土地購入も含めて予算６千万円で二世帯住宅が建てられますか？質問者：kogekoge3224（神奈川県/男性/34歳） 住宅 > 住宅売買 2010/08/31 11:11





Q
私達（夫・妻・子供１人＋将来的にもう１人欲しいです）と、両親が暮らす二世帯住宅を都内、神奈川県内で建てられないかの相談です。

現在私達が南武線の武蔵新城に住んでおり、両親が京王線の上北沢にすんでおります。
どちらも便利な土地に住んでいるので、本当は周辺のなじみのある地域に住みたいのですが、予算が６千万円なので、狭小・郊外が大前提になるなのは心得ています。
狭小・郊外でもこの金額では見当違いでしょうか。

可能性があるならば、狭小を面白がってくれる建築士さんに出会えたらと思っています。


A 充分可能です　by不動産ドクター　鈴木豪一郎回答者：鈴木 豪一郎 2010/08/31 11:55 4日前 （5.0）kogekoge3224さん

こんにちは。
不動産ドクターの鈴木豪一郎です。

頂いている情報からすると充分可能と思われます。

しかし、二世帯住宅と一口にいっても要望により様々です。
例えば、完全分離型で玄関からバス・キッチンまですべて分離させるご希望なのか
または、玄関は一つでもいいからお風呂とキッチンは別々が良いのか
はたまた、いわゆる大家族仕様で、単に部屋数が多ければいいのか
等々、ご両親との距離感をどれくらい保ちたいのかがポイントになり
全体の大きさが決まってきます。

最小110平米程度の建物ボリュームがあれば充分に皆さんでお住まいになれます。

建築費は（業者や仕様により）2000万円台前半から建築可能です。

土地は3000万円台で手当てすればよいことになり、
必要なボリュームが入る土地という意味ではお住まいの南部線沿線や
川崎市内で、または東京大田区などでも建蔽率や容積率次第で可能性はあるはずです。


今後物件を探すに当たっては、先ず初めにシッカリしたニーズの把握と
計画・カウンセリングが必要になります。

もし、ご興味がありましたら一度私までご連絡ください。






□□□□ http://www.tokiwa-r.co.jp/ □□□□

【不動産クリニック】
株式会社常盤不動産
東京都大田区池上6-1-3
TEL03-6410-3630

鈴木豪一郎


ワタシ×プロのチカラ
AllAboutProFile；http://profile.allabout.co.jp/pf/suzuki/　
clinic room blog; http://tokiwa-r.seesaa.net/
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
2010/08/31 11:55




ご回答ありがとうございます！
目安の数字を出していただけたことにより、
少し可能性が見えてきた気がします。
二世帯住宅建設の提案は私たちから両親にしているので、
両親からはプランを見せてと言われています。
ご指摘いただいたように、まずは私達の要望をしっかり整理するところから始めてみます。

完全分離型を希望しています。
両親が２０年前に大阪にマンションを買ったのですが、建設中に父の海外赴任が決まり、
帰国後は東京勤務になってしまい、そのまま来年定年を迎えます。
大阪には親類関係や友達がいるわけではなく、私達子供も東京におりますので、
大阪のマンションを売り、こちらで二世帯住宅を建てたいと思っております。




高評価有難うございました。

後から補足を拝見しました。
完全分離ですね。

それであれば、今、kogekoge3224さんのお住まいの面積と
ご両親のマンションの面積を合計した位の面積が必要となりますね。

そこからある程度推測して建築面積を考えるのがよろしいかと思います。

不動産ドクターです。


すっかりブログ更新をさぼってしまいました。

今月は、様々なご依頼が有りめまぐるしく時間が経過してしまいました。



どんな依頼が有ったかまとめてみます。

8/1・空室募集についてのコンサルとプロモーション（目黒区自由が丘）
8/2・資産管理契約（港区高輪）
8/3・住宅建て替えコンサル（大田区東六郷）
　　　賃貸契約（大田区下丸子）
　　　売買契約（大田区羽田）
8/4・借地権付き建物売却についての地主折衝（大田区東雪谷）
8/5・相続相談（大田区矢口）
　　 建物維持管理相談・リフォーム企画コンサル（目黒区自由が丘）
　　　賃貸契約（目黒区自由が丘）
8/7・資産相続相談（愛知県名古屋市西区）
　　　住宅探索不動産ドッグ依頼（大田区南部）
8/8・住宅ローン借り換えコンサル（品川区二葉）
　　　銀行折衝
8/9・借地権付き建物売却について、地主と資産管理会社との交渉事（大田区東雪谷）
　　　資産相続相談（大田区矢口）
8/10・物件診断依頼（目黒区下目黒）
　　　火災保険コンサル（大田区仲六郷）




8/11〜8/17　夏休み




8/19・賃貸契約（大田区西六郷）
8/20・物件調査出張（愛知県名古屋市西区）
8/21・住宅ローン借り換えコンサル（大田区中馬込）
8/22・物件探索同行（大田区新蒲田・下丸子・東馬込・池上）
8/24・リフォーム企画コンサル（大田区池上）
8/26・測量立ち会い（大田区石川町）
8/28・良い家を建てる内覧会（品川区二葉）・・・住宅ローンアドバイザーとして参加
　　　 物件購入案内（大田区久が原）
8/29・相続物件調査報告協議（名古屋市西区）・物件診断（大田区西馬込）
8/30・空室募集プロモーションコンサル（大田区中央）　取材対応


こんな感じでめまぐるしく過ぎた一ヶ月でした。


すべての事項の事前準備も結構なボリューム。

時間を効率よく使わなければ・・・。
皆様からの様々なご要望にお応えするべく研鑽もしなければ・・・。



暑い日が続きますが、この気温よりも更にアツく！
不動産ドクター、駆け回ります！




良い家を造るための内覧会　品川区戸越にて
セダー建設×不動産クリニック










不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート




　　

















　　　

不動産ドクターです。
今回はちょっと難しいお話。。。


城南地域は借地がとても多いです。
借地権付きの物件を買う選択肢は非常に合理的だと思います。

しかし、一方で、地主さん次第では難しい問題に発展することが有ります。
・将来、借地権を売却する際に、その売却を地主が認めない
・建て替えをしようとしても地主が認めない
・条件変更をしたくても地主が認めない
・更新を地主が認めない

などのトラブルが発生することが有ります。

その場合で話が決裂してしまった場合はその救済措置として
『借地非訟（しゃくちひしょう）』という制度が有ります。

裁判所に申し出て、審理をしたうえで、裁判所が『承諾』の決定をだすというもの。


地主が承諾しなくとも、裁判所が『承諾』の決定を出してくれるので
実行にこぎつけられるというものです。



しかし、このような制度が有るからと言って、これを使う局面になる事態は避けたいものです。
借地権付きの物件を購入する場合は、建物のみならず、地主のキャラクターや性格・将来にわたる考え方などもよくよくチャックしなければなりません。








借地非訟とは


１　土地の貸し借り

土地を借りて利用する場合の契約（「借地契約」といいます。）には

(1) 土地賃貸借契約（地代を支払うもの）
(2) 土地使用貸借契約（ただで使わせてもらうもの）
(3) 地上権設定契約（地上権という物権を設定するもの）
があります。

２　借地借家法との関係
借地非訟事件は，借地契約のうち借地借家法に定められた借地権を扱います。
したがって，

(1) 借地契約は，土地賃貸借契約または地上権設定契約であることが，
(2) 借地権の目的である土地（借地）は，建物を建てるために借りた土地であることが必要です。
３　借地非訟事件の種類
借地非訟事件として取り扱うことができる問題は，次の４種類です。

(1)借地条件変更申立事件（条件変更事件）
借地契約には，借地上に建築できる建物の種類（居宅・店舗・共同住宅など）・建物の構造（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など）・建物の規模（床面積・階数・高さなど）・建物の用途（自己使用・賃貸用・事業用など）等を制限している例が多く見られます（よくあるのが，「借地上の建物は，木造建物に限る」といったもので，このような制限を借地条件といいます。）。
借地権者が，これらの借地条件を変更して，別の条件の建物に新しく建て替えたい場合（たとえば，「木造建物」を「ビル」に建て替えたい場合）には，土地所有者との間で借地条件を変更する合意が必要になりますが，土地所有者が条件変更に反対して，合意できない事態が生じます。
このような場合，借地権者は，借地条件変更の申立をして，裁判所が相当と認めれば，借地条件変更の裁判を受けることができます。
(2)増改築許可申立事件（増改築事件）
借地契約には，借地上の建物の建替え・増築・改築（修繕）等をする場合には土地所有者の承諾が必要であると定めている例が多く見られます。
借地権者が，家を建て替えたい場合，土地所有者の承諾を得る必要がありますが，土地所有者が反対して承諾が受けられないことがあります。
このような場合，借地権者は，増改築許可の申立をして，裁判所が相当と認めれば，土地所有者の承諾に代わる増改築の許可の裁判を受けることができます。
(3)賃借権譲渡許可申立事件（譲渡事件）
借地契約が第１の１の（１）の土地賃貸借契約の場合，借地権者が借地上の建物を譲渡する場合には，譲渡について土地所有者の承諾が必要です（民法６１２条）。
借地権者は，譲渡について土地所有者の承諾を得る必要がありますが，土地所有者が譲渡に反対して承諾を受けられない場合があります。
このような場合，借地権者は，賃借権譲渡許可の申立をして，裁判所が相当と認めれば，土地所有者の承諾に代わる許可の裁判を受けることができます。
(4)競売または公売に伴う土地賃借権譲受許可申立事件（公競売事件）
裁判所の競売手続で借地上の建物を買い受けた人は，借地権も一緒に取得することになる関係から，借地権の譲受けについて土地所有者の承諾が必要です（民法６１２条）。
借地権者は，譲受けについて土地所有者の承諾を得る必要がありますが，土地所有者が譲受けに反対して承諾を受けられない場合があります。
このような場合，借地権者は，競（公）に伴う賃借権譲受許可の申立をして，裁判所が相当と認めれば，土地所有者の承諾に代わる許可の裁判を受けることができます。
この申立は，競売代金の納付の日から２か月以内にしなければならないので，ご注意下さい（借地借家法２０条３項）。
(5)借地権設定者の建物及び土地賃借権譲受申立事件（介入権事件）
上記の(3)（譲渡事件）及び(4)（公競売事件）の場合，土地所有者には借地権を借地上の建物と一緒に優先的に買い取ることができる権利（「介入権」と呼んでいます。）が与えられています。
土地所有者は，審問手続の中で，裁判所が定めた期間内に限り，介入権を行使する申立をすることができます。
裁判所が定めた期間内に介入権の申立がありますと，原則として，土地所有者が借地権者の建物及び借地権を，裁判所が定めた価格で買い受けることになります。
４　借地非訟事件手続のあらまし
借地非訟事件の手続は，おおよそ，以下の手順で進行します。

借地権者（「申立人」といいます。）が，民事第２２部に申立書を提出する。
↓
裁判所が，申立書を土地所有者（「相手方」といいます。）に郵送し，第１回審問期日を定める。
↓
裁判所は，東京地裁民事第２２部の審問室で第１回審問期日を開き，当事者から事情を聴く（必要に応じて第２回，第３回と期日を重ねる。）。
↓
裁判所が鑑定委員会に，承諾料額，賃料額，建物及び借地権価格等について意見を求める。
↓
鑑定委員会が借地に出向き，現地の状況を調査する（当事者も立ち会う。）。
↓
鑑定委員会が裁判所に意見書を提出し，裁判所は意見書を当事者に送付する。
↓
裁判所が，鑑定委員会の意見について，当事者から意見を聴くための最終審問期日を開き，審理を終了する。
↓
裁判所は決定書を作成し，当事者に送付する。



以上の流れを大体の所要期間を入れて図示すると以下のようになります。
















不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート




　　

Q

住宅を購入すべきか賃貸すべきか迷っています。

質問者：四葉（/男性/28歳） 住宅 > 住宅売買 2010/07/06 01:49


はじめまして、よろしくお願い致します。
来年春に結婚を予定していまして、現在新居を探しています。
現在はまだ同居はしておらず、実際の家計がいくらくらいになるか、
具体的には把握できていない状況です。
住宅の購入に有利な今年中に新居を購入してしまうか、
賃貸物件で数年生活してから、家計や予算をよく把握してから購入を考えるべきか
迷っています。

私・・手取り年収３５０万　手取り月収２３万程度　２８歳
妻・・手取り年収２００万　手取り月収１５〜１６万程度　２８歳

購入する場合の資金としては１０００万程度は準備できており、
６００万を頭金、２００万を諸費用、残り２００万は手元に残そうと考えています。
現在は二人とも働いていますが、将来的には子供もほしいので
結婚後の収入は自分のみで考えています。（妻が退職するかは未定ですが）
現在購入を考えている物件は、新築建売で２２００万の物件です。
１６００万円分を借入金として考えると
３０年の固定金利で月々の返済が６〜７万とすると、少ししんどいですが
無理な返済額ではないとは思うのですが、家計が把握できていないので
固定資産税や車の維持費などを考えると実際に返済していけるか少し不安です。
住宅ローンの優遇や年齢を考えると早めに住宅ローンを組んだ方が得な気もしますし、
賃貸物件で数年様子を見た方が堅実なような気もします。
どちらにせよ将来的にはマイホームを持ちたいと考えているのですが
専門家の方のアドバイスを伺いたいと思いますので、よろしくお願い致します。



A
焦る必要はありません回答者：鈴木 豪一郎 2010/07/06 09:30 24時間前 （）
四葉さん

はじめまして、不動産ドクターの鈴木豪一郎と申します。

確かに、ローン減税や低金利など、購入動機になる要素はいくつかありますが、
四葉さんの場合はもう少し様子を見てからでも全然遅くないと思います。

年齢的に奥様も結婚後出産を考える頃かと思います。
出産に伴い奥様の収入が無くなる可能性もあると思いますが、
その場合の返済や家計のやりくりが多少タイトな印象が有るのと
その状態（出産ご）で少し生活をしてみて家計実態を体験したうえで
無理のない支払いから逆算した予算で購入することをお勧めします。

そのための手法として、結婚後から出産まで、御主人お一人の収入で生活
してみてください。

奥様の収入はマルマル貯蓄に回しましょう。
そのうえでご主人の貯蓄からさらに貯蓄をします。

そうすることによって、御主人お一人の収入での生活の緩急が体感できるのと
さらに数年後購入するためのさらなる自己資金の準備ができます。

仮に5年後に購入するとしたら
最低でもあと1000万円は自己資金がたまっている計算になります。
（200万円×5年）

すると、同じような物件であればローンは幾らも組まない形で
購入できますね。

ローン減税は確かに魅力ですが、所詮金利部分は膨大な金額になります。
ローンを組まずに購入できることほど魅力的なことはないのです。



それと、大きな傾向として、住宅購買層の人口が今後大きく減少します。
すると当然供給の割に需要が少なくなり、例外を除き価格は右肩下がりすることが
予想されます。

数年後は今よりも価格が下落している可能性が高いので
その頃に資金準備が2000万円程度できていれば、いまと同等のものを
無借金で購入できる可能性も高いと思います。



計画的に戦略的に、住宅取得を実現しください！


□□□□ http://www.tokiwa-r.co.jp/ □□□□

【不動産クリニック】
株式会社常盤不動産
東京都大田区池上6-1-3
TEL03-6410-3630

鈴木豪一郎


ワタシ×プロのチカラ
AllAboutProFile；http://profile.allabout.co.jp/pf/suzuki/　
clinic room blog; http://tokiwa-r.seesaa.net/
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□



具体的なアドバイスありがとうございました。
結婚後の家計についてもう少しじっくり考える必要が
ありますね。二人で話し合いたいと思います。
今後の住宅価格の傾向については
とても参考になりました。
ありがとうございました。 2010/07/07 09:04



高い評価有難うございました。

是非是非、あせらずに事を進めてください。

四葉さんならきっと良い買い物ができることと思います。

住宅購入by団塊ジュニア

◆ 戸建分譲住宅の着工戸数が増加:国土交通省

戸建て分譲がここ数カ月渡って好調に推移している背景について、
国交省が首都圏を中心に分析した。
団塊ジュニアが持ち家適齢期に移行しつつあることと
不動産の底値感が要因として大きいようです。

確かに！
不動産クリニックでもお客様の約8割が30代

斯くいう私も30代！！まさに団塊の世代ジュニアなのです

私の学生時代の友人を見ても、尾崎豊に憧れていた“ガキんちょ（含む私）”がもういいパパだし、みんな立派にそれなりの責任ある社会人になってきました。

ただ、お客様の事情や動機などを集約すると

“景気が良いから家でも買うかーーー！”

などというよりはむしろ

“家賃がもったいないから（金利と物件価格の低い）今のうちに買える物を買っておこう！！”

という動機が断然多いことに気づきます。

そうです。意外に堅実なのがこの“団塊の世代ジュニア”。
受験戦争や生存競争（尾崎っぽいフレーズ）にもまれ
意外にシタタカ＆タクマシイのです



同世代の皆様、是非頑張って良い住宅にご縁がありますように・・・
ちなみに私はS46生まれです














不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート




　　

賃貸アパートの条件変更について（ペット可住宅への変更）
住宅 住宅賃貸 2010/06/30 10:53



Ｑ


親子3人で賃貸アパートを契約し、生活をしている会社員です。

アパートは築8年で私は3年前から入居しています。また2階建て4戸入居、ペット不可、先日より1戸が空いて募集中となっています。

先日、大家でもある管理会社から、このアパートをペット可物件に変更したいがどうか？というアンケートのハガキが届きました。ところが我が家、子供が呼吸器に疾患を持っており、毛のある動物を近くに置くことができません。そのため私は否をつけてハガキを返信したのですが、その後1か月連絡などはなく、また募集中の部屋も埋まっておりません。

仮に住民の半数以上（現状ですと2世帯）が同意した場合、このアパートはペット可の物件となってしまうのでしょうか？その場合住み続けることが困難になるため、難しい判断を迫られることになってしまいます。お知恵をお借りできましたら幸いです、よろしくお願い致します。
sonaeruさん




Aシッカリした主張を2010/06/30 12:25
評価()
-

sonaeruさま

このケースは宅建業法やら区分所有法の観点とはずれてきますので、
あくまで慣行としてのお話になりますが、一般的なオーナーであれば
sonaeruさまがシッカリお話すれば、仮に他の居住者が全員ペット可に賛成であっても
思いとどまる可能性はあると思います。

やはり居住者（お子様）の健康を害する可能性があるということに対して
安易に舵取りはしないと思います。聞く限りこのオーナーさんは良識のある方のような気がします。

なぜなら、ペット可否に関して住民の意見を聞く姿勢が有るからです。
配慮のないオーナーであれば“俺の建物だからどうしようと勝手だろ”と言わんばかりに
条件を変えてしまうこともあります。

オーナーの姿勢として『後でトラブルにならないように』・『ペットを飼わない居住者に迷惑がかからないように』との配慮が有るからこそ、そのようなアンケートをしていると思われます。



そこで、対策としては単に“否”で送るということだけではなく、
お願いの手紙を書いたらいいと思います。
“こどもが呼吸器に疾患を持っており、毛のある動物を近くに置くことができません。”
“もしペット可になった場合健康状態を今より悪化させる要因になりうる”
“しかしこの建物は気に入っているので今後も円満に住まわせていただきたい”ということを明記して送ってみてはいかがでしょうか?



物件名（及び住所）と部屋番号がわかれば今現在“ペットＯＫ”で広告しているのかそうではないのかがレインズ検索等で解ると思います。
もし、お知りになりたければ直接メールをくださればお調べしてお知らせできます。




回答者
鈴木 豪一郎






評価・お礼 sonaeruさん
2010/06/30 12:25
ご回答ありがとうございます！
設備に関するトラブルの連絡をした際など、比較的スムーズに対応を頂いておりましたので、現在の管理会社（大家）はまともな会社なんだろうな、と日頃思っていました。アドバイスの通り、現状の確認とあわせて、お願いの手紙なりしたためてみたいと思います。
大変参考になります、ありがとうございました。






鈴木 豪一郎
2010/06/30 12:40

sonaeruさま

高評価をいただきありがとうございます。
うまくいくと良いですね（＾−＾）
実は私、3人の子持ちです。
子供のことと聞くと他人事ではない気がします。
協力できることはさせていただきますので
お気軽に連絡ください。

□□□□ http://www.tokiwa-r.co.jp/ □□□□

【不動産クリニック】
株式会社常盤不動産
東京都大田区池上6-1-3
TEL03-6410-3630

鈴木豪一郎


ワタシ×プロのチカラ
AllAboutProFile；http://profile.allabout.co.jp/pf/suzuki/　
clinic room blog; http://tokiwa-r.seesaa.net/
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□

たまには息抜き＞マイホーム川柳

ちょっと面白い記事を見つけたのでお知らせしておきます
たまにはカタイ話はおいといて微笑んじゃってください

家よりも　増えた笑顔が　資産価値

株式会社リクルートが運営する住宅情報サイト
「住宅情報ナビ」(http://www.jj-navi.com)が実施した
「マイホーム川柳」の入賞作品を決定しました。

「マイホーム川柳」は、住宅購入を検討している方々に楽しく家選びを
していただくことを趣旨に「今年こそ家買うぞ！部門」、「家買って幸せ！部門」「自由部門」の３部門で広く募集。住宅購入を検討している方の不安や悩み
住宅を購入された方の喜びや不満など、マイホームにまつわる本音をユーモア
たっぷりに詠んだ力作が多数集まりました。

８００を超える応募作品の中から選ばれた入賞作品は、各部門の大賞１句入賞３句の計１２句です。

-----------------------------------------------------------
■　受賞作品 （受賞者名はペンネームです）
-----------------------------------------------------------

　《　今年こそ家買うぞ！部門　》

　　◎大賞

　　　ここ買うぞ　一度決めたら　よそ見だめ
（ゆきんこさん・千葉県浦安市）

　　○入賞

　　　・頭金　へそくり出され　こしぬかし
（としさん・静岡県三島市）

　　　・狭い部屋　収納術は　もう嫌だ！
（森のくまさんさん・千葉県鎌ヶ谷市）

　　　・見学会　周りはみんな　敵？味方？ （戦う父親さん・大阪府）


　《　家買って幸せ！部門　》
　　◎大賞

　　　・家よりも　増えた笑顔が　資産価値
（青空さん・静岡県榛原郡）

　　○入賞

　　　・インテリア　あれこれ考え　夢ごこち
（ひろぽんたさん・千葉県柏市）

　　　・こっそりと　飼ってたワンコも　大喜び （チロルチョコさん・三重県四日市市）

　　　・手料理も　新居で食べれば　レストラン （ねこぞうさん・東京都練馬区）


　《　自由部門　》
　　◎大賞

　　　・家決まり　もう悩めない　淋しさよ
（あゆずくんさん・神奈川県横浜市）

　　○入賞

　　　・手を洗え！　壁に触るな　まだきれい
（mkikuさん・東京都世田谷区）

　　　・庭に芝　ちょい悪オヤジも　ジャージ着る （Ｆさん・千葉県船橋市）

　　　・“持ち家欄”“レ”付け幸せ　噛みしめる （お多福さん・愛知県碧南市）

セットバックてなに！?

いつの間にやら本格的な夏気分・・・
皆様いかがお過ごしですか。

昨日我が家の3姉妹と花火をして“夏だな〜”と感じた不動産ドクターです。





物件を探し始めの方からよく聞かれることが有ります。

実は今日も聞かれたのでそれであればブログに・・・と思い、書かせていただきます。



セットバック

よく、不動産情報の紙を見ると書いてある
セットバックって何?

はい解説します。

簡単に言うと、現状狭い道路の幅を4メートルにしよう！ということです。
（但し、雪国などでは6メートルのところもあり）

目的は　緊急車両やその他車両が通りやすくなるようにとの事です。
車の幅って1.6メートルから大きい車でも2メートルくらいですよね。

道路が3メートルしかなかったら車のすれ違いも出来ないし、
緊急車両（消防車・救急車）などが通ろうとしても違法駐車
があったり対向車があったりすると通れませんよね

それでは公衆安全上良くないので、みんなで協力して
狭い道路を『最低でも4メートル幅に広げようよ!』
ということになっています。



質問：じゃあ、建ってる家を壊さなきゃいけないの?

答え：そうでは有りません。

解説：将来建て替えをするときに後退すればいいのです。
　　　なので情報紙面に“セットバック済”となっていれば
　　　もうしなくていいですし、“○○�uまたは△△ｃｍセットバック要”
　　　とあれば、この家を建替えるときに下がって建ててねということです。



質問2：今の土地が4メーターも削られるの?

答え：そうではありません。

解説：基本的には今の道路の中心から2メートルのところまで下がればいいんです。
　　　


　　　当該地とお向かいさんの土地がそれぞれ2メートルずつ下がれば、
　　　合わせて4メートルになりますよね
　　　なので、、、
　　　現状3メートルの道路だった場合
　　　3メートル÷2＝1.5メートル
　　　この1.5メートルを2メートルにすればよいわけなので
　　　あと50ｃｍ下がればよいのです。

以上。

これでも解んない方はメールかコメント下さい！！


あーーーーー　このお腹もセットバック必要だな


不動産クリニック　不動産ドクター　鈴木豪一郎










不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート




　　

中古マンションの引渡し後のトラブルについて
質問者：エビティ（広島県/女性/32歳） 住宅 > 住宅売買 2010/06/23 18:03

Q売主が不動産会社の中古マンションを購入しました。
引渡しの後、エアコンの取り付けに関してトラブルになり、どうも納得いきません。

エアコンスリーブが引渡し物件についておらず、家電量販店のエアコン工事で、代わりになるものをつけてもらった後、エアコンスリーブが押入れからみつかりました。

付け替えるために費用が発生すると言われ、不動産会社にその費用を負担してもらいたいと連絡すると、エアコンをつける際に一度連絡いただければよかったのにと言われ、費用は負担できませんとのこと。

向こうの主張が正しいのでしょうか？
専門家のかたのご意見をお聞きしたいです。

１不動産会社は前の居住者から物件を購入、リフォームして販売。

２リフォームはクロスの張替えがあり、エアコンスリーブをはずしてその上からクロスを張っていた。

３エアコンスリーブは押入れにあった。

４不動産会社はエアコンスリーブの置き場所を売主に説明していない。

５売主が物件を内覧したのは、リフォーム中の物件を見ただけで、後は引渡しまでみていない。

６引渡しは鍵をもらっただけで、担当者と内部の確認などをしていない。

こちらとしては、
エアコンスリーブの場所等を事前に売主に説明するか、リフォームのときにつけた状態にしておくのが普通じゃないのかなと思っています。

営業担当者が途中で新人に変わり、連絡ほしいと言うと二日後にかかってきたり、引渡し後に請求書を持ってくるは、とにかく対応がひどく頭が痛いです。

よろしくお願いいたします。




A瑕疵と言えますが・・・回答者：鈴木 豪一郎 2010/06/23 18:56 2日前 （5.0）

エビティさん

このケースは瑕疵と言えるはずです。
宅建業者が売主ですので2年間の瑕疵担保責任があります。
通常なら修復を求めることはできます。
しかしエビティさんにも履行するべきことがあったのではないかと思います。
それは何かと言うと、

通常の売買契約書には下記のような記載が有ります。

『買主はその瑕疵が発見された場合売主に立ち会う機会を与えなければなりません』

これはどういう意味かと言うと、修復が終わった後で『ここに瑕疵があった』といわれても
本当に瑕疵があったかどうか、売主としても確認できないので、立ち会って『ここに瑕疵がありますね。』という確認をさせなければならないということです。



しかしながらエビティさんは立ち会いを求めずに修復（取り付け）を完了させてしまったようです。
そうなると、先方の言い分にも一理出てきます。


しかし、勘違いしないでいただきたいのは立ち会う機会を与えなかったからと言うだけで
瑕疵担保責任を免れることにはならないので、あくまで主張を通して見てください。

場合によっては各県庁の『不動産業指導課』に相談し、
そのこともその不動産業者に伝えてみてはいかがでしょうか?




2010/06/23 18:56




わかりやすい回答ありがとうございました。
県庁の不動産業指導課に連絡してみましたところ、
傷があるわけではないので、瑕疵とは言えない。
法律の専門家に相談してみてはどうかとのことでした。

無料の法律相談を受けてみて、損害賠償として争えそうなら、
がんばってみようと思います。

業者も手土産等を持ってきて迷惑をかけましたと言ってくれましたが…

ちなみに立会いではないですが、取り付けた後、業者は一度こちらで写真を撮り
「これはこちらの過失ですね」とのことは言ってはいました。
ただ、費用の問題は別問題みたいです。

なんとか和解できるようがんばります。ありがとうございました。 2010/06/24 18:31





エビティさん

高い評価をいただきありがとうございました。

不動産指導課の方と意見が対立してしまいますが、
傷が無くても機能不全ですので『瑕疵』と言えるはずです。
『瑕疵』とはキズと捉えている方もいますが、正しくは
『本来備えているべき機能を備えていないこと』または『キズ』です。

但し、法律的な解釈や利益相反することに対する判断は当然ながら
弁護士・司法書士にのみ許される特権なので私のコメントは
一個人の意見としてご理解ください。


それと、参考までに、今回のケースは訴額が小さいので
弁護士よりも司法書士に頼んだほうが報酬が安くつく可能性が高いです。
但し、司法書士ならだれでもできるかと言うとそうではなく、
特別研修を受けた“認定司法書士”にしか対応ができません。


エビティさんが都内にお住まいでしたら、良心的な認定司法書士をご紹介可能です。
その際はご連絡ください。





□□□□ http://www.tokiwa-r.co.jp/ □□□□

【不動産クリニック】
株式会社常盤不動産
東京都大田区池上6-1-3
TEL03-6410-3630

鈴木豪一郎


ワタシ×プロのチカラ
AllAboutProFile；http://profile.allabout.co.jp/pf/suzuki/　
clinic room blog; http://tokiwa-r.seesaa.net/
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□

家(土地)を売るか貸すには．．．住宅 住宅売買 2010/06/23


Q以前住んでいた家(土地)を売るか貸すかしたいと考えています。
現在は空家で、余分な荷物を置いたままなので、
片付けやリフォーム等も必要かと思います。
固定資産税は母の名で納めています。
母は介護度３の認知症で、実印や権利書などは紛失している状態です。
何処でどんな手続きがどの順番で必要でどれぐらい費用がかかるのか
そもそも名義人でない私が手続き等できるのか、など
何も判らず困っています。
アドバイスをお願いします。
補足
先日母は癌の診断を受け、高齢の為積極的な治療はせず、
今は入院していますが、退院後は老健等に入所する準備をしています。
母には子供は私の他なく、親戚もおりませんので、私が相続すると思います。
相続してからの方が良いのでしょうか？
それらの事も考慮のうえアドバイスをお願いします。
nozさん
成年後見制度を使う2010/06/23 14:51
評価(5.0)
3



A nozさん


はじめまして。
不動産ドクターの鈴木豪一郎と申します。

お母様が認知症をと癌を患っていらっしゃるとのことで心中お察しいたします。

さて、本題ですが、お母様は今現在 適切な判断能力が欠如（または不足）しているようですね。
その場合、契約などの法律行為を行うのは問題が有ります。

なぜなら、お母様の意思決定で『売ろう』『貸そう』と判断し
契約したとしても、後になって『あの時は認知症を発症していたんだ』
『だからあの契約を取り消したい』となってしまうと、民法上は取り消しができるのです。
そうなると買った人や借りた人が困ってしまいますよね。
でも、お母様の判断も“発症の結果”ですのでせめてはかわいそうです。

それを守るために成年後見制度というものが有ります。
後見人を立てることにより、瑕疵のない法律行為を行っていこうというものです。

成年後見を利用するには、申し立てを含む手続き全般で15万円前後〜20万円程度かかります。

売却価格やその経費・賃貸価格やその経費により、成年後見制度を利用する皮算用が会うのかどうかの判断になります。
そのためには売却・賃貸の価格査定を一度されるといいと思います。


将来、相続を視野に入れてもいずれその“貸したらいくら”“売ったらいくら”という数字は必要になりますので・・・。

生前に成年後見制度を利用して売るなり貸すなりした場合のメリットデメリットと収支を
計算して考える必要があります。




手順1　売却査定・賃貸査定（リフォーム含む）・その場合の経費計算
　　　　※複数社査定を受けてください

手順2　成年後見制度を利用する場合の見積もり（司法書士）

手順3　上記の数字を突き合わせて考察


まずやることはここまでです。
貸すとしてメリットが出ないようであれば、いま早急に貸さないほうがよいかもしれません。将来売却する時に賃借人がいる状態では売却価格が落ちる可能性があるからです。

売るとして、メリットが出ないようであれば他の利用法も検討する必要が有るでしょう。
回答者
鈴木 豪一郎 補足
nozさんとお母様の資産背景が解らないので提案が難しいですが、
考慮しなければならないこととして、相続税のことや不動産収入の所得・所得税
その土地の特性や利用価値なども考えながら練っていく必要があります。

ご自身で判断せずに専門家の門をたたくことをお勧めします。

・不動産の専門家
・司法書士
・税理士

一度、この方たちと“一堂に”会って相談すると話が早いと思います。



□□□□ http://www.tokiwa-r.co.jp/ □□□□

【不動産クリニック】
株式会社常盤不動産
東京都大田区池上6-1-3
TEL03-6410-3630

鈴木豪一郎


ワタシ×プロのチカラ
AllAboutProFile；http://profile.allabout.co.jp/pf/suzuki/　
clinic room blog; http://tokiwa-r.seesaa.net/
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□


回答者
鈴木 豪一郎






評価・お礼 nozさん
2010/06/23 14:51

鈴木豪一郎 様
早速のご回答ありがとうございます。
また、温かいお言葉感謝いたします。
詳しい内容で大変助かります。
アドバイスを参考に進めていこうと思います。



鈴木 豪一郎
2010/06/24 09:42

nozさん

高評価を頂き、ありがとうございます。
様々検討や検証が大変かと思いますが
がんばってください。

不動産業者やその他専門家もクオリティーはいろいろなので
専門家選びには注意が必要です。
もしよければときどきメールで経過をお知らせくだされば
適宜セカンドオピニオン的にアドヴァイスできると思います。

お気軽に私宛にメールください。




不動産クリニック　不動産ドクター　鈴木豪一郎










不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート




　　

不動産ドクターです。




アメリカでは、人生成功の条件は
「 医者、弁護士、不動産屋。この３人の友人を持つこと」とされている。　
　医者　＝健康のアドバイザー
　弁護士＝権利を守ってくれる人
不動産屋＝不動産という資産のアドバイザー
　と言うことのようです。


アメリカでは不動産屋さんのことを『リアルター』というようです。
アメリカでは医師弁護士に並ぶステイタスの高いお仕事と認知されています。

しかし、ここ日本では『フドウサンヤ』のイメージはとても低いようです。
うさんくさい・だまされる・反社会的組織との繋がりがある
というようなイメージを持たれている方が多いようです。


これはなぜだろうか？

日本では不動産屋は、なぜそのように思われてしまうのか？
日本では、アメリカでそうであるように、高尚な、立派な職業ではないのか？


そんなことはない。立派な職業。
不動産を扱う人は、不動産及び税金や金融その他周辺事項に関する
深い責任と見識を持ち、クライアントの状況を見極めながら最良のアドバイスをしてくれるはずだからだ。
そうだ。してくれるはずだ。そうに違いない・・・。・・・っと思いたい。

　ところが、現実はそうではない。もちろんなかにはまともな業者はあるが、　実際は多くの不動産取引の現場では、知識のない営業マンの対応・節穴だらけの取引や、ユーザーの都合をないがしろにした取引が横行している。


理由として考えられることは多々あります。

�@フドウサンヤならだれでも儲かっていた時代があったこと。
�A宅建免許の取得が容易なこと。
�B独特の閉鎖的な情報流通の仕組みがあったこと。
�C弁護士でいう双方代理が横行していること。



特に�Cがどういうことかというと、

アメリカでは不動産の売り手が依頼した（不動産屋＝）リアルターと
買い手が依頼したリアルターが、それぞれの依頼主の利益のためにその知識と技量とを活用してそれぞれの意見を闘わせてせめぎ合い、その接点を出していくという形態が主流です。

そうです。弁護士に例えるなら
原告側の弁護士（検事）と被告側の弁護士がその頭脳と話術で戦うのと
同じ構図が有ります。

不動産取引はとても大きな商取引ですので、腕の良いエージェントに依頼をし、より有利かつより安全に取引を展開することは非常に意味のあることなのです。

ということは、弁護と一緒で、売り手も買い手も一人のフドウサンヤに依頼するということは、とりもなおさず、原告も被告も一人の弁護士に依頼をするのと一緒なのです。


民法第108条に『双方代理の禁止』が有ります。

利益が相反する両者から一人の人間が代理人になることはできない
ということです。





日本の不動産取引も双方代理の禁止の原則を当てはめることにより
その専門性・見識・技量・責任感が問われることになり、
それに疎い人たちは市場に残れない構図になるはずです。



このことは私の周りの善良な業者さんでも主張している人が徐々に増えてきています。
この声が大きくなって、いつの日かフドウサンヤがリアルターになることを願っています。


そのためには、当社（私）が先ずはシッカリと研鑽を重ね、社会的責任をさらに強く認識したいと思っています。



不動産クリニック　不動産ドクター　鈴木豪一郎










不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート




　　

多重債務経験が過去にある場合の住宅ローンの審査について
質問者：釣りバカマネー > 住宅資金・住宅ローン2010/06/12 13:16


Ｑお世話になります。

２〜３年先の近い将来に
住宅ローンの利用による住宅購入を考えています。

現在、妻と２人暮らし。年齢３０歳。
上場企業の子会社に、勤続４年で正社員として勤めています。
年収は私１人だと５００万円前後です。
親名義の家に使用貸借で住んでいるので家賃は０円です。

妻も正社員として働いていますが、
妊娠した場合は退職することも考えられますので
妻の現在の収入は考慮せず、共有名義も考えておりません。

今回、心配をしていることは
私は独身時代に、信販会社のクレジットカードで
キャッシングを利用していたことがあり、
多いときで、最大４社の信販会社に重ねてキャッシングを
していたことがあります。

その時の借り入れ額の合計は４社で最大150万円ほどの時も
ありました。

不渡りは１度もなく、現在は全て完済し、
カード自体も全て解約をしています。

完済および解約をしたのは今年平成２２年です。

また、約７〜８年ほど前に丸井系のサラ金会社で
２０万円利用したことがあります。

それも不渡りは一度もなく、
平成１９年に完済および解約をしています。
解約がされているという電話確認も出来ました。

全銀協、ＣＩＣ、ＪＩＣＣなどの
履歴の残り方や保証会社の審査の見方など
様々かと思いますが、不渡りはないにしても
経済的にきつい生活をしていた過去が
将来の住宅ローンの審査にどう影響するか不安でなりません。

結婚後の現在のまともな生活の実績を重ねる意味で、
なるべく時間を空けた方がいいのか、
自己資金をたくさん貯めた方がプラスになるのか、
アドバイスをお願い致します。




Ａ 2〜3年後なら可能性は充分



釣りバカさん


不動産クリニックの鈴木豪一郎です。

過去に返済遅延などの金融事故が無いとうかがえるので
住宅ローン審査上は基本的に問題ありません。
しかし、個人信用データ上はその履歴がまだ残っているので、金融機関により
（その時の借り入れ先の如何により）そこを問題視することもあるのは事実です。

丸井系のサラ金の履歴は7〜8年経過していて、遅延もなかったのであれば
すでに信用データからは消えていると思われます。

2〜3年後に購入を予定さえているのであれば、
トライする可能性は充分に有ります。


いま釣りバカさんは貯蓄に回せる収入もしっかり有るはずなので
もうこれ以上借り入れやローンで物を買うことはなさらずに
シッカリ頭金をプールしてください。

家計の体質改善をしてから購入することをお勧めします。
是非、奥様とともに計画的に良い買い物（住宅）をしてくださいね。




□□□□ http://www.tokiwa-r.co.jp/ □□□□

【不動産クリニック】
株式会社常盤不動産
東京都大田区池上6-1-3
TEL03-6410-3630

鈴木豪一郎


ワタシ×プロのチカラ
AllAboutProFile；http://profile.allabout.co.jp/pf/suzuki/　
clinic room blog; http://tokiwa-r.seesaa.net/
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
2010/06/12 13:40
鈴木豪一郎様




わかりやすく丁寧な回答、大変ありがとうございました。

結婚を期に、家計は妻に全て預け、
クリーンな家計管理の元で人生を歩み始めているので、
あと２〜３年、ローンの無い生活の実績を積みながら
頭金を貯めることに頑張っていきたいと思います。

お忙しい中、お早い回答を下さり誠にありがとうございました。 2010/06/12 16:51



釣りバカさん

高評価有難うございます。
文面からお人柄の良さが伝わってきます。
あとは前向きに計画的に・・・

釣りバカさんならきっと良い物件を掴めると思います。

もし、将来気に入った物件に出合ったらシッカリ物件を調べましょう。
http://www.tokiwa-r.co.jp/dock/index.html













不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート




　　

住宅ローンの審査
住宅 住宅売買 2010/05/28 15:23

Q 住宅購入を考えております。
年収は昨年主人350万（今年は400万を超えると思います）、私260万です。主人は勤続4年、私は1年半です。
夫婦収入合算で自己資金1000万（1年半後に500万の定期満期のため全額繰り上げ返済予定）で4500万ほどの新築マンションを考えております。
できればフラット３５Ｓの使える物件をと思っているのですが、その前に審査に通るかが不安です。
実は、主人はだいぶ前からカード会社や消費者金融で多重債務をしていて、かなり延滞もしていました。昨年までに総額400万円ほどを私の貯金で完済しております。
その後も半年前ほど、通信教育の分割支払いが遅れて督促状が何通も届いておりました。
このような場合、やはり信用という面でローンの審査でひっかかってくるのでしょうか？
ＹＦさん

A


まずはライフスタイルの立て直しを・・・2010/05/28 15:35:39
評価(5.0)
-
ＹＦさん


お見受けする限り個人信用調査で引っかかりはほぼ間違いないと思います。



しかし、よく考えてみてください。
もし、あわよくばローン審査が通って家が買えたとしても、
ご主人含むＹＦさんご家庭の財務管理状況が変わらなければ
住宅購入後それこそ大変なことになります。

家を失ったり、ともすると一家離散に陥ることもあります。

まずはＹＦさんご家庭（特にご主人）が体質改善をし、
数年間（最低5年以上）は滞納や新たな借り入れなどをなさらずに
健全な家計管理ができる体質を身につけてください。
それと同時に、5年の歳月経過により、個人信用データもきれいになっていると
思います。


是非、計画的に良いおうちを取得してくださいね。


不動産ドクター　鈴木豪一郎


回答者
鈴木 豪一郎 補足
ＹＦさん
補足アドバイスです。

文中に
『主人はだいぶ前からカード会社や消費者金融で多重債務をしていて、かなり延滞もしていました。昨年までに総額400万円ほどを私の貯金で完済しております。』

とあります。

状況次第では、過払い返還請求ができる可能性が高いです。
認定司法書士にご相談の上、手続きをすると思いもよらぬ金額が『正当に』返還されると思います。
一度、お考えになられるといいかと思います。

※認定司法書士のなかにも、思わしくないやりかたをする人がいますのでご注意ください。
　もし、ＹＦさんが都内〜神奈川あたりにご在住でしたら、良心的な先生をご紹介可能で　す。ご興味があればご連絡ください。



回答者
鈴木 豪一郎



評価・お礼 ＹＦさん
2010/05/28 15:35
ありがとうございます。債務整理については完済する前に弁護士さんに相談したところ、何社もあったので、手数料を引くとほとんど戻らないし、ブラックリストにのるということで私が完済しました。自分が買いたい時期に買えないのは本当に残念ですが、今は縁がないと思って貯蓄に励もうと思います。アドバイスありがとうございました。




鈴木 豪一郎
2010/05/30 09:35

yukashiさん

そうですね。気持ちを入れ替えて、計画的に行きましょう！
理想的な状態を下に記しておきますね。


【5年後に買うとして】
・これ以上の借り入れはしない。・・・・・・・・ローン取組のため
・カードローン（枠含む）は組まない（作らない）。・・・・・ローン取組のため
・御夫婦共に勤続年数を増やす。（あと5年は勤続）・・・・・・・
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　金利優遇を得やすくするため
・貯蓄を増やす。・・・・・・・・・自己資金アップにより金利優遇が出やすくなる
・健康をキープする。・・・・・・・団体信用生命のため


今回は致し方ないとしても、計画的にことを進めていけばyukashiさんなら
きっと夢がかなうはずです。

がんばれ〜！




不動産ドクター　鈴木豪一郎













不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート




　　

モバイル用の中継アンテナが隣の空き地に
住宅 住宅問題・不動産トラブル 2010/05/31 10:26

Q
こんにちわ。
知識がなくて困っており、ご助言いただければ、助かります。
先日、通信関連の方が、私の家（一軒家）の庭に面した隣の空き地にモバイル用の中継アンテナを立てるということで、挨拶にこられました。
公共の設備であれば、公共の場所（たとえば、道路の電柱のように）にたてられると思われるので、隣の誰かの私有地に許可を得て立てるということは、営利目的用のアンテナのように思われます。立てられる場所は、私の家の庭のまん前、真ん中にかなりの高さと幅のある電柱を立てるということです。
リビングの戸をあけたら、アンテナ電柱が、１本前に立っているというのも、あまり気持ちのいいものではないのが本音です。
　そこで、質問なのですが、公共の設備という風に考えて、このアンテナ設置に合意しなければならないものなのでしょうか？（もちろん私に設置場所の土地の所有権はございませんが）
　また、もし、合意しなければならないとしても、家のまん前の真ん中ではなく、せめて端（隣の土地の端）にたてるよう依頼することは、可能なのでしょうか？

アドバイスのほどよろしくお願い申し上げます。


A
地主さん含め御相談を・・・2010/05/31 10:41:41
評価(5.0)
-
taka2010さん

不動産ドクターの鈴木豪一郎と申します。
ご回答申し上げます。

あくまで、他人の所有地ですし、合法に建つものなのであれば
強制的に計画を阻止する手段はありません。

しかし、お話合いで善処または中止して頂くことは不可能ではないと思います。
モバイル用の中継アンテナについては、健康被害なども話題として上がっていますし
できるだけ避けたいことですよね。

そのことを、通信会社だけではなく、そこの土地所有者の方にもシッカリ主張
されたほうがいいと思います。

基本、通信会社から土地所有者へは土地の借賃が支払われますので
“遊んでいる土地だから・・・”と地主さんも安易に考えていられるかもしれません。

それが、健康被害があることや、周りからのクレームがあることを知ると
土地の貸出を見合わせる可能性も出てくるかも知れません。


参考
http://ameblo.jp/kitakamakurakeitaing/entry-10201626740.html


話がこじれるようであれば、弁護士にご相談することをお勧めします。



回答者
鈴木 豪一郎 補足
美観よりも健康面のほうが心配ですね

http://www.denjiha-navi.com/watch/backnumber200610.html


回答者
鈴木 豪一郎
評価・お礼 taka2010さん
2010/05/31 10:41
ご回答ありがとうございました。
もともとこの土地は、所有者が、どこにいるかわからず（管理会社のみ看板をたてています）管理会社も、つい最近変わったようなので、このようなことになったものと思われます。この地域は、自治会もしっかりしていますので、近所の人にも話をしてみます。





鈴木 豪一郎
2010/05/31 12:34

taka2010さん

高評価ありがとうございました。
さて、その土地の所有者さんは管理会社が知っているはずです。
（または、登記簿謄本を取得してみては。。。）

管理会社が最近変わったとのことですが、その管理会社も所有者から依頼を受けて
管理しているはずなので、知らないわけはないのです。

がんばってください。












不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート




　　

住宅ローンの組み方教えて下さい
マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/06/07 14:19

Q住宅ローンの組み方を悩んでいます。
現在の我が家の状況は次のような感じです。
○主人の年齢：37歳
　主人の年収は約800万
　毎月返済可能な金額：12〜13万円
　ボーナス時の返済は考えていません。ボーナスは繰り上げ返済に使用予定です。
　毎年、50万円くらいの切り上げ返済は可能です。

○家の販売価格：4730万円
○購入諸経費：\1399500
　諸経費には登記費用、銀行（融資手数料、保証料、印紙代）、水道市納金、
　売買契約印紙代、固定資産税、都市計画税、火災保険を含む
（ただし、火災保険は35年分一括です。35年ローンで計算しています）
○自己資金：￥17099500
○銀行金利：1.175%（変動金利です。ローン保証料として0.2%上乗せ）
○借入金；3160万円

以下のことを悩んでいます。
１．変動金利にするべきか？
２．ローン年数を30年にして、毎月の返済額に余裕を持ち、毎月余ったお金を繰り上げ返済に用いて、期間を短縮する。あるいはローン年数を25年にして、ボーナスのみ繰り上げ返済に用いて、期間短縮をする。どちらがいいのでしょうか？

希望としては元金均等を考えており、年間返済額を年収の20%以下にしたいと思っています。我が家の場合どのようなローンの組み方がよいのでしょうか？教えて下さい。
minnchi




A

リスクを分散させる2010/06/07 14:50:26



minnchi様

不動産クリニックの鈴木豪一郎です。

Q１．変動金利にするべきか？

A1・何が良いかは賭けになってしまいますので、変動プラス一部固定金利にして、リスクを分散させる事なども検討せれるといいですね。
それと、余談ですが、将来的には借り換えることも視野に入れると良いと思います。
銀行は新規住宅ローンの件数が減るので、借り換えのお客様をゲットすべく方向転換を図ります。すると、借り換えでメリットが出る商品を次々と出してくることが予想されるので
機をみて借り換えすると良いと思います。

将来の金利上昇を今から予測することは困難なので、金利ミックスおよび将来の借り換え
を考えるといいと思います。





Q２．ローン年数を30年にして、毎月の返済額に余裕を持ち、毎月余ったお金を繰り上げ返済に用いて、期間を短縮する。あるいはローン年数を25年にして、ボーナスのみ繰り上げ返済に用いて、期間短縮をする。どちらがいいのでしょうか？


A2やはり、セオリーとしては月々のハードルを低くしておいて余力で繰り上げ返済することを
お勧めします。このようなご時世ですので、突然のリストラや減給などに会ったときにハードルが飛び越えられなくなることも可能性としてはありますので。
ちなみにそのような状態になると、借り換えも難しくなりますので動きが取れなくなります。そんなことも考えると、月々のハードルは低めに設定しましょう。




Q3.希望としては元金均等を考えており、年間返済額を年収の20%以下にしたいと思っています。我が家の場合どのようなローンの組み方がよいのでしょうか？教えて下さい。


A3.元金均等では返済比率がオーバーしますので難しいと思われます。
元利均等→繰り上げ返済のパターンが無難だと思います。

今回拠出する自己資金以外に手元に残る預貯金の額と今、後貯まるであろう
預貯金が増えるスピード如何によっては東京スター銀行なども視野に入れると良いと
思います。










不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート




　　

住宅ローンの審査について
マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/06/08


Q
現在、新築マンションの購入を検討しております。
購入予定金額:2,000万
頭金:500万
借入額:1,500万
支払い期間:35年
ローン:フラット35s
年収(夫婦合算):260万
貯蓄:200万
夫:自営業(年収48万)/確定申告は過去1年間のみ
妻:会社員(年収210万)※昨年9月より育休中/勤続10年
家族構成:夫、妻、子供一人(8ヶ月)

信用情報はこれから調査する予定ですが、クレジットカードのリボ払い分がローンに影響することを知り、今月末で一括返済します。
また、携帯電話料金はクレジット引き落としにしています。

上記のような状態でローンを組むことは現実的なのでしょうか？

いろいろ調べたのですが、不安なので質問させていただきました。
お忙しい中恐れ入りますがよろしくお願い致します。
-補足-
さっそくの回答、ありがとうございます。
補足ですが、本日「全国銀行個人信用情報センター」および「CIC」にて信用情報の照会を行ってきました。
滞納などの情報はなく、クレジットカードも今月末で完済です。
気になるのは「携帯電話の割賦契約」です。
機種代金と24回払いという記録があるので、これも影響するのかが気になります。
ただ、現在話を進めている不動産屋さんに確認したところ、
「審査が通らなそうだったら話は進めていませんよ」と言われました。
営業トークなのか本当なのか良くわかりませんが、今週中には仮審査の書類を提出する予定です。


A
suebbs03さん

結論から申し上げると
フラット35ｓなら可能性は充分あると思います。

奥様の復帰予定が証明できること
復帰後の予定年収の証明ができること
などができれば、可能性はあると思います。

御主人の年収（48万円）に関してはほとんど見てもらえませんが
多少のプラス材料になることはあり得ます。


ここで注意点ですが、フラット35に関して、取扱い金融機関により
審査の厳しさに差異があると思います（個人的経験）。

事前にいくつかの金融機関にお話をされ、その感触次第で
持ち込み金融機関を決めるといいと思います。










不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート




　　

妻名義のマンション、ローンも名義も夫に変えられるか？
マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/06/08 11:03

Q
妻の私が独身時代に購入したマンションに今は家族で住んでいます。

子供が産まれ、休職状態の私なので、
今は夫が実質ローンを支払っています。

名義はすべて私のものなので、夫に万が一のことがあっても、
ローンは残ってしまうし、ローンの減税も受けられないのが、
今はちょっと不安になっています。

できれば、不動産の名義もローンの名義もすべて夫のものに変えたいのですが、
そういうことは可能なのでしょうか？

今の銀行のローンをすべて夫に変更できるのか、
または、他の銀行でローンを借り換えて夫のものにできたりはするのか？
何かいい方法はないのでしょうか？

もしくは、夫との共有名義という形に変えるなどということは不可能でしょうか？
多少でも、夫の名義になっていてくれれば、
控除や、ローンの団体信用生命保険に夫が入ってくれて
今後、安心して暮らせると思うのですが。
補足
共有名義、もしくは夫名義にした場合、
今、購入から３年ですが、残りの期間、夫の収入から、
ローンの控除は受けられるのでしょうか？

相談したいのもやまやまですが、子供が小さくなかなか時間もお金も取れないのです。
名義を変えるとなると、だいたいどのくらいの費用がかかるのか、
知りたいなと思いました。





A

みみちゃんさま


不動産ドクター　鈴木豪一郎です。

さて、ローン名義および持ち分を入れる件ですが、
基本的に変更可能です（債務者変更）。
ただし、御主人がローンの支払い能力があるかどうかの
“審査”が必要になります。
よって、条件がクリアされれば可能ということになります。

贈与などの観点も必要ですので、銀行のみならず税務署にも確認しつつ
進めてください。
















不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート




　　

不動産ドクターです

ある寓話があります。


---------------------------------------
三人の石切り職人----------------------------------

昔、一人の旅人が、ある町を通りかかりました。
町では、新しい教会を建設しているところでした。
建設現場では、三人の石切職人が働いていました。



その仕事に興味を持った旅人は、
一人目の石切職人に尋ねました。

「あなたは、何をしているのですか。」

その問いに対して、石切り職人は、
何を当たり前の事を聞くのだと、
つまらなそうな顔をして答えました。

「お金を稼ぐためさ！」

旅人は、二人目の石切職人に、
同じ事を尋ねました。

「あなたは、何をしているのですか。」

その問いに対して、
石切り職人は汗を拭（ぬぐ）いながら、こう答えました。

「この大きくて固い石を切る為に、悪戦苦闘しているのさ！」

旅人は、三人目の石切職人に、
同じ事を尋ねました。

「あなたは、何をしているのですか。」

その問いに対して、
石切り職人は、目を輝かせ、こう答えました。

「私が切り出したこの石で、
　多くの人々の、心の安らぎの場となる『協会』が出来るのです。
　私は、その素晴らしい教会を夢見て、石を切り出しているのです。」
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------




ここに登場する3人の石切り職人は
その後、それぞれどんな人生を送ったのでしょうか。

その場所で石を切っている・・・

3人は同じ場所で同じ動きをしていたわけですが、
きっと3人はその先大きく違う人生を送ったことでしょう。




『なんのために・・・』

私達の行っている社会活動も常にこう有りたい。

私達は“不動産屋”ではない・・・
　　　“不動産クリニックなんだ”と・・・

















不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート




　　

地元に密着していない不動産ドクターです。

よく“地域密着”という業者さんはいるのですが、
実は私は“地域”ではなく“クライアント”に密着しています

大田区某所にお住まいのクライアントから、相続対策のために
コンサルしてほしい旨の依頼がありました。

『私が生きている間に不動産を処分したい』とのこと、、、。

場所は神奈川県相模原市

不動産調査と売買価格査定のために行ってまいりました。


・現地
・周辺環境
・法務局
・区役所
・水道局
・下水道局
・周辺不動産業者（聞き込み）

こんな感じで回って調査。

相模原市って、風光明媚で、面積の半分以上が山なんですね




クライアントの財務内容と相続の周辺状況から判断して
売らずに保有し続けたほうが得策のようです。
データをまとめてコンサルティング突入です

一般的な不動産業者であれば
“売ってほしい”と言われたら“ほい来た！”とばかりに
売却に掛かるのでしょうが、不動産ドクターの場合
“売ったほうがいいのか?”から入ります。

不動産クリニックたる所以かな









不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート




　　

不動産ドクターです。




みなさんは「争続」という言葉を知っていますか？　

「えっ！？　「相続」の間違いじゃないの・・・」
と、思われた方、おっしゃるとおりです。

しかし、「相続」が「争続」になる事案というのは少なくありません。

「争続」とは言葉のとおり争いになること、相続人間で、ときには親戚を巻き込んでの争いにまで発展します。
今まで仲の良かった兄弟姉妹がそのことを機に骨肉の争いをすることも
よくあることです。


「うちの家族に限ってそんなこと・・・」
「揉めるほどの財産もないし・・・」


と思いたいところですが、相続というのは少なからず金銭が絡んできますので

トラブルに発展しやすいのです。

そのため、「相続」を「争続」にしないよう
1.正しい相続知識を身につけたり、
2.不動産の評価・収支計算をする
3.財産の全体像の把握をする
4.様々な角度で検証する
5.生前対策として遺言書を作成しておく
などしておきましょう。

ちなみに、遺言書は「故人から残された方に対する最期の思いやり」と言われています。

当社を通して、相続・遺言に関する理解を深めていただき、相続問題解決や『争続防止』に繋げていただけたら幸いです。

大田区内の弁護士・司法書士・税理士などの専門家との連携により
皆様のお役に立てれば幸いです。











不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート




　　

相続相談　相続コンサルティング　Bｙ不動産ドクター 大田区相続相談



不動産ドクターです。


先日、お電話くださったかたから
相続のご相談をいただきました。




大田区某所で何件か不動産を所有されている依頼者様が
将来的な相続に備えて、

物件の
○売却査定（売るとしたらどうなるか）
○賃貸査定（貸すとしたらどうなるか）
○将来的なレントロール作成（貸し続けた場合の収支計算）
☆事業承継問題
☆相続税計算（相続税がいくらになるか）
☆遺言作成（どのように遺言したらいいか・成年後見について）
等々・・・


このうち
☆印の部分に関しては、各士業の独占分野。
司法書士や税理士などの資格のない者が登記や具体的な税額に関して
言及することは法律で禁じられています。

そこで、相続対策チームを結成。
日を改めて各専門家にお越しいただき、
クライアントを囲んでのディスカッションをしました。

今回ご協力いただいたのは

司法書士　小林彰　先生


税理士　立木太　先生


それと、私、不動産ドクター



クライアントを囲んで、様々なヒアリングとカウンセリング。
お話しすること2時間
方向性と対策を練りあげました。

今後も専門家同士タッグを組んでクライアントの利益のために取り組んでいくことになりました。











不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート




　　

不動産ドクターです
ザ・レジデンスウェストと名付けられたこの住宅。


このたび建築のコンサルをさせていただきました

大田区某所で建築設計コンペを経て完成。


今回は7社の設計建築コンペティション。

そのうち、プランニング・コスト・信頼性・スペックなどを
総合的に考慮し、
イトーピアホーム株式会社様に依頼しました。




外壁の色は様々迷った結果　“カーボンブラック”



陽当たりと風通しを最大限優先し、ルーバー手すりに




カーボンブラックに遊び心のvividオレンジの玄関ドア



縦長スリットのコンビネーションサッシ　明るい玄関







天窓から光がこぼれるキッチンルーム


ワイド2550のシステムキッチン　ダイニングリビングが望めます




キッチンの上部キャビネットを外し、広がりのあるLDK








明るすぎるほどのマスターベッドルーム



キッズルームにはロフトを設置





一戸建てならではの、窓のあるバスルーム　一坪サイズ



cool !!





　　　　　cast

　　　　　　建築：イトーピアホーム��　大久保様　中谷様
　　　　　　
　　　　　　
　　　　　　登記：浅見司法書士事務所　小林彰様


　　　　　　測量：柳澤測量事務所　柳澤孝一様

　
　　　　　　監修プロデュース：不動産クリニック　�鰹�盤不動産　鈴木豪一郎













不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート




　　

















　　　　　　
　　　　　　

不動産ドクターです

いよいよ完成しました。
土地取得のコンサルティング・権利調整からスタートし
住宅建築のコンサルティングに取り掛かりました。
3社の建築設計見積もりコンペを経ていよいよ10か月越しの
“夢”実現です！






南側ファザード




ローアングルファザード　外壁材ユニプラル




宅配ボックス付きのコンビネーションポスト柱






エントランス




オーディオルームにいざなう廊下






サニタリールーム




バス＆パウダールーム




バスルーム






階段を見上げる




書斎コーナーのフラップデスク

before


afer




マスターベッドルーム　ビッグスパンの壁面収納

before


after



ダイニング　フラップテーブル

before


after



リビング天井くりぬき光のシャワー
















ルーフバルコニーから





コーディネートされたシャープなキッチン






あえてダークトーンに仕上げたオーディオルーム




クロスの色調に合わせたスイッチ類




ペアガラス＋インナーサッシ




夕暮れのシーン





夜のファザード




アプローチ








3社の設計見積もりコンペから
今回は
セダー建設株式会社様
が受注されました

【一級建築士：若杉健志先生】
クラフトマンとしてのプロ意識と技術をもって
数十回にわたる打ち合わせを根気よく笑顔で対応してくれました
本当に有難うございました

また、権利調整や利害関係人との折衝などで
施主様の親衛隊として快く手腕を発揮してくれた
各先生方、本当にお世話になりました。



施主の“夢”

施工会社の“熱意”

コンサルの“想い”

各先生の“サムライスピリット”


すべてがシンクロし、今回の作品に仕上がりました



想い・熱意・アイディア・技術が満載の逸邸完成おめでとうございます


　　　　





　

　　　　　　　　　　　　　　　cast

　　　　　　


　　　　　　建築：セダー建設株式会社　
一級建築士若杉健志様　　　　　　
　　　　　　
　　　　　　


　　　　　　登記：浅見司法書士事務所　司法書士　小林彰様


　　　　　　

　　　　　　測量：創友測量　土地家屋調査士　田代慎様　

　　　　　　

　　　　　　
　　　　　　権利調整：城南中央法律事務所　弁護士 野澤隆様

　　　　　　


　　　　　　監修プロデュース：不動産クリニック　�鰹�盤不動産　鈴木豪一郎














不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート




　　

不動産ドクターです。

先日、南雪谷の物件調査をしに大田区役所本庁舎に赴いた時のこと、
一階ロビーに何やら模型を発見。



近づいてよく見ると

大田区体育館の建て替えの模型



そうです。今、確かにあそこの土地は広大な更地になっていますね。
古い体育館が取り壊されました。

私も、幼いころから柔道を習ってたため
年に2度の大田区柔道大会をこの体育館で行っていました。

幼い私は試合のたびに、とても緊張したのを覚えています。
それからはときどきこの体育館に脚を運ぶとその時の緊張感が
よみがえってきます。





旧大田区体育館

　地上３階、地下１階　
　施設　競技場、トレーニングルーム、会議室
　競技場収容人員　約４６００人
　この大田区体育館は、昭和三十九年（1964）に開催された、東京オリンピックを記念して建設され、翌四十年（1965）四月にオープンしました。
　昭和四十七年（1972）三月六日、アントニオ猪木率いる新日本プロレスが旗揚げを行ったのを皮切りに、数々のプロレス団体が名勝負を生み出し、プロレスの聖地として親しまれました。
　また、大田区主催の成人式の会場として、多くの若人が成人として第一歩を踏み出しました。
　四十年にわたり数々の競技や催し物の会場として利用されましたが、建物の老朽化により、平成二十年（2008）三月三十一日をもって閉館しました。取り壊し後は新たな複合スポーツ施設として、平成二十三年（2011）にオープン予定です。


古い大田区体育館！！長い間お疲れ様でした。









不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート




　　

花粉症です

こう見えてけっこう繊細な“不動産ドクターです”。



さてさて、

家を買う時にほとんどの方がこのような思いをします。

『この物件、気に入ったけど・・・買って大丈夫?』

『親に相談したら、よく調べてから買いなさいと言われたけど
何をどうやって調べたらいいの?』



なぜ、みなさんこのような思いをするかというと、それには答えがあります。




『不動産の営業マンは基本的にいいことしか言わない（人が多い）』からです。




そこが、不動産営業マンと不動産ドクターの大きな違いです。




みなさん家を買う前に“営業トーク”。それから“重要事項説明”を聞くことになります。

が、、、不動産ドクターの感覚からすると重要事項説明では不十分だと思っています。重要事項説明の内容というのは宅建業法で定められている126項目を説明するのですが、日本全国共通の規格なのです。

しかしながら、物件は一つとして同じものは存在しないし、買う人にとっても知りたいことはばらばらだったりします。

重要事項説明は“最低限それだけは説明しなさい”ということであって、“それをすれば充分”といっているわけではないのです。

ということは、物件によってまたは買主の状況によって、調査項目・方法や説明の内容を付加していかなければなりませんよね。

それが“有益情報・不利益情報”の調査開示です。


通り一遍の調査では、
“こんなはずじゃなかった”
“もっと早く言ってほしかった”
“後で知って気分が悪い”
“取り返しがつかない”

などということが起きる可能性“大”です。


近隣聞き込み調査・ウォーターハザード調査・地歴調査・建物診断調査・地盤調査・売主の調査・関連宅建業者の身上調査・保育園や幼稚園の調査・周辺環境の調査など、買主の立場や事情を考慮して様々な調査をし、
“有益情報・不利益情報”をシッカリ開示していきたいものです。

それが不動産クリニック・不動産ドクターです。



エピソード：
あるクライアントがいました。
そのかたはエアコンが嫌いでした。
『春から秋まで、なるべく窓を開け放って生活がしたい』
という要望がありました。しかも少し喘息の気がありました。

私と知り合って数週間後、その方から電話をいただきました。
『○○ハウジングという業者さんから紹介を受けて気に入った物件があるのですがその物件について調べてほしい。』

さっそく現地調査・・・・・・。

土地・建物を調査し、『特に問題なし』

次に、周辺住民に聞き込みを開始！！
近所を歩きまわっていると、、、。


銭湯が！


不動産ドクターは無類の銭湯好き！っと、そういうことではなく・・・


みなさん何かわかりますか?













ほとんどの方は　　??????　　ですよね。









実は、銭湯がある






イコール







煙突がある







イコール








煙・煤（すす）が出る。






イコール







雨が降ると煤（すす）が降ってくる。







イコール







窓を空けられない








イコール








ニーズに合わない






その不利益情報を開示して、結局購入を見合わせました。
窓を開けて清々暮したい！という希望にはそぐわない家だったのです。





つまり、不動産クリニックに求められているのはそのように、
“買主の立場に立った臨機応変かつ柔軟な調査”なのです。


シッカリ調べて　物件を丸裸にしましょう！！










不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート




　　

不動産ドクターです。




知り合いの不動産業者に分譲のコンサルティングを頼まれ、現在進行中です。

場所は大田区池上４丁目の某所。池上小学校区です！


大型3LDKにするか4LDKにするか、現在検討中です。
車庫はもちろんついています。

まだ、各種サイトに出せる状態ではないのですが、池上小学校区内では物件が非常に少なく、出るとすぐに売れていく状態。

限定の１棟現場。

こちらの分譲会社さんは建物に非常に凝っている業者です。
検討プランも玄関脇にシューズクロークなどを設けたり、
南側に庭を設けたりと、社長が自ら住みたいと思う家を造っています。

そのような業者さんだからこそ長く事業ができるのですね。



池上小学区で物件を探している方はぜひぜひ不動産ドクターまで、お問い合わせください。

今ならまだプランが確定していないので間取り変更可能です！


スクープ情報のため、同業者様のお問い合わせはNGとさせていただきます。









不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート




　　

不動産ドクターです

久しぶりの投稿です。
私の事務所は少し前から新たなスタッフが入り、以前にもまして活気が出てきました



さて本日のお題。。。



地歴調査

地歴調査とは、文字通り“土地の歴史の調査”ということです。

みなさんが買おうとしている土地に『以前何があったのか？』

宅建業法ではその部分につき特に定めはありません。
強いて言うなら土壌汚染対策法で規定があり、
直近に建っていた建物が有害物質を出す業態であれば
土壌汚染の調査の必要があり、その内容を告知するということだけです。

しかし、私の行っている地歴調査は“直近”だけではなく、
可能な限り昔までさかのぼり、そこに何が建っていたかを調べます。

その結果、『直近は普通の民家が建っていたが40年前は病院だった』とか『昔は墓地だった』とか『昔はその部分が小川だった』など
ということがわかります。

土地や家を買った後にそのことが判明するといい気分はしませんよね。
ましてや、昔『沼』だった『川』だったとなると地盤の不動沈下の心配や集中豪雨時に水がたまりやすいなどの問題があったりします。
それと『昔病院だった』などというのも忌み嫌われることがあります。
なぜならそこでは人が生まれたり死んだりをするところだからです。

土壌汚染対策法上の調査だけではなく、地歴調査をシッカリしたいものです。


もちろんそれを解ったうえで気にしないで買うということもありますが
解ったうえで買うのと買った後で判明するのとではずいぶん違いがあります。









不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート




　　

健康じゃないと家が買えないっ！！ by不動産ドクター





さて、今日のお題は・・・

“健康じゃないと家が買えないっ！！”







いったいどんなことかと申しますと

正確には“健康じゃないと住宅ローンが組めない”（可能性がある）
ということです。
住宅ローンを組むときには必ず団体信用生命保険というものに
加入しなければなりません。

銀行は、住宅ローンを貸したあとに、万一その人が病気等で死んでしまい
貸付金が回収できなくなってしまうのを防ぐ為に、お金を貸す時に死亡保険に加入することを義務付けています。
それが団体信用生命保険です。

当然、生命保険ですので、告知が必要になりその内容如何によっては
“保険に入れない為ローンが通りません”ということになります。

では、その告知内容の一例を挙げておきます。

《三井住友銀行（住友生命保険）の場合》
1.最近3ヶ月以内に医師の診断・検査・治療・投薬・指導を受けたことが有りますか

⇒あり　or　なし

2.過去3年以内に下記の病気で、手術を受けたこと又は2週間以上にわたり医師の治療・投薬を受けたことがありますか?
（狭心症、心筋梗塞、心臓弁膜症、先天性心臓病、心筋症、高血圧症、脳卒中、能動脈硬化、精神病、ノイローゼ、てんかん、自律神経失調症、アルコール中毒、ぜんそく、慢性気管支炎、肺結核、胃潰瘍、十二指腸潰瘍、潰瘍性大腸炎、すい臓炎、肝炎、肝硬変、ネフローゼ、腎不全、緑内障、網膜の病気、角膜の病気、癌、肉腫、腫瘍、ポリープ、糖尿病、リウマチ、膠原病、貧血症、紫斑病、子宮筋腫、子宮内膜症卵巣のう種、乳腺症）

⇒あり　or　なし

3.手・足の欠損または機能に障害が有りますか。または、背骨・視力・聴力・言語・そしゃく機能に障害がありますか?

⇒あり　or　なし

１〜３のうち『あり』のときは詳しく全て記入してください。
云々カンヌン・・・・・・・etc


いやーーー書くのに疲れました。

癌や脳卒中は稀としても、ぜんそくや糖尿・高血圧なんていうのは
結構有りそうですよね。でも、だから全てダメかというとそれもまた
程度問題なんですけどネ。

私も思い当たる節が！！
30代になれば気になる（心当たりのある）ワードがチラホラ
見受けられます。

っということで、

お家を買うには体も健康じゃないといけません

そこのあなたも要注意









不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート