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2011年04月08日

外壁後退義務  建物は、境界から50cm以上離して建てなければいけないのか?

外壁後退義務  建物は、境界から50cm以上離して建てなければいけないのか?

民民50cm.jpg

民法では、建物を建てる場合、建物は境界から、50cm以上離さなければならないとあります。
さらに、その規定に背いて建てている場合、隣地の人は建築を廃止し、あるいは変更させることが出来るとあります。



第234条
建物を築造するには、境界線から50センチメートル以上の距離を保たなければならない。

2)前項の規定に違反して建築をしようとするものがあるときは、隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることが出来る。
ただし、建築に着手した時から1年を経過し、又は建築が完成したと後は、損害賠償の請求のみをすることができる。




その一方で
--------------------------------------------------------------------------------
第236条
前二条の規定と異なる慣習がある時は、その慣習に従う。

--------------------------------------------------------------------------------

注記
「ほんとうに50cm離さなければならないの」と、この規定はよく気になる事例ですね。そして、どの程度拘束力があるのか、と。
でも、この規定こそ住まいにおける民法の精神そのもののような気がします。
民法の解釈は、人の持つ権利義務と公共性、社会条理の狭間で揺れ動いています。

民法では、境界と建物の関係をこのように規制していますが、今までの判例や新しい法規制などから、次の特例が存在します。


■近隣商業地域、商業地域
この地域では、民法の規定をそのまま準用していては、土地の有効活用が出来ません。平成元年、最高裁判例では、防火、準防火地域で、耐火建築物であれば、民法の規定は排除され、境界に接して設けることが出来る。という判決を出しています。現実問題、このような地域では、お互いが土地を目一杯有効利用したいために、境界一杯までの建物が多いですし、お互い様ですよね。

■第1種、第2種低層住居専用地域
これらの地域では、都市計画法の規制により、外壁後退を、境界から1〜1.5mに離しなさい、とい規制があり、こちらが優先されることになります。

■ハウスメーカーの承諾同意
上記以外の地域で、境界から50cmよりも近い距離に建物を建てる場合は、ハウスメーカーなどは、工事が入ってから、隣地から工事の中止や建物の変更を要求され、工事が一時的にせよ中止してしまうリスクを回避するため、このような建物を建てる人には、隣地の人に、「50cm以内に近づくが、承諾します」といった内容の承諾書をもらってくるように建築主にお願いしている会社が多く存在します。
これも、着工してから近隣トラブルで工事に支障がないようにする民法第234条とその第2項を意識した行為ですね。

■現実論
普通の人がこの規定を知っていることは非常に少ないのが現実です。そのため、みんな境界から50cmも離さずに建てているから、私も大丈夫。と考えるのは当然のことです。
民法は、50cm離せ、という規定とともに、慣習があるときは、その慣習に従え、とも書いています。そして、都市部の多くの人が、この規定など知らずに、境界付近まで建物を建て、そして、隣家とも何のトラブルもなく過ごしているのが現実です。

結局、この規定は相隣関係という「お互い様」という互譲の精神無くしては解決できない問題です。 本気で民法の規定を主張しあえば、都市部では小さな家しか建てられなくなってしまいます。

権利を行使し、義務を履行するに当たっては、相手との信頼関係を尊重し、信義に従い誠実に実行しなければならない。そして、権利の濫用はこれを許さず。という民法第1条の基本原理は、権利を主張するときの摂理を説いています。
もっとも、それでも民法を盾に、自分の権利だけを主張する人がいることも事実です。

狭い日本だ。お互い、我慢できる距離で、くっつきあって暮らそうょ。というのが、もっともいい関係です。

■誤解の無いように
ときどき、法律を聞くと、杓子定規に考える人がいますが、この規定は何がなんでも50cm離せ、ということを言っているのではありませんょ。お間違えの無いように。。
隣家が承諾すれば、いくら建物が近づいても構いません。
「いいよ」と答えてくれる近所つきあいが大切なのです。

■建築基準法では・・・
建築基準法では民民間の50cm外壁後退義務は存在しません。
敷地いっぱいいっぱいに建てる計画もなんら問題ありませんん。
しかし、実施工の現場においては、足場を建てるくらいのスペース(最低35cm〜40cm)はないと
建てられません。本当に過密化している場所では、隣地の方から足場を建てるスペースを
一時的に“借りる”なんてことも行われています。



注:互譲の精神は相隣関係の判断(判決)では大切な要素です。
注:この法律は、『しなければならない』という強制法規ではなく、『もし、建物を境界近くに建てるなら、こういうルールをベースにしましょう』といった話し合いのベースを定めた法律です。最後は、当事者同士の話し合いで決まります。
つまり、境界から50cm以内に建物を建てたのだから、即、違法なことをしているのだ、と考えると間違いです。




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2011年03月24日

自粛ムードに疑問;東京よ!!元気を出そう!!


この度の岩手・宮城内陸地震により被害を受けられた皆様に、心よりお見舞い申し上げますと共に、1日も早い復旧をお祈り申し上げます。






不動産 相談 大田区.jpg


最近、外に出ると違和感を感じます。
『街が暗い!』

皆さん節電をされているのだと思いますが、
商店街も暗い!人足もまばら。。。



世の中、この地震の影響で様々なイベントが自粛・自粛・自粛。
TVコマーシャルも自粛、電車の中刷りも自粛、結婚式も自粛、店舗操業も自粛、
会社の飲み会も自粛、新型車の発表も自粛(延期)などなど自粛ムードに世の中が
覆い尽くされている感があります。

一部の買占め品は別として、消費意欲も減退。

このままでいいのだろうか?

確かに、被災された方々の事を思うと派手なお祝いなどは憚られるべきだし、
無駄なエネルギーや無駄な消費は控えなければならないと思いますが
そのことが風潮を作り、過剰な波及をしないようにしなければならないと思います。

経済が委縮して冷たく凍りついてしまっては
日本全体がどうにかなってしまいます。

ただでさえ地震を機に株価が下がりYENは高騰し、
日本経済には大きな打撃があるのにもかかわらず
更に消費低迷で経済がストップしてしまっては取り返しのつかないところまで
行ってしまうのではないかと懸念しています。


昨日のニュースで石原都知事が行っていました。
『東京は日本のダイナモ(発電機)』

比喩が、ことさらに“発電機”なのはおかしいと思いますが
要は 『東京は日本の原動力の根源』 と言いたいのだと思います。

東京の経済をもっと回すことによって消費も増え
地方も潤う(可能性がある)ということですね。

その考え方には同感です。

東京が元気をなくしてはいけない!!

東京が元気でなくなったら日本全体が麻痺する

首都である東京や東京都民の担う役割はとても大きなものがあります。
地震に対して支援や貢献の仕方は様々ありますが、
良い意味でお金を使う(意識して経済を回す)ことも一つの貢献ではないでしょうか?



街の明かりが一つ、また一つ、復活することを願います!
今までの歩みを止めず突き進んでいきましょう!!

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2011年03月20日

東北地震 入居支援策決定 被災者優先入居

このたびの東北地方太平洋沖地震により被災された皆様に心よりお見舞い申し上げます。
一日も早い復旧と復興を心からお祈り申し上げます。



このたびの震災に関し、当社において何ができるかを検討した結果
以下の事が決定しましたのでお知らせ申し上げます。



【入居支援】※当社管理物件の場合(すべてではありません)


罹災(被災)者の方々の優先入居を実施   
   
   具体的策・・・<優先入居>
          入居の応募が重なった場合、罹災者の方を優先的に入居して頂く

          <入居審査基準の緩和>
          震災により、住民票が取得できない・年収証明がない・職を失った
          などという方も特例的に許容

          <入居費用の軽減>
          状況を精査したうえで仲介手数料の分納を許容

          <入居に際する生活必需品の援助>
          生活必需品の一部(すべてではない)を罹災者に限り無償提供します

◎同居の許容
   
   具体的策・・・<同居の許容>
          入居人数が決まっている住居の既存入居者の親族が罹災した場合は
          入居人数の定めにかかわらず一時的に定員増を許容します。
          (但し、通知はして頂く必要があります)




被災した方々におかれましては、職がない・収入が無い・住民票がない などの状況に置かれている方も相当数いらっしゃると思います。

通常では、上記の場合、入居審査はかなり厳しいのですが、その境遇が震災に起因する場合は特例的に認めてくれるよう各不動産オーナーに働きかけていきたいと思います。

小さな事しかできませんが、何かしらのお役に立てれば幸いです。


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2011年02月08日

一戸建てから一戸建てへの住み替えについて

引越し.jpg

Q

一戸建てから一戸建てへの住み替えについて
質問者:ラス(東京都/男性/32歳) 住宅 > 住宅売買 2011/02/06 14:53

築4年の戸建てから、新しい戸建てへの住み替えを検討しております。
購入当初は特に不便さも感じておりませんでしたが、子供が誕生してから
間取り(3LDK)や最寄り駅までの距離(徒歩13分程)等で不便さを感じています。
現在の住宅ローン残債が約2500万円程あります。
某不動産のWEBにて簡易査定を行ったところ、売却額は2200万〜2400万位
と査定結果がありました。
勿論鵜呑みにするわけではありませんが、住み替えが上手くいくのであれば・・・と思いご相談させて頂きます。

当方、年齢32歳で年収560万円となっております。
新しく住み替えする場合、どのくらいのローンが受けれるのかも心配です。

漠然としておりますが、ご教授頂ければ幸いです。




A

はじめまして。不動産ドクターの鈴木豪一郎と申します。

仮に簡易査定の通り上限2400万円で売却できるとすると
ローン抹消不足分の約100万円と売却にかかる経費(仲介料・抹消登記など)約90万円程を
自己資金として手出しする必要があります。

それが可能なのであれば・・・という前提ですが、

年齢32歳で年収560万円ということから計算すると
いわゆる都市銀行の基準では取り組み可能なローンは約3500万円程度です。

つまり、次に購入する物件は上限値で(3300万円+諸費用)=3500万円ということになります。
しかし、これはあくまで計算上の上限値ですので、貴殿のライフスタイルや要望・家族構成・物件相場などにより下方修正して考えるのが得策かと思います。



満月満月満月満月満月 2011/02/07 21:08
迅速なご返答深謝致します。
指摘のあるとおり、ローン抹消価格の差し引き分(恐らくマイナス)を考慮しなくてはなりませんね。
仮定として、現在の残債(2,500万)−売却予定額(2,300万)=▲200万
売却後に新たに購入予定金額2,500万位と考えております。
短絡的に考えておりましたので難しいのは承知ですが、今の年齢で最後のチャンスかな?と思い
夫婦で再度考えてみます。

分かりやすいご説明・親切なご回答ありがとうございました。



2011/02/08 09:36
ラスさん

高い評価有難うございます。
売買価格だけでなく、諸費用(概ね90万円程度)も必要になるのと
購入に際しても購入経費(概ね180万円程度)が必要になりますので、
ご注意ください。

尚、売却の際に火災保険料(解約をして)や銀行保証料が戻ってくる可能性
があります。
場合により、結構まとまった金額になりますので
そこも確認しながら進めてください。


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2011年02月07日

戸建ての違約解除および違約金について 〜解約も契約のうち〜

解約も契約のうち.jpg


Q

戸建ての違約解除および違約金について
質問者:momo1234(東京都/女性/33歳) 住宅 > 住宅売買 2011/01/23 10:06
仲介業者の紹介で、建築条件付の土地先行決済の物件を購入しました。
土地の引渡しは2月15日です。しかし、まだ現在の持ち主が住んでいます。
登記も変更されていません。
持ち主と買主(私どもにとっては売主)の売買契約書には、昨年12月15日に土地の引渡しとあります。その事に不安を抱き、年末から仲介業者に対し「いつ引っ越すんだ」と尋ねていましたが持ち主の新居の建設が遅れているので、あちらの契約の引渡し日がずれ込んでいるだけで、こちらの引渡し日には影響しないとの事でした。
しかし、年が明け現在においても引越しをしていない事をおとといまた仲介に尋ねたところ、昨日になり仲介から3月末に引渡しを延期してほしいといわれました。
この事を理由に、違約解除は出来ますか。違約金は売買代金の10%とあります。
売買契約書の内容は、
●売主またか買主のいずれかが本契約に基づく業務を履行しないときは、その相手方は催告のうえ本契約を解除し、違約金として表記違約金相当額をその不履行した者に対し請求することができるものとします。と、あります。
他にも、約束の期日に図面が届かない。連絡する。確認する。と言い、こちらからいつも催促している事など、些細なことがたくさん有り常に不信感を抱いていました。出来ればこの事を理由にうまく解約したいと思い相談させて頂きました。
宜しくお願いします。

金消契約の予定は2月の頭でしたのでまだローンの支払い等はありません。
支払済みの額は、手付けの時の100万円です。
週明け月曜日に、延期の合意書を持って行くと言われています。




A

即座にはできません回答者:鈴木 豪一郎 2011/01/23 12:31 16日前 (5.0)momo1234さん

不動産ドクターの鈴木です。

違約解約にもっていくためには『相当の期間を定めて催告』が必要です。
催告もしていない状態ではそれは難しいです。

それと、催告をするには口頭ではなく内容証明などの書面ですることが望ましいです。

具体的に解約を検討するには

・建築請負契約がなされているかどうか
・義務の履行の提供の具合
・契約書の特約条項などで以下のような内容の文章が入っているかどうか
 『本契約は売主が本物件を取得し、買主に引き渡すものであり、万一○○までに
  売主が本物件を取得できないまたは取得できないことが明らかになった場合
  売主及び買主は本契約を白紙解約できるものとする。その場合、売主はすでに受領済み  の金員を無利息にて買主に返還する。』
・催告のタイミング


以上のような事を確認しつつ進めることになります。



それを早急に確認検討したのちに、週明け月曜日の『延期の合意』を拒否する必要がありますね。




月曜日まで時間が無いので急ぐ必要があります。
しかし私はあくまで不動産の専門家ですので、実務的な慣行上のアドバイスしかできませんので
もしよろしければ法律家を交えて具体的にご相談に乗ります。
ご連絡ください。

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満月満月満月満月満月 2011/02/07 13:21
お蔭様で、無事に円満解決する事が出来ました。
私たち夫婦だけでは、この様な結果に結び付かなかった事と思います。
本当に、お世話になりました。
有難うございます。 2011/02/07 14:55
momo1234さん






無事に終えることができて本当に良かったです。
司法書士小林彰先生http://profile.allabout.co.jp/pf/44s4-kobayashi/
とのコラボでうまく事が運びましたね。

不動産業界はまだまだ質の悪い業者がたくさんいますし、
無防備な契約で悲しい結果になることも多々あり、
本当にリスクと隣り合わせです。

今回はmomo1234さんの迅速な行動でなんとか事なきを得ましたが
今後の住宅探しにおいてはよくよくお気を付けください。

そして、心底納得づくで夢のマイホーム!手にしてください。


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2011年01月27日

住宅ローンの名義変更について



離婚式.jpg


住宅ローンの名義変更について
     住宅資金・住宅ローン 2011/01/22 22:24

Q

離婚に伴い住宅ローンの名義を夫→妻への変更を考えています。

妻の勤務年数、年収はどのくらいを満たしていれば変更が
可能なのでしょうか?満たしていない場合は妻に保証人を立てても
変更は出来ないのでしょうか?

条件付きでも何か変更が出来る手段はないのでしょうか?

ちなみに妻は勤務して4ヶ月しかたってなく年収は200万ぐらいです。

教えていただきたいです。
よろしくお願いいたします。
Minami-1さん(神奈川県/男性/38歳)



A

銀行にご相談を2011/01/23 12:09
評価☆☆☆☆☆

Minami-1さん

不動産ドクターの鈴木です。
ローンの残債金額にもよりますが、
千万単位で残がある場合は明らかに年収からの計算ではNGです。
すごくアバウトな回答ですが、
残債金額・奥様の勤めの内容・職務経歴・住宅ローン以外の借り入れの有無・建物の概要(種別や築年数)などが解らないと正確な回答ができません。


『離婚に伴う債務者変更』ということになりますが、
その場合は債務を受け継ぐ方が、それなり(銀行の審査基準を満たす)の年収や社会的信用などが無いと変更はできません。しかし、銀行側にとっても、ずっとそのままではうまくないので、少々審査基準とずれていてもOKを出す場合があります。

先ずMinami-1さんがやることとしては今借りている銀行に事情を話して
債務者変更の審査をしてもらうことです。
それでだめなら(どの程度だめなのかにもよりますが)、他の金融機関に相談するなり、
どこからか自己資金を援助してもらって、奥様の年収でもクリアできるだけの債務にすることを考えることなどがあります。

他の方法としては、いっそのこと売却してしまうことも一つです。
ローンの金額が解らないのではっきりしたことは言えないですが、
年収200万円では、住宅ローンや固定資産税などを払っていけるかどうか危ぶまれるのではないでしょうか?お子様がいるのかどうか、生活費全般なども検討しなければなりませんが
今の残債と同等かそれ以上で売却可能であれば売却してそれぞれが一からやり直すのも
選択肢として検討されたほうがよろしいかと思います。


いずれにしても、様々な数字や背景が解らないと方向性が出てこないので
もしよければ一度具体的にご相談にお越しください。


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評価・お礼 Minami-1さん
2011/01/23 12:09
【鈴木様】
情報が不足している中、御丁寧に回答を頂きましてありがとうございます。
御連絡頂いた通り、銀行に事情を話してみます。

また何かありましたら御相談させて下さい。




鈴木 豪一郎

2011/01/24 14:53
Minami-1さん

高評価有難うございました。
WEB上で具体的な質問もしづらいと思いますので
メールかお電話くださればご相談にのります。



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2011年01月16日

♪♪平成23年うまれ♪♪



皆さんこんにちは 不動産ドクターです。



年が明けてから賃貸需要が盛り上がってきて
バタバタ駆けずりまわっております。


当社に委任頂いている物件も次々決まり、
繁忙期を目前に在庫がなくなりそうですあせあせ(飛び散る汗)



さて、本日はプライベートなご報告です。
このブログではあまりプライベートなことは差し控えようと
思っていたのですが、今日はさすがに『書かねば』と思ったものですから・・・



このブログの読者さんはご存知の方も多いと思いますが
実は私、子沢山でして、娘が3人おります。・・・というか、娘が3人おりました(過去形)。

平成16年(6歳)・平成18年(4歳)・平成20年(2歳)

二年おきに三人の子宝に恵まれました。
しかも全員“女子









でした(過去形)。








ここまでちょっと勿体付けましたが










4人目が生まれました黒ハート








しかも、またまた女子








平成23年産まれです!











誰に似たのか3500グラムの大きな赤ちゃん。。。










我が家は妻含む女子が5人がく〜(落胆した顔)







それに対して男子は私一人・・・いや独り











でもでも、みんな可愛いからすべてOKなのです手(チョキ)














平成23年産まれの女子1月16日現在 名前未定


平成23年うまれ.jpg











ぴかぴか(新しい)女子だらけの我が家ですぴかぴか(新しい)

7722949_951754789_242large[1].jpg









ちなみに












不動産コンサルティング以外にも・・・













子作りコンサルティングも受付中ですわーい(嬉しい顔)











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2011年01月11日

子なし夫婦の住まい



子なし夫婦の住まい。

質問者:makoco_5116(東京都/女性/35歳)
暮らし・人生 > 老後・セカンドライフ 2010/12/27 17:25


Q


■家族構成
夫 34歳(事実上公務員/年収税込み500万)
妻 35歳(アルバイト/年収税込み200万)

■年間貯蓄
夫 年間90〜120万
妻 年間100万(今年から)

■貯蓄総額
共有分として 500万

子どもが無理なくできれば欲しいという感じです。
現在は都心の社宅に住んでおり原則55歳まで住めます。
結婚4年目になりますが、このまま子どもができなければ
40歳までに1000万貯めて2人サイズの家を買おうと話してます。
しかし互いに次男次女ですが、主人の方(地方)には相続予定の土地があり、
私の方(首都圏)には姉と共同名義の土地がすでにあります。
なので定年後はどっちかの実家に帰り家を建てるという選択肢もあります。
堅実なのは55まで社宅に住んで3000万くらい貯めて5年は賃貸で過ごし
引退したら田舎に一軒家を作って退職金は老後にまわすのがベストだと思いますが
あと20年も社宅に住むのもどうかと思います。

ご相談したいのはどのタイミングでどんな家を買えばいいのかということと。
そのためにはどんな資金計画を立てるべきかということです。
散漫な内容になってしまいましたが、宜しくお願いいたします。





A
貯蓄に励みましょう回答者:鈴木 豪一郎 2010/12/27 17:57 15日前 (5.0)makoco_5116さん

こんにちは。不動産ドクターの鈴木豪一郎です。

お見受けする限りにおいて、
私としては『すぐには買う必要ない』と思います。

今後、お子さんが生まれないと仮定した場合ですが、
その場合、養育教育資金がかからないことになります。
すると、年間200万円の貯蓄ができれば、55才までで4000万円以上の貯蓄ができる計算ですね。それに退職金が別途はいるわけですよね。

家を買う方の多くの動機は
高額の家賃を払うほどなら買ったほうがよい
家族が増えて賃貸では居られなくなった。(大きな賃貸住宅では家賃が高額)
老後は賃貸住宅に住めなくなるので、買えるうちに買っておこう。

などというケースが多いです。

ところがお二人は社宅に住める状態ですし、
奥さまにもご主人さまにもそれぞれ相続予定だったりすでに共有している土地が
お有りなのであれば、無理に都内で物件を購入するよりも
貯蓄(や投資)に回して流動資産を厚くするほうがよいように感じます。

不動産営業マンの中には、先ず何かを買っておいて、将来地方に引っ越すのであれば
それを貸せば『家賃収入』が入り、個人年金になりますよ!!
と美辞麗句を並べるかもしれませんが、日本を取り巻く賃貸市況も
これから相当悪化していくであろうことは、現場の人間ならだれでも感じていることです。

高齢化、少子化、人口減少、経済低迷、国際競争力鈍化、株価低迷。。

悪い要素はたくさんありますが、よい要素はほとんど見当たらないくらいです。
その中で、お二人がなまじな不動産を購入してしまうとこの先、大きくマイナスに作用する可能性が高いのです。

幸い、社宅があるのですから、その恩恵にあやかり、その一方でシッカリと
流動資産を増やして、その後、60歳程度のころに(すでにある土地に)建築をするのが
良いと思います。

例えばお二人で住む程度であれば、木造平屋80平米もあれば十分かと思います。
その場合の建築費は、相場でいけば1300万円〜1800万円もあればまずまずのものが建てられるはずです。

計算上は、それをキャッシュでポンと建てても、老後の生活費は担保できますね。


社宅がどうしても厭!とか、社宅にいられない事情が出てきた!などの事が無い限り
その恩恵を最大限享受して、セカンドライフをより確かに充実させてはいかがでしょうか。



≪補足≫



社宅にお住まいの方で、後々困る事になるのは、
家賃が安いものだから、お金を使いすぎてしまって、『退職するころには退職金しかない』という状態に陥ることが多いです。

お二人の計画をシッカリと建てて進んでいってください。

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【不動産クリニック】
株式会社常盤不動産
東京都大田区池上6-1-3
TEL03-6410-3630

鈴木豪一郎


ワタシ×プロのチカラ
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2010/12/28 12:13




補足の部分は本当にそう思います。本来であれば賃貸の家賃10万を払ったと思って、もっと貯金に励んだ方がいいのかもしれませんが、カツカツになるのも嫌なので、このペースでいきたいと思います。すでに今の社宅は築50年ですが(古いのは嫌ではない)、交通利便性がとてもいいので共働きのうちはここにいたいと思います。丁寧なアドバイスありがとうございました。 2011/01/11 13:10

makoco_5116さん






高評価ありがとうございました。
社宅ライフ、楽しんでくださいね。



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不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 13:16| Comment(1) | Q&A | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年12月24日

走る!今月の不動産クリニック

走る!今月の不動産クリニック



不動産クリニック 大田区不動産.jpg



今年もあと一週間。。。

年々、一年が経過するのが早く感じるって、よく聞く話ですよね。
これにはちゃんとした理由があるそうです。


なるほどぉ。
と思うことなのでお話しておきます。

時間の経過スピード感は過去の経験によるものが反映するそうです。
例えば、一歳の子供にとっては一年という月日は自分の人生のMAXですよね。
二歳の子にとっては自分の人生に占める一年というのは1/2
三歳の子にとっては一年は自分の人生の中で1/3



20歳の人にとっての一年は自分の人生の中の1/20



50歳の人にとっての一年は自分の人生の中の1/50



80歳の人にとっての一年は自分の人生の中の1/80


つまりは、年々、一年の長さが体感的に変わってくるということですひらめき





さてさて、今月の不動産クリニックの総括です。

12/1 不動産仕入れ決済(大田区池上)
12/2 資産活用コンサルティング受託(大田区中央)
12/3 空室対策コンサルティング受託(港区広尾)
    アパートローン借り換えコンサルティング(品川区西大井)
12/4 マンション購入コンサルティング受託(品川区西五反田)

12/9 不動産購入調査(福島県郡山市)
12/10 税理士打ち合わせ(当事務所)・不動産税務相談【税理士とのワンストップサービス】
12/11 遊休地活用コンサルティング受託(日野市栄町) 賃貸契約(品川区大井)
12/12 賃貸契約(大田区池上)
12/13 決済前立ち会い(大田区中馬込)

12/14 債務整理コンサル【司法書士とのワンストップサービス】(杉並区梅里)
12/15 現地調査(日野市栄町)
12/16 債務整理不動産処分プレゼン(杉並区梅里)
12/17 宅建法定講習

12/18 物件調査(杉並区梅里)
12/19 賃貸家探し(池上線)
12/20 競売コンサルティング(江東区清澄)
12/21 売買決済(溝の口) 賃貸契約(大田区仲六郷・大田区上池台)

12/23 地境紛争相談(大田区蒲田)・一戸建てリーシング打ち合わせ(大田区新蒲田)
12/24 家賃清算 家探しコンサル(大田区中央)
12/25 売買契約仲介(杉並区梅里) 
12/26 遊休地活用コンサル(清瀬市)

12/27 賃貸借契約(大田区上池台)
12/28 大掃除!!


以上、今年一年お疲れさまでした!

ご愛顧くださいました皆様本当にありがとございました。

来年も皆様にとって良い年でありますように・・・

そして一つでも多くの“笑顔”が生まれますように・・・




不動産クリニック 不動産ドクター 鈴木豪一郎







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不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 17:13| Comment(1) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年12月23日

大家さん不遇の時代【勝ち組経営への道】

不動産ドクターです。


最近本当に空き部屋が目立ちます。
先日道を歩いていたところこんなものを見つけました。



満室経営への道 不動産オーナー虎の巻.jpg


何と8部屋中6部屋が空き部屋!!

んんんんんん・・・・


この物件の大家さんや不動産屋さんは一体何をしているのだろう・・・





日本の人口は減少局面に入ったというのに、
一方でいまだに、遊休地活用と称してゼネコンやハウスメーカーは地主さんに建物を建てさせている
しかも多額のアパートローンを組ませて・・・


当社は○○年一括借り上げですのでご安心いただけます!』と・・・


不動産オーナーも、その酔美な言葉と慾に駆られて話に乗ってしまう




“砂上の楼閣”とはこのことで、この先の家賃下落や人口減少を計算せず(させず)に
豪勢な箱モノを建てさせてしまう。
結果、将来的に家賃が下落し、多額のメンテナンス費用ものしかかり
初めの数年で儲かった(つもりの)家賃収入も吐き出さざるを得なくなり、
本当にキツイ状態の“イタイ大家さん”になっていきます。


日々、様々な大家さんからご相談をいただきますが
この“イタイ大家さん”が何と多いことか。。。

昭和60年〜平成初期の時期に
銀行・建築会社・下請不動産屋がチームになって
大家さんを説得して、『将来的な個人年金ですよ』・『相続対策ですよ』・『不労所得ですよ』
と素晴らしい絵を描き、建てさせたものが最も多いようです。


そのようなものは、得てして30年ほどのアパートローンを高〜い金利で組み、
今現在以前としてローンを払い終えていないかたがとても多いです。

そこに拍車をかける如く、築後20年程度経過して、大規模な修繕・改修などが必要になります。
集合住宅ですので、修繕といっても数百万〜1000万円単位で資金が必要になります。
20年も経過すると借り手のニーズも変わり、“バストイレ別”とか“ガスキッチン必須”とか“脱衣場がないとだめ”とか“洗濯機は絶対部屋の中”などとなるので間取り変更も必要になる。



しかし・・・・・・


そこへきて家賃の下落
・一昔前の敷2礼2は今やNG
一括借り上げの見直しや値下げ合戦で収益悪化
・なかなか決まらないので稼働率低下
・家賃滞納


などなど、



収益は下がる一方だが、支出は増える一方



になっていますどんっ(衝撃)




そうなると、

修繕にお金を払う余裕もなく 
  ↓
建物は傷み
  ↓
入居者は入らなく
  ↓
収益悪化
  ↓
ますます修繕にお金を払う余裕もなく
  ↓
ますます建物は傷み
  ↓
ますます入居者は入らなく
  ↓
ますます収益悪化

と『負のスパイラル』に堕ちていきます。


そうすると冒頭の写真のように にっちもさっちも〜ブルドック(古!)になってしまいます。









さあー。貴殿は“イタイ大家さん”になっていませんか?

そのような方は迷わず“不動産クリニック”の門を叩いてください!



不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 16:43| Comment(1) | マンション・アパート経営 大家さんの虎の巻 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年11月26日

『一般社団法人 おおた助っ人』 設立!!

おおた助っ人ロゴ・大田区は大田区の専門家が笑顔にする.jpg

一般社団法人 おおた助っ人 設立!!




平成22年11月25日 
大田区の若手専門家集団により
『一般社団法人 おおた助っ人』が設立されました。



この法人の目的及び行う事業は次のとおりです。

当法人は、「大田区は大田区の専門家が笑顔(≧▽≦)にする」を理念とし、大田区に縁のある専門家が集まり、大田区及びその周辺地区の個人・団体・企業と連携のもと地域力向上を図ることにより、子供からお年寄りまでが安全に楽しく暮らすことのできる地域社会の実現、大田区及びその周辺地区の発展及び活性化、ひいては日本の健全な発展を目的として、次の事業を行う。


1 大田区及びその周辺地区の普及啓発
2 大田区及びその周辺地区に関する情報発信
3 大田区及びその周辺地区に関する調査研究
4 大田区及びその周辺地区に関する書籍の出版販売
5 専門家による講座・講習・相談会の開催
6 専門家による相談サービスの提供
7 専門家の育成・研修のための勉強会の開催
8 各種イベントの開催
9 その他当法人の目的を達成するために必要な事業




自分たちの持つ専門知識で地元を中心とした地域に恩返ししたいという志をもった、大田区が大好きな専門家が集まって作った法人です。



専門家は以下の面々です。

司法書士小林彰
司法書士 下入佐真由美
行政書士 湯原玲奈
一級建築士 若杉健志
弁護士 野澤隆
税理士 立木太
そして私、不動産クリニック 鈴木豪一郎です。


当法人では、様々なスペシャリストの協業により
大田区民や地域のために包括的に御困りごとの相談にのる相談会を
実施しています。
活動にご興味御有りの方は私までご連絡ください。

[おおた助っ人ご相談例〜あんなことやこんなこと〜】
離婚の準備や対策 ●国際結婚 ●熟年再婚
●DVでお悩みの方 ●成年後見 ●任意後見制度活用
相続・贈与相談 ●遺言書の書き方 ●外国人の雇用
●リフォームトラブル●不動産登記 ●債務整理
●払いすぎた利息を取り戻したい●土地境界紛争
生活保護受給●労務問題●住宅ローン借り換え
建物耐震診断 ●不動産を借りたい、貸したい
敷金返還トラブル ●不動産処分(遠方可)
アパートオーナー空室対策 ●建築紛争 ●借地問題
●各種営業許可 ●法人登記 ●会社設立
外国人の帰化申請 ●自己破産 ●熟年離婚
●内容証明郵便作成 ●建築業免許取得 ●住宅リフォーム相談飲食業免許取得 ●サラ金問題 ●立ち退き交渉問題
●法人役員変更登記●抵当権抹消登記●敷金が返ってこない
不動産取引トラブル●確定申告のお手伝い●相続対策
●遊休地活用 ●不動産任意売却 ●婚姻契約書作成

…その他、気になることがありましたら、
大田区の専門家集団【おおた助っ人】に
お気軽にご相談ください。


今後の活動い記録や告知などを随時アップしていきます。
よろしくお願いします。



一般社団法人おおた助っ人
事務局:東京都大田区池上6-1-3
CALL 03-6410-3630(常盤不動産内)

代表理事 鈴木豪一郎







posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 17:48| Comment(1) | おおた助っ人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年11月20日

東雪谷PROJECT 一戸建分譲 大田区東雪谷


不動産ドクターです。

さて、本日は新築一戸建て分譲計画のお知らせです。

東急池上線『石川台駅』から1分の距離に
大型4LDKの新築分譲住宅が企画進行中です。

価格は未定ですが、
現在精鋭企画中です。

当社は分譲会社さんと建築会社さんに対して企画立案・マーケティング・コンサルティングを
担当させていただいています。




以下
東雪谷プロジェクト 

概略のご説明



ありがちな潜りもなく、将来的なメンテナンスや床下換気も考慮し、
GLから+400程度のフロアレベルで建てていこうと思います。
外観ファザードはシンプルにかつ、重厚。
奥行きをもたせ、大型車やハイルーフ車も止められるように設計します。
バルコニーはむき出しではなく、本体の壁を伸延させ奥行き感を演出、併せて雨が降った時でも
洗濯物に直接あたりづらい構造
にしました。

東雪谷プロジェクト 外観パース.jpg


外部とは一線を画し、インナーに玄関があるイメージ。
そこから3連トール型のシュークローゼット。
一坪サイズバスルーム、脱衣場には明かりとりのハイサイドサッシ
ベッドルームには壁一面の収納、しかも奥行き900mmなので御布団もシッカリ収納
東雪谷プロジェクト CG模型1階.jpg



2階はゆとりの20畳LDK
対面キッチン。上部はダイニング部分との一体感を持たせるためにつり戸棚をなくしました。
キッチン脇には大型の食品庫(パントリー)を配置
そのパントリー脇には家事をこなすためのカウンターがあります。
そこではアイロンがけやPCコーナーとしても重宝。

東雪谷プロジェクト CG模型2階.jpg



3階には寝室を3部屋配置しました。
マスターベッドルームには収納を一層充実させるため、ワイド1620mm奥行き900mmのクローゼット。
使い勝手を考えトイレも設置。
北側斜線はありません!
東雪谷プロジェクト CG模型3階.jpg


最後にキッチン部分。
落ち着きとスマートさ、有機的な空間。
ママが孤立しないよう、キッチン上のつり戸棚を敢えて取り払い、バックキャビネットとして
機能させる。
子供を視ながら、テレビを見ながら、家族と語らいながら家事ができるように配慮した設計です。

東雪谷プロジェクト キッチンパース.jpg





分譲計画についての詳細は確定次第追って告知致します。
事前にお知りになりたい方は直接不動産ドクターまでご連絡ください。




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不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 12:08| Comment(1) | 売買家探しカルテ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年11月14日

3階建て?田舎?建売?

Q 3階建て?田舎?建売?住宅 住宅設計・構造 2010/09/11 13:19

建築プロデュース 大田区 住宅建築コンサルタント 住宅を建てる 大田区 相談.jpg

以前こちらで建売にオプションをつけて希望に近づけていくという物件を買って・・と相談させていただいて、結局白紙に戻して、また一から土地を探している者です。

来年3月に引っ越したくて土地を探しています。
総費用4300万で抑えたいのでどこかで妥協しなければいけません。
建売は絶対にいやなんです・・
都内で狭小住宅を建てるか。
都下の駅から離れた少し不便なところに普通の2階建てを建てるか・・
どこを妥協するか悩みます。
予算からすると土地は高くても2300万位ですよね?
3階建ての家に入ったこともないのですが実際住むにはどうですか?
娘が二人いるので暗い道や不便なところは避けたいです。
と考えると3階建てかなぁと思います。
それとも予算がないから仕方なく建売に住むべきでしょうか・・
アドバイスをお願いします。
mayneneさん(東京都/女性/39歳)






A 建築期間も考慮すると2010/09/11 16:59
評価(ひらめきひらめきひらめきひらめきひらめき)
-


mayneneさん

こんにちは住宅建築プロデューサーの鈴木豪一郎です。
土地を買って家を建てるには時間がなさすぎる印象です。

必要な時間を申し上げると

1.仮に今希望の土地が見つかったとして
 購入するまでにはローンや様々な手続きで約一カ月要します。
2.建物の打ち合わせについても、(建て売りがいやとのことからすると要望が様々御有りの
 ようなので)最短でも二カ月から三カ月は要すと思います。
3.建物の間取りが決まってから建築確認申請の図面を描くのに3週間〜一カ月程度
4.建築確認を申請してから確認が下りるまでに
(二階建てで)約一カ月〜(三階建てで)一ヶ月半
5.地盤改良〜着工〜完成まで早くて3カ月半〜4カ月はかかります。

つまり、今現在、良い土地が目の前にあるとした場合でも6〜7カ月程度はかかり、
3月末の入居は厳しいというよりむしろ間に合わない可能性のほうが高いですし、
それ以上に、大事なことを期限に急かされて判断するのは後悔や失敗のもとです。


期限的なことは優先順位が低いのであればその限りではありませんが・・・。




前出しましたが、要望に序列をつけて考えることをお勧めします。







評価・お礼 mayneneさん
2010/09/11 16:59
ありがとうございました。
優先順位をもう少し考えてみたいと思います。
一生に一度の買い物なので満足のいくものを建てたいと思います。

ありがとうございました。








不動産クリニック 不動産調査のエキスパート 鰹盤不動産.jpg





不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート

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2010年10月31日

走る!今月の不動産クリニック

不動産クリニック カウンセリング 空室対策 大田区 品川区.jpg

皆さん。
めっきり寒くなってきました。
皆さんが寒いと思うくらいが、私にはちょうど良い気温でもありますわーい(嬉しい顔)

今月もひっきりなしに様々な業務に追われましたあせあせ(飛び散る汗)

10/1 空室対策コンサル依頼住宅(品川区)
10/2 住宅購入カウンセリング(大田区池上)
10/4 賃貸家探し契約業務(中央区・港区)

10/5 住宅購入カウンセリング(品川区北部)・金消契約(大田区南雪谷)
10/6 地主折衝・名義移転承諾(大田区東雪谷)
10/8 建築プロデュース業務受託(目黒区原町)

10/10 ハウスメーカー3社と打ち合わせ
10/12 賃貸契約(大田区南雪谷)・物件案内(世田谷区・大田区北部)
    クライアントと共に弁護士面談打ち合わせ(大田区蒲田)
10/14 物件案内(大田区南部)・土地購入者打ち合わせ(豊島区)
10/15 物件調査不動産ドッグ受託(大田区中馬込)
10/16 借地権カウンセリング(品川区二葉)・購入者物件案内(渋谷区恵比寿界隈)

10/17 購入者物件案内(大田区矢口)・管理業者面談(目黒区目黒本町)
10/18 不動産ドッグ受託、調査業務、一級建築士打ち合わせ・売買契約締結(大田区矢口)
    空室対策コンサルティング(品川区大井)
10/19 退去立会い(大田区中央)・土地売却カウンセリング(川崎市高津区)・住宅ローン銀行折衝
10/21 借地権地主対策カウンセリング(目黒区自由が丘)
10/22 建築会社打ち合わせ(豊島区)

10/23 賃貸契約2本(大田区池上・中央区佃)
10/24 建築コンペティション受託・売主折衝(大田区中馬込)
10/26 不動産投資カウンセリング(23区)
10/28 決済(大田区南雪谷)・土地購入者打ち合わせ(世田谷区新町)
    建築見積もり依頼2社

10/29 建築平面打ち合わせ・web管理業者打ち合わせ・遊休地活用カウンセリング(日野市)
10/30 物件プロモーション打ち合わせ(大田区仲六郷)・賃貸契約業務(品川区大井)



こんな感じの一ヶ月でしたあせあせ(飛び散る汗)



ほとんどのご依頼は、ご紹介や口コミでのお話が多かったです。
皆様ご紹介や口コミ、有難うございます。
一件一件丁寧に且つスピーディーに対応を積み重ねます。







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不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート

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2010年10月14日

住宅ローンの審査について

住宅ローンの審査について質問者:n18980(広島県/男性/41歳) 2010/10/11 16:56

住宅ローン 相談 審査 大田区 不動産.jpg

住宅ローンについてお尋ねします。
私は現在41歳の独身で、東証1部上場企業に勤めています。
税込み年収550万で、この度マンション購入を検討しております。

住宅ローンは1990万円です。

但し、銀行のカードローンが50万円あり、さらに2003年に特定調停を経験しております。
返済はほぼ3年で終わっており(1件だけ5年ほどかかりました)、特定調停後には借金はしておりません。

先月クレジットカードを申し込んだところ、カードはすぐ作れました。
住宅ローンの審査は大丈夫でしょうか?




問題有りません回答者:鈴木 豪一郎 2010/10/11 17:15 (新月新月新月新月

n18980さん

不動産ドクターの鈴木豪一郎と申します。

文面をお見受けする限りなんら問題ありません。
一点気になるとしたら50万円のカードローンですが、
返済期間により返済比率に影響を及ぼしますので
可能であれば、ローンの審査を持ち込む前に一括返済して
そのうえで(完済証明取得)、『直近までカードローンが有りましたが完済しています』
と申し添えたうえで審査持ち込みをするほうが無難です。

なお、その時に、文面ではなぜカードローンを借りたのか判断できかねますが
銀行から聞かれるはずです。
それに対し、当たり障りのない理由を伝えてください。

例えば(無いと思いますが)『競馬をするために』とか『慰謝料を払うために』
などと言うと、幾ら返済比率上問題ないといってもかなり警戒されてしまいます。

嘘を言うことをお勧めするわけではありませんが、
言い方一つで印象や警戒心がガラッと変わります。


特定調停の件も相当の期間が経過しているので
問題として露見することはないはずです。
しかし、これも敢えて聞かれなければこちらから言うことは避けてください。
この件に関し、告知義務は有りませんし・・・。



注意※観測上問題ないとしても契約には必ず『ローン条項』・『ローン特約』は付帯させてください。



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2010/10/13 21:08
迅速にご回答賜りまして、誠にありがとうございます。
先生の問題ないと言う言葉を信じ、住宅ローンの仮審査に臨み、無事通過致しました。
カードローンがどう審査に影響するのか・・・という不安もありましたが、大丈夫でした。
住宅ローンの返済にはあまり不安はありませんが、カードローンは近々一括返済するつもりです。
まだ本審査がありますから、気は抜けませんが、頑張って、マイホームを手にしたいと思っています。
本当にありがとうございました。 2010/10/14 09:33



n18980さん

おめでとうございます。
無事審査が通ってよかったですね。

仮審査から本審査内諾〜決済までの間に、以下の事を避けてください。
(もし該当すると本審査が通らない、または審査内諾が取り消されることが有ります)

○離婚
○転職
○重篤な病気・怪我
○新たな借り入れ
○既存借り入れの返済遅延

どれも望んですることではないと思いますが
とりわけ気をつけてください。

それと、仮審査はあくまで“仮り”ですので
契約に臨む際は“ローン特約”“融資利用の特約”“ローン条項”を付帯させてください。
不動産担当者によっては『仮審査に通過しているのだから必要ない』と思っている人がいます。それでは万一の時に買主が不利な立場に立たされますのでご注意ください。









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2010年10月07日

ガレージセール&よろず相談会 セダー建設×おおた助っ人 行列のできる専門家

ガレージセール&よろず相談会
セダー建設×おおた助っ人行列のできる専門家よろず相談会


秋晴れの土曜日

大田区上池台のセダー建設さんで行われたガレージセール!
同時開催で『行列のできる専門家集団(おおた助っ人)』による
無料よろず相談会が開催されました。


敷金返還請求や相続・不動産融資・登記・登録免許税などについてのご相談があり
各専門家が熱心にご相談に応じました。

『こんなに身近で、専門家の方にご相談できるなんて・・・しかも無料で・・・』
と大評判でした!



ご相談に応じる弁護士野澤隆さん・行政書士湯原玲奈さん
御相談に応じる野澤弁護士と湯原行政書士.jpg

不動産ドクター鈴木豪一郎
不動産ドクター 鈴木豪一郎.jpg



相談員は・・・・

弁護士  野澤隆さん
司法書士  小林彰さん司法書士下入佐真由美さん
行政書士湯原玲奈さん
一級建築士 若杉健志 さん

とわたし。不動産ドクター 鈴木豪一郎



手がすいた時は、弁護士自らポップコーンも作ります!
ポップコーンおじさん.jpg


受け付けだってこなします!
一級建築士若杉健志・行政書士湯原玲奈・不動産ドクター鈴木豪一郎
受付 湯原行政書士 若杉一級建築士 鈴木豪一郎不動産ドクター おおた助っ人.jpg


イベント時の写真は有りませんが
こんな専門家も大活躍しました。

歌って踊れる司法書士下入佐真由美さん
司法書士下入佐真由美.jpg

おおた助っ人のまとめ役 司法書士小林彰さん
kobayasi.jpg





おおた助っ人とは
おおた助っ人ロゴ.jpg

『大田区は大田区の専門家が笑顔にするわーい(嬉しい顔)
自らが大田区民である若手専門家により構成されている。
司法書士・弁護士・行政書士・一級建築士・宅地建物取引主任者・住宅ローンアドバイザー
などが参加。

大田区民に対し、地域の活性化と御困りごと解決のために活躍している。
無料相談や、専門家同士合同での問題への取り組みなどにより
安心して豊かな明るい社会づくりを目指している。

平成22年11月に社団法人化を予定している。

おおた助っ人
【事務局】東京都大田区池上6-1-3

[おおた助っ人ご相談例〜あんなことやこんなこと〜】
●離婚の準備や対策 ●国際結婚 ●熟年再婚
●DVでお悩みの方 ●成年後見
●相続・贈与相談 ●遺言書の書き方 ●外国人の雇用
●リフォームトラブル●不動産登記 ●債務整理
●払いすぎた利息を取り戻したい●土地境界紛争
●生活保護受給●労務問題●住宅ローン借り換え
●建物耐震診断 ●不動産を借りたい、貸したい
●敷金返還トラブル ●不動産処分(遠方可)
●アパートオーナー空室対策
●各種営業許可 ●法人登記 ●会社設立
●外国人の帰化申請 ●自己破産 ●熟年離婚
●内容証明郵便作成 ●建築業免許取得
●飲食業免許取得 ●サラ金問題 ●立ち退き交渉問題

…その他、気になることがありましたら、
大田区の専門家集団【おおた助っ人】に
お気軽にご相談ください。



不動産クリニック 不動産調査のエキスパート 鰹盤不動産.jpg





不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 15:32| Comment(1) | おおた助っ人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年09月17日

家の向きと 日あたりの関係

家の向きと 日あたりの関係 
不動産ドクター鈴木豪一郎のコラム 


良い家を造るための内覧会 セダー建設×不動産ドクター.jpg

最近めっきり朝晩寒くなりました、
秋の気配ですね。

物件のご案内中もサウナのような熱気がなくなってきたような気がします。

さて、今日は“陽当りと家の向き”の関係について
お話します。

よく、お客様のご要望の一つで
『うちは陽当たり重視なので南に道路がないと・・・・』
と、いわれる方がいらっしゃいます。

確かに、私も含め 日当りは悪い方がいいなんていう方は
滅多に居ませんよね。
その気持ち良ーーーーーーく 解ります!

しかし、ここで問題提起です。
『陽当たりと家の向き・道路の向きは関係あるのか?』

物件を探すエリアにもよると思いますが
都心部に於いては日当りと道路の向き家の向きは意外に関係ないことが多いです。

都心部に於いて、住宅地の生活道路の幅は(余程の高級住宅地は除き)、
3m〜5m位が一般的です。決して広いとは言い切れません。

しかも、都心に行けば行くほど、駅に近ければ近いほど
大きな建物や階数のある建物がある比率は上がっていきます。

そんな状態で南側に道路があっても決して日当りが良いわけではありません

むしろ、南に道路がある物件は得てして、
玄関も南側(道路側)・駐車場も南側
ということで1階の日当りは先ずアウト
2階の大きな窓も南側。しかし、道路の向こうにはまた家や建物があるので
カーテンはなかなか開けずらい
3階の南側だけはかろうじて人目も気にせずカーテンを明けて過ごせそう。

と、いうことで

南向き(南道路)=陽当たりが良い

とは行かないことが多いのです。

実際に物件を見てみると、

道路は(家の向き)は北だが
南側が隣地の通路や庭になっていて
日当りの良い物件。

西向きだが南側に緑地帯が有り陽あたりの良い物件。

道路は東向きだが、高台の為、南側の家が低く建って
いて日当りの良い物件。

などなどいろんな形で日当りの良い物件が有ります。

なので、是非、家の向きや道路の向きに惑わされず
実際に足を運んで見てください。

そして、その物件だけではなく、隣の家の配置・窓の位置
道路からの目線・道路を挟んだ向かい側の建物など
周辺環境も良く注意して見てみてください。

そこにはいわゆる販売図面には載っていない良い点・悪い点
がきっと発見できるはずです。




不動産クリニック 不動産調査のエキスパート 鰹盤不動産.jpg





不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 16:01| Comment(1) | 売買家探しカルテ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年09月07日

ふと思った・・・信用と信頼の違い


不動産ドクターです。

信頼と信用の違い 不動産クリニック 大田区不動産相談 相続相談.jpg




ふと思ったことがあり、ブログに書いてみます。



『信用』と『信頼』の違い


私の顧問先の社長が『(社員さんを)信頼はするけど信用はしない』と言っていました。



ふーーーん。

と聞き流したのだけど、なんか気になって、帰社してから辞書を引いてみました。


しん‐よう【信用】
[名](スル)

1 確かなものと信じて受け入れること。「相手の言葉を―する」

2 それまでの行為・業績などから、信頼できると判断すること。
  また、世間が与える、そのような評価。
  「―を得る」「―を失う」「―の置けない人物」「店の―に傷がつく」



しん‐らい【信頼】
[名](スル)信じて頼りにすること。頼りになると信じること。また、その気持ち。「―できる人物」「両親の―にこたえる」「医学を―する」






また、フレッシュペディアでも調べました

信頼(しんらい)とは、相手を信用し、頼りにすること。信用が、「悪いようにはしないだろう」程度の消極的な人間関係であるのに対し、「自分の味方になってくれる」との、積極的な意味合いがある。
とのこと。



『確かなものだと疑わないこと』・・・信用
『頼るにはいいけど両手離しはだめだよね』・・・信頼
ということをその社長は言いたかったのだと思いました。
有る意味、人使いの極意かもしれないな・・・・




あ!これと似たことが有ることを発見!



銀行で『信用第一』と謳っているのに・・・

ボールペンが鎖というかクルクルした紐で結ばれている!って

お客さんを『信頼してるけど』『信用してない』ってことかな?






くだらない思いつきでした・・・。








posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 16:49| Comment(2) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年09月03日

二世帯住宅が建てられますか?

土地購入も含めて予算6千万円で二世帯住宅が建てられますか?質問者:kogekoge3224(神奈川県/男性/34歳) 住宅 > 住宅売買 2010/08/31 11:11


完全分離型二世帯住宅 二世帯住宅建築 大田区不動産.jpg


Q
私達(夫・妻・子供1人+将来的にもう1人欲しいです)と、両親が暮らす二世帯住宅を都内、神奈川県内で建てられないかの相談です。

現在私達が南武線の武蔵新城に住んでおり、両親が京王線の上北沢にすんでおります。
どちらも便利な土地に住んでいるので、本当は周辺のなじみのある地域に住みたいのですが、予算が6千万円なので、狭小・郊外が大前提になるなのは心得ています。
狭小・郊外でもこの金額では見当違いでしょうか。

可能性があるならば、狭小を面白がってくれる建築士さんに出会えたらと思っています。


A 充分可能です by不動産ドクター 鈴木豪一郎回答者:鈴木 豪一郎 2010/08/31 11:55 4日前 (5.0)kogekoge3224さん

こんにちは。
不動産ドクターの鈴木豪一郎です。

頂いている情報からすると充分可能と思われます。

しかし、二世帯住宅と一口にいっても要望により様々です。
例えば、完全分離型で玄関からバス・キッチンまですべて分離させるご希望なのか
または、玄関は一つでもいいからお風呂とキッチンは別々が良いのか
はたまた、いわゆる大家族仕様で、単に部屋数が多ければいいのか
等々、ご両親との距離感をどれくらい保ちたいのかがポイントになり
全体の大きさが決まってきます。

最小110平米程度の建物ボリュームがあれば充分に皆さんでお住まいになれます。

建築費は(業者や仕様により)2000万円台前半から建築可能です。

土地は3000万円台で手当てすればよいことになり、
必要なボリュームが入る土地という意味ではお住まいの南部線沿線や
川崎市内で、または東京大田区などでも建蔽率や容積率次第で可能性はあるはずです。


今後物件を探すに当たっては、先ず初めにシッカリしたニーズの把握と
計画・カウンセリングが必要になります。

もし、ご興味がありましたら一度私までご連絡ください。






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【不動産クリニック】
株式会社常盤不動産
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2010/08/31 11:55




ご回答ありがとうございます!
目安の数字を出していただけたことにより、
少し可能性が見えてきた気がします。
二世帯住宅建設の提案は私たちから両親にしているので、
両親からはプランを見せてと言われています。
ご指摘いただいたように、まずは私達の要望をしっかり整理するところから始めてみます。

完全分離型を希望しています。
両親が20年前に大阪にマンションを買ったのですが、建設中に父の海外赴任が決まり、
帰国後は東京勤務になってしまい、そのまま来年定年を迎えます。
大阪には親類関係や友達がいるわけではなく、私達子供も東京におりますので、
大阪のマンションを売り、こちらで二世帯住宅を建てたいと思っております。




高評価有難うございました。

後から補足を拝見しました。
完全分離ですね。

それであれば、今、kogekoge3224さんのお住まいの面積と
ご両親のマンションの面積を合計した位の面積が必要となりますね。

そこからある程度推測して建築面積を考えるのがよろしいかと思います。


















posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 12:45| Comment(2) | Q&A | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年08月31日

慌ただしく過ぎた一カ月

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不動産ドクターです。


すっかりブログ更新をさぼってしまいました。

今月は、様々なご依頼が有りめまぐるしく時間が経過してしまいました。



どんな依頼が有ったかまとめてみます。

8/1・空室募集についてのコンサルとプロモーション(目黒区自由が丘)
8/2・資産管理契約(港区高輪)
8/3・住宅建て替えコンサル(大田区東六郷)
   賃貸契約(大田区下丸子)
   売買契約(大田区羽田)
8/4・借地権付き建物売却についての地主折衝(大田区東雪谷)
8/5・相続相談(大田区矢口)
   建物維持管理相談・リフォーム企画コンサル(目黒区自由が丘)
   賃貸契約(目黒区自由が丘)
8/7・資産相続相談(愛知県名古屋市西区)
   住宅探索不動産ドッグ依頼(大田区南部)
8/8・住宅ローン借り換えコンサル(品川区二葉)
   銀行折衝
8/9・借地権付き建物売却について、地主と資産管理会社との交渉事(大田区東雪谷)
   資産相続相談(大田区矢口)
8/10・物件診断依頼(目黒区下目黒)
   火災保険コンサル(大田区仲六郷)




8/11〜8/17 夏休み




8/19・賃貸契約(大田区西六郷)
8/20・物件調査出張(愛知県名古屋市西区)
8/21・住宅ローン借り換えコンサル(大田区中馬込)
8/22・物件探索同行(大田区新蒲田・下丸子・東馬込・池上)
8/24・リフォーム企画コンサル(大田区池上)
8/26・測量立ち会い(大田区石川町)
8/28・良い家を建てる内覧会(品川区二葉)・・・住宅ローンアドバイザーとして参加
    物件購入案内(大田区久が原)
8/29・相続物件調査報告協議(名古屋市西区)・物件診断(大田区西馬込)
8/30・空室募集プロモーションコンサル(大田区中央) 取材対応


あせあせ(飛び散る汗)こんな感じでめまぐるしく過ぎた一ヶ月でした。


すべての事項の事前準備も結構なボリューム。

時間を効率よく使わなければ・・・。
皆様からの様々なご要望にお応えするべく研鑽もしなければ・・・。



暑い日が続きますが、この気温よりも更にアツく!
不動産ドクター、駆け回ります!


良い家を造るための内覧会 セダー建設×不動産ドクター.jpg

良い家を造るための内覧会 品川区戸越にて
セダー建設×不動産クリニック




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不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 09:48| Comment(3) | 不動産コンサルティング | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年07月07日

借地非訟(しゃくちひしょう)・・・借地非訟とは

不動産ドクターです。
今回はちょっと難しいお話。。。


城南地域は借地がとても多いです。
借地権付きの物件を買う選択肢は非常に合理的だと思います。

しかし、一方で、地主さん次第では難しい問題に発展することが有ります。
・将来、借地権を売却する際に、その売却を地主が認めない
・建て替えをしようとしても地主が認めない
・条件変更をしたくても地主が認めない
・更新を地主が認めない

などのトラブルが発生することが有ります。

その場合で話が決裂してしまった場合はその救済措置として
『借地非訟(しゃくちひしょう)』という制度が有ります。

裁判所に申し出て、審理をしたうえで、裁判所が『承諾』の決定をだすというもの。


地主が承諾しなくとも、裁判所が『承諾』の決定を出してくれるので
実行にこぎつけられるというものです。



しかし、このような制度が有るからと言って、これを使う局面になる事態は避けたいものです。
借地権付きの物件を購入する場合は、建物のみならず、地主のキャラクターや性格・将来にわたる考え方などもよくよくチャックしなければなりません。








借地非訟とは


1 土地の貸し借り

土地を借りて利用する場合の契約(「借地契約」といいます。)には

(1) 土地賃貸借契約(地代を支払うもの)
(2) 土地使用貸借契約(ただで使わせてもらうもの)
(3) 地上権設定契約(地上権という物権を設定するもの)
があります。

2 借地借家法との関係
借地非訟事件は,借地契約のうち借地借家法に定められた借地権を扱います。
したがって,

(1) 借地契約は,土地賃貸借契約または地上権設定契約であることが,
(2) 借地権の目的である土地(借地)は,建物を建てるために借りた土地であることが必要です。
3 借地非訟事件の種類
借地非訟事件として取り扱うことができる問題は,次の4種類です。

(1)借地条件変更申立事件(条件変更事件)
借地契約には,借地上に建築できる建物の種類(居宅・店舗・共同住宅など)・建物の構造(木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など)・建物の規模(床面積・階数・高さなど)・建物の用途(自己使用・賃貸用・事業用など)等を制限している例が多く見られます(よくあるのが,「借地上の建物は,木造建物に限る」といったもので,このような制限を借地条件といいます。)。
借地権者が,これらの借地条件を変更して,別の条件の建物に新しく建て替えたい場合(たとえば,「木造建物」を「ビル」に建て替えたい場合)には,土地所有者との間で借地条件を変更する合意が必要になりますが,土地所有者が条件変更に反対して,合意できない事態が生じます。
このような場合,借地権者は,借地条件変更の申立をして,裁判所が相当と認めれば,借地条件変更の裁判を受けることができます。
(2)増改築許可申立事件(増改築事件)
借地契約には,借地上の建物の建替え・増築・改築(修繕)等をする場合には土地所有者の承諾が必要であると定めている例が多く見られます。
借地権者が,家を建て替えたい場合,土地所有者の承諾を得る必要がありますが,土地所有者が反対して承諾が受けられないことがあります。
このような場合,借地権者は,増改築許可の申立をして,裁判所が相当と認めれば,土地所有者の承諾に代わる増改築の許可の裁判を受けることができます。
(3)賃借権譲渡許可申立事件(譲渡事件)
借地契約が第1の1の(1)の土地賃貸借契約の場合,借地権者が借地上の建物を譲渡する場合には,譲渡について土地所有者の承諾が必要です(民法612条)。
借地権者は,譲渡について土地所有者の承諾を得る必要がありますが,土地所有者が譲渡に反対して承諾を受けられない場合があります。
このような場合,借地権者は,賃借権譲渡許可の申立をして,裁判所が相当と認めれば,土地所有者の承諾に代わる許可の裁判を受けることができます。

(4)競売または公売に伴う土地賃借権譲受許可申立事件(公競売事件)
裁判所の競売手続で借地上の建物を買い受けた人は,借地権も一緒に取得することになる関係から,借地権の譲受けについて土地所有者の承諾が必要です(民法612条)。
借地権者は,譲受けについて土地所有者の承諾を得る必要がありますが,土地所有者が譲受けに反対して承諾を受けられない場合があります。
このような場合,借地権者は,競(公)に伴う賃借権譲受許可の申立をして,裁判所が相当と認めれば,土地所有者の承諾に代わる許可の裁判を受けることができます。
この申立は,競売代金の納付の日から2か月以内にしなければならないので,ご注意下さい(借地借家法20条3項)。
(5)借地権設定者の建物及び土地賃借権譲受申立事件(介入権事件)
上記の(3)(譲渡事件)及び(4)(公競売事件)の場合,土地所有者には借地権を借地上の建物と一緒に優先的に買い取ることができる権利(「介入権」と呼んでいます。)が与えられています。
土地所有者は,審問手続の中で,裁判所が定めた期間内に限り,介入権を行使する申立をすることができます。
裁判所が定めた期間内に介入権の申立がありますと,原則として,土地所有者が借地権者の建物及び借地権を,裁判所が定めた価格で買い受けることになります。
4 借地非訟事件手続のあらまし
借地非訟事件の手続は,おおよそ,以下の手順で進行します。

借地権者(「申立人」といいます。)が,民事第22部に申立書を提出する。

裁判所が,申立書を土地所有者(「相手方」といいます。)に郵送し,第1回審問期日を定める。

裁判所は,東京地裁民事第22部の審問室で第1回審問期日を開き,当事者から事情を聴く(必要に応じて第2回,第3回と期日を重ねる。)。

裁判所が鑑定委員会に,承諾料額,賃料額,建物及び借地権価格等について意見を求める。

鑑定委員会が借地に出向き,現地の状況を調査する(当事者も立ち会う。)。

鑑定委員会が裁判所に意見書を提出し,裁判所は意見書を当事者に送付する。

裁判所が,鑑定委員会の意見について,当事者から意見を聴くための最終審問期日を開き,審理を終了する。

裁判所は決定書を作成し,当事者に送付する




以上の流れを大体の所要期間を入れて図示すると以下のようになります。



借地非訟の流れ.jpg






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不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 10:53| Comment(3) | 不動産コンサルティング | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

住宅を購入すべきか賃貸すべきか迷っています


Q

住宅を購入すべきか賃貸すべきか迷っています。

質問者:四葉(/男性/28歳) 住宅 > 住宅売買 2010/07/06 01:49


はじめまして、よろしくお願い致します。
来年春に結婚を予定していまして、現在新居を探しています。
現在はまだ同居はしておらず、実際の家計がいくらくらいになるか、
具体的には把握できていない状況です。
住宅の購入に有利な今年中に新居を購入してしまうか、
賃貸物件で数年生活してから、家計や予算をよく把握してから購入を考えるべきか
迷っています。

私・・手取り年収350万 手取り月収23万程度 28歳
妻・・手取り年収200万 手取り月収15〜16万程度 28歳

購入する場合の資金としては1000万程度は準備できており、
600万を頭金、200万を諸費用、残り200万は手元に残そうと考えています。
現在は二人とも働いていますが、将来的には子供もほしいので
結婚後の収入は自分のみで考えています。(妻が退職するかは未定ですが)
現在購入を考えている物件は、新築建売で2200万の物件です。
1600万円分を借入金として考えると
30年の固定金利で月々の返済が6〜7万とすると、少ししんどいですが
無理な返済額ではないとは思うのですが、家計が把握できていないので
固定資産税や車の維持費などを考えると実際に返済していけるか少し不安です。
住宅ローンの優遇や年齢を考えると早めに住宅ローンを組んだ方が得な気もしますし、
賃貸物件で数年様子を見た方が堅実なような気もします。
どちらにせよ将来的にはマイホームを持ちたいと考えているのですが
専門家の方のアドバイスを伺いたいと思いますので、よろしくお願い致します。



A
焦る必要はありません回答者:鈴木 豪一郎 2010/07/06 09:30 24時間前 (満月満月満月満月満月
四葉さん

はじめまして、不動産ドクターの鈴木豪一郎と申します。

確かに、ローン減税や低金利など、購入動機になる要素はいくつかありますが、
四葉さんの場合はもう少し様子を見てからでも全然遅くないと思います。

年齢的に奥様も結婚後出産を考える頃かと思います。
出産に伴い奥様の収入が無くなる可能性もあると思いますが、
その場合の返済や家計のやりくりが多少タイトな印象が有るのと
その状態(出産ご)で少し生活をしてみて家計実態を体験したうえで
無理のない支払いから逆算した予算で購入することをお勧めします。

そのための手法として、結婚後から出産まで、御主人お一人の収入で生活
してみてください。

奥様の収入はマルマル貯蓄に回しましょう。
そのうえでご主人の貯蓄からさらに貯蓄をします。

そうすることによって、御主人お一人の収入での生活の緩急が体感できるのと
さらに数年後購入するためのさらなる自己資金の準備ができます。

仮に5年後に購入するとしたら
最低でもあと1000万円は自己資金がたまっている計算になります。
(200万円×5年)

すると、同じような物件であればローンは幾らも組まない形で
購入できますね。

ローン減税は確かに魅力ですが、所詮金利部分は膨大な金額になります。
ローンを組まずに購入できることほど魅力的なことはないのです。



それと、大きな傾向として、住宅購買層の人口が今後大きく減少します。
すると当然供給の割に需要が少なくなり、例外を除き価格は右肩下がりすることが
予想されます。

数年後は今よりも価格が下落している可能性が高いので
その頃に資金準備が2000万円程度できていれば、いまと同等のものを
無借金で購入できる可能性も高いと思います。



計画的に戦略的に、住宅取得を実現しください!


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具体的なアドバイスありがとうございました。
結婚後の家計についてもう少しじっくり考える必要が
ありますね。二人で話し合いたいと思います。
今後の住宅価格の傾向については
とても参考になりました。
ありがとうございました。 2010/07/07 09:04




高い評価有難うございました。

是非是非、あせらずに事を進めてください。

四葉さんならきっと良い買い物ができることと思います。






posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 09:10| Comment(2) | Q&A | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年07月02日

住宅購入by団塊ジュニア  不動産ドクター

住宅購入by団塊ジュニア

◆ 戸建分譲住宅の着工戸数が増加:国土交通省

戸建て分譲がここ数カ月渡って好調に推移している背景について、
国交省が首都圏を中心に分析した。
団塊ジュニアが持ち家適齢期に移行しつつあることと
不動産の底値感が要因として大きいようです。

確かに!
不動産クリニックでもお客様の約8割が30代

斯くいう私も30代!!まさに団塊の世代ジュニアなのです

私の学生時代の友人を見ても、尾崎豊に憧れていた“ガキんちょ(含む私)”がもういいパパだし、みんな立派にそれなりの責任ある社会人になってきました。

ただ、お客様の事情や動機などを集約すると

“景気が良いから家でも買うかーーー!”

などというよりはむしろ

“家賃がもったいないから(金利と物件価格の低い)今のうちに買える物を買っておこう!!”

という動機が断然多いことに気づきます。

そうです。意外に堅実なのがこの“団塊の世代ジュニア”。
受験戦争や生存競争(尾崎っぽいフレーズexclamation)にもまれ
意外にシタタカ&タクマシイのです



同世代の皆様、是非頑張って良い住宅にご縁がありますように・・・
ちなみに私はS46生まれですあせあせ(飛び散る汗)


YUTAKA OZAKI.jpg





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2010年07月01日

賃貸アパートの条件変更について(ペット可住宅への変更)

賃貸アパートの条件変更について(ペット可住宅への変更)
住宅 住宅賃貸 2010/06/30 10:53

ペット可物件と気管支炎 不動産ドクター.jpg




親子3人で賃貸アパートを契約し、生活をしている会社員です。

アパートは築8年で私は3年前から入居しています。また2階建て4戸入居、ペット不可、先日より1戸が空いて募集中となっています。

先日、大家でもある管理会社から、このアパートをペット可物件に変更したいがどうか?というアンケートのハガキが届きました。ところが我が家、子供が呼吸器に疾患を持っており、毛のある動物を近くに置くことができません。そのため私は否をつけてハガキを返信したのですが、その後1か月連絡などはなく、また募集中の部屋も埋まっておりません。

仮に住民の半数以上(現状ですと2世帯)が同意した場合、このアパートはペット可の物件となってしまうのでしょうか?その場合住み続けることが困難になるため、難しい判断を迫られることになってしまいます。お知恵をお借りできましたら幸いです、よろしくお願い致します。
sonaeruさん





Aシッカリした主張を2010/06/30 12:25
評価(満月満月満月満月満月)
-

sonaeruさま

このケースは宅建業法やら区分所有法の観点とはずれてきますので、
あくまで慣行としてのお話になりますが、一般的なオーナーであれば
sonaeruさまがシッカリお話すれば、仮に他の居住者が全員ペット可に賛成であっても
思いとどまる可能性はあると思います。

やはり居住者(お子様)の健康を害する可能性があるということに対して
安易に舵取りはしないと思います。聞く限りこのオーナーさんは良識のある方のような気がします。

なぜなら、ペット可否に関して住民の意見を聞く姿勢が有るからです。
配慮のないオーナーであれば“俺の建物だからどうしようと勝手だろ”と言わんばかりに
条件を変えてしまうこともあります。

オーナーの姿勢として『後でトラブルにならないように』・『ペットを飼わない居住者に迷惑がかからないように』との配慮が有るからこそ、そのようなアンケートをしていると思われます。



そこで、対策としては単に“否”で送るということだけではなく、
お願いの手紙を書いたらいいと思います。
“こどもが呼吸器に疾患を持っており、毛のある動物を近くに置くことができません。”
“もしペット可になった場合健康状態を今より悪化させる要因になりうる”
“しかしこの建物は気に入っているので今後も円満に住まわせていただきたい”ということを明記して送ってみてはいかがでしょうか?



物件名(及び住所)と部屋番号がわかれば今現在“ペットOK”で広告しているのかそうではないのかがレインズ検索等で解ると思います。
もし、お知りになりたければ直接メールをくださればお調べしてお知らせできます。




回答者
鈴木 豪一郎






評価・お礼 sonaeruさん
2010/06/30 12:25
ご回答ありがとうございます!
設備に関するトラブルの連絡をした際など、比較的スムーズに対応を頂いておりましたので、現在の管理会社(大家)はまともな会社なんだろうな、と日頃思っていました。アドバイスの通り、現状の確認とあわせて、お願いの手紙なりしたためてみたいと思います。
大変参考になります、ありがとうございました。







鈴木 豪一郎
2010/06/30 12:40

sonaeruさま

高評価をいただきありがとうございます。
うまくいくと良いですね(^−^)
実は私、3人の子持ちです。
子供のことと聞くと他人事ではない気がします。
協力できることはさせていただきますので
お気軽に連絡ください。

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2010年06月30日

たまには息抜き>マイホーム川柳

たまには息抜き>マイホーム川柳

ちょっと面白い記事を見つけたのでお知らせしておきます
たまにはカタイ話はおいといて微笑んじゃってくださいわーい(嬉しい顔)

家よりも 増えた笑顔が 資産価値

株式会社リクルートが運営する住宅情報サイト
「住宅情報ナビ」(http://www.jj-navi.com)が実施した
「マイホーム川柳」の入賞作品を決定しました。

「マイホーム川柳」は、住宅購入を検討している方々に楽しく家選びを
していただくことを趣旨に「今年こそ家買うぞ!部門」、「家買って幸せ!部門」「自由部門」の3部門で広く募集。住宅購入を検討している方の不安や悩み
住宅を購入された方の喜びや不満など、マイホームにまつわる本音をユーモア
たっぷりに詠んだ力作が多数集まりました。

800を超える応募作品の中から選ばれた入賞作品は、各部門の大賞1句入賞3句の計12句です。

-----------------------------------------------------------
■ 受賞作品 (受賞者名はペンネームです)
-----------------------------------------------------------

 《 今年こそ家買うぞ!部門 》

  ◎大賞

   ここ買うぞ 一度決めたら よそ見だめ
(ゆきんこさん・千葉県浦安市)

  ○入賞

   ・頭金 へそくり出され こしぬかし
(としさん・静岡県三島市)

   ・狭い部屋 収納術は もう嫌だ!
(森のくまさんさん・千葉県鎌ヶ谷市)

   ・見学会 周りはみんな 敵?味方? (戦う父親さん・大阪府)


 《 家買って幸せ!部門 》
  ◎大賞

   ・家よりも 増えた笑顔が 資産価値
(青空さん・静岡県榛原郡)

  ○入賞

   ・インテリア あれこれ考え 夢ごこち
(ひろぽんたさん・千葉県柏市)

   ・こっそりと 飼ってたワンコも 大喜び (チロルチョコさん・三重県四日市市)

   ・手料理も 新居で食べれば レストラン (ねこぞうさん・東京都練馬区)


 《 自由部門 》
  ◎大賞

   ・家決まり もう悩めない 淋しさよ
(あゆずくんさん・神奈川県横浜市)

  ○入賞

   ・手を洗え! 壁に触るな まだきれい
(mkikuさん・東京都世田谷区)

   ・庭に芝 ちょい悪オヤジも ジャージ着る (Fさん・千葉県船橋市)

   ・“持ち家欄”“レ”付け幸せ 噛みしめる (お多福さん・愛知県碧南市)


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2010年06月28日

セットバックって何!? 不動産クリニック鰹盤不動産

セットバックてなに!?

いつの間にやら本格的な夏気分・・・
皆様いかがお過ごしですか。

昨日我が家の3姉妹と花火をして“夏だな〜”と感じた不動産ドクターです。





物件を探し始めの方からよく聞かれることが有ります。

実は今日も聞かれたのでそれであればブログに・・・と思い、書かせていただきます。



セットバック

よく、不動産情報の紙を見ると書いてある
セットバックって何?

はい解説します。

簡単に言うと、現状狭い道路の幅を4メートルにしよう!ということです。
(但し、雪国などでは6メートルのところもあり)

目的は 緊急車両やその他車両が通りやすくなるようにとの事です。
車の幅って1.6メートルから大きい車でも2メートルくらいですよね。

道路が3メートルしかなかったら車のすれ違いも出来ないし、
緊急車両(消防車・救急車)などが通ろうとしても違法駐車
があったり対向車があったりすると通れませんよね

それでは公衆安全上良くないので、みんなで協力して
狭い道路を『最低でも4メートル幅に広げようよ!』
ということになっています。



質問:じゃあ、建ってる家を壊さなきゃいけないの?

答え:そうでは有りません。

解説:将来建て替えをするときに後退すればいいのです。
   なので情報紙面に“セットバック済”となっていれば
   もうしなくていいですし、“○○uまたは△△cmセットバック要”
   とあれば、この家を建替えるときに下がって建ててねということです。



質問2:今の土地が4メーターも削られるの?

答え:そうではありません。

解説:基本的には今の道路の中心から2メートルのところまで下がればいいんです。
   
セットバックとは:大田区不動産クリニック鰹盤不動産.jpg

   当該地とお向かいさんの土地がそれぞれ2メートルずつ下がれば、
   合わせて4メートルになりますよね
   なので、、、
   現状3メートルの道路だった場合
   3メートル÷2=1.5メートル
   この1.5メートルを2メートルにすればよいわけなので
   あと50cm下がればよいのです。

以上。

これでも解んない方はメールかコメント下さい!!


あーーーーー このお腹もセットバック必要だな


不動産クリニック 不動産ドクター 鈴木豪一郎




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2010年06月25日

中古マンションの引渡し後のトラブルについて


中古マンションの引渡し後のトラブルについて
質問者:エビティ(広島県/女性/32歳) 住宅 > 住宅売買 2010/06/23 18:03

Q売主が不動産会社の中古マンションを購入しました。
引渡しの後、エアコンの取り付けに関してトラブルになり、どうも納得いきません。

エアコンスリーブが引渡し物件についておらず、家電量販店のエアコン工事で、代わりになるものをつけてもらった後、エアコンスリーブが押入れからみつかりました。

付け替えるために費用が発生すると言われ、不動産会社にその費用を負担してもらいたいと連絡すると、エアコンをつける際に一度連絡いただければよかったのにと言われ、費用は負担できませんとのこと。

向こうの主張が正しいのでしょうか?
専門家のかたのご意見をお聞きしたいです。

1不動産会社は前の居住者から物件を購入、リフォームして販売。

2リフォームはクロスの張替えがあり、エアコンスリーブをはずしてその上からクロスを張っていた。

3エアコンスリーブは押入れにあった。

4不動産会社はエアコンスリーブの置き場所を売主に説明していない。

5売主が物件を内覧したのは、リフォーム中の物件を見ただけで、後は引渡しまでみていない。

6引渡しは鍵をもらっただけで、担当者と内部の確認などをしていない。

こちらとしては、
エアコンスリーブの場所等を事前に売主に説明するか、リフォームのときにつけた状態にしておくのが普通じゃないのかなと思っています。

営業担当者が途中で新人に変わり、連絡ほしいと言うと二日後にかかってきたり、引渡し後に請求書を持ってくるは、とにかく対応がひどく頭が痛いです。

よろしくお願いいたします。





A瑕疵と言えますが・・・回答者:鈴木 豪一郎 2010/06/23 18:56 2日前 (5.0)

エビティさん

このケースは瑕疵と言えるはずです。
宅建業者が売主ですので2年間の瑕疵担保責任があります。
通常なら修復を求めることはできます。
しかしエビティさんにも履行するべきことがあったのではないかと思います。
それは何かと言うと、

通常の売買契約書には下記のような記載が有ります。

『買主はその瑕疵が発見された場合売主に立ち会う機会を与えなければなりません』

これはどういう意味かと言うと、修復が終わった後で『ここに瑕疵があった』といわれても
本当に瑕疵があったかどうか、売主としても確認できないので、立ち会って『ここに瑕疵がありますね。』という確認をさせなければならないということです。



しかしながらエビティさんは立ち会いを求めずに修復(取り付け)を完了させてしまったようです。
そうなると、先方の言い分にも一理出てきます。


しかし、勘違いしないでいただきたいのは立ち会う機会を与えなかったからと言うだけで
瑕疵担保責任を免れることにはならないので、あくまで主張を通して見てください。

場合によっては各県庁の『不動産業指導課』に相談し、
そのこともその不動産業者に伝えてみてはいかがでしょうか?




2010/06/23 18:56




わかりやすい回答ありがとうございました。
県庁の不動産業指導課に連絡してみましたところ、
傷があるわけではないので、瑕疵とは言えない。
法律の専門家に相談してみてはどうかとのことでした。

無料の法律相談を受けてみて、損害賠償として争えそうなら、
がんばってみようと思います。

業者も手土産等を持ってきて迷惑をかけましたと言ってくれましたが…

ちなみに立会いではないですが、取り付けた後、業者は一度こちらで写真を撮り
「これはこちらの過失ですね」とのことは言ってはいました。
ただ、費用の問題は別問題みたいです。

なんとか和解できるようがんばります。ありがとうございました。 2010/06/24 18:31






エビティさん

高い評価をいただきありがとうございました。

不動産指導課の方と意見が対立してしまいますが、
傷が無くても機能不全ですので『瑕疵』と言えるはずです。
『瑕疵』とはキズと捉えている方もいますが、正しくは
『本来備えているべき機能を備えていないこと』または『キズ』です。

但し、法律的な解釈や利益相反することに対する判断は当然ながら
弁護士・司法書士にのみ許される特権なので私のコメントは
一個人の意見としてご理解ください。


それと、参考までに、今回のケースは訴額が小さいので
弁護士よりも司法書士に頼んだほうが報酬が安くつく可能性が高いです。
但し、司法書士ならだれでもできるかと言うとそうではなく、
特別研修を受けた“認定司法書士”にしか対応ができません。


エビティさんが都内にお住まいでしたら、良心的な認定司法書士をご紹介可能です。
その際はご連絡ください。





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2010年06月24日

家(土地)を売るか貸すには...  【認知症と不動産取引】

家(土地)を売るか貸すには...住宅 住宅売買 2010/06/23


Q以前住んでいた家(土地)を売るか貸すかしたいと考えています。
現在は空家で、余分な荷物を置いたままなので、
片付けやリフォーム等も必要かと思います。
固定資産税は母の名で納めています。
母は介護度3の認知症で、実印や権利書などは紛失している状態です。
何処でどんな手続きがどの順番で必要でどれぐらい費用がかかるのか
そもそも名義人でない私が手続き等できるのか、など
何も判らず困っています。
アドバイスをお願いします。
補足
先日母は癌の診断を受け、高齢の為積極的な治療はせず、
今は入院していますが、退院後は老健等に入所する準備をしています。
母には子供は私の他なく、親戚もおりませんので、私が相続すると思います。
相続してからの方が良いのでしょうか?
それらの事も考慮のうえアドバイスをお願いします。
nozさん
成年後見制度を使う2010/06/23 14:51
評価(5.0)
3


認知症と不動産取引 鈴木豪一郎.jpg

A nozさん


はじめまして。
不動産ドクターの鈴木豪一郎と申します。

お母様が認知症をと癌を患っていらっしゃるとのことで心中お察しいたします。

さて、本題ですが、お母様は今現在 適切な判断能力が欠如(または不足)しているようですね。
その場合、契約などの法律行為を行うのは問題が有ります。

なぜなら、お母様の意思決定で『売ろう』『貸そう』と判断し
契約したとしても、後になって『あの時は認知症を発症していたんだ』
『だからあの契約を取り消したい』となってしまうと、民法上は取り消しができるのです。
そうなると買った人や借りた人が困ってしまいますよね。
でも、お母様の判断も“発症の結果”ですのでせめてはかわいそうです。

それを守るために成年後見制度というものが有ります。
後見人を立てることにより、瑕疵のない法律行為を行っていこうというものです。

成年後見を利用するには、申し立てを含む手続き全般で15万円前後〜20万円程度かかります。

売却価格やその経費・賃貸価格やその経費により、成年後見制度を利用する皮算用が会うのかどうかの判断になります。
そのためには売却・賃貸の価格査定を一度されるといいと思います。


将来、相続を視野に入れてもいずれその“貸したらいくら”“売ったらいくら”という数字は必要になりますので・・・。

生前に成年後見制度を利用して売るなり貸すなりした場合のメリットデメリットと収支を
計算して考える必要があります。




手順1 売却査定・賃貸査定(リフォーム含む)・その場合の経費計算
    ※複数社査定を受けてください

手順2 成年後見制度を利用する場合の見積もり(司法書士)

手順3 上記の数字を突き合わせて考察


まずやることはここまでです。
貸すとしてメリットが出ないようであれば、いま早急に貸さないほうがよいかもしれません。将来売却する時に賃借人がいる状態では売却価格が落ちる可能性があるからです。

売るとして、メリットが出ないようであれば他の利用法も検討する必要が有るでしょう。
回答者
鈴木 豪一郎 補足
nozさんとお母様の資産背景が解らないので提案が難しいですが、
考慮しなければならないこととして、相続税のことや不動産収入の所得・所得税
その土地の特性や利用価値なども考えながら練っていく必要があります。

ご自身で判断せずに専門家の門をたたくことをお勧めします。

・不動産の専門家
・司法書士
・税理士

一度、この方たちと“一堂に”会って相談すると話が早いと思います。



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回答者
鈴木 豪一郎






評価・お礼 nozさん
2010/06/23 14:51

鈴木豪一郎 様
早速のご回答ありがとうございます。
また、温かいお言葉感謝いたします。
詳しい内容で大変助かります。
アドバイスを参考に進めていこうと思います。




鈴木 豪一郎
2010/06/24 09:42

nozさん

高評価を頂き、ありがとうございます。
様々検討や検証が大変かと思いますが
がんばってください。

不動産業者やその他専門家もクオリティーはいろいろなので
専門家選びには注意が必要です。
もしよければときどきメールで経過をお知らせくだされば
適宜セカンドオピニオン的にアドヴァイスできると思います。

お気軽に私宛にメールください。




不動産クリニック 不動産ドクター 鈴木豪一郎




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2010年06月22日

『フドウサンヤ』と『リアルター』   不動産ドクターとして有るべき姿

不動産ドクターです。

不動産ドクター2.jpg


アメリカでは、人生成功の条件
「 医者、弁護士、不動産屋。この3人の友人を持つこと」とされている。 
 医者 =健康のアドバイザー
 弁護士=権利を守ってくれる人
不動産屋=不動産という資産のアドバイザー
 と言うことのようです。


アメリカでは不動産屋さんのことを『リアルター』というようです。
アメリカでは医師弁護士に並ぶステイタスの高いお仕事と認知されています。

しかし、ここ日本では『フドウサンヤ』のイメージはとても低いようです。
うさんくさい・だまされる・反社会的組織との繋がりがある
というようなイメージを持たれている方が多いようです。


これはなぜだろうか?

日本では不動産屋は、なぜそのように思われてしまうのか?
日本では、アメリカでそうであるように、高尚な、立派な職業ではないのか?


そんなことはない。立派な職業。
不動産を扱う人は、不動産及び税金や金融その他周辺事項に関する
深い責任と見識を持ち、クライアントの状況を見極めながら最良のアドバイスをしてくれるはずだからだ。
そうだ。してくれるはずだ。そうに違いない・・・。・・・っと思いたい。

 ところが、現実はそうではない。もちろんなかにはまともな業者はあるが、 実際は多くの不動産取引の現場では、知識のない営業マンの対応・節穴だらけの取引や、ユーザーの都合をないがしろにした取引が横行している。


理由として考えられることは多々あります。

@フドウサンヤならだれでも儲かっていた時代があったこと。
A宅建免許の取得が容易なこと。
B独特の閉鎖的な情報流通の仕組みがあったこと。
C弁護士でいう双方代理が横行していること。




特にCがどういうことかというと、

アメリカでは不動産の売り手が依頼した(不動産屋=)リアルター
買い手が依頼したリアルターが、それぞれの依頼主の利益のためにその知識と技量とを活用してそれぞれの意見を闘わせてせめぎ合い、その接点を出していくという形態が主流です。

そうです。弁護士に例えるなら
原告側の弁護士(検事)と被告側の弁護士がその頭脳と話術で戦うのと
同じ構図が有ります。

不動産取引はとても大きな商取引ですので、腕の良いエージェントに依頼をし、より有利かつより安全に取引を展開することは非常に意味のあることなのです。

ということは、弁護と一緒で、売り手も買い手も一人のフドウサンヤに依頼するということは、とりもなおさず、原告も被告も一人の弁護士に依頼をするのと一緒なのです。


民法第108条に『双方代理の禁止』が有ります。

利益が相反する両者から一人の人間が代理人になることはできない
ということです。

双方代理図式.jpg



日本の不動産取引も双方代理の禁止の原則を当てはめることにより
その専門性・見識・技量・責任感が問われることになり、
それに疎い人たちは市場に残れない構図になるはずです。



このことは私の周りの善良な業者さんでも主張している人が徐々に増えてきています。
この声が大きくなって、いつの日かフドウサンヤがリアルターになることを願っています。


そのためには、当社(私)が先ずはシッカリと研鑽を重ね、社会的責任をさらに強く認識したいと思っています。



不動産クリニック 不動産ドクター 鈴木豪一郎




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2010年06月14日

多重債務経験が過去にある場合の住宅ローンの審査について

多重債務経験が過去にある場合の住宅ローンの審査について
質問者:釣りバカマネー > 住宅資金・住宅ローン2010/06/12 13:16


お世話になります。

2〜3年先の近い将来に
住宅ローンの利用による住宅購入を考えています。

現在、妻と2人暮らし。年齢30歳。
上場企業の子会社に、勤続4年で正社員として勤めています。
年収は私1人だと500万円前後です。
親名義の家に使用貸借で住んでいるので家賃は0円です。

妻も正社員として働いていますが、
妊娠した場合は退職することも考えられますので
妻の現在の収入は考慮せず、共有名義も考えておりません。

今回、心配をしていることは
私は独身時代に、信販会社のクレジットカードで
キャッシングを利用していたことがあり、
多いときで、最大4社の信販会社に重ねてキャッシングを
していたことがあります。

その時の借り入れ額の合計は4社で最大150万円ほどの時も
ありました。

不渡りは1度もなく、現在は全て完済し、
カード自体も全て解約をしています。

完済および解約をしたのは今年平成22年です。

また、約7〜8年ほど前に丸井系のサラ金会社で
20万円利用したことがあります。

それも不渡りは一度もなく、
平成19年に完済および解約をしています。
解約がされているという電話確認も出来ました。

全銀協、CIC、JICCなどの
履歴の残り方や保証会社の審査の見方など
様々かと思いますが、不渡りはないにしても
経済的にきつい生活をしていた過去が
将来の住宅ローンの審査にどう影響するか不安でなりません。

結婚後の現在のまともな生活の実績を重ねる意味で、
なるべく時間を空けた方がいいのか、
自己資金をたくさん貯めた方がプラスになるのか、
アドバイスをお願い致します。





2〜3年後なら可能性は充分



釣りバカさん


不動産クリニックの鈴木豪一郎です。

過去に返済遅延などの金融事故が無いとうかがえるので
住宅ローン審査上は基本的に問題ありません。
しかし、個人信用データ上はその履歴がまだ残っているので、金融機関により
(その時の借り入れ先の如何により)そこを問題視することもあるのは事実です。

丸井系のサラ金の履歴は7〜8年経過していて、遅延もなかったのであれば
すでに信用データからは消えていると思われます。

2〜3年後に購入を予定さえているのであれば、
トライする可能性は充分に有ります。


いま釣りバカさんは貯蓄に回せる収入もしっかり有るはずなので
もうこれ以上借り入れやローンで物を買うことはなさらずに
シッカリ頭金をプールしてください。

家計の体質改善をしてから購入することをお勧めします。
是非、奥様とともに計画的に良い買い物(住宅)をしてくださいね。




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2010/06/12 13:40
鈴木豪一郎様




わかりやすく丁寧な回答、大変ありがとうございました。

結婚を期に、家計は妻に全て預け、
クリーンな家計管理の元で人生を歩み始めているので、
あと2〜3年、ローンの無い生活の実績を積みながら
頭金を貯めることに頑張っていきたいと思います。

お忙しい中、お早い回答を下さり誠にありがとうございました。 2010/06/12 16:51




釣りバカさん

高評価有難うございます。
文面からお人柄の良さが伝わってきます。
あとは前向きに計画的に・・・

釣りバカさんならきっと良い物件を掴めると思います。

もし、将来気に入った物件に出合ったらシッカリ物件を調べましょう。
http://www.tokiwa-r.co.jp/dock/index.html







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