
> 　　　　　　　　　建築確認を受けている建物かどうか
> 　　　　　　　　　自治会名・町内会名　負担金の有無
　　　　　　　　　　建築概要書の有無
>
>
> �D売主から・・・・売りの経緯や動機
> 　　　　　　　　　告知事項の有無
> 　　　　　　　　　事件性の有無
　　　　　　　　　　私道の場合、通行掘削承諾の有無
　　　　　　　　　　境界確認書の有無
>
> �E売主および仲介業者の免許の有無・行政処分歴の有無と内容
>
>
※物件がマンションなのか・一戸建てなのか・新築なのか・中古なのか・土地なのかなどにより、調査内容が一部変わったり追加が必要なこともあります。




こんな感じで調査をしていきますので、その判明内容いかんによって
購入を見合わせる必要があります。
10件に2〜3件程度の確率で契約をお断りしたり、購入を見合わせるようお客様に示唆させていただくことがあります。



ちょっと長くなりましたが、皆様の物件探しのお役にたつかも・・・
と思い、マニュアルを一部公開！！。



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明日のためにできること


〜環境への取り組み〜


基本理念


当社が　順調に日々の営みが出来ていることは、多くのお客様や取引業者様、地域社会、自然資源、家族などの自分たち以外の方々に支えられている結果だと思っています。



一方で企業活動を通して、排気ガス排出や紙資源、光熱資源などの膨大な量の消費の上に成り立っていることも、”見過ごせない事実”です。

環境問題が世界的な問題となった今日、私たちもこの問題を直視し、できることから始めなければならないと思っています。



そういった、見守り、支えてくださる周りの人々や自然環境・地域社会環境・地球環境に対して、企業活動を通し、“環境”という側面で貢献または配慮し、その取り組みを重要な経営課題と位置づけます。

基本方針
1.事業活動が環境に与える影響を認識する。
2.環境に関する法律・規律・条令等を遵守し、更に環境保全レベルの向上を図る。
3.環境保全には熱生源対策が不可欠であり、事業活動の全ての分野で
省エネルギー、省資源、積極的なリサイクルの推進と廃棄物の削減、
汚染の予防に努める。
4.継続的な環境教育及び、啓発活動により当社で働く全ての人に環境方針の
理解と環境保全の意識向上、環境管理の励行を図る。
5.“いつかやること”ではなく、“今できること”を意識し実践する。


《具体的な取り組み》
1.商品構成に於いて解体→新築よりは既存使える建物は
　最大限リフォームをする（＝建築資材や物流を抑制・廃棄物抑制＝CO2削減）。


2.新築商品構成に於いてオール電化を意識し、推進する（＝CO2削減）


3.出張などの移動にはなるべく車ではなく公共交通機関を使う（＝CO2削減）。


4.近場の移動はなるべく車ではなく自転車を使う（＝CO2削減）。


5.社内伝達郵便には再生紙や再生封筒を使う（＝紙の消費を減らす）。


6.個人情報書類や廃棄紙と再生紙を分別し再生紙を最大限利用する
（＝紙の消費を減らす）。


7.再生紙を保育所や児童館などの公共機関にまとめて寄付し『お絵かき用紙』と
　して役立っています（＝リサイクル推進）。


8.ゴミ担当者を決め、ゴミの分別を徹底する（＝リサイクル推進）。


9.お客様への情報伝達はなるべく、“コピー→郵送”ではなく
　スキャン→メール送信”にする。また、社内業務連絡も最大限
　Eメールを活用する。（＝紙の消費を減らす）。


10.環境に配慮した低燃費走行の講習を受けました（＝CO2削減）。


11.社内ではクールビズ・ウォームビズを推奨してます（＝CO2)


12.冷房は28度以上、暖房は20度まで（＝CO2）。





小さなことの積み重ねですが、それがいつしか大きなことになることを信じ、その取り組みを維持増大させていきます。



不動産クリニック
株式会社常盤不動産

東京都大田区池上6-1-3
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平成21年6月　株式会社常盤不動産　代表取締役　鈴木豪一郎



不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート

6/1今日は夕方から雨

そこに一本の依頼が・・・。

屋根の補修工事依頼です。
先日もたまたま屋根の工事下見をしたばかり。

同じ内容の工事かな・・・。

現場へ急行！！


梯子に登ろうとしたその時、パラパラと雨が降ってきた。
しかし、躊躇してはいられない。晴れた気分で登ってみました。



前回と同じでやはり築40年近い建物でほとんど手入れをしておらず、
錆に占領されておりました

おまけに板金が錆て朽ちはてて、雨が吹き込んでいます。
そのせいで屋根の下地木部も腐食が進んでいます。

たる木の腐食も見つかりました。



処置方法としては、既存板金撤去→新たな板金施工→塗装
が必要です。

梅雨が来る前に施工したほうがよさそうですね


不動産クリニック
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リフォーム事業部
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当社から歩いて一分の場所に

『リノベーションマンション』が新規発表されたので、

早速見てきました



マンションの名前は『シティオ池上』平成6年建築。

この物件、面白いことにバスルームにちょっとした箱庭があるんです。
この箱庭で何するんだろう・・・。と一人でツッコミ入れ・・・。

そしてマンションなのに浴槽の横に窓もあります。



お風呂に窓があるのはポイント高

キッチンも新品



寝室には一面の壁面収納





シングルライフには申し分ない物件でした。


賃貸の家賃と比べてみてください。









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色決め



外壁や屋根の塗装部分の色を決めます。


お客さんからは

『すべてお任せ』と言われました


お任せといわれると、かえって責任重大


慎重に決めなくては・・・。


しかし、単に色といっても　『600種類』もあるんです。

色見本帳


見れば見るほど迷う。

あまり明るくても汚れが目立つし、
濃すぎると暗い感じになるし・・・。


それと、外壁材は今回セラミックシリコンを採用。

エスケー化研のセラミクリーン!!

耐久性・防水性に富んだ材料です。




※この記事はお客様のご了解を得て掲載しています。



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日を改めて、長いハシゴをもち、屋根の目視に行っていきました。

せっかく足場を組み外壁補修するのであれば、
屋根も補修しておいたほうが後々のためかなと思い、

いざ・・・・・・・・・。

・・・・・・・・・・・・。

・・・・・・・・・・・・。

キ・レ・イ・・・？





４０年間メンテナンスなしだったので、相当ひどいものを
イメージしていましたが、思いのほかキレイな茶色・・・。

と思いきや！！！



実はこれ、すべて錆（さび）だったのです。





他をよく見ると、ほんの一部分に昔の塗装が残っていてその面影が。





やはり、４０年間の時間は屋根をキレイにさびさせていたのでした。

おまけに、ところどころに穴が・・・・。



やはり、補修が必要ですね。









※この記事はお客様のご了解を得て掲載しています。



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今回お邪魔したのは大田区東六郷のあるおうち。






約４０年前に建てた家

建ててから今までの間、ほぼ貸家として人に貸していたので
あまり手入れをしていなかったとのこと。


外部については経年変化による損傷が激しく、４０年間ほぼメンテナンスなしに、よく雨漏れとうのトラブルがなくここまで来たな・・・
というのが正直な感想

しかし、そろそろ限界ですね。
施主様の言うとおり今回はしっかりケアしてあげたほうが良いですね

要望項目としては

外壁塗装
破風板塗装
軒天板張り替え
窓枠塗装
下屋枠塗装
鉄骨バルコニー防錆・塗装など。






足場組みが必要になりそうです。
すっぽり足場と養生で建物を囲み一気に仕上げます。



せっかく足場を建てるのなら屋根の防水や塗装もやってしまったほうが
良いかも・・・。


一通りの施主様のご要望ヒアリングと現場打ちあわせをし、
プランニングの突入。

少しでも安く、いい方法を考えなければ

さあ、数字との格闘だ











※記事についてはお客様の承諾をいただいた上で掲載しております。




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株式会社常盤不動産
東京都大田区池上6-1-3
TEL03-6410-3630

フラット50



共同通信社によると

独立行政法人の住宅金融支援機構は、高品質で数世代にわたり住める「２００年住宅」（長期優良住宅）を対象にした、返済期間が最長５０年の固定金利型住宅ローン

「フラット５０」を６月上旬から発売する。

利用者の年間返済額を少なくし、一般より価格が２割程度高い２００年住宅の普及を促す目的。景気悪化で落ち込んでいる住宅売買を下支えする効果も期待される。フラット５０の返済期間は３６年以上５０年以下。


従来のフラット35に比べ、返済期間が15年伸びるので、その分月々の返済が減り、住宅自体は割高でもお客様が容易に手を出せるようになるのではないか　との見込みがあるようです。


200年住宅は住宅金融支援機構の調べでは従来の住宅に比べ
20％程度高いとのことですが、実際にはそんなに甘くないのではないかと思います。


昨今、建築業界も価格に対してはかなり競争が激しいのに、その20％
アップ程度でＲＣやＳＲＣの200年住宅ができるとは到底思えないのは
私だけでしょうか？


それに、35年固定のフラット35でさえかなり金利が高く、利用者も限定的なのに、50年固定にするにはさらに高くせざるをえません。

金利はまだ発表されていませんが、おそらく4％前後になるのではないでしょうか？


現行の住宅ローン2年固定（2.25％）との比較

3000万円の建築費をローンで賄ったとして


月々均等支払い比較
Ａ.2年固定（2.25％）35年払い・・・月々均等103,271円
Ｂ.50年固定（4％）　50年払い・・・月々均等115,713円


月々払いはそんなに変わらないと思われる方もいると思いますが、


総返済額の比較
Ａ.総返済額4337万円　であるのに対し
Ｂ.総返済額6942万円

返済総額差額・・・2605万円！！

になります　woops,oh my god!!



５０年間ローンを払うって・・・・・


オギャーと生まれた子が50歳ですよ！

一世紀の半分ですよ！


生きるって大変ですね。


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最近、日に日に融資（住宅ローンその他）の審査が厳しくなりつつあります

これも貸し渋りなのでしょうか？

いままでの審査であれば難なくパスしていたはずのお客様も、
金融機関から何かしら理由をつけ断られるケースが続出しています。

融資不成立による解約（ローンキャンセル）も頻出してます。



普通に考えれば返済不能に陥ることはまずないはずの経済状態の
お客様が、たとえば、

担保力不足
自己資金不足
カードローン・車のローンの債務並行
勤めている会社の財務内容
雇用形態

などの理由で断られるケースが頻出しているんです



銀行の担当者やローンセンターの担当者のレベルでは“問題なし”の内容でも、その先の保証会社がＯＫを出さないようです。


ローンセンター担当者自身もあまりの厳しさに面を喰らっている様子。



そこで、最近では物件を契約する前の段階で、事前審査をするケースが
増えています。
以前はパッと聞き問題なければ

契約→ローン審査

が多かったのですが

ローン審査→契約

という形に移行しつつあります。



ローン審査待ちにより、ほかの人に先に物件を買われてしまうことも
よく聞きます。
気に入った物件が出てきたら、結論が出る前でも融資事前相談をして
しまうほうが良いかもしれませんね。
まさにスピード命！！です。




なかなか難しい世の中になりましたね




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相続税・・・・・。


聞いたことはあるけど、実際にその時にならなければ実感しない人も多いと思います。

『相続貧乏』なんて言葉もあるくらいだから
きっと大変なんだろうな・・・と思われている方も多いはず。


それもそのはず、相続制の最高税率は50％にもなりますし、
残された財産次第ではスゴイ額の税金を納めなければなりません。


しかし、最近の統計調査http://www.nta.go.jp/kohyo/press/press/2008/7323/01.htm
によると、相続税の対象になる件数は
全体の相続の数に比較して　4％　とのこと。


つまり、100件の相続事案の中で実際に相続税対象になるケースは
４件程度。


96件程度の人はその対象にはならないようです。

かなりの額の財産が無いと相続税の対象にはならないようですね。

たぶん私もセーフです



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間取りの検討に当たっては、全体の要望からのレイアウトはもちろんのこと、下記のようなこともチェックしています。



もっと良い方法・位置・形状等はないのか　　　　　
使い勝手は良いか

●収支計算の建物面積との整合性・無駄な建築施工面積が無いか
●屋根形状でつか柱がでるか、鉄骨梁が必要か
●１階にUBがくる場合、基礎を下げる必要があるか。
　その場合別途費用が必要かどうか
●外部にルーバーなどを貼る場合、バルコニー排水、外部からの電気引　込み口などが干渉しないか
●既存水道を利用する場合、新築予定建物基礎に干渉しないか

【外部】
◎車庫の有効幅もチェック！

・ 車庫有効寸法（幅、奥行き、高さ）
・ 軽自動車　　　　　必要有効Ｌ3900Ｗ2000Ｈ1750　実寸L3395W1475H1545
・ 小型車（ヴィッツ）必要有効Ｌ4300Ｗ2300Ｈ1750　実寸L3785W1695H1540
・ 小型車（カローラ）必要有効Ｌ4910Ｗ2300Ｈ1700　実寸L4410W1695H1460
・ 中型車（マークＸ）必要有効Ｌ5230Ｗ2400Ｈ1700　実寸L4730W1775H1445
・ 大型者（クラウン）必要有効Ｌ5500Ｗ2500Ｈ1700　実寸L4975W1795H1475
・ 高さはなるべく2000以上とるようにする。
・　車庫足を最大限だせるかの検討（※建物全体をずらすことも当然に　　検討）
・　車庫壁に通気用スリット

◎玄関
・　玄関周り、玄関ポーチ　タイル張り位置確認
・　玄関に入っていく際の高さ（もぐり有りの場合要チェック、2階バ　　ルコニー下端有効1800最低確保
・　広さは十分か、幅、奥行き
・　玄関・廊下部分が暗くないか（車庫部分から又は廊下に明り取りの　　スリット窓等）
・　玄関収納のサイズ（ワイド及び高さ）は十分か（９００、１２０　　　０）
・　玄関上がりかまちの高さ約８センチ
・　玄関ドア吊もと

◎ポスト等
・　ポスト、表札、表札灯位置確認　※雨に濡れずに取出せるか、取出　　しやすいか
・　庇の形状

◎外構
・　ブロックフェンス等の種類や高さ　外積み、芯積み、内積み
・　タイル、ピンコロ石等 仕上げ方
・　ポーチ等の段差が車庫（車の出し入れ）に干渉しないか
・　エアコン室外機置き場チェック
・　駐輪場は設けられるか

【内部】
◎洗面所
・　明り取り・通気の窓を設置
・　換気扇はついているか
・　サイズ：W750、W900　形状（出入口部分に出っ張り、出入りし辛く　　ないか）
・　洗濯パン設置要・不要
・　洗濯機置場の位置・サイズは問題ないか
・　ドアの開き・吊元位置

◎風呂
・　サイズの検討　UB1216、1616　その他
・　窓の位置は問題ないか（干渉していないか）
・　目隠しは必要ないか

◎トイレ
・　階段下トイレ高さとれているか、段差が生じないか
・　窓はついているか、つけられるか
・　ドアの開き（外開き）・吊元位置
・　排水経路の確認（天井が下がったり、壁をふかす必要が生
じないか）
・　物入れ要・不要

◎階段
・ 階段蹴込み部分白板張り
・ 階段のまわし方（4段、3段）
・ 段数チェック
・ 階段手すり白
・ 階段に窓設置（横長スリット窓の検討も行う）
・ 室内に階段形がでてこないか

◎キッチン
・　 位置、形状はベストか
キッチンサイズ（2100、2250、2400、2550、位置、形状 　　　　（I型、L型、二型・カウンター、アイランド・・）
・ 冷蔵庫スペース（ドアの開き方）入れるのに問題ないか
・ 洗濯機スペース　入れるのに問題ないか
・　　　 暗くないか（明かり・換気用）窓設置（ジャロジー等）
・ 配管の経路
・ 排気ダクトの位置

◎リビングダイニング
・ 暗くないか
・ 開放感はあるか
・　 ダイニングテーブル　サイズ、位置
・ 　リビング　ＴＶ、ソファサイズ位置
・ 帖数表示

◎居室
・　居室の帖数表示
・　居室ドア吊もと　引き違いの方が良いか検討
・　居室巾木　白
・　収納はあるか
・　ロフトをつけたほうが良いか
・　ロフト、吹き抜け天井に横長窓設置　　　　　
・　窓の大きさ、位置、形状　　　採光が足りなくないか
バランスはとれているか
　　窓が多すぎて棚等が置けなくないか
・　三階居室に斜線がある場合、エアコンの取り付け位置の事前検討

※形状については、周囲も考慮し、どのタイプ
　（上げ下げ、縦・横すべり、フィックス等）にするかしっかり検討

・　廊下にスリット窓
・　エアコン設置場所　室内、室外機
・ 余計な段差はでていないか
・ （斜線）立上りの高さチェック　少しでも上げることができないか

◎バルコニー
・　狭くないか
・　何箇所あるか
・ 出幅は　９００か
・ 物干し金物の設置位置

【外観】
・ 屋根形状（デザイン・機能）
・ 建物高さ（道路斜線、天空率）の検討
・ 3階にデザイン小窓がつけられるか
・　破風、ワクふかし壁をだす

【全体】
・ 全棟の各階平面配置図を作成（設計士に出してもらう）
・ 各棟の窓の干渉（縦位置・横位置）がないかチェック
・ 建物のもぐりによる窓干渉チェック
・ 第三者隣接地建物との窓の干渉がないかチェック

※窓位置は事前にしっかりと確認し、隣地からのクレームが来ないように

・ キッチンレンジの排気ダクト位置チェック
・ 隣棟間のあきは問題ないか　（最低有効で３５センチ必要）
・ 第三者隣地とのあき　（基本５０センチ離す）（隣地建物は　　　　 ５０センチ離れているか）
・ ＧＬ〜ＦＬ高さチェック（５００？３００？）
・ 半地下の時、ポンプアップ機の設置は必要か
・ 半地下の時、ＵＢのふところ２００で大丈夫か
・ トップライトが本当に必要なのか


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7社のハウスメーカー・工務店から設計見積もりコンペを経て

2社に絞り込まれました。


比較基準としては

1.価格が逸脱して高くないこと
2.都内の狭小（？）宅地における建築設計が手慣れていること
3.担当者のキャラクター
4.会社の評判・信用調査結果
5.レスポンスが早いこと
など、総合的に判断した結果Ａ社・Ｂ社が残りました。



この日曜日、施主様と一緒に2社の会社ショールム見学に・・・。

間取りの検討・使用するアイテムの説明・工法の説明・保証内容説明・担当者のキャラクター観察など・・・。




建築発注においてかなり重要な部分を占めるのがこの
『担当者のキャラクター』です。

私も数多くの建築発注に携わってきましたが、
初期の段階で
『レスポンスが悪い（遅い）』
『不明瞭な説明』
『わからないことをわからないと言わない』
『服装がだらしない』
『メモを取らない』

などがあると、ほぼ間違いなく施主様や私たちは後々要らぬ苦労をすることになります。




私の経験では、建築会社の多くは真面目に一生懸命
仕事をしています。特に現場の人はモノ創りが好きでやっている人が多く、雑な仕事をしたいという人は少数派です。



むしろ、自分が手がけた現場には愛着を持っている人が多いのです。




ところが、問題の多くは　担当者のレスポンスの鈍さにより、


指示が現場に伝わっていない
現場からの報告を受けていない
現場の人間から軽く見られている
お客様の言いたいことを誤解している
専門用語が多くお客様に物事が伝わっていない
施主様と現場の間に立った報・連・相がうまくない
先読みができない

などによって、想定外の問題が生じたり
また問題を大きくしてしまったり、
問題が次の問題を呼んだり
とにかく良いことがありません。



私の経験では、ある建築会社をすごく悪く言う人もいれば
すごく良く言う人もいます。
でも、もっと突っ込んで聞いてみると、

悪くいう人の担当者が同じだったり、
良く言う人の担当者が同じだったりすることもよくあります。



皆様も担当者にはご注意あれ






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今日は雨ということもあり、雨漏れの具合がよくわかる。

意気込んで現場に出発！！


やはり予想通り、外壁のひび割れの上から雨樋を伝い雨が浸入していました

おまけにその雨樋が詰まっていて、ジャバジャバ水があふれ出て、それがひび割れにもろに降り注いでいました。

応急処置として屋根に上り、雨樋を清掃

水はスムーズに流れ、これでひび割れに直接多量の水がかからなくなりました


次に、懸念していた白蟻被害。

リフォーム事業部長　吉田が大きな体で窮屈そうに床下にもぐり確認。



すると・・・・・

意外や意外。

築40年近い建物にいては　かなりきれいな基礎と土台でした。





















前回の検査で通風口からかろうじて見えていた木部の朽ちは、

白蟻ではなく、流しの水漏れによる腐食であることが判明


周りの土台はこんなにきれいなのに・・・・・・



流しの下は・・・・・・・












こんな感じに土台の木が完全に腐って、断裂いていました





ここを補修するには一度床をはがし、キッチンをどかさなければなりません。




操業中は無理なので、日を改めて施工することになりました。




それにしても、シロアリ被害がなくてヨカッタ。

工事も一部補修で済みそうです。



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東京は雨

憂鬱なこんな時こそやらなければならないこともあります。


先日リフォームカルテでお邪魔した大田区の工場兼事務所



雨漏れがしているとのことで　前回急行したわけですが、
その時はピーカンでした。

今回はこんな天気だからこそ雨漏れの実態がもろに確認できるとのことで、これから行ってきます。


こんな時にふと思い出す・・・




雨ニモマケズ

風ニモマケズ

雪ニモ夏ノ暑サニモマケヌ

丈夫ナカラダヲモチ

慾ハナク

決シテ瞋(いか)ラズ

イツモシヅカニワラツテヰル

一日ニ玄米四合ト

味噌ト少シノ野菜ヲタベ

アラユルコトヲ

ジブンヲカンジヨウニ入レズニ

ヨクミキヽシワカリ

ソシテワスレズ

野原ノ松ノ林ノ蔭ノ

小サナ萱ブキノ小屋ニヰテ

東ニ病氣ノコドモアレバ

行ツテ看病シテヤリ

西ニツカレタ母アレバ

行ツテソノ稻ノ束ヲ負ヒ

南ニ死ニサウナ人アレバ

行ツテコハガラナクテモイヽトイヒ

北ニケンクワヤソシヨウガアレバ

ツマラナイカラヤメロトイヒ

ヒデリノトキハナミダヲナガシ

サムサノナツハオロオロアルキ

ミンナニデクノボウトヨバレ

ホメラレモセズ

クニモサレズ

サウイフモノニ

ワタシハ

ナリタイ



宮沢賢治


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融資利用の特約・ローン条項


不動産を買う時に、銀行などからローンを借りて買うことはごく一般的です。

ところが、思ったと通りの融資のＯＫが出なかった場合、当然支払えなくなりますよね。

契約上、買主は売主に売買代金を支払う義務があります。

それが履行できなくなってしまい、難し言葉だと債務不履行になってしまうわけです。

それでは困るので、売買契約書において、万一買主が融資の承認を得られなかったときには
「売買契約を解除することができる」
または
「当然に解除となる」
という特約を設けるようにしています（消費者保護の観点）。


同時に買主に対しても、「契約締結後すみやかに融資申込手続をすること」「融資の条件を明確にすること」「融資の承認予定日を明確にする」等々を義務付けています。



この融資利用の特約（ローン条項）には２つのパターンが有ります。


その1.　融資の承認が得られなかった場合は、買主は契約を解除することができる「解除権留保型」
※あくまで『解除することができる』であって、いうなれば『解除しなくてもいい』のです。

例えば、融資を4000万円申し込んだが、銀行からＯＫが出たのは3500万円だった。

→親に相談したところ、親御さんが500万円援助してくれた。

→義務を履行した。（ＯＫ）



その2.　融資の承認が得られなかった場合には、自動的に契約解除となる「解除条件型」
※その1と違い、あくまで『自動的』なので、親から援助が出てこようが自動的に解約になってしまいます。

契約についている融資利用の特約がどちらのパターンなのか、事前に注意・確認が必要です



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東京はホンワカ陽気が続いています

こんな時期、建物に大敵の憎いあいつが登場します


それは、白蟻・シロアリ・しろあり！！！


こいつは土の中にコロニー(巣)をつくり餌場（被害場所）まで

土中やトンネルの中を通るので、家に棲んでいるかどうかは

一般の人ではなかなかわかりません。

シロアリが外に出るのは主に羽アリが飛ぶ時期なので、

羽アリをよく目にするときは要注意。

羽アリが発生する時期は、

・イエシロアリ・・・・6〜7月の夕方から夜

・ヤマトシロアリ・・・4月下旬から5月にかけての日中です。



その他の注意ポイントとしては、家の土台や地面に近い壁に

蟻道（シロアリのトンネル）が見つかったり、柱や壁をたたくと

空洞音がする場合はかなり加害されています。

シロアリがいると思われる際にはできるだけ早く調査することが大切で

す。



今回お邪魔した家は築40年近く経った工場兼事務所。






その、事務所のトイレ付近の雨漏れがあるということで急行



現地調査した結果、外壁のひび割れが見つかりました。





しかし、それだけではなく憎きあいつが相乗被害をもたらしていること

が疑われます






ひび割れ→雨漏れ→湿気→シロアリのパラダイス

ということで、



好き放題に柱や土台などを食い荒らしている可能性も


それにより柱が湾曲。

外壁のクラック拡大被害をもたらしてるのか・・・・・。




この日は非破壊での目視検査だけでしたが、

壁や床をはがしてみないとその被害の大きさはわかりません。

近々に再調査です



皆さん！5年に一度はシロアリ駆除をお勧めします。


お心あたりの方は当社にご相談ください


ちなみに・・・
この人は、当社のリフォーム事業部長
吉田です！この道30年







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本日、当社に　とある一戸建て分譲会社の社長が来てくれました。


近々、徳持小学校のすぐそばで分譲する計画があるとのこと

よくよくお聞きすると8M公道面で4棟、土地が22坪位ついて建物込3000万円台

からの分譲だそうです

最近の分譲計画は価格もリーズナブル。



徳持小学校は大田区の中でも指折りの人気小学校。

閑静な住宅街の中にあり、ここの学区内で家探しをするお客様は

かなり多いです。

http://homepage3.nifty.com/tokumochi/



当社が開業したお祝いに誰にも言わず、こっそり教えてくれにわざわざ

起こしになったそうです


本当に有難いお話です。


社長！！ありがとうございました。



徳持小学校　学区
東矢口 1丁目 1〜4番、8番、9番の一部、10番の一部
池上3丁目 21番の一部、22〜25番、33〜41番
池上6丁目 2番、3番、7〜15番、17〜44番
池上7丁目 1〜23番、25番、25番、29番
池上8丁目 1〜19番



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最近中古マンションが売れています。
一頃に比べると、知り合いの販売会社の方たちは口をそろえて


『結構売れてる！』


と言います。



マスコミでも相場下落のドキュメンタリーをかなり流していたので
底値感を持つお客様も増ええ来たのかもしれません。




不動産マーケティングのアトラクターズ・ラボ（東京都千代田区）が

４月に実施した調査によると、「現在のマンション価格は高いと感じ

る」と答えたユーザーは36.1％（09年１月調査時は43.9％）となり、

08年４月の調査開始以来最低となった。

同社は、「価格調整が進んだことで、物件価格が購入検討者の希望価格

に近づいてきたためと考えられる」としている。

　
また、「１年後の住宅価格」について、「下がる」と答えた一般ユーザ

ーは58.4％（同76.9％）で依然として高い水準にあるが、リーマンショ

ンショック以降、初めて「下がる」の回答が減少した。

　
　「直近３カ月の販売センター訪問件数」は、３件以上が45.8％（同34.7％）と増加。


同社は、「購入検討者の購入マインドに回復の兆しが見える」と分析している。

　同調査は、マンション購入者側の価格に対する意識・価格弾力性・商

品選択の優先順位などを四半期ごとに調査したもの。今回で５回目。

[住宅新報社より　2009年04月17日]