こんにちは、不動産ドクターです。


地震から半年、報道も少しずつ少なくなり始めましたね。
原発や放射能のことははたして本当のところどうなっているのでしょうか・・・
報道統制や政治的な思惑が見え隠れして、
何が本当なのか私には解りません。

これからどうなっていくのかもわかりません。
そこで、いま私が思っていることを書きます。
この記事は同業他社さんもご覧になっているので
お叱りを受けることを覚悟で書かせていただきます。

当社に、ひと月に数組、
『家を買いたいのですが・・・』
というお客さんがいらっしゃいます。

私の場合、家を買うご事情や動機、資金背景、家族構成と計画、お仕事の内容や転職の予定等々
様々な事柄をヒアリングして、適切な物件をお客様に紹介しています。
その中で、家を買う動機やきっかけの話しではいくつかのパターンがあります。

�@友達が家を買ったので、私もそろそろかなと思い・・・
�Aいつまでも賃貸だと将来が不安なので
�B子供が産まれ、今の賃貸が手狭になったので
�C結婚を機に・・・
�D賃貸の更新が迫っているので・・・
�E来年独立をするので、いまのうちに家を買いたい（独立するとローン取り組みが難しくなるから）
�F子供が来年小学校に入るが今の学区は厭なので、人気のある小学校区で買いたい
こんな感じの方が多いです。

最近私はある質問をしています。
『いま買う必要がありますか?』

というのも、私としては
『できることならもう少し様子を見たほうがよい』
と思っているからです。

それは、お客さんの状況に対する判断ではなく
社会情勢に対する判断です。

原発は終息したの?放射能は?東海沖地震は?

このことについて、明確に『もう心配ないよ！』と言える人は
おそらくいないでしょう。
そのような状態で家を買うことのリスクはものすごく高いと言わざるを得ません。

放射能が東京にもっとたくさん流入してきたら?

パンデミック状態になり、一斉に不動産は売りに出され暴落します。
そんな状態になった時にマイホームを買う人なんて先ずいません。
東京からは人口が流出するので貸しにに出そうとしても借りてはつきません。

マイホームは一度買ってしまうと、おいそれと引っ越しするわけにはいかないのと
多額のローンが被さります。そこは賃貸との大きな違いです。
東北でなくとも二重ローン問題は起こりうるのです。
私は、不動産売買の専門家なのでビジネス的に考えれば本来は購入することを奨励すべき
なのでしょうが、いまの社会情勢ではとてもそのような気にはなれないのが現状です。

でも、勘違いしないでほしいのは『絶対買っちゃいけない』と言っているのではありません。
もうしばらく、状況を見極めてからの判断でも遅くないのであれば
それからでもいいのではないでしょうか。

そこで、いま買う必要があるかどうかをいま一度対話して
それでも『買う』のであれば、精一杯のサービスをご提供します。
現に、当社を訪れるお客様のほとんどが、
このような話をしても最終的に『必要だから・・・』となることが多いです。


そのようなことも、
検討しないで買ってしまうのと
検討したうえで買うのでは大きな違いがあるはずです。



本音で話す不動産ドクターでした。





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たまには難しい話は置いといて・・・

ときどき思うことがあるので書き留めておきます。





皆さん、こんな言葉聞いたことありますよね。

『料理は愛情』

これ、どういう意味でしょうか。
そう、文字通り

『愛情を込めて料理すると美味しくなるよ！』

という意味ですね。
普通そう思いますよね。
でも、本当でしょうか・・・
だったら愛情さえ込めれば不味い料理は世の中に存在しなくなりますね。
確かに、愛情なくガサツに作られたものよりは
愛情込めて丁寧に作られてもののほうがベターなんでしょうけど
美味しいかどうかとか上手い下手は別問題ですね。


一方で、上手い下手は関係なく『美味しく』なることがあります。


それは、食べる側にも『愛情』があった場合です。

ときどき、ぎこちない手で、ガバガバのエプロンで娘たちが
私に料理（と言えるほどではないが）を作ってくれることがあります。
形が悪いパン・周りが焦げた目玉焼き・ちょっとショッパイ味噌汁などなど・・

でも、これがホントに『美味しい！』
涙が出るほど『美味しい！』
しかし、これは他人様が食べたら間違いなく『不味い！』

つまり、食べる側が作り手に対して『愛情』があると
『美味しくなる』ということですね。



『料理は愛情』という言葉の意味は

『作る人』と『食べる人』の両方の愛情があった時に料理は美味しくなるよ！

ということなのでしょう。




Goichiro Suzuki

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成年後見と不動産売却処分





意思判断能力がないまたは欠如している方が療養看護や老人ホームに入るために、不動産を処分（売却）しなければならない場合に、成年後見人が被成年後見人の所有不動産を売却する場面はよくあります。

そして，売却する予定の不動産が，被成年後見人の居住用不動産である場合には，家庭裁判所の売却許可が必要であり，この許可を得ないで売買契約をしても無効になっていしまいます。


この場合の不動産取引（売却換価）において注意が必要なことがいくつかあります。


というのも、通常の売買と違って、その土地に住んでいた経験のない方（後見人）が登記の名義人（売主）に代わって売却をする特殊性から以下の事が発生します。


�@嫌悪事項や告知事項を（後見人が）知らない。
　つまり、『いつここでまたは周辺で何があった』ということを、登記名義人本人であれば
　知っているかもしれない事項を、後見人さんは知らないまま売買をする。

�A隣接地との境界の立ち会い確認などが無い状態での売買をせざるを得ない。
　つまり、この土地境目は『ここまでだね』『そうだね』と確認できない状態。
　後見人さんはどこまでがこの土地なのか、厳密には理解しないままで売却せざるを得ない。
　すると、買い受けた側で、後日境界確認をすると思っていたことと相違する可能性がある。
　ちなみに、隣接地の方と意見が相違し、不調になってしまうと境界確認印をもらえないことに
　なり、土地の分筆（土地を分けること）ができなくなり、分譲業者さんなどは困ってしまいます。

�B通行掘削承諾が取れないまま売買せざるを得ない。
　最近の取引慣行では、前面道路が私道の場合には『通行掘削承諾』を取得してから売買をする
　ことが多いです。全面の道路持ち分をもっていようとそうでなかろうと、他の道路地権者から
　あとになって、勝手に道路を掘るな！とか車の通行は許さないなどと言われると困ってしまいま
　す。しかし、何年も住んでいた登記名義人さんの働きかけがないと、取れる承諾も取れなくなる
　ことがあります。


成年後見や破産管財のケースでは
売買したあとにお互いに厭な思いをしないように注意と覚悟が必要です。

後見人さんに依頼される不動産専門家としてはより注意深く立ちふるまう必要があります。


Goichiro Suzuki

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おおた助っ人　相談会　　大田区は大田区の専門家が笑顔!(^O^)にする！




平成23年5月14日　大田区消費者生活センター

大田区は大田区の専門家が笑顔!(^O^)にする！を旗印に結成された

『一般社団法人　おおた助っ人』の相談会が開催されました。

司法書士・行政書士・弁護士・税理士・宅建主任者・一級建築士などが

ケースに応じて“複数で”ご相談に応じ、それぞれの専門家目線での意見を出し合い

解決の糸口を出そうという大田区初の試み。

みんな真剣に相談者さんの言葉に耳を傾けます。






相談者さんの面前で専門家同士の意見を出し合うことは非常に有効です。

専門家といえども万能ではないので、パートナー専門家の話を聞き気付く点もありますし、

それを見て、相談者さんも感じるところがあったりと、、、

単一の専門家への相談が一次元とすると、二次元または三次元的に思考やアイディアが深まります。




この日の相談会では、事業設立の予防法務・相続に備える準備や予備知識・消費者契約に関する事柄・不動産贈与と売買の方策など、相談内容は多岐にわたりました。

相談者さんも皆さん笑顔で帰られました。




この相談会は2カ月に一度実施される予定です。今後の開催予定については下記までお問い合わせください。

一般社団法人　おおた助っ人　事務局

TEL03-3750-0310　　代表理事　鈴木豪一郎　まで

おおた助っ人　相談会　　大田区は大田区の専門家が笑顔!(^O^)にする！



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体験後記：汚泥撤去ボランティア（宮城県東松山市）平成２３年４月26日

未明、夜行バスから降り立った。
街全体が異臭に閉ざされている。
20年ほど前の呑川下流の様な匂いと粉塵がその街に居座っている。

そんな中でその街の住人は必死に生きている。
悪夢の前の生活を取り戻そうと、、、。

大田区からの派遣で現地に降り立った総勢25人。
ほぼ男性20代〜50代と女性が5人ほど、皆が一様に今日一日の激務を覚悟し
静かに闘志を持ってここに集結した。

基本的にはその多くが初対面で見ず知らずの人たち。
だがそこには、大田区民であることと日本国民であることの連帯感が
目には見えない糸のようなもので存在している。


現地のコーディネーターのレクチャーを終え
それぞれ班をつくり5人一組で行動開始。

東松島市陸前赤川地区の街をローラー作戦で一軒一軒訪ね歩き
要請を受けて作業する。

この街は海から数キロはなれた地点だが
家・道路・公園・・・すべてをあの津波の被害にみまわれている。
家人に聞くと、家の中で胸程の高さまで水がきたとのことなので
道路に立つと人の頭くらいまでの水深が街全体を覆ったと思われる。

想像を絶する量の水が引けた跡に、置き土産になったのが大量の汚泥だ。
その汚泥は厄介なことに、油と混じりゼリー状になっている。
部分的にはそれが乾燥してガリガリにひび割れ固まっている。
それが、街全体を覆っている異臭と粉塵の正体。

こいつを撤去するのが今回の任務。

必ずしも人命に関わることではないが
かなり必要なことであることはその作業をしながら後で痛感することになる。



このヘドロは、感染症や破傷風を誘発するばかりでなく下水などのライフラインを完全に詰まらせ、
生活を立て直そうとする人々の戦意をそぎ取っていく。
作業をして解ったことだが、このヘドロ、そんじょそこいらの土とは訳が違う。
...海水、油、土、砂などの混合物であり、寒天状になっていて、水分の多いものは
ものすごく重い。
乾燥したものはものすごく硬い。

とてもとても一人でこの物体を撤去することは不可能に近い。
そんな中で家人は必死に生きている。
ばらばらの家具・何かの残骸・ぶよぶよにふやけた畳や床・悪臭のなかで
生活を立て直そうと必死に格闘している。しかも・・・風呂も入れずに。

あるお宅で要請を受け、作業に取り掛かった。

庭や側溝にたまったヘドロ撤去。
5人が意気込んでスタート。
慣れない作業と想像以上のヘドロの重さに、30分もしないうちに息が上がる。

...この日の天気は晴天。
この晴天でも必須なアイテムがある。
雨合羽・ヘルメット・ゴーグル・作業用ゴム手袋・防塵マスク
感染症や怪我を防ぐためにこれらは天候に関わらず装着しなければならない。
確かに、ヘドロの中には原型をとどめない金属やガラス破片も混在している。
無防備な姿では二次災害を招く。

作業を始めると、あっという間に汗まみれ泥まみれ。
握力70ｋｇを誇る自慢の豪腕が震える。
こんなことにも耐えうるように俺の体は出来ている！
そう自分に言い聞かせひたすらヘドロと格闘。

わたしと一緒に作業していた20代と思しき男性も肩で息をしている。
『ほれ！始まったばっかだぞ！気合だ気合!!』と豪さん節を吹く私。
『はいっっっ!』といい返事の若者。
...
柔道部の夏合宿を思い出す。

ヘドロの中にズシッとした感触。何かと思ったら死んだ魚。
30ｃｍを超えるボラでした。海水が確かにここまできたんだなと実感。

格闘すること2時間。家人に笑顔が戻り終了。
奥さんは目に涙を浮かべて『神様みたいな人たち。大田区からですね。一生忘れません。』と手を合わせて拝んでくれました。なんと言葉を返していいかわからない私たち。
まだまだやってあげたいことは（家の中のことも）山ほどあるけれど、私たちはヘドロ撤去が使命なのでここで退散。

さあ次の家

どの家も一階の窓を開け放ち、畳を起こし基礎や家の中に溜まったヘドロや
残骸との格闘をしている。私たちが作業をしているのを見つけて
『うちもお願い・我が家もお願い』と数人から声をかけられた。
市民の困窮具合が伝わってくる。
ここで実感した。
...『人手が足りない！』
5人分働くつもりできた私ですが、手が10本あるわけではないのでやはり頭数が必要。
これだけ小さな町でこんなに声をかけられるのだから、一時の思いつきではなく、
永く継続する必要もある。

そんなことを思いながら2件目3件目と作業を進めていき、気がつくと夕方。
みんな憔悴と同時に充足した面持ち。
あー帰ったらビール呑も。


私は新潟の中越地震のときにも3日間の作業をさせてもらいました。
そのときに比べてやはり津波の及ぼしている影響が甚大だと痛感。
日本国民総動員で作業に当たりたいくらい。
...


今後の事として行政へのお願い。
ハード〜ソフトの支援を体系化してほしいということ。

中越のときもありましたが、必ずしも今回の汚泥撤去などのハード（重労働）な科目だけではなく、地方は老人世帯が多いので家の中の整理を手伝うことだったり、お話相手だったり、簡単な掃除もいいでしょうし、様々な取り込みが必要です。重労働ではなく、ソフト路線でも必要なことは無尽蔵にあるし、科目を増やせば参加できる人も増える。

それと、安全な場所を選んで小中学生にも参加してもらうのはいかがでしょうか。
稀有な教育の一環とも捕らえることが出来るし、子供たちでも頭数が揃うと相当なことができるはずです。
小中学生でも出来る取り組みはこれまた無尽蔵にあります。

さあ！日本を立て直そう！



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区民と区の連携で、宮城県東松島市現地支援ボランティア活動に取り組みました。
【5月は連休明け以降から活動予定】
http://www.city.ota.tokyo.jp/shinsai/shien/volunteer0414/index.html
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外壁後退義務　　建物は、境界から50cm以上離して建てなければいけないのか?



民法では、建物を建てる場合、建物は境界から、50cm以上離さなければならないとあります。
さらに、その規定に背いて建てている場合、隣地の人は建築を廃止し、あるいは変更させることが出来るとあります。



第234条
建物を築造するには、境界線から５０センチメートル以上の距離を保たなければならない。

２）前項の規定に違反して建築をしようとするものがあるときは、隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることが出来る。
ただし、建築に着手した時から１年を経過し、又は建築が完成したと後は、損害賠償の請求のみをすることができる。




その一方で
--------------------------------------------------------------------------------
第236条
前二条の規定と異なる慣習がある時は、その慣習に従う。

--------------------------------------------------------------------------------

注記
「ほんとうに５０cm離さなければならないの」と、この規定はよく気になる事例ですね。そして、どの程度拘束力があるのか、と。
でも、この規定こそ住まいにおける民法の精神そのもののような気がします。
民法の解釈は、人の持つ権利義務と公共性、社会条理の狭間で揺れ動いています。

民法では、境界と建物の関係をこのように規制していますが、今までの判例や新しい法規制などから、次の特例が存在します。


■近隣商業地域、商業地域
この地域では、民法の規定をそのまま準用していては、土地の有効活用が出来ません。平成元年、最高裁判例では、防火、準防火地域で、耐火建築物であれば、民法の規定は排除され、境界に接して設けることが出来る。という判決を出しています。現実問題、このような地域では、お互いが土地を目一杯有効利用したいために、境界一杯までの建物が多いですし、お互い様ですよね。

■第１種、第２種低層住居専用地域
これらの地域では、都市計画法の規制により、外壁後退を、境界から1〜１．５mに離しなさい、とい規制があり、こちらが優先されることになります。

■ハウスメーカーの承諾同意
上記以外の地域で、境界から50cmよりも近い距離に建物を建てる場合は、ハウスメーカーなどは、工事が入ってから、隣地から工事の中止や建物の変更を要求され、工事が一時的にせよ中止してしまうリスクを回避するため、このような建物を建てる人には、隣地の人に、「50cm以内に近づくが、承諾します」といった内容の承諾書をもらってくるように建築主にお願いしている会社が多く存在します。
これも、着工してから近隣トラブルで工事に支障がないようにする民法第234条とその第２項を意識した行為ですね。

■現実論
普通の人がこの規定を知っていることは非常に少ないのが現実です。そのため、みんな境界から５０cmも離さずに建てているから、私も大丈夫。と考えるのは当然のことです。
民法は、５０cm離せ、という規定とともに、慣習があるときは、その慣習に従え、とも書いています。そして、都市部の多くの人が、この規定など知らずに、境界付近まで建物を建て、そして、隣家とも何のトラブルもなく過ごしているのが現実です。

結局、この規定は相隣関係という「お互い様」という互譲の精神無くしては解決できない問題です。 本気で民法の規定を主張しあえば、都市部では小さな家しか建てられなくなってしまいます。

権利を行使し、義務を履行するに当たっては、相手との信頼関係を尊重し、信義に従い誠実に実行しなければならない。そして、権利の濫用はこれを許さず。という民法第１条の基本原理は、権利を主張するときの摂理を説いています。
もっとも、それでも民法を盾に、自分の権利だけを主張する人がいることも事実です。

狭い日本だ。お互い、我慢できる距離で、くっつきあって暮らそうょ。というのが、もっともいい関係です。

■誤解の無いように
ときどき、法律を聞くと、杓子定規に考える人がいますが、この規定は何がなんでも５０cm離せ、ということを言っているのではありませんょ。お間違えの無いように。。
隣家が承諾すれば、いくら建物が近づいても構いません。
「いいよ」と答えてくれる近所つきあいが大切なのです。

■建築基準法では・・・
建築基準法では民民間の50cm外壁後退義務は存在しません。
敷地いっぱいいっぱいに建てる計画もなんら問題ありませんん。
しかし、実施工の現場においては、足場を建てるくらいのスペース（最低35ｃｍ〜40ｃｍ）はないと
建てられません。本当に過密化している場所では、隣地の方から足場を建てるスペースを
一時的に“借りる”なんてことも行われています。



注：互譲の精神は相隣関係の判断（判決）では大切な要素です。
注：この法律は、『しなければならない』という強制法規ではなく、『もし、建物を境界近くに建てるなら、こういうルールをベースにしましょう』といった話し合いのベースを定めた法律です。最後は、当事者同士の話し合いで決まります。
つまり、境界から５０cm以内に建物を建てたのだから、即、違法なことをしているのだ、と考えると間違いです。




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この度の岩手・宮城内陸地震により被害を受けられた皆様に、心よりお見舞い申し上げますと共に、1日も早い復旧をお祈り申し上げます。









最近、外に出ると違和感を感じます。
『街が暗い！』

皆さん節電をされているのだと思いますが、
商店街も暗い！人足もまばら。。。



世の中、この地震の影響で様々なイベントが自粛・自粛・自粛。
TVコマーシャルも自粛、電車の中刷りも自粛、結婚式も自粛、店舗操業も自粛、
会社の飲み会も自粛、新型車の発表も自粛（延期）などなど自粛ムードに世の中が
覆い尽くされている感があります。

一部の買占め品は別として、消費意欲も減退。

このままでいいのだろうか?

確かに、被災された方々の事を思うと派手なお祝いなどは憚られるべきだし、
無駄なエネルギーや無駄な消費は控えなければならないと思いますが
そのことが風潮を作り、過剰な波及をしないようにしなければならないと思います。

経済が委縮して冷たく凍りついてしまっては
日本全体がどうにかなってしまいます。

ただでさえ地震を機に株価が下がりYENは高騰し、
日本経済には大きな打撃があるのにもかかわらず
更に消費低迷で経済がストップしてしまっては取り返しのつかないところまで
行ってしまうのではないかと懸念しています。


昨日のニュースで石原都知事が行っていました。
『東京は日本のダイナモ（発電機）』

比喩が、ことさらに“発電機”なのはおかしいと思いますが
要は　『東京は日本の原動力の根源』　と言いたいのだと思います。

東京の経済をもっと回すことによって消費も増え
地方も潤う（可能性がある）ということですね。

その考え方には同感です。

東京が元気をなくしてはいけない!!

東京が元気でなくなったら日本全体が麻痺する

首都である東京や東京都民の担う役割はとても大きなものがあります。
地震に対して支援や貢献の仕方は様々ありますが、
良い意味でお金を使う（意識して経済を回す）ことも一つの貢献ではないでしょうか?



街の明かりが一つ、また一つ、復活することを願います！
今までの歩みを止めず突き進んでいきましょう!!

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このたびの東北地方太平洋沖地震により被災された皆様に心よりお見舞い申し上げます。
一日も早い復旧と復興を心からお祈り申し上げます。


このたびの震災に関し、当社において何ができるかを検討した結果
以下の事が決定しましたのでお知らせ申し上げます。



【入居支援】※当社管理物件の場合（すべてではありません）


◎罹災（被災）者の方々の優先入居を実施　　　
　　　
　　　具体的策・・・<優先入居>
　　　　　　　　　　入居の応募が重なった場合、罹災者の方を優先的に入居して頂く

　　　　　　　　　　<入居審査基準の緩和>
　　　　　　　　　　震災により、住民票が取得できない・年収証明がない・職を失った
　　　　　　　　　　などという方も特例的に許容

　　　　　　　　　　<入居費用の軽減>
　　　　　　　　　　状況を精査したうえで仲介手数料の分納を許容

　　　　　　　　　　<入居に際する生活必需品の援助>
　　　　　　　　　　生活必需品の一部（すべてではない）を罹災者に限り無償提供します

◎同居の許容
　　　
　　　具体的策・・・<同居の許容>
　　　　　　　　　　入居人数が決まっている住居の既存入居者の親族が罹災した場合は
　　　　　　　　　　入居人数の定めにかかわらず一時的に定員増を許容します。
　　　　　　　　　　（但し、通知はして頂く必要があります）




被災した方々におかれましては、職がない・収入が無い・住民票がない　などの状況に置かれている方も相当数いらっしゃると思います。

通常では、上記の場合、入居審査はかなり厳しいのですが、その境遇が震災に起因する場合は特例的に認めてくれるよう各不動産オーナーに働きかけていきたいと思います。

小さな事しかできませんが、何かしらのお役に立てれば幸いです。


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代表取締役　鈴木豪一郎


不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート











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Q

一戸建てから一戸建てへの住み替えについて
質問者：ラス（東京都/男性/32歳） 住宅 > 住宅売買 2011/02/06 14:53

築４年の戸建てから、新しい戸建てへの住み替えを検討しております。
購入当初は特に不便さも感じておりませんでしたが、子供が誕生してから
間取り（３LDK）や最寄り駅までの距離（徒歩１３分程）等で不便さを感じています。
現在の住宅ローン残債が約２５００万円程あります。
某不動産のWEBにて簡易査定を行ったところ、売却額は２２００万〜２４００万位
と査定結果がありました。
勿論鵜呑みにするわけではありませんが、住み替えが上手くいくのであれば・・・と思いご相談させて頂きます。

当方、年齢３２歳で年収５６０万円となっております。
新しく住み替えする場合、どのくらいのローンが受けれるのかも心配です。

漠然としておりますが、ご教授頂ければ幸いです。



A

はじめまして。不動産ドクターの鈴木豪一郎と申します。

仮に簡易査定の通り上限2400万円で売却できるとすると
ローン抹消不足分の約100万円と売却にかかる経費（仲介料・抹消登記など）約90万円程を
自己資金として手出しする必要があります。

それが可能なのであれば・・・という前提ですが、

年齢３２歳で年収５６０万円ということから計算すると
いわゆる都市銀行の基準では取り組み可能なローンは約3500万円程度です。

つまり、次に購入する物件は上限値で（3300万円＋諸費用）＝3500万円ということになります。
しかし、これはあくまで計算上の上限値ですので、貴殿のライフスタイルや要望・家族構成・物件相場などにより下方修正して考えるのが得策かと思います。



2011/02/07 21:08
迅速なご返答深謝致します。
指摘のあるとおり、ローン抹消価格の差し引き分（恐らくマイナス）を考慮しなくてはなりませんね。
仮定として、現在の残債（2,500万）−売却予定額（2,300万）=▲200万
売却後に新たに購入予定金額2,500万位と考えております。
短絡的に考えておりましたので難しいのは承知ですが、今の年齢で最後のチャンスかな？と思い
夫婦で再度考えてみます。

分かりやすいご説明・親切なご回答ありがとうございました。


2011/02/08 09:36
ラスさん

高い評価有難うございます。
売買価格だけでなく、諸費用（概ね90万円程度）も必要になるのと
購入に際しても購入経費（概ね180万円程度）が必要になりますので、
ご注意ください。

尚、売却の際に火災保険料（解約をして）や銀行保証料が戻ってくる可能性
があります。場合により、結構まとまった金額になりますので
そこも確認しながら進めてください。


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Q

戸建ての違約解除および違約金について
質問者：momo1234（東京都/女性/33歳） 住宅 > 住宅売買 2011/01/23 10:06
仲介業者の紹介で、建築条件付の土地先行決済の物件を購入しました。
土地の引渡しは２月１５日です。しかし、まだ現在の持ち主が住んでいます。
登記も変更されていません。
持ち主と買主（私どもにとっては売主）の売買契約書には、昨年１２月１５日に土地の引渡しとあります。その事に不安を抱き、年末から仲介業者に対し「いつ引っ越すんだ」と尋ねていましたが持ち主の新居の建設が遅れているので、あちらの契約の引渡し日がずれ込んでいるだけで、こちらの引渡し日には影響しないとの事でした。
しかし、年が明け現在においても引越しをしていない事をおとといまた仲介に尋ねたところ、昨日になり仲介から３月末に引渡しを延期してほしいといわれました。
この事を理由に、違約解除は出来ますか。違約金は売買代金の10％とあります。
売買契約書の内容は、
●売主またか買主のいずれかが本契約に基づく業務を履行しないときは、その相手方は催告のうえ本契約を解除し、違約金として表記違約金相当額をその不履行した者に対し請求することができるものとします。と、あります。
他にも、約束の期日に図面が届かない。連絡する。確認する。と言い、こちらからいつも催促している事など、些細なことがたくさん有り常に不信感を抱いていました。出来ればこの事を理由にうまく解約したいと思い相談させて頂きました。
宜しくお願いします。

金消契約の予定は２月の頭でしたのでまだローンの支払い等はありません。
支払済みの額は、手付けの時の１００万円です。
週明け月曜日に、延期の合意書を持って行くと言われています。



A

即座にはできません回答者：鈴木 豪一郎 2011/01/23 12:31 16日前 （5.0）momo1234さん

不動産ドクターの鈴木です。

違約解約にもっていくためには『相当の期間を定めて催告』が必要です。
催告もしていない状態ではそれは難しいです。

それと、催告をするには口頭ではなく内容証明などの書面ですることが望ましいです。

具体的に解約を検討するには

・建築請負契約がなされているかどうか
・義務の履行の提供の具合
・契約書の特約条項などで以下のような内容の文章が入っているかどうか
　『本契約は売主が本物件を取得し、買主に引き渡すものであり、万一○○までに
　　売主が本物件を取得できないまたは取得できないことが明らかになった場合
　　売主及び買主は本契約を白紙解約できるものとする。その場合、売主はすでに受領済み　　の金員を無利息にて買主に返還する。』
・催告のタイミング


以上のような事を確認しつつ進めることになります。



それを早急に確認検討したのちに、週明け月曜日の『延期の合意』を拒否する必要がありますね。




月曜日まで時間が無いので急ぐ必要があります。
しかし私はあくまで不動産の専門家ですので、実務的な慣行上のアドバイスしかできませんので
もしよろしければ法律家を交えて具体的にご相談に乗ります。
ご連絡ください。

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【不動産クリニック】
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東京都大田区池上6-1-3
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2011/02/07 13:21
お蔭様で、無事に円満解決する事が出来ました。
私たち夫婦だけでは、この様な結果に結び付かなかった事と思います。
本当に、お世話になりました。
有難うございます。 2011/02/07 14:55 momo1234さん






無事に終えることができて本当に良かったです。
司法書士小林彰先生http://profile.allabout.co.jp/pf/44s4-kobayashi/
とのコラボでうまく事が運びましたね。

不動産業界はまだまだ質の悪い業者がたくさんいますし、
無防備な契約で悲しい結果になることも多々あり、
本当にリスクと隣り合わせです。

今回はmomo1234さんの迅速な行動でなんとか事なきを得ましたが
今後の住宅探しにおいてはよくよくお気を付けください。

そして、心底納得づくで夢のマイホーム！手にしてください。


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住宅ローンの名義変更について
　　　　　住宅資金・住宅ローン 2011/01/22 22:24

Q

離婚に伴い住宅ローンの名義を夫→妻への変更を考えています。

妻の勤務年数、年収はどのくらいを満たしていれば変更が
可能なのでしょうか？満たしていない場合は妻に保証人を立てても
変更は出来ないのでしょうか？

条件付きでも何か変更が出来る手段はないのでしょうか？

ちなみに妻は勤務して４ヶ月しかたってなく年収は200万ぐらいです。

教えていただきたいです。
よろしくお願いいたします。
Minami-1さん（神奈川県/男性/38歳）


A

銀行にご相談を2011/01/23 12:09
評価☆☆☆☆☆

Minami-1さん

不動産ドクターの鈴木です。
ローンの残債金額にもよりますが、
千万単位で残がある場合は明らかに年収からの計算ではNGです。
すごくアバウトな回答ですが、
残債金額・奥様の勤めの内容・職務経歴・住宅ローン以外の借り入れの有無・建物の概要（種別や築年数）などが解らないと正確な回答ができません。


『離婚に伴う債務者変更』ということになりますが、
その場合は債務を受け継ぐ方が、それなり（銀行の審査基準を満たす）の年収や社会的信用などが無いと変更はできません。しかし、銀行側にとっても、ずっとそのままではうまくないので、少々審査基準とずれていてもOKを出す場合があります。

先ずMinami-1さんがやることとしては今借りている銀行に事情を話して
債務者変更の審査をしてもらうことです。
それでだめなら（どの程度だめなのかにもよりますが）、他の金融機関に相談するなり、
どこからか自己資金を援助してもらって、奥様の年収でもクリアできるだけの債務にすることを考えることなどがあります。

他の方法としては、いっそのこと売却してしまうことも一つです。
ローンの金額が解らないのではっきりしたことは言えないですが、
年収200万円では、住宅ローンや固定資産税などを払っていけるかどうか危ぶまれるのではないでしょうか?お子様がいるのかどうか、生活費全般なども検討しなければなりませんが
今の残債と同等かそれ以上で売却可能であれば売却してそれぞれが一からやり直すのも
選択肢として検討されたほうがよろしいかと思います。


いずれにしても、様々な数字や背景が解らないと方向性が出てこないので
もしよければ一度具体的にご相談にお越しください。


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評価・お礼 Minami-1さん
2011/01/23 12:09
【鈴木様】
情報が不足している中、御丁寧に回答を頂きましてありがとうございます。
御連絡頂いた通り、銀行に事情を話してみます。

また何かありましたら御相談させて下さい。



鈴木 豪一郎

2011/01/24 14:53
Minami-1さん

高評価有難うございました。
WEB上で具体的な質問もしづらいと思いますので
メールかお電話くださればご相談にのります。



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皆さんこんにちは　不動産ドクターです。



年が明けてから賃貸需要が盛り上がってきて
バタバタ駆けずりまわっております。


当社に委任頂いている物件も次々決まり、
繁忙期を目前に在庫がなくなりそうです



さて、本日はプライベートなご報告です。
このブログではあまりプライベートなことは差し控えようと
思っていたのですが、今日はさすがに『書かねば』と思ったものですから・・・



このブログの読者さんはご存知の方も多いと思いますが
実は私、子沢山でして、娘が3人おります。・・・というか、娘が3人おりました（過去形）。

平成16年（6歳）・平成18年（4歳）・平成20年（2歳）

二年おきに三人の子宝に恵まれました。
しかも全員“女子”









でした（過去形）。








ここまでちょっと勿体付けましたが










4人目が生まれました








しかも、またまた女子








平成23年産まれです！











誰に似たのか3500グラムの大きな赤ちゃん。。。










我が家は妻含む女子が5人







それに対して男子は私一人・・・いや独り。











でもでも、みんな可愛いからすべてOKなのです














平成23年産まれの女子1月16日現在　名前未定














女子だらけの我が家です











ちなみに












不動産コンサルティング以外にも・・・













子作りコンサルティングも受付中です

















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子なし夫婦の住まい。

質問者：makoco_5116（東京都/女性/35歳）
暮らし・人生 > 老後・セカンドライフ 2010/12/27 17:25


Q


■家族構成
夫　３４歳（事実上公務員／年収税込み５００万）
妻　３５歳（アルバイト／年収税込み２００万）

■年間貯蓄
夫　年間９０〜１２０万
妻　年間１００万（今年から）

■貯蓄総額
共有分として　５００万

子どもが無理なくできれば欲しいという感じです。
現在は都心の社宅に住んでおり原則５５歳まで住めます。
結婚４年目になりますが、このまま子どもができなければ
４０歳までに１０００万貯めて2人サイズの家を買おうと話してます。
しかし互いに次男次女ですが、主人の方（地方）には相続予定の土地があり、
私の方（首都圏）には姉と共同名義の土地がすでにあります。
なので定年後はどっちかの実家に帰り家を建てるという選択肢もあります。
堅実なのは５５まで社宅に住んで３０００万くらい貯めて５年は賃貸で過ごし
引退したら田舎に一軒家を作って退職金は老後にまわすのがベストだと思いますが
あと２０年も社宅に住むのもどうかと思います。

ご相談したいのはどのタイミングでどんな家を買えばいいのかということと。
そのためにはどんな資金計画を立てるべきかということです。
散漫な内容になってしまいましたが、宜しくお願いいたします。




A
貯蓄に励みましょう回答者：鈴木 豪一郎 2010/12/27 17:57 15日前 （5.0）makoco_5116さん

こんにちは。不動産ドクターの鈴木豪一郎です。

お見受けする限りにおいて、
私としては『すぐには買う必要ない』と思います。

今後、お子さんが生まれないと仮定した場合ですが、
その場合、養育教育資金がかからないことになります。
すると、年間200万円の貯蓄ができれば、55才までで4000万円以上の貯蓄ができる計算ですね。それに退職金が別途はいるわけですよね。

家を買う方の多くの動機は
高額の家賃を払うほどなら買ったほうがよい
家族が増えて賃貸では居られなくなった。（大きな賃貸住宅では家賃が高額）
老後は賃貸住宅に住めなくなるので、買えるうちに買っておこう。

などというケースが多いです。

ところがお二人は社宅に住める状態ですし、
奥さまにもご主人さまにもそれぞれ相続予定だったりすでに共有している土地が
お有りなのであれば、無理に都内で物件を購入するよりも
貯蓄（や投資）に回して流動資産を厚くするほうがよいように感じます。

不動産営業マンの中には、先ず何かを買っておいて、将来地方に引っ越すのであれば
それを貸せば『家賃収入』が入り、個人年金になりますよ!!
と美辞麗句を並べるかもしれませんが、日本を取り巻く賃貸市況も
これから相当悪化していくであろうことは、現場の人間ならだれでも感じていることです。

高齢化、少子化、人口減少、経済低迷、国際競争力鈍化、株価低迷。。

悪い要素はたくさんありますが、よい要素はほとんど見当たらないくらいです。
その中で、お二人がなまじな不動産を購入してしまうとこの先、大きくマイナスに作用する可能性が高いのです。

幸い、社宅があるのですから、その恩恵にあやかり、その一方でシッカリと
流動資産を増やして、その後、60歳程度のころに（すでにある土地に）建築をするのが
良いと思います。

例えばお二人で住む程度であれば、木造平屋80平米もあれば十分かと思います。
その場合の建築費は、相場でいけば1300万円〜1800万円もあればまずまずのものが建てられるはずです。

計算上は、それをキャッシュでポンと建てても、老後の生活費は担保できますね。


社宅がどうしても厭！とか、社宅にいられない事情が出てきた！などの事が無い限り
その恩恵を最大限享受して、セカンドライフをより確かに充実させてはいかがでしょうか。



≪補足≫



社宅にお住まいの方で、後々困る事になるのは、
家賃が安いものだから、お金を使いすぎてしまって、『退職するころには退職金しかない』という状態に陥ることが多いです。

お二人の計画をシッカリと建てて進んでいってください。

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2010/12/28 12:13




補足の部分は本当にそう思います。本来であれば賃貸の家賃10万を払ったと思って、もっと貯金に励んだ方がいいのかもしれませんが、カツカツになるのも嫌なので、このペースでいきたいと思います。すでに今の社宅は築50年ですが（古いのは嫌ではない）、交通利便性がとてもいいので共働きのうちはここにいたいと思います。丁寧なアドバイスありがとうございました。 2011/01/11 13:10

makoco_5116さん





高評価ありがとうございました。
社宅ライフ、楽しんでくださいね。



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走る！今月の不動産クリニック







今年もあと一週間。。。

年々、一年が経過するのが早く感じるって、よく聞く話ですよね。
これにはちゃんとした理由があるそうです。


なるほどぉ。
と思うことなのでお話しておきます。

時間の経過スピード感は過去の経験によるものが反映するそうです。
例えば、一歳の子供にとっては一年という月日は自分の人生のMAXですよね。
二歳の子にとっては自分の人生に占める一年というのは1/2
三歳の子にとっては一年は自分の人生の中で1/3
・
・
・
20歳の人にとっての一年は自分の人生の中の1/20
・
・
・
50歳の人にとっての一年は自分の人生の中の1/50
・
・
・
80歳の人にとっての一年は自分の人生の中の1/80


つまりは、年々、一年の長さが体感的に変わってくるということです





さてさて、今月の不動産クリニックの総括です。

12/1　不動産仕入れ決済（大田区池上）
12/2　資産活用コンサルティング受託（大田区中央）
12/3　空室対策コンサルティング受託（港区広尾）
　　　 アパートローン借り換えコンサルティング（品川区西大井）
12/4　マンション購入コンサルティング受託（品川区西五反田）

12/9　不動産購入調査（福島県郡山市）
12/10 税理士打ち合わせ（当事務所）・不動産税務相談【税理士とのワンストップサービス】
12/11 遊休地活用コンサルティング受託（日野市栄町）　賃貸契約（品川区大井）
12/12 賃貸契約（大田区池上）
12/13 決済前立ち会い（大田区中馬込）

12/14 債務整理コンサル【司法書士とのワンストップサービス】（杉並区梅里）
12/15 現地調査（日野市栄町）
12/16 債務整理不動産処分プレゼン（杉並区梅里）
12/17 宅建法定講習

12/18 物件調査（杉並区梅里）
12/19 賃貸家探し（池上線）
12/20 競売コンサルティング（江東区清澄）
12/21 売買決済（溝の口）　賃貸契約（大田区仲六郷・大田区上池台）

12/23 地境紛争相談（大田区蒲田）・一戸建てリーシング打ち合わせ（大田区新蒲田）
12/24 家賃清算　家探しコンサル（大田区中央）
12/25 売買契約仲介（杉並区梅里）　
12/26 遊休地活用コンサル（清瀬市）

12/27 賃貸借契約（大田区上池台）
12/28 大掃除！！


以上、今年一年お疲れさまでした！

ご愛顧くださいました皆様本当にありがとございました。

来年も皆様にとって良い年でありますように・・・

そして一つでも多くの“笑顔”が生まれますように・・・




不動産クリニック　不動産ドクター　鈴木豪一郎













不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート




　　

不動産ドクターです。


最近本当に空き部屋が目立ちます。
先日道を歩いていたところこんなものを見つけました。






何と8部屋中6部屋が空き部屋！！

んんんんんん・・・・


この物件の大家さんや不動産屋さんは一体何をしているのだろう・・・





日本の人口は減少局面に入ったというのに、
一方でいまだに、遊休地活用と称してゼネコンやハウスメーカーは地主さんに建物を建てさせている
しかも多額のアパートローンを組ませて・・・


『当社は○○年一括借り上げですのでご安心いただけます！』と・・・


不動産オーナーも、その酔美な言葉と慾に駆られて話に乗ってしまう




“砂上の楼閣”とはこのことで、この先の家賃下落や人口減少を計算せず（させず）に
豪勢な箱モノを建てさせてしまう。
結果、将来的に家賃が下落し、多額のメンテナンス費用ものしかかり
初めの数年で儲かった（つもりの）家賃収入も吐き出さざるを得なくなり、
本当にキツイ状態の“イタイ大家さん”になっていきます。


日々、様々な大家さんからご相談をいただきますが
この“イタイ大家さん”が何と多いことか。。。

昭和60年〜平成初期の時期に
銀行・建築会社・下請不動産屋がチームになって
大家さんを説得して、『将来的な個人年金ですよ』・『相続対策ですよ』・『不労所得ですよ』
と素晴らしい絵を描き、建てさせたものが最も多いようです。


そのようなものは、得てして30年ほどのアパートローンを高〜い金利で組み、
今現在以前としてローンを払い終えていないかたがとても多いです。

そこに拍車をかける如く、築後20年程度経過して、大規模な修繕・改修などが必要になります。
集合住宅ですので、修繕といっても数百万〜1000万円単位で資金が必要になります。
20年も経過すると借り手のニーズも変わり、“バストイレ別”とか“ガスキッチン必須”とか“脱衣場がないとだめ”とか“洗濯機は絶対部屋の中”などとなるので間取り変更も必要になる。



しかし・・・・・・


そこへきて家賃の下落。
・一昔前の敷2礼2は今やNG
・一括借り上げの見直しや値下げ合戦で収益悪化
・なかなか決まらないので稼働率低下
・家賃滞納


などなど、



収益は下がる一方だが、支出は増える一方



になっています




そうなると、

修繕にお金を払う余裕もなく　
　　↓
建物は傷み
　　↓
入居者は入らなく
　　↓
収益悪化
　　↓
ますます修繕にお金を払う余裕もなく
　　↓
ますます建物は傷み
　　↓
ますます入居者は入らなく
　　↓
ますます収益悪化

と『負のスパイラル』に堕ちていきます。


そうすると冒頭の写真のように　にっちもさっちも〜ブルドック（古！）になってしまいます。









さあー。貴殿は“イタイ大家さん”になっていませんか?

そのような方は迷わず“不動産クリニック”の門を叩いてください！



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不動産クリニック
株式会社常盤不動産

東京都大田区池上6-1-3
TEL03-6410-3630

一般社団法人　おおた助っ人　設立！！




平成２２年１１月２５日　
大田区の若手専門家集団により
『一般社団法人 おおた助っ人』が設立されました。



この法人の目的及び行う事業は次のとおりです。

当法人は、「大田区は大田区の専門家が笑顔（≧▽≦）にする」を理念とし、大田区に縁のある専門家が集まり、大田区及びその周辺地区の個人・団体・企業と連携のもと地域力向上を図ることにより、子供からお年寄りまでが安全に楽しく暮らすことのできる地域社会の実現、大田区及びその周辺地区の発展及び活性化、ひいては日本の健全な発展を目的として、次の事業を行う。


１　大田区及びその周辺地区の普及啓発
２　大田区及びその周辺地区に関する情報発信
３　大田区及びその周辺地区に関する調査研究
４　大田区及びその周辺地区に関する書籍の出版販売
５　専門家による講座・講習・相談会の開催
６　専門家による相談サービスの提供
７　専門家の育成・研修のための勉強会の開催
８　各種イベントの開催
９　その他当法人の目的を達成するために必要な事業



自分たちの持つ専門知識で地元を中心とした地域に恩返ししたいという志をもった、大田区が大好きな専門家が集まって作った法人です。



専門家は以下の面々です。

司法書士小林彰
司法書士　下入佐真由美
行政書士　湯原玲奈
一級建築士　若杉健志
弁護士　野澤隆
税理士　立木太
そして私、不動産クリニック 鈴木豪一郎です。


当法人では、様々なスペシャリストの協業により
大田区民や地域のために包括的に御困りごとの相談にのる相談会を
実施しています。
活動にご興味御有りの方は私までご連絡ください。

[おおた助っ人ご相談例〜あんなことやこんなこと〜】
●離婚の準備や対策　●国際結婚　●熟年再婚
●DVでお悩みの方　●成年後見　●任意後見制度活用
●相続・贈与相談　●遺言書の書き方　●外国人の雇用
●リフォームトラブル●不動産登記　●債務整理
●払いすぎた利息を取り戻したい●土地境界紛争
●生活保護受給●労務問題●住宅ローン借り換え
●建物耐震診断　●不動産を借りたい、貸したい
●敷金返還トラブル　●不動産処分（遠方可）
●アパートオーナー空室対策　●建築紛争　●借地問題
●各種営業許可　●法人登記　●会社設立
●外国人の帰化申請　●自己破産　●熟年離婚
●内容証明郵便作成　●建築業免許取得　●住宅リフォーム相談●飲食業免許取得　●サラ金問題　●立ち退き交渉問題
●法人役員変更登記●抵当権抹消登記●敷金が返ってこない
●不動産取引トラブル●確定申告のお手伝い●相続対策
●遊休地活用　●不動産任意売却　●婚姻契約書作成

…その他、気になることがありましたら、
大田区の専門家集団【おおた助っ人】に
お気軽にご相談ください。


今後の活動い記録や告知などを随時アップしていきます。
よろしくお願いします。



一般社団法人おおた助っ人
事務局：東京都大田区池上6-1-3
CALL　03-6410-3630（常盤不動産内）

代表理事　鈴木豪一郎

不動産ドクターです。

さて、本日は新築一戸建て分譲計画のお知らせです。

東急池上線『石川台駅』から1分の距離に
大型4LDKの新築分譲住宅が企画進行中です。

価格は未定ですが、
現在精鋭企画中です。

当社は分譲会社さんと建築会社さんに対して企画立案・マーケティング・コンサルティングを
担当させていただいています。




以下
東雪谷プロジェクト　

概略のご説明



ありがちな潜りもなく、将来的なメンテナンスや床下換気も考慮し、
GLから＋400程度のフロアレベルで建てていこうと思います。
外観ファザードはシンプルにかつ、重厚。
奥行きをもたせ、大型車やハイルーフ車も止められるように設計します。
バルコニーはむき出しではなく、本体の壁を伸延させ奥行き感を演出、併せて雨が降った時でも
洗濯物に直接あたりづらい構造にしました。




外部とは一線を画し、インナーに玄関があるイメージ。
そこから3連トール型のシュークローゼット。
一坪サイズバスルーム、脱衣場には明かりとりのハイサイドサッシ
ベッドルームには壁一面の収納、しかも奥行き900ｍｍなので御布団もシッカリ収納




2階はゆとりの20畳LDK
対面キッチン。上部はダイニング部分との一体感を持たせるためにつり戸棚をなくしました。
キッチン脇には大型の食品庫（パントリー）を配置
そのパントリー脇には家事をこなすためのカウンターがあります。
そこではアイロンがけやPCコーナーとしても重宝。





３階には寝室を３部屋配置しました。
マスターベッドルームには収納を一層充実させるため、ワイド1620ｍｍ奥行き900ｍｍのクローゼット。
使い勝手を考えトイレも設置。
北側斜線はありません！



最後にキッチン部分。
落ち着きとスマートさ、有機的な空間。
ママが孤立しないよう、キッチン上のつり戸棚を敢えて取り払い、バックキャビネットとして
機能させる。
子供を視ながら、テレビを見ながら、家族と語らいながら家事ができるように配慮した設計です。







分譲計画についての詳細は確定次第追って告知致します。
事前にお知りになりたい方は直接不動産ドクターまでご連絡ください。










不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート




　　















大田区東雪谷 石川台 一戸建て 新築 戸建て 分譲 東雪谷プロジェクト 東雪谷PROJECT 東急線一戸建て 東急線分譲住宅 池上線一戸建て　石川台分譲住宅　新築分譲　池上線石川台

Q　３階建て？田舎？建売？住宅 住宅設計・構造 2010/09/11 13:19



以前こちらで建売にオプションをつけて希望に近づけていくという物件を買って・・と相談させていただいて、結局白紙に戻して、また一から土地を探している者です。

来年３月に引っ越したくて土地を探しています。
総費用４３００万で抑えたいのでどこかで妥協しなければいけません。
建売は絶対にいやなんです・・
都内で狭小住宅を建てるか。
都下の駅から離れた少し不便なところに普通の２階建てを建てるか・・
どこを妥協するか悩みます。
予算からすると土地は高くても２３００万位ですよね？
３階建ての家に入ったこともないのですが実際住むにはどうですか？
娘が二人いるので暗い道や不便なところは避けたいです。
と考えると３階建てかなぁと思います。
それとも予算がないから仕方なく建売に住むべきでしょうか・・
アドバイスをお願いします。
mayneneさん（東京都/女性/39歳）





A　建築期間も考慮すると2010/09/11 16:59
評価()
-


mayneneさん

こんにちは住宅建築プロデューサーの鈴木豪一郎です。
土地を買って家を建てるには時間がなさすぎる印象です。

必要な時間を申し上げると

1.仮に今希望の土地が見つかったとして
　購入するまでにはローンや様々な手続きで約一カ月要します。
2.建物の打ち合わせについても、（建て売りがいやとのことからすると要望が様々御有りの
　ようなので）最短でも二カ月から三カ月は要すと思います。
3.建物の間取りが決まってから建築確認申請の図面を描くのに3週間〜一カ月程度
4.建築確認を申請してから確認が下りるまでに
（二階建てで）約一カ月〜（三階建てで）一ヶ月半
5.地盤改良〜着工〜完成まで早くて3カ月半〜4カ月はかかります。

つまり、今現在、良い土地が目の前にあるとした場合でも6〜7カ月程度はかかり、
3月末の入居は厳しいというよりむしろ間に合わない可能性のほうが高いですし、
それ以上に、大事なことを期限に急かされて判断するのは後悔や失敗のもとです。


期限的なことは優先順位が低いのであればその限りではありませんが・・・。




前出しましたが、要望に序列をつけて考えることをお勧めします。







評価・お礼 mayneneさん
2010/09/11 16:59
ありがとうございました。
優先順位をもう少し考えてみたいと思います。
一生に一度の買い物なので満足のいくものを建てたいと思います。

ありがとうございました。













不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート




　　

皆さん。
めっきり寒くなってきました。
皆さんが寒いと思うくらいが、私にはちょうど良い気温でもあります。

今月もひっきりなしに様々な業務に追われました

10/1　空室対策コンサル依頼住宅（品川区）
10/2　住宅購入カウンセリング（大田区池上）
10/4　賃貸家探し契約業務（中央区・港区）

10/5　住宅購入カウンセリング（品川区北部）・金消契約（大田区南雪谷）
10/6　地主折衝・名義移転承諾（大田区東雪谷）
10/8　建築プロデュース業務受託（目黒区原町）

10/10 ハウスメーカー3社と打ち合わせ
10/12 賃貸契約（大田区南雪谷）・物件案内（世田谷区・大田区北部）
　　　 クライアントと共に弁護士面談打ち合わせ（大田区蒲田）
10/14 物件案内（大田区南部）・土地購入者打ち合わせ（豊島区）
10/15 物件調査不動産ドッグ受託（大田区中馬込）
10/16 借地権カウンセリング（品川区二葉）・購入者物件案内（渋谷区恵比寿界隈）

10/17 購入者物件案内（大田区矢口）・管理業者面談（目黒区目黒本町）
10/18 不動産ドッグ受託、調査業務、一級建築士打ち合わせ・売買契約締結（大田区矢口）
　　　 空室対策コンサルティング（品川区大井）
10/19 退去立会い（大田区中央）・土地売却カウンセリング（川崎市高津区）・住宅ローン銀行折衝
10/21 借地権地主対策カウンセリング（目黒区自由が丘）
10/22 建築会社打ち合わせ（豊島区）

10/23 賃貸契約2本（大田区池上・中央区佃）
10/24 建築コンペティション受託・売主折衝（大田区中馬込）
10/26 不動産投資カウンセリング（23区）
10/28 決済（大田区南雪谷）・土地購入者打ち合わせ（世田谷区新町）
　　　 建築見積もり依頼2社

10/29 建築平面打ち合わせ・web管理業者打ち合わせ・遊休地活用カウンセリング（日野市）
10/30 物件プロモーション打ち合わせ（大田区仲六郷）・賃貸契約業務（品川区大井）



こんな感じの一ヶ月でした



ほとんどのご依頼は、ご紹介や口コミでのお話が多かったです。
皆様ご紹介や口コミ、有難うございます。一件一件丁寧に且つスピーディーに対応を積み重ねます。













不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート




　　

住宅ローンの審査について質問者：n18980（広島県/男性/41歳） 2010/10/11 16:56



住宅ローンについてお尋ねします。
私は現在41歳の独身で、東証1部上場企業に勤めています。
税込み年収550万で、この度マンション購入を検討しております。

住宅ローンは1990万円です。

但し、銀行のカードローンが50万円あり、さらに2003年に特定調停を経験しております。
返済はほぼ3年で終わっており（１件だけ5年ほどかかりました）、特定調停後には借金はしておりません。

先月クレジットカードを申し込んだところ、カードはすぐ作れました。
住宅ローンの審査は大丈夫でしょうか？




問題有りません回答者：鈴木 豪一郎 2010/10/11 17:15 （）

n18980さん

不動産ドクターの鈴木豪一郎と申します。

文面をお見受けする限りなんら問題ありません。
一点気になるとしたら50万円のカードローンですが、
返済期間により返済比率に影響を及ぼしますので
可能であれば、ローンの審査を持ち込む前に一括返済して
そのうえで（完済証明取得）、『直近までカードローンが有りましたが完済しています』
と申し添えたうえで審査持ち込みをするほうが無難です。

なお、その時に、文面ではなぜカードローンを借りたのか判断できかねますが
銀行から聞かれるはずです。
それに対し、当たり障りのない理由を伝えてください。

例えば（無いと思いますが）『競馬をするために』とか『慰謝料を払うために』
などと言うと、幾ら返済比率上問題ないといってもかなり警戒されてしまいます。

嘘を言うことをお勧めするわけではありませんが、
言い方一つで印象や警戒心がガラッと変わります。


特定調停の件も相当の期間が経過しているので
問題として露見することはないはずです。
しかし、これも敢えて聞かれなければこちらから言うことは避けてください。
この件に関し、告知義務は有りませんし・・・。



注意※観測上問題ないとしても契約には必ず『ローン条項』・『ローン特約』は付帯させてください。



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2010/10/13 21:08
迅速にご回答賜りまして、誠にありがとうございます。
先生の問題ないと言う言葉を信じ、住宅ローンの仮審査に臨み、無事通過致しました。
カードローンがどう審査に影響するのか・・・という不安もありましたが、大丈夫でした。
住宅ローンの返済にはあまり不安はありませんが、カードローンは近々一括返済するつもりです。
まだ本審査がありますから、気は抜けませんが、頑張って、マイホームを手にしたいと思っています。
本当にありがとうございました。 2010/10/14 09:33



n18980さん

おめでとうございます。
無事審査が通ってよかったですね。

仮審査から本審査内諾〜決済までの間に、以下の事を避けてください。
（もし該当すると本審査が通らない、または審査内諾が取り消されることが有ります）

○離婚
○転職
○重篤な病気・怪我
○新たな借り入れ
○既存借り入れの返済遅延

どれも望んですることではないと思いますが
とりわけ気をつけてください。

それと、仮審査はあくまで“仮り”ですので
契約に臨む際は“ローン特約”“融資利用の特約”“ローン条項”を付帯させてください。
不動産担当者によっては『仮審査に通過しているのだから必要ない』と思っている人がいます。それでは万一の時に買主が不利な立場に立たされますのでご注意ください。














不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート




　　

ガレージセール＆よろず相談会
セダー建設×おおた助っ人行列のできる専門家よろず相談会


秋晴れの土曜日

大田区上池台のセダー建設さんで行われたガレージセール！
同時開催で『行列のできる専門家集団（おおた助っ人）』による
無料よろず相談会が開催されました。


敷金返還請求や相続・不動産融資・登記・登録免許税などについてのご相談があり
各専門家が熱心にご相談に応じました。

『こんなに身近で、専門家の方にご相談できるなんて・・・しかも無料で・・・』
と大評判でした！



ご相談に応じる弁護士野澤隆さん・行政書士湯原玲奈さん


不動産ドクター鈴木豪一郎




相談員は・・・・

弁護士　 野澤隆さん
司法書士　 小林彰さん司法書士下入佐真由美さん
行政書士湯原玲奈さん
一級建築士 若杉健志 さん

とわたし。不動産ドクター　鈴木豪一郎



手がすいた時は、弁護士自らポップコーンも作ります！



受け付けだってこなします！
一級建築士若杉健志・行政書士湯原玲奈・不動産ドクター鈴木豪一郎



イベント時の写真は有りませんが
こんな専門家も大活躍しました。

歌って踊れる司法書士下入佐真由美さん


おおた助っ人のまとめ役　司法書士小林彰さん






おおた助っ人とは


『大田区は大田区の専門家が笑顔にする』
自らが大田区民である若手専門家により構成されている。
司法書士・弁護士・行政書士・一級建築士・宅地建物取引主任者・住宅ローンアドバイザー
などが参加。

大田区民に対し、地域の活性化と御困りごと解決のために活躍している。
無料相談や、専門家同士合同での問題への取り組みなどにより
安心して豊かな明るい社会づくりを目指している。

平成22年11月に社団法人化を予定している。

おおた助っ人
【事務局】東京都大田区池上6-1-3

[おおた助っ人ご相談例〜あんなことやこんなこと〜】
●離婚の準備や対策　●国際結婚　●熟年再婚
●DVでお悩みの方　●成年後見
●相続・贈与相談　●遺言書の書き方　●外国人の雇用
●リフォームトラブル●不動産登記　●債務整理
●払いすぎた利息を取り戻したい●土地境界紛争
●生活保護受給●労務問題●住宅ローン借り換え
●建物耐震診断　●不動産を借りたい、貸したい
●敷金返還トラブル　●不動産処分（遠方可）
●アパートオーナー空室対策
●各種営業許可　●法人登記　●会社設立
●外国人の帰化申請　●自己破産　●熟年離婚
●内容証明郵便作成　●建築業免許取得
●飲食業免許取得　●サラ金問題　●立ち退き交渉問題

…その他、気になることがありましたら、
大田区の専門家集団【おおた助っ人】に
お気軽にご相談ください。









不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート




　　

家の向きと　日あたりの関係　
不動産ドクター鈴木豪一郎のコラム　




最近めっきり朝晩寒くなりました、
秋の気配ですね。

物件のご案内中もサウナのような熱気がなくなってきたような気がします。

さて、今日は“陽当りと家の向き”の関係について
お話します。

よく、お客様のご要望の一つで
『うちは陽当たり重視なので南に道路がないと・・・・』
と、いわれる方がいらっしゃいます。

確かに、私も含め　日当りは悪い方がいいなんていう方は
滅多に居ませんよね。
その気持ち良ーーーーーーく　解ります！

しかし、ここで問題提起です。
『陽当たりと家の向き・道路の向きは関係あるのか？』

物件を探すエリアにもよると思いますが
都心部に於いては日当りと道路の向き家の向きは意外に関係ないことが多いです。

都心部に於いて、住宅地の生活道路の幅は（余程の高級住宅地は除き）、
3m〜5m位が一般的です。決して広いとは言い切れません。

しかも、都心に行けば行くほど、駅に近ければ近いほど
大きな建物や階数のある建物がある比率は上がっていきます。

そんな状態で南側に道路があっても決して日当りが良いわけではありません。

むしろ、南に道路がある物件は得てして、
玄関も南側（道路側）・駐車場も南側
ということで１階の日当りは先ずアウト
２階の大きな窓も南側。しかし、道路の向こうにはまた家や建物があるので
カーテンはなかなか開けずらい
３階の南側だけはかろうじて人目も気にせずカーテンを明けて過ごせそう。

と、いうことで

南向き（南道路）＝陽当たりが良い

とは行かないことが多いのです。

実際に物件を見てみると、

道路は（家の向き）は北だが
南側が隣地の通路や庭になっていて
日当りの良い物件。

西向きだが南側に緑地帯が有り陽あたりの良い物件。

道路は東向きだが、高台の為、南側の家が低く建って
いて日当りの良い物件。

などなどいろんな形で日当りの良い物件が有ります。

なので、是非、家の向きや道路の向きに惑わされず
実際に足を運んで見てください。

そして、その物件だけではなく、隣の家の配置・窓の位置
道路からの目線・道路を挟んだ向かい側の建物など
周辺環境も良く注意して見てみてください。
そこにはいわゆる販売図面には載っていない良い点・悪い点
がきっと発見できるはずです。










不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート




　　

不動産ドクターです。






ふと思ったことがあり、ブログに書いてみます。



『信用』と『信頼』の違い


私の顧問先の社長が『（社員さんを）信頼はするけど信用はしない』と言っていました。



ふーーーん。

と聞き流したのだけど、なんか気になって、帰社してから辞書を引いてみました。


しん‐よう【信用】
［名］(スル)

１ 確かなものと信じて受け入れること。「相手の言葉を―する」

２ それまでの行為・業績などから、信頼できると判断すること。
　　また、世間が与える、そのような評価。
　　「―を得る」「―を失う」「―の置けない人物」「店の―に傷がつく」


しん‐らい【信頼】
［名］(スル)信じて頼りにすること。頼りになると信じること。また、その気持ち。「―できる人物」「両親の―にこたえる」「医学を―する」





また、フレッシュペディアでも調べました

信頼（しんらい）とは、相手を信用し、頼りにすること。信用が、「悪いようにはしないだろう」程度の消極的な人間関係であるのに対し、「自分の味方になってくれる」との、積極的な意味合いがある。
とのこと。



『確かなものだと疑わないこと』・・・信用
『頼るにはいいけど両手離しはだめだよね』・・・信頼
ということをその社長は言いたかったのだと思いました。
有る意味、人使いの極意かもしれないな・・・・




あ！これと似たことが有ることを発見！



銀行で『信用第一』と謳っているのに・・・

ボールペンが鎖というかクルクルした紐で結ばれている！って

お客さんを『信頼してるけど』『信用してない』ってことかな?






くだらない思いつきでした・・・。

土地購入も含めて予算６千万円で二世帯住宅が建てられますか？質問者：kogekoge3224（神奈川県/男性/34歳） 住宅 > 住宅売買 2010/08/31 11:11





Q
私達（夫・妻・子供１人＋将来的にもう１人欲しいです）と、両親が暮らす二世帯住宅を都内、神奈川県内で建てられないかの相談です。

現在私達が南武線の武蔵新城に住んでおり、両親が京王線の上北沢にすんでおります。
どちらも便利な土地に住んでいるので、本当は周辺のなじみのある地域に住みたいのですが、予算が６千万円なので、狭小・郊外が大前提になるなのは心得ています。
狭小・郊外でもこの金額では見当違いでしょうか。

可能性があるならば、狭小を面白がってくれる建築士さんに出会えたらと思っています。


A 充分可能です　by不動産ドクター　鈴木豪一郎回答者：鈴木 豪一郎 2010/08/31 11:55 4日前 （5.0）kogekoge3224さん

こんにちは。
不動産ドクターの鈴木豪一郎です。

頂いている情報からすると充分可能と思われます。

しかし、二世帯住宅と一口にいっても要望により様々です。
例えば、完全分離型で玄関からバス・キッチンまですべて分離させるご希望なのか
または、玄関は一つでもいいからお風呂とキッチンは別々が良いのか
はたまた、いわゆる大家族仕様で、単に部屋数が多ければいいのか
等々、ご両親との距離感をどれくらい保ちたいのかがポイントになり
全体の大きさが決まってきます。

最小110平米程度の建物ボリュームがあれば充分に皆さんでお住まいになれます。

建築費は（業者や仕様により）2000万円台前半から建築可能です。

土地は3000万円台で手当てすればよいことになり、
必要なボリュームが入る土地という意味ではお住まいの南部線沿線や
川崎市内で、または東京大田区などでも建蔽率や容積率次第で可能性はあるはずです。


今後物件を探すに当たっては、先ず初めにシッカリしたニーズの把握と
計画・カウンセリングが必要になります。

もし、ご興味がありましたら一度私までご連絡ください。






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2010/08/31 11:55




ご回答ありがとうございます！
目安の数字を出していただけたことにより、
少し可能性が見えてきた気がします。
二世帯住宅建設の提案は私たちから両親にしているので、
両親からはプランを見せてと言われています。
ご指摘いただいたように、まずは私達の要望をしっかり整理するところから始めてみます。

完全分離型を希望しています。
両親が２０年前に大阪にマンションを買ったのですが、建設中に父の海外赴任が決まり、
帰国後は東京勤務になってしまい、そのまま来年定年を迎えます。
大阪には親類関係や友達がいるわけではなく、私達子供も東京におりますので、
大阪のマンションを売り、こちらで二世帯住宅を建てたいと思っております。




高評価有難うございました。

後から補足を拝見しました。
完全分離ですね。

それであれば、今、kogekoge3224さんのお住まいの面積と
ご両親のマンションの面積を合計した位の面積が必要となりますね。

そこからある程度推測して建築面積を考えるのがよろしいかと思います。

不動産ドクターです。


すっかりブログ更新をさぼってしまいました。

今月は、様々なご依頼が有りめまぐるしく時間が経過してしまいました。



どんな依頼が有ったかまとめてみます。

8/1・空室募集についてのコンサルとプロモーション（目黒区自由が丘）
8/2・資産管理契約（港区高輪）
8/3・住宅建て替えコンサル（大田区東六郷）
　　　賃貸契約（大田区下丸子）
　　　売買契約（大田区羽田）
8/4・借地権付き建物売却についての地主折衝（大田区東雪谷）
8/5・相続相談（大田区矢口）
　　 建物維持管理相談・リフォーム企画コンサル（目黒区自由が丘）
　　　賃貸契約（目黒区自由が丘）
8/7・資産相続相談（愛知県名古屋市西区）
　　　住宅探索不動産ドッグ依頼（大田区南部）
8/8・住宅ローン借り換えコンサル（品川区二葉）
　　　銀行折衝
8/9・借地権付き建物売却について、地主と資産管理会社との交渉事（大田区東雪谷）
　　　資産相続相談（大田区矢口）
8/10・物件診断依頼（目黒区下目黒）
　　　火災保険コンサル（大田区仲六郷）




8/11〜8/17　夏休み




8/19・賃貸契約（大田区西六郷）
8/20・物件調査出張（愛知県名古屋市西区）
8/21・住宅ローン借り換えコンサル（大田区中馬込）
8/22・物件探索同行（大田区新蒲田・下丸子・東馬込・池上）
8/24・リフォーム企画コンサル（大田区池上）
8/26・測量立ち会い（大田区石川町）
8/28・良い家を建てる内覧会（品川区二葉）・・・住宅ローンアドバイザーとして参加
　　　 物件購入案内（大田区久が原）
8/29・相続物件調査報告協議（名古屋市西区）・物件診断（大田区西馬込）
8/30・空室募集プロモーションコンサル（大田区中央）　取材対応


こんな感じでめまぐるしく過ぎた一ヶ月でした。


すべての事項の事前準備も結構なボリューム。

時間を効率よく使わなければ・・・。
皆様からの様々なご要望にお応えするべく研鑽もしなければ・・・。



暑い日が続きますが、この気温よりも更にアツく！
不動産ドクター、駆け回ります！




良い家を造るための内覧会　品川区戸越にて
セダー建設×不動産クリニック










不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート




　　

















　　　

不動産ドクターです。
今回はちょっと難しいお話。。。


城南地域は借地がとても多いです。
借地権付きの物件を買う選択肢は非常に合理的だと思います。

しかし、一方で、地主さん次第では難しい問題に発展することが有ります。
・将来、借地権を売却する際に、その売却を地主が認めない
・建て替えをしようとしても地主が認めない
・条件変更をしたくても地主が認めない
・更新を地主が認めない

などのトラブルが発生することが有ります。

その場合で話が決裂してしまった場合はその救済措置として
『借地非訟（しゃくちひしょう）』という制度が有ります。

裁判所に申し出て、審理をしたうえで、裁判所が『承諾』の決定をだすというもの。


地主が承諾しなくとも、裁判所が『承諾』の決定を出してくれるので
実行にこぎつけられるというものです。



しかし、このような制度が有るからと言って、これを使う局面になる事態は避けたいものです。
借地権付きの物件を購入する場合は、建物のみならず、地主のキャラクターや性格・将来にわたる考え方などもよくよくチャックしなければなりません。








借地非訟とは


１　土地の貸し借り

土地を借りて利用する場合の契約（「借地契約」といいます。）には

(1) 土地賃貸借契約（地代を支払うもの）
(2) 土地使用貸借契約（ただで使わせてもらうもの）
(3) 地上権設定契約（地上権という物権を設定するもの）
があります。

２　借地借家法との関係
借地非訟事件は，借地契約のうち借地借家法に定められた借地権を扱います。
したがって，

(1) 借地契約は，土地賃貸借契約または地上権設定契約であることが，
(2) 借地権の目的である土地（借地）は，建物を建てるために借りた土地であることが必要です。
３　借地非訟事件の種類
借地非訟事件として取り扱うことができる問題は，次の４種類です。

(1)借地条件変更申立事件（条件変更事件）
借地契約には，借地上に建築できる建物の種類（居宅・店舗・共同住宅など）・建物の構造（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など）・建物の規模（床面積・階数・高さなど）・建物の用途（自己使用・賃貸用・事業用など）等を制限している例が多く見られます（よくあるのが，「借地上の建物は，木造建物に限る」といったもので，このような制限を借地条件といいます。）。
借地権者が，これらの借地条件を変更して，別の条件の建物に新しく建て替えたい場合（たとえば，「木造建物」を「ビル」に建て替えたい場合）には，土地所有者との間で借地条件を変更する合意が必要になりますが，土地所有者が条件変更に反対して，合意できない事態が生じます。
このような場合，借地権者は，借地条件変更の申立をして，裁判所が相当と認めれば，借地条件変更の裁判を受けることができます。
(2)増改築許可申立事件（増改築事件）
借地契約には，借地上の建物の建替え・増築・改築（修繕）等をする場合には土地所有者の承諾が必要であると定めている例が多く見られます。
借地権者が，家を建て替えたい場合，土地所有者の承諾を得る必要がありますが，土地所有者が反対して承諾が受けられないことがあります。
このような場合，借地権者は，増改築許可の申立をして，裁判所が相当と認めれば，土地所有者の承諾に代わる増改築の許可の裁判を受けることができます。
(3)賃借権譲渡許可申立事件（譲渡事件）
借地契約が第１の１の（１）の土地賃貸借契約の場合，借地権者が借地上の建物を譲渡する場合には，譲渡について土地所有者の承諾が必要です（民法６１２条）。
借地権者は，譲渡について土地所有者の承諾を得る必要がありますが，土地所有者が譲渡に反対して承諾を受けられない場合があります。
このような場合，借地権者は，賃借権譲渡許可の申立をして，裁判所が相当と認めれば，土地所有者の承諾に代わる許可の裁判を受けることができます。
(4)競売または公売に伴う土地賃借権譲受許可申立事件（公競売事件）
裁判所の競売手続で借地上の建物を買い受けた人は，借地権も一緒に取得することになる関係から，借地権の譲受けについて土地所有者の承諾が必要です（民法６１２条）。
借地権者は，譲受けについて土地所有者の承諾を得る必要がありますが，土地所有者が譲受けに反対して承諾を受けられない場合があります。
このような場合，借地権者は，競（公）に伴う賃借権譲受許可の申立をして，裁判所が相当と認めれば，土地所有者の承諾に代わる許可の裁判を受けることができます。
この申立は，競売代金の納付の日から２か月以内にしなければならないので，ご注意下さい（借地借家法２０条３項）。
(5)借地権設定者の建物及び土地賃借権譲受申立事件（介入権事件）
上記の(3)（譲渡事件）及び(4)（公競売事件）の場合，土地所有者には借地権を借地上の建物と一緒に優先的に買い取ることができる権利（「介入権」と呼んでいます。）が与えられています。
土地所有者は，審問手続の中で，裁判所が定めた期間内に限り，介入権を行使する申立をすることができます。
裁判所が定めた期間内に介入権の申立がありますと，原則として，土地所有者が借地権者の建物及び借地権を，裁判所が定めた価格で買い受けることになります。
４　借地非訟事件手続のあらまし
借地非訟事件の手続は，おおよそ，以下の手順で進行します。

借地権者（「申立人」といいます。）が，民事第２２部に申立書を提出する。
↓
裁判所が，申立書を土地所有者（「相手方」といいます。）に郵送し，第１回審問期日を定める。
↓
裁判所は，東京地裁民事第２２部の審問室で第１回審問期日を開き，当事者から事情を聴く（必要に応じて第２回，第３回と期日を重ねる。）。
↓
裁判所が鑑定委員会に，承諾料額，賃料額，建物及び借地権価格等について意見を求める。
↓
鑑定委員会が借地に出向き，現地の状況を調査する（当事者も立ち会う。）。
↓
鑑定委員会が裁判所に意見書を提出し，裁判所は意見書を当事者に送付する。
↓
裁判所が，鑑定委員会の意見について，当事者から意見を聴くための最終審問期日を開き，審理を終了する。
↓
裁判所は決定書を作成し，当事者に送付する。



以上の流れを大体の所要期間を入れて図示すると以下のようになります。
















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Q

住宅を購入すべきか賃貸すべきか迷っています。

質問者：四葉（/男性/28歳） 住宅 > 住宅売買 2010/07/06 01:49


はじめまして、よろしくお願い致します。
来年春に結婚を予定していまして、現在新居を探しています。
現在はまだ同居はしておらず、実際の家計がいくらくらいになるか、
具体的には把握できていない状況です。
住宅の購入に有利な今年中に新居を購入してしまうか、
賃貸物件で数年生活してから、家計や予算をよく把握してから購入を考えるべきか
迷っています。

私・・手取り年収３５０万　手取り月収２３万程度　２８歳
妻・・手取り年収２００万　手取り月収１５〜１６万程度　２８歳

購入する場合の資金としては１０００万程度は準備できており、
６００万を頭金、２００万を諸費用、残り２００万は手元に残そうと考えています。
現在は二人とも働いていますが、将来的には子供もほしいので
結婚後の収入は自分のみで考えています。（妻が退職するかは未定ですが）
現在購入を考えている物件は、新築建売で２２００万の物件です。
１６００万円分を借入金として考えると
３０年の固定金利で月々の返済が６〜７万とすると、少ししんどいですが
無理な返済額ではないとは思うのですが、家計が把握できていないので
固定資産税や車の維持費などを考えると実際に返済していけるか少し不安です。
住宅ローンの優遇や年齢を考えると早めに住宅ローンを組んだ方が得な気もしますし、
賃貸物件で数年様子を見た方が堅実なような気もします。
どちらにせよ将来的にはマイホームを持ちたいと考えているのですが
専門家の方のアドバイスを伺いたいと思いますので、よろしくお願い致します。



A
焦る必要はありません回答者：鈴木 豪一郎 2010/07/06 09:30 24時間前 （）
四葉さん

はじめまして、不動産ドクターの鈴木豪一郎と申します。

確かに、ローン減税や低金利など、購入動機になる要素はいくつかありますが、
四葉さんの場合はもう少し様子を見てからでも全然遅くないと思います。

年齢的に奥様も結婚後出産を考える頃かと思います。
出産に伴い奥様の収入が無くなる可能性もあると思いますが、
その場合の返済や家計のやりくりが多少タイトな印象が有るのと
その状態（出産ご）で少し生活をしてみて家計実態を体験したうえで
無理のない支払いから逆算した予算で購入することをお勧めします。

そのための手法として、結婚後から出産まで、御主人お一人の収入で生活
してみてください。

奥様の収入はマルマル貯蓄に回しましょう。
そのうえでご主人の貯蓄からさらに貯蓄をします。

そうすることによって、御主人お一人の収入での生活の緩急が体感できるのと
さらに数年後購入するためのさらなる自己資金の準備ができます。

仮に5年後に購入するとしたら
最低でもあと1000万円は自己資金がたまっている計算になります。
（200万円×5年）

すると、同じような物件であればローンは幾らも組まない形で
購入できますね。

ローン減税は確かに魅力ですが、所詮金利部分は膨大な金額になります。
ローンを組まずに購入できることほど魅力的なことはないのです。



それと、大きな傾向として、住宅購買層の人口が今後大きく減少します。
すると当然供給の割に需要が少なくなり、例外を除き価格は右肩下がりすることが
予想されます。

数年後は今よりも価格が下落している可能性が高いので
その頃に資金準備が2000万円程度できていれば、いまと同等のものを
無借金で購入できる可能性も高いと思います。



計画的に戦略的に、住宅取得を実現しください！


□□□□ http://www.tokiwa-r.co.jp/ □□□□

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具体的なアドバイスありがとうございました。
結婚後の家計についてもう少しじっくり考える必要が
ありますね。二人で話し合いたいと思います。
今後の住宅価格の傾向については
とても参考になりました。
ありがとうございました。 2010/07/07 09:04



高い評価有難うございました。

是非是非、あせらずに事を進めてください。

四葉さんならきっと良い買い物ができることと思います。

住宅購入by団塊ジュニア

◆ 戸建分譲住宅の着工戸数が増加:国土交通省

戸建て分譲がここ数カ月渡って好調に推移している背景について、
国交省が首都圏を中心に分析した。
団塊ジュニアが持ち家適齢期に移行しつつあることと
不動産の底値感が要因として大きいようです。

確かに！
不動産クリニックでもお客様の約8割が30代

斯くいう私も30代！！まさに団塊の世代ジュニアなのです

私の学生時代の友人を見ても、尾崎豊に憧れていた“ガキんちょ（含む私）”がもういいパパだし、みんな立派にそれなりの責任ある社会人になってきました。

ただ、お客様の事情や動機などを集約すると

“景気が良いから家でも買うかーーー！”

などというよりはむしろ

“家賃がもったいないから（金利と物件価格の低い）今のうちに買える物を買っておこう！！”

という動機が断然多いことに気づきます。

そうです。意外に堅実なのがこの“団塊の世代ジュニア”。
受験戦争や生存競争（尾崎っぽいフレーズ）にもまれ
意外にシタタカ＆タクマシイのです



同世代の皆様、是非頑張って良い住宅にご縁がありますように・・・
ちなみに私はS46生まれです














不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート




　　

賃貸アパートの条件変更について（ペット可住宅への変更）
住宅 住宅賃貸 2010/06/30 10:53



Ｑ


親子3人で賃貸アパートを契約し、生活をしている会社員です。

アパートは築8年で私は3年前から入居しています。また2階建て4戸入居、ペット不可、先日より1戸が空いて募集中となっています。

先日、大家でもある管理会社から、このアパートをペット可物件に変更したいがどうか？というアンケートのハガキが届きました。ところが我が家、子供が呼吸器に疾患を持っており、毛のある動物を近くに置くことができません。そのため私は否をつけてハガキを返信したのですが、その後1か月連絡などはなく、また募集中の部屋も埋まっておりません。

仮に住民の半数以上（現状ですと2世帯）が同意した場合、このアパートはペット可の物件となってしまうのでしょうか？その場合住み続けることが困難になるため、難しい判断を迫られることになってしまいます。お知恵をお借りできましたら幸いです、よろしくお願い致します。
sonaeruさん




Aシッカリした主張を2010/06/30 12:25
評価()
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sonaeruさま

このケースは宅建業法やら区分所有法の観点とはずれてきますので、
あくまで慣行としてのお話になりますが、一般的なオーナーであれば
sonaeruさまがシッカリお話すれば、仮に他の居住者が全員ペット可に賛成であっても
思いとどまる可能性はあると思います。

やはり居住者（お子様）の健康を害する可能性があるということに対して
安易に舵取りはしないと思います。聞く限りこのオーナーさんは良識のある方のような気がします。

なぜなら、ペット可否に関して住民の意見を聞く姿勢が有るからです。
配慮のないオーナーであれば“俺の建物だからどうしようと勝手だろ”と言わんばかりに
条件を変えてしまうこともあります。

オーナーの姿勢として『後でトラブルにならないように』・『ペットを飼わない居住者に迷惑がかからないように』との配慮が有るからこそ、そのようなアンケートをしていると思われます。



そこで、対策としては単に“否”で送るということだけではなく、
お願いの手紙を書いたらいいと思います。
“こどもが呼吸器に疾患を持っており、毛のある動物を近くに置くことができません。”
“もしペット可になった場合健康状態を今より悪化させる要因になりうる”
“しかしこの建物は気に入っているので今後も円満に住まわせていただきたい”ということを明記して送ってみてはいかがでしょうか?



物件名（及び住所）と部屋番号がわかれば今現在“ペットＯＫ”で広告しているのかそうではないのかがレインズ検索等で解ると思います。
もし、お知りになりたければ直接メールをくださればお調べしてお知らせできます。




回答者
鈴木 豪一郎






評価・お礼 sonaeruさん
2010/06/30 12:25
ご回答ありがとうございます！
設備に関するトラブルの連絡をした際など、比較的スムーズに対応を頂いておりましたので、現在の管理会社（大家）はまともな会社なんだろうな、と日頃思っていました。アドバイスの通り、現状の確認とあわせて、お願いの手紙なりしたためてみたいと思います。
大変参考になります、ありがとうございました。






鈴木 豪一郎
2010/06/30 12:40

sonaeruさま

高評価をいただきありがとうございます。
うまくいくと良いですね（＾−＾）
実は私、3人の子持ちです。
子供のことと聞くと他人事ではない気がします。
協力できることはさせていただきますので
お気軽に連絡ください。

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【不動産クリニック】
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鈴木豪一郎


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