あけましておめでとうございます！
新年は1/4（土）から　営業を開始しております。
本年もよろしくお願いします。

年末にお引渡しをさせていただいたお客様から
１月１日元旦に　うれしいお声を頂きましたのでご紹介させていただきます。
※お客様のご了承を頂いて掲載しております。



--以下お客様から-------------------------------------

このたびは実家の建替で大変お世話になりました。
お陰様で新しくなった家で三世代が集まる賑やかな正月を迎えています。

丁度一年前、両親が住む老朽化した実家を建直すべきか、売却してマンションに移り住むべきか、前提がどちらかに決まっていれば、ハウスメーカーや不動産販売会社に相談すればよいのでしょうが、そのどちらにすべきかの悩みを相談できる相手が見つからず悩んでいました。

そんな時、ネットでたまたま見つけた「不動産クリニック」にメールで相談し、即座にこちらの悩みに的を射た返答をくれたのが常盤不動産の鈴木さんでした。

立地評価による経済性に加え、年齢のいった両親の生活スタイルも考慮し鈴木さんが出した回答は建替でした。

施主は70歳を超える両親、まだまだ元気とは言えこの歳で家の建替に臨むには精神的・体力的な負担が不安材料でしたが、施工業者の選定から設計・建築契約迄、鈴木さんが私達の立場で1つ1つ親身に問題を解決してくれたおかげで、私も両親も「一つやってみるか」の気持ちになることができました。

今回の約10か月に及ぶ建替プロジェクトの中では、一度契約まで至った施工業者に不祥事が発覚しこれを解約、もう一度施工業者の選定をやり直すなど、途方に暮れる場面もありましたが、鈴木さんに迅速にリカバリー頂き、結果的にはその後良い施工会社にも恵まれ何とか年内の完成に漕ぎ着けました。

気が付けば、私も両親もすっかり鈴木さんの好意に甘え、いろいろ無理なお願いをしてしまいまして本当にすみません。鈴木さんにとってはあまり割の良い仕事ではなかったと思いますが、私達は信頼できる不動産のホームドクターと知り合えたことに感謝すると共に、本当にラッキーだったと思っています。

あの時、実家を売却していたら、あんな嬉しそうな両親の顔は見れなかったと思います。建替して本当に良かったです。鈴木さん、常盤不動産の皆さん本当に有難うございました。


Posted by 戸越のH.O at 2014年01月01日 22:00



■□■■□■■□■■□不動産ドクターより■■□■■□■■□■■□■

戸越のH.O様

この度は新居の完成おめでとうございます！
地震の心配もなくなり、ヌクヌク・ホッコリとした新年を迎えられていることと思います！

出来上がってしまえばあっという間の１年でしたが、途中のサプライズにも冷静にご対応頂いたからこそ今日の日の目を見ることができましたね。

出会った当初から、H.O様のご両親を思うお気持ちをとても感じました。私も次男坊になったつもり（失礼ですが・・・）で、何とか安心してサードライフを楽しんでもらいたい！そんな思いで取り組ませていただきました。

家が出来上がったのはおめでたいのですが、
家というのは新築した時はまだ、ただの新築にすぎません。ここにお住まいになって、ご家族の笑顔・笑い声の数が多ければ多いほど一歩一歩、完成に近づきます。

H.O様の育った家から生まれ変わって、新たなO家の歴史を刻んで行ってください。

どうかどうか、ご両親並びにご家族の皆様がここで安心と潤いのある暮らしを実現されますよう心から祈念いたします。

この度はご用命ありがとうございました。


■□■■□■■□■■□■■□■■□■■□■■□■
Posted by 不動産ドクター　鈴木豪一郎 at 2014年01月04日 09:50

家の建替えがいいのか?　マンションなどに買い換えたらいいのか?
などのご相談が増えています。
売ったらいくら?　建替えたら?　金銭面と物質面・心理面　様々な視点で分析し
解り易くご説明をします。

“建築業者”に聞けば『建替えた方がいい』というし
“不動産屋”に聞けば『買い換えた方がいい』という
本当に中立な立場の“不動産クリニック”だからこそできるサービスです。
不動産住宅のお悩みは是非ご相談ください。

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【不動産クリニック】
株式会社常盤不動産
東京都大田区池上3-39-12 常盤館

TEL03-6410-3630

鈴木豪一郎


ワタシ×プロのチカラ
AllAboutProFile；http://profile.allabout.co.jp/pf/suzuki/　
clinic room blog; http://tokiwa-r.seesaa.net/

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□

約一年前から取り組んでいた住宅建替えコンサルティング
本日無事に完遂しました。

長く住んできたご自宅の耐震強度を危惧して
建替え?　買い換え?　耐震補強工事?
どれが良いのかという分析から入り、結果建て替えをすることに決定。

複数のハウスメーカー・ビルダーの見積もりコンペを経て
本日無事に完成引き渡しと相成りました。
年内にお引渡しが間に合い皆さんの笑顔笑顔＾＾

おめでとうございます!!

（※お客様のご了承を得て掲載しています。）

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空室率が加速しています。
ちょっと前なら難なく決まった空室募集も最近は苦戦するばかりでなく
家賃も下落して収益が悪化しています。

空室が出ると新たな入居者を探すために
旧式の間取りはリフォームで是正しなければ借り手はつきにくなりました。

畳部屋・風呂バランス釜・和式トイレ・洗濯機外置きなどなど

現代の人からは倦厭される設備のままでは入居者は決まりません。
そこで、リフォームをしようと見積もりを取ってみたが高額！！
家賃の何倍ものリフォーム費用が掛かる！

そうなると、ついつい、『現状のままで借りてくれる人はいないかな。。。』と思い数か月が経過してしまう。

収入は細くなるばかり。。。


そこで、当社が【リフォーム代金を立替えます！】

しかも、現在のお客さん（入居者）の嗜好を良く理解した当社が
賃貸経営に『勝つための』リフォームをします。

当社が立替えたリフォーム代金は入居者が決定した後、毎月入ってくる家賃から
ご返済いただく形になります。



【このシステムのメリット】
・手元にお金が無くともリフォームができる
・空室期間を減らすことができる
・賃貸経営のプロ！の目線でリフォームができる（不必要な施工を省き、有効な施工ができる）
・一部屋ずつ繰り返していくと、最終的には建物全体の価値があがる

【このシステムのデメリット】
・家賃収入はしばらくの間、返済に回ってしまう（金額により期間が増減）


よく考えてみてください。
型遅れな内装のまま『現状で借りてくれる人がいないかな・・・』と数か月が経ってしまうのであれば
例えば７万円の家賃で５か月空いてしまうとすると７×５＝35万円！！
３５万円をかけても直ぐにリフォームして直ぐに入居してもらった方が得策でないでしょうか?

しかも、一旦リフォームをしてしまえばその価値はしばらく持続します。

詳しいご質問はお電話にて承ります。

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不動産の売買契約や引き渡しなどを行うときに暦（こよみ）を見て
“大安”の日を選ぶことがあります。
この日に契約や引き渡しをすると縁起が良さそうですよね。

『何をやっても事がうまく運ぶ日=大安』

という一般的な説ともう一つ

『大いに安ぜよ=何もせずゆったりとしていなさい=大安』
という説もあるようです。

方や、イケイケ！。
方や、待て！

どっちなんでしょうかね。。。

-----------以下ウィキペディアから転載----------


大安[たいあん]

「大いに安し」の意味。六曜の中で最も吉の日とされる。何事においても吉、成功しないことはない日とされ、特に婚礼は大安の日に行われることが多い。また、内閣組閣も大安の日を選んで行われるという。しかし、本来はこの日に何も行うべきではないとする説もある。この点で、キリスト教やユダヤ教における安息日にほぼ相当するといえる。

「たいあん」が一般的な読みだが、「だいあん」とも読む。かつては「泰安」と書かれたため、「たいあん」の方が本来の読みということになる。


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早いものでもう年賀状の作成を気にする季節です。
本日は、年賀状用の社内写真を撮りました。
真面目でクールな写真も良いけれど、ちょっとこんな感じの
ニコニコ写真もイイかな。。。

たまには、どうでもいい話でした＾＾




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大家業を営む皆さん
アベノミクスの今日影響は感じていますか?

大家さんの多くは　『そうでもないな〜』とおっしゃる方が多いと思います。
それもそのはず、空室率は増える一方ですからね。
人口は減っているのにもかかわらず相続対策などと銘打ってアパートマンション建築はあちこちで行われていますので、空室が増えたり家賃が下がったりするのも当然ですね。

そうなると大家さんや不動産屋さんとしては、かろうじて申し込みをしてきた申込者の質に目をつぶって
『入れてしまえ』とばかりに入居OKを出してしまう。

その結果起こるのが　“家賃滞納”。

ここ数年で家賃滞納の発生率はうなぎのぼり。
10年ほど前はわずか3％程度であったものが、今や10％を超えています。

10部屋に一部屋は家賃を滞納している現状です。

当社は家賃管理を請け負っていますので、家賃滞納をさせない独自のノウハウがあります。
不動産クリニック企業秘密の部分も多々ありますが、いくつかをご紹介します。



�@入居審査を厳格化する
　賃貸管理業者の中には入居申込者に会うことなく書類だけで審査することがあります。
申込書には幾らでもウソは書けますので、書面だけではなくシッカリと面談してその“人となり”を
　見極めることが大事です。

�A初期消火を徹底する
　家賃の支払日または翌日には必ず着金確認をしましょう。
　一日でも遅れたらすぐに督促してください。
　当社の場合はプロとして家賃管理をしているので例えば月末の入金予定であった場合、最終日の3時に
　着金確認を行い、3時で入っていない場合はすぐに入居者に連絡をします。
　入居者は『数時間でも遅れると煩いな〜』という感覚になります。
　入居者さんには　そう思っていただくことが大事です。

�B一度遅れた人には支払いの期限を予告通知する（リマインダーメール）
　一度遅れた経験のある入居者さんには、次の月末前に電話・メール・ポストイン何れかの方法で
　通知をすることをお勧めします
　例文『いつも◎◎マンションの良好な管理にご協力いただきありがとうございます。
　今月末のお家賃のお振込み（来週△曜日が期限です）をお忘れなくお願いします。
　当日中に着金確認ができるようにお振込みお願いします。』　こんな簡単な文書で結構です。
　※それをするために入居申し込み書には、入居者のEMAILと携帯のアドレスも記入してもらいましょう。

�C人的保証ではなく保証会社を利用する
　親・兄弟などの人的保証人については、私の経験上ですが、家賃滞納をする入居者の親・兄弟もまた
　だらしない人が多く、いざ　保証を求めても『私も苦しいんで〜』などと言い逃れしようとしたり
　挙句の果てには電話を着信拒否するような始末が多いです。
　また、このご時世、保証人自身がリストラにあったり破産したりなどと
　先に行って保証能力や保証意思に不備が生じる可能でいも少なくありません。
　事業融資などでは、昨今人的保証ではなく保証会社を使うことを義務化する動きが出ているくらいです。

　
�D定期賃貸借契約（再契約型）の締結
　万一、家賃滞納をされた場合に備えて普通賃貸作ではなく定期賃貸借契約にすることをお勧めします。
　入居者にも契約時にそのことをしっかり伝え、『滞納などしていたら再契約してもらえない』という意識
　を植え付けます。そして、現に滞納した場合は期間の満了と共に早々に明け渡していただきましょう。
　（参考：定期賃貸借契約のすすめ）http://tokiwa-r.seesaa.net/article/127490434.html


当社には他にも様々なノウハウがあります。
一般の大家さんでも実践可能な5つの方法をご紹介しました。


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“頭金”と“自己資金”


こんにちは

最近は日が暮れるのがすっかり早くなってきましたね。
夜もすごしやすい気がします

さて、本日のお題は

“頭金と自己資金のちがい”についてです。

もちろんご存知の方も多いと思いますが
意外にご存じない方も多いのでお伝えしておきますね

住宅を購入するときには、住宅ローンだけではなく、幾らかの
資金（現金）を投入される方がほとんどです。

その資金を俗に自己資金と言ったり頭金と言ったりしますね
その二つは似ているようですが実は明確な区別が有ります。

�@住宅購入時には物件価格以外にも結構な“諸経費”が掛かります。
一般的には物件価格に対し6％〜10％位（物件や借入れ状況により変わります）
の諸費用が必要です。
この“諸経費”に関しては一般に住宅ローンの対象外です。

自己資金　=　手持ち資金の総称
頭金　　　=　手持ち資金　−　�@“諸経費”

つまり、全体の手持ち資金（自己資金）から諸経費を引いた金額
これを物件価格に対して投入していくわけですが、その（物件に対して)投入できる金額を“頭金”といいます。

お解りいただけましたでしょうか?

よく、広告等で【頭金ゼロで購入可能！！】などと書いてあるのを
目にすることもあるかと思いますが、実はそれ以外に�@の“諸経費”
はシッカリ必要になるカラクリがある場合が多いです
be carefull　！

取材が来ました＾＾　たけしのニッポンのミカタ　10/11（金）ヨル10：00〜　放映：テレビ東京

先日、テレビ番組の制作会社さんから連絡があり、
空き家問題や建替えのできない不動産の問題について取材させていただきたいとのこと。

様々、不動産の諸問題に詳しい専門家は居ないかと探していたところ、
とある弁護士さんから当社（代表鈴木）不動産クリニック　不動産ドクターをご紹介頂いたとのこと。
普段は、取材のご依頼は丁重にお断りするのですが、人様の紹介でもあるので
取材に応じさせていただきました。

《取材の様子》



たけしさんと国分太一さんの社会派番組だけに、取材もピリッとムード。
再建築不可や、セットバック、その他空き家問題などについて
コメントさせていただき、プチロケも敢行しました。

数分しか出演しませんが、よろしかったらご覧になってください。


放映は10/11（金）夜10：00〜　テレビ東京
番組名：たけしの ニッポンのミカタ




http://www.tv-tokyo.co.jp/mikata/

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離婚のときのマイホーム売却（マンション・一戸建て住宅）売却　　不動産ドクター鈴木豪一郎

〜離婚にまつわる不動産の話し〜
【　夫婦で買ったマイホームの売却　】



結婚してマイホームを購入。その後、離婚することになり そのマイホーム（マンションや一戸建て）を売却したい場合について

【　私の持ち分だけ売りたい！編　】

夫1/2　妻/2　などという持分で登記がある場合。
妻だけが『売りたい』と思っても　夫が『NO！』と言えば基本的に売却はできません。
購入する側の身になればわかるのですが、購入するのに1/2の権利しかなければ
やはり利用に制限がありますからね。しかも住宅ローンも適用になりません。

しかし、そのような場合でも一部の持分（権利）だけを売却することは不可能ではありません。
一般の人が買う可能性はまず無いですが、当社の場合は、そのような一部の持ち分だけを直接買取りすることができます（査定のうえ）。

ケース�@売る・売らない　について夫婦間で意見がまとまらない、でも早く解決したい。
ケース�A夫（または妻）とは絶縁状態になっている。私の持ち分だけでも現金化したい。
ケース�B夫（または妻）に自分の持ち分を買い取らせたいが、相手にはその資金力がない。
ケース�CDV被害により、避難先に身を隠しており、避難先に居る状態で自分の持ち分だけを売却したい。

こんな状況の方は是非、当社にご相談ください。


【当サービスの適用範囲】
東京23区大田区/品川区/渋谷区/新宿区/杉並区/世田谷区/中央区/千代田区/文京区/港区/目黒区
神奈川県/横浜市/川崎市



離婚の問題で最も多いのは共有不動産の持分（共有財産のうち個人が所有・負担している部分）の取扱です。

離婚してしまえば、どちらかは住宅を出て行くことになりますが、不動産を購入していた場合に、どちらかが連帯保証人などになっていると、離婚後　もしも相手が債務を支払えなくなった場合に連帯保証人が債務を負うことになります。
その為、不動産の持分部分については売却をしてしまいたい所ですが、一方が応じない場合も多く、トラブルの多い問題となっています。
当社では、持分物件の取扱実績が多く、また、住宅ローン整理などのご相談にも応じておりますので、離婚を考えている方は一度ご相談ください。


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【不動産クリニック】
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〜離婚にまつわる不動産の話し〜
【夫婦で買ったマイホームの売却】

結婚してマイホームを購入。その後、離婚することになり そのマイホーム（マンションや一戸建て）を売却したい場合について

【　こっそり売りたい編　】

同じマンションや近隣地域に知り合いがたくさんいるので、おおっぴらに広告などをしたくない！というご要望があります。
確かに、『あそこの○○ちゃんの家、売りに出てるわよ〜。』
『（買う気はないけど）チョット見に行っちゃおうか〜』などと、近所の噂話のネタになるのも辛いものですよね。
特に、お子様がいて学校に通われている場合、お子様同士での確執の種になるのも可愛そうですし。

そんな場合は、一般的なチラシやインターネットに掲載をしないで売却する方法があります。

それは、ズバリ！当社が買主となってその不動産を買い取る方法です。
通常の一般のお客様に売るにはやはり【広告】をしなければなりませんが
当社が直接買い取る場合、まずは【電話（03-6410-3630）】を頂くだけで結構です。

お電話を頂くと、査定に伺い貴方様と直接商談をすることになります。
商談が成立すると売買契約を結び、その後　なるべくこっそりと引っ越ししていただき
売買代金の清算を行います。

【メリット＆デメリット】

メリット�@回答が早い（最短1日で、買う買わないの判断が出ます）
メリット�Aローンキャンセルなし（買取りは基本キャッシュで行うので後のローンキャンセルはありません）
メリット�B古い・汚いもOK（当社買取り後、自社でリフォームをするので古い汚いも気にせずOK）
メリット�C現金化が早い（ご希望により最短3日程度での決済も可能です 最大8000万円まで即金決済可能）
メリット�D仲介手数料がかからない（売主：貴方-買主：当社　なので仲介は発生しません）
メリット�Eご夫婦で絶縁状態になっている場合でも当社がお二人とそれぞれお話しします。
メリット�F持分のみの売却にも対応（する場合もあり）

デメリット�@一般に向けて売却するよりも価格が低くなる

【当サービスの適用範囲】
東京23区大田区/品川区/渋谷区/新宿区/杉並区/世田谷区/中央区/千代田区/文京区/港区/目黒区
神奈川県/横浜市/川崎市

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80代の男性がご来社くださいました。
長いおつきあいを頂いているお客様です。
昭和初期から工場を営み、いくつもの荒波を乗り越えてこられた
素晴らしい人格者です。

胃がんを患いご自身の終焉を意識して
様々な思いを巡らせていらっしゃいます。

『御社にすべてお任せしたい。私の生きざまと幕引きを家族以外の貴方にも見届けていただきたい。』そうおっしゃってくれました。

不動産の処分計画、相続税評価、遺言書作成など
『御社と御社のご紹介の専門家にお任せするのでシッカリ頼みます！』
とのことでした。

実はこの方、私（鈴木）が子供のころから存じている方です。
この方のお子様と私が同級生でその同級生とは今でも交友がある間柄。

この方の創業から高度成長期、オイルショック、バブルそして崩壊、その後の会社経営のことなど。そして何より、家族への想い。
にこやかに、時に眼光鋭くお話ししてくれました。


昭和を駆け抜けたその方の目じりには優しい優しい皺（しわ）が刻まれています。

そんな方から託された仕事。
謹んでお受けいたします。

また、その方の終焉に責任をもって立ち合いたいと思います。

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【シゴト冥利】

この道に入ってかれこれ15年

最近まで売買専門でやってきました。
一番初めにお取引きいただいたお客様がもう15年そこにお住まいです。

以前、修業時代には一度お取引きが終わったお客様はもう二度と会うな！と上司からは言われていました。
なぜなら、仲介という立場（売り主ではない）でちょろちょろお客様の前に顔を出すと余計なクレームを受けてくるから・・・ということ。

それが、どうも納得がいかず、　やはり気になるので　近くを通るとついついそのお宅の前を通りしばらく眺めてしまいます。

新婚さんで家を買われた方は2年後にはベビーカーが玄関先にあり、
『あー。赤ちゃん生まれたんんだ〜』と嬉しい気持ちになります。

お子様が生まれたのを機に家を買われたお宅は、しばらくして前を通ると三輪車が、、、『あー。もうそんなお年になったんだな〜』と感慨にふけったりします。

家を買ってくれたお客様がどうか幸せになりますよう。


そう願ってやみません。
なので、時々前を通っては、順調そうな雰囲気を感じて一人でうれしくなっています。

私（当社）にとって　住宅のお取引は過程であってゴールではない。

そこで小さな家族が笑い・泣き・楽しみ・くつろぎ・癒され・ケンカし・でも仲直りし・守り・護られ、そんな風にしながら家族の歴史が刻まれていくような生活を送ってくれることこそが私にとって終わりのないゴールのような気がします。

なので一度お取引きさせていただいた方々とは、（人により太さは違いますが）ずーっと、見えない糸で結ばれているつもりです。
勝手にそう思っています＾＾


株式会社常盤不動産　
代表取締役　鈴木豪一郎

当社の代表も主催者兼相談員として参加します！

第15回　
【出口の見える無料相談会】　開催日　9/28（土）　＠蒲田


相続・借金・離婚・不動産・借地など
その悩み、専門家がチームで考えます！

【例】
相続問題のチーム・・・司法書士/税理士/宅建主任者
離婚問題のチーム・・・行政書士/弁護士/宅建主任者
借金問題のチーム・・・弁護士/司法書士
建築問題のチーム・・・一級建築士/弁護士/司法書士


など、専門家がチームを組んで問題と向き合います（しかも無料！）。

『 区民のためにチカラになりたい！』
そんな想いでプロ集団が集結しました。

【参加専門家】
弁護士・税理士・司法書士・行政書士・宅地建物取引主任者・一級建築士
ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士・不動産ドクター　などなど参加専門家多数！

身の回りに困っている方がいたら紹介してあげてください。
9/1　予約受付開始！

【予約の仕方】
お電話にてご予約を受付します。
主催：一般社団法人　おおた助っ人　事務局　電話番号03-3753-0310

オフィシャルサイト
http://ota-suketto.org/?page_id=13


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【不動産クリニック】
株式会社常盤不動産
東京都大田区池上3-39-12 常盤館

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鈴木豪一郎


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大田区池上を中心に　賃貸募集　管理（マンション・アパート・一戸建て）を行います。
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常盤不動産　
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空室でお困りの大家さんへ「満室請負います」賃貸マンション賃貸アパート空室募集物件管理　大田区


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当社では、インターネット各種ポータルサイト・レインズ・ハトマークサイト・
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空室に対するコンサルティングも行っています。
賃貸満室化計画 満室、請負います。 ・一部屋ごとの市場分析
・調査データに基づく企画立案
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＜早期満室を実現します＞

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管理コース
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物件の管理・家賃の集金・運営に到るすべての業務をトータルでカバーします。
入居・退去や日常の賃貸業務に伴うクレームの受付、各業者の手配、
維持補修の企画提案などをすべて行うプランです。

※月に一度の収支明細・管理報告書を提出します
※管理コース費用の目安（賃料の５〜８％）
※家賃滞納保障プランを無料でお付けすることもできます
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家賃保証コース
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当社が一括して物件を借り上げ、管理・運営を行います。
空室や滞納者が出ても、毎月決まった家賃収入が保証されます。
. 提携の弁護士・司法書士・税理士・一級建築士などとのネットワークにより、入居者との権利調整や諍いなどにも的確かつスピーディーに対策を講じるとともに、相続対策・各種税金対策・建替コンサルティングなど、広義のプロパティーマネジメントが可能です。 賃貸不動産経営　管理士賃貸不動産経営　管理士

賃貸不動産経営管理士は、賃貸管理のプロであり、貸主の身近な相談役として
適切なアドバイスをすることが求められています。建物賃貸借全体を管理し、
貸主の資産価値の保全と収益最大化を目指します。
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不動産ドクターより

《リクルート情報》

バカにできない！『雨どいのつまり⇒雨漏れ』


毎年、梅雨の時期から夏の台風の時期にかけて
少なくとも2件3件は　当社にSOSコールがなります。

それは『雨漏れ』

なので、ゲリラ豪雨などが来襲すると管理物件が心配でソワソワしてしまいます。
私の経験上、雨漏れの原因で多いのが
・屋根材や外壁材の老朽化、
・外壁サッシ周りからの風雨の吹き込み
・ルーフバルコニー笠木板金の不具合や被り厚の不足　　
・エアコンなどの工事業者が開けた穴の防水処理の手抜き　　などがあります。

それと、たまにあるのが　タイトルにも書いた　『雨どいのつまり』　を原因としたもの。




特に近くに樹木が多い場合や埃っぽい地域などは　枯葉やごみなどで雨どいがつまりやすいです。
鳥が巣を作るために小枝を収集し、それが大雨で流されて樋に詰まるなんてこともあります。

詰まる割には、『雨どい』はいつも下から見上げることしかせず、詰まっていることに気付きずらい。
確認するには屋根に上らなければならない場合も多く非常に厄介です。
特に、都内（大田区・品川区など）は3階建ても多いので確認には危険も伴います。

雨どいが詰まると、屋根に降った水が樋（とい）から溢れ出し、
ビシャビシャと想定外の部分を濡らしてしまうことになります。
それにより建物の防水性能を低下させてしまい、雨漏りに至ってしまうのです。

対策方法としては、
�@雨が降り続いた日に外から雨どいを見上げて　ジョウゴのようになった排水マス“以外”の部分から
　雨水がビシャビシャ垂れていないかどうかチェックしてください。
　もし、垂れているようでしたら樋が詰まっている可能性（大）です。
�A10年に一度程度、外壁や屋根の補修塗装をする方が多いと思いますが、
　その際は“必ず”業者さんに『雨どい清掃もお願いします』と付け加えてください。
�B雨どいのつまり防止の部品も市販されているので、このようなものを取り付ける。
　　http://www.ogura-cup.com/

こんな対策法があります。
お試しください。

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【不動産クリニック】
株式会社常盤不動産
東京都大田区池上3-39-12 常盤館

TEL03-6410-3630

鈴木豪一郎


ワタシ×プロのチカラ
AllAboutProFile；http://profile.allabout.co.jp/pf/suzuki/　
clinic room blog; http://tokiwa-r.seesaa.net/

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当社が顧問として関与させていただいているあるお客様（大家さん）。

数年前、将来発生する『相続』に備えての様々な準備をしました。
アパートローン借換え・リフォームなどなど・・・
その一つに『遺言書作成』のお手伝いがありました。
当然、私は遺言のプロではないので、信頼する司法書士さんをご紹介しました。

司法書士事務所　ワン・プラス・ワン の小林彰さん

懇切丁寧にお話を聞いてくれて、（この小林さん、元八百屋さんですから）耳のとおい依頼者様にもよく聞こえる大きな声で優しくお話ししてもらってお客様も大満足。
『良い人を紹介してくれてありがとう！助かったよ！』と言ってくださいました。

その後、今年になって、所有物件の大規模修繕（外壁塗装防水）の必要が出てきました。
どうせ塗装をするなら色味やデザインを見直そうということで、建築デザイナーさんをご紹介しました。

建築デザイン/一級建築士　デザインファクトリー　上田和孝さん

この方は、いつも黒い服しか着ないことでも有名です。
なぜなら、色のある服を着ていると、色を選ぶときに、着てる服の色が映り込んでしまうからだそうです。
裁判官の法服が黒い（何物にも染まらない）理由に似ていて面白い。
そんな上田和孝さんが全体的なカラーコンセプトとデザインを担当してくれました。
大家さん、また喜んでくれました
『同じ物件とは思えない！建物が夕日に映えるようになって美しい色彩になったよ。
良い人を紹介してくれてありがとう！』
防水塗装工事はサンカラーの倉方さんをご紹介しました。

この大家さんが以前施工依頼した工事会社と２社の相見積もりをしました。
以前の業者さんよりは幾らか高かったのですが、倉方さんの誠実な対応と施工に対する真摯な考え方に共鳴し
大家さんは『値段が高くてもこの方（倉方さん）にお願いする！』と決意。
そして、暑いさなかの施工。完成を迎え
『良い人を紹介してくれてありがとう！次は自宅もサンカラーさんに頼むよ！』とまたまたお褒めいただきました。


この大家さん（70代）には30代の息子さん（後継者）がいらっしゃいます。


先日、大家さんから　
『私(大家さん)亡き後も御社を中心に素晴らしい皆さんと共に息子の代も守ってやってくれ！』と言われました。相続税のこと、その後の資産管理のこと、息子さんの生活のこと、はたまた息子さんの老後のこと・・・

親御さんとしては心配は尽きないようです。

そんな中、当社と協力業者様のことを信頼してくれて一家の未来を“託して”くれている。
私の年代（42歳）は、60代70代の大家さんにとって息子さん娘さんに近いので
世代をまたいでお付き合いできるのです。

大きな責任を感じるとともに、良い仲間に囲まれている自分（当社）は幸せ者だなぁと思ったら
目頭が熱くなりました。

優秀な専門家の方々とスクラムを組んで、心一新！邁進します！



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西馬込駅徒歩2分の場所に月極駐車場空きが出ました！！

西馬込駅から近いので便利です。
舗装・夜間照明あり。
広い駐車場なので奥様でも安心の車庫入れ性能！

月額賃料　25000円




google map　でもどうぞ↓
https://maps.google.co.jp/maps?hl=ja&q=%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD%E5%A4%A7%E7%94%B0%E5%8C%BA%E8%A5%BF%E9%A6%AC%E8%BE%BC2-1-18&ie=UTF-8&hq=&hnear=0x6018601de54a8475:0x51034778e66673fc,%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD%E5%A4%A7%E7%94%B0%E5%8C%BA%E8%A5%BF%E9%A6%AC%E8%BE%BC%EF%BC%92%E4%B8%81%E7%9B%AE%EF%BC%91%E2%88%92%EF%BC%91%EF%BC%98&gl=jp&ei=a3jsUfDpIYyXkgXUiYDgBw&ved=0CH8QtgMwCg





空き状況は電話でご確認ください。03-6410-3630
※区画により車種制限があります。

《契約時必要な物》
運転免許証/認印/車検証/自賠責保険証券の写し
前家賃25000円/敷金　25000円/仲介手数料25000円（税別）


【空き確認は下記まで】
≪管理会社≫　不動産クリニック　株式会社常盤不動産
大田区池上3-39-12
ＴＥＬ03-6410-3630http://www.tokiwa-r.co.jp/company/index.html
《不動産クリニックMAP》

バイクパーキング（月極バイク駐車場）大型バイク・ビッグスクーターもＯＫ！
カーサビアンカパーキング：大田区池上8-19-10
月極めのバイク駐車場・バイクパーキングが大田区池上に登場！
多摩川線武蔵新田駅からも徒歩4分程度。多摩川線矢口渡駅からも利用可能
月額賃料5000円！

大田区千鳥・大田区東矢口からも利用可！
大型バイク・中型バイク・ビッグスクーター


池上のサミット・木村病院・南海部品・フォルクスワーゲンの近くです。
タイル張りのきれいなマンションの一階
大型バイク・中型バイク・ビッグスクーター



ビルの一階です≪バイクパーキング　バイク駐車場　大田区池上8丁目≫

大田区千鳥・大田区東矢口からも利用可！
大型バイク・中型バイク・ビッグスクーター



夜間は照明もあります≪バイクパーキング　バイク駐車場　大田区池上8丁目≫






コンクリート敷きですので進入スムーズ　



大型バイクもＯＫ！　月極5000円　≪バイクパーキング　バイク駐車場　大田区池上8丁目≫


≪バイクパーキング　バイク駐車場　大田区池上8丁目≫


≪バイクパーキング　バイク駐車場　大田区池上8丁目≫
大田区千鳥・大田区東矢口からも利用可！


第二京浜国道・環状8号線も近くアクセスも良好　≪バイクパーキング　バイク駐車場　大田区池上8丁目≫



地図はこちらもご覧ください
http://maps.google.co.jp/maps?hl=ja&rlz=1T4ADRA_jaJP489JP489&q=%E6%B1%A0%E4%B8%8A8-19-10&um=1&ie=UTF-8&hq=&hnear=0x6018600c86e5775d:0x8f9eca0d7b137b81,%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD%E5%A4%A7%E7%94%B0%E5%8C%BA%E6%B1%A0%E4%B8%8A%EF%BC%98%E4%B8%81%E7%9B%AE%EF%BC%91%EF%BC%99%E2%88%92%EF%BC%91%EF%BC%90&gl=jp&sa=X&ei=F7j8UJ3_FoeimQWd8YDwBA&ved=0CHwQtgM


【契約に必要な物】
・敷金一か月　5000円
・仲介手数料　5250円
・前家賃　　　5000円
・車検証写し
・自賠責保険証写し
・身分証明書写し
・認印

大田区千鳥・大田区東矢口からも利用可可

【空き確認は下記まで】
≪管理会社≫　不動産クリニック　株式会社常盤不動産
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ＴＥＬ03-6410-3630http://www.tokiwa-r.co.jp/company/index.html
《不動産クリニックMAP》





バイクパーキング　池上3丁目　池上駅2分　の情報はこちらhttp://tokiwa-r.seesaa.net/article/364905825.html

当社代表も主催者兼相談員として出席します！

〜弁護士・司法書士・税理士・行政書士・建築士・宅建主任者などによる〜

『出口の見える“無料”相談会』　＠蒲田

7/1（月）〜　いよいよ予約受付開始します！

相続・離婚・DV・パワハラ・商取引トラブル・借金問題・不動産問題などなど
お困りごとや　納得いかないこと　などの駆け込み寺

各界の専門家が集結し、無料で１時間　みーちり　相談にのりますよ！
しかも、完全無料。

身近な人でお困りの方がいたら紹介してあげてください。
ご相談は大田区民に限らず、どなたでも可能です。

相談会日時　7/27（土）　大田区消費者生活センターにて
【完全予約制】です。

予約電話番号　03-3753-0310
一般社団法人おおた助っ人　事務局

http://ota-suketto.org/




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今日は【賃貸ビジネスの３原則】についてお話しします。
賃貸物件の稼働率を上げるためには
３つの基本的な原則があります。


マーケティング用語に「環境分析３Ｃ」という言葉があります。
Company 自社 Customer 顧客 Competitor 競合　　という意味。

わかりやすく言えば、「自分の環境を知る」ということです。


●自分を知る
●お客様のことを知る
●ライバルを知る


まず、一番目の「自分を知る」ということは
自分の所有する物件を把握するということ。

物件の「「特徴」「強み」や「弱み」を知ることです。


それから

２番目の
「お客様のことを知る」ということは

大家にとってのお客様は入居者のことですから
入居者の嗜好や特性、ライフスタイル最近の傾向を把握するということ。


そして、最後に
「ライバルを知る」ということですが

自分の物件の近くの
半径１キロM範囲や同じ沿線の類似した競合物件を調べるということです。

賃貸は基本的に【地域密着型ビジネス】であり
全国の人を相手にする商売ではありません。

この地域密着型ビジネスだということがわかれば
具体的な対策を打つことが可能です。

実は、この「ライバルと知る」ということを
やっていない大家さんが非常に多いんです。


大家さんに
「一度だけでもいいですから、ライバルを調べたことがありますか？」
と聞くと多くの方が
「・・・・・」という回答。

これ、とっても残念なことです！

例えば、賃貸業ではなくラーメン屋さんを新規で開業するとしたら
「どこどこの店のラーメンはは650円で、カウンターしかないからファミリーは入っていない」とか
「どこどこはテーブル席があるが、店が汚くファミリーには受けない」とか
「どこどこは夜中までやっているが、住宅街なので10時を過ぎるとお客がいない」などと

≪敵を知る≫ということをやるはずですよね。

ところが、多くの大家さんはそれをナイガシロにしているのです。
数年前までは古い付き合いの不動産屋さんがそれでもなんとなく決めてくれましたが
いまはもうそんなに甘くありません。



よーく考えてみてください。


90％以上の入居者は、インターネットを使っています。
インターネットは「比較、比較の世界」です。


たとえば、

あちらのマンションＡは

家賃が５５０００円で共益費が２０００円
敷金が２か月礼金が１か月。


そのマンションの近くのこちらのマンションＢは

家賃が５３０００円で共益費が１０００円
敷金１か月礼金が１か月。


もし、同じような条件のマンションだったら
当然、ユーザーは後者の方のマンションに気をひかれるでしょう？


内容については、はっきりとわからなくても
単純に数字で比較すれば、入居者からはマークされます。

もちろん、値段だけではありませんが

入居者が物件を調べる「目」というものはそういうものです。


ですから、たくさんある物件を
３０分や１時間ぐらいで済ますわけがありません。
何日でも物件検索に時間をかけます！


なぜなら
アパートやマンションは「高額商品」なんですから。

大家さんは早くそれに気づくことです。
賃貸は入居者にとって
毎月４万も５万も６万も払う「高額商品」なんです。

だから、少しでも良い条件の方へ傾くのは当然のことなんですね。

「高額な商品」だと思っていないのは
大家さんだけかもしれませんねえ。

満室請負人　http://www.tokiwa-r.co.jp/owner/full.html
大田区池上満室経営　空室対策　部屋埋め　空室募集　空き部屋募集


　　

建物を建てるのに不安



質問者：海の見える家(千葉県/男性/67歳) （無職） 2013/04/11 20:00
Q茨城県の鹿島灘に面した、眺めの良い土地を購入してありましたが、東日本大震災の時に2段擁壁の上部(約2.5m程度、1段目の擁壁は6m程度)のコンクリート製の擁壁が、外側に傾斜してしまったので、隣人と共同で補修してもらいましたが、おそらくその業者は構造計算などはしていないでの補修と思われますが、鉄筋コンクリートでの杭を立てて補強いたしました。
この土地は間口10m、奥行20mで1.5m程度の傾斜があります。別荘としての建物を建てようかと考えていますが(約20坪程度)、この土地の部分が切土か盛土か不明です。
この土地に建物を建ててよいのかどうか悩んでいます。そこで、専門家(どんな人が専門なのか不明)に現地を見ていただき、結論を出したいと思いますが、どんな人にお願いすればよいのか、またどんな手法での検査が良いのか全く分かりません。費用はあまり掛けずに調べたいのですが、良い方法とおおよその金額が知りたいのですが、お教え願いませんでしょうか。




A地盤調査なされることをお勧めします回答者： 鈴木 豪一郎 2013/04/14 16:51 2日前 （評価：☆☆☆☆☆）

海の見える家さん

初めまして。
不動産クリニックの鈴木と申します。

早速ですが、一番良いのは簡易的な地盤調査をすることです。
地盤調査をすればそこが盛り土なのか切り土なのかは判明します。
（サウンディング調査）
http://www.jiban.co.jp/service/survey/tyosa02.htm

費用は10〜15万円程度で行けるはずです。

盛り切りのみならず土質や支持層・岩盤の深度なども判明します。

そのうえで、支持層が適度な深さにあるようであれば擁壁に土圧をかけない
杭支持工法で建てることを検討することです。
http://www.mmjp.or.jp/honki/ie/kiso32/kiso32.htm

擁壁のやり直しとなると費用的には相当高額になりますので
このような検討をなさると良いと思います。

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お礼：海の見える家
2013/04/14 17:25
ご連絡ありがとうございます。まだ設計も業者も決めていないため、建築するかどうか悩んでいるところです。眺めは最高なので、地盤調査のみの業者にお願いするのと、設計・建築業社に頼むのではどちらが良いでしょうか? 地盤調査の結果によって、建築をやめるかもわかりませんので、建築関係ではない業者の方が良いでしょうか。



2013/04/15 09:35
海の見える家さん

高評価ありがとうございます。

地盤や擁壁と建物に関する取り合いについて、単純に建築的な観点（力学的・法的）以外に
県や市の条例なども並行して確認しなければなりません。
一番良いのは建築会社ではなく建築士（設計）にコンサルを依頼して、そちらを経由して地盤調査と法令条例の調査を経たうえで適する施工方法や金額などをアドバイスしてもらうことです。

建築士に依頼するコストはおそらく10万円程度（別途地盤調査費用）あれば、上記調査は可能かと思います。

適切な建築士さんをご存知ないようであれば当社がいつも頼りにしている方をご紹介も可能です。

※眺望の良いところに別荘なんて素敵ですね＾＾

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月極めのバイク駐車場が大田区池上に登場！
大型バイク・中型バイク・ビッグスクーター・オートバイ

多摩川線武蔵新田駅からも徒歩4分程度。
月額賃料5000円！

大田区千鳥・大田区東矢口からも利用可！
大型バイク・中型バイク・ビッグスクーター


池上のサミット・木村病院・南海部品・フォルクスワーゲンの近くです。
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大田区千鳥・大田区東矢口からも利用可！
大型バイク・中型バイク・ビッグスクーター



夜間は照明もあります≪バイクパーキング　バイク駐車場　大田区池上8丁目≫






コンクリート敷きですので進入スムーズ　



大型バイクもＯＫ！　月極5000円　≪バイク駐車場　バイク駐車場　大田区池上8丁目≫
大型バイク・中型バイク・ビッグスクーター


≪バイク駐輪場　バイク駐車場　大田区池上8丁目≫


≪バイクパーキング　バイク駐車場　大田区池上8丁目≫
大田区千鳥・大田区東矢口からも利用可！


第二京浜国道・環状8号線も近くアクセスも良好　≪バイクパーキング　バイク駐車場　大田区池上8丁目≫



地図はこちらもご覧ください
http://maps.google.co.jp/maps?hl=ja&rlz=1T4ADRA_jaJP489JP489&q=%E6%B1%A0%E4%B8%8A8-19-10&um=1&ie=UTF-8&hq=&hnear=0x6018600c86e5775d:0x8f9eca0d7b137b81,%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD%E5%A4%A7%E7%94%B0%E5%8C%BA%E6%B1%A0%E4%B8%8A%EF%BC%98%E4%B8%81%E7%9B%AE%EF%BC%91%EF%BC%99%E2%88%92%EF%BC%91%EF%BC%90&gl=jp&sa=X&ei=F7j8UJ3_FoeimQWd8YDwBA&ved=0CHwQtgM


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・身分証明書写し
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最近はめっきり暖かくなりまして、
日中はむしろ熱いぐらいですね。

物件のご案内中もヒンヤリ感がなくなってきたような気がします。

さて、今日は“陽当りと家の向き”の関係について
お話します。

よく、お客様のご要望の一つで
『うちは陽当たり重視なので南に道路がないと・・・・』
と、いわれる方がいらっしゃいます。

確かに、私も含め　日当りは悪い方がいいなんていう方は
滅多に居ませんよね。
その気持ち良ーーーーーーく　解ります！

しかし、ここで問題提起です。
『陽当たりと家の向き・道路の向きは関係あるのか？』

物件を探すエリアにもよると思いますが
都心部に於いては日当りと道路の向き家の向きは意外に関係ないことが多いです。

都心部に於いて、住宅地の生活道路の幅は（余程の高級住宅地は除き）、
3m〜5m位が一般的です。決して広いとは言い切れません。

しかも、都心に行けば行くほど、駅に近ければ近いほど
大きな建物や階数のある建物がある比率は上がっていきます。

そんな状態で南側に道路があっても決して日当りが良いわけではありません。

むしろ、南に道路がある物件は得てして、玄関も南側（道路側）・駐車場も南側
ということで１階の日当りは先ずアウト
２階の大きな窓も南側。しかし、道路の向こうにはまた家や建物があるので
カーテンはなかなか開けずらい
３階の南側だけは人目も気にせずカーテンを明けて過ごせそう。

と、いうことで

南向き（南道路）＝陽当たりが良い

とは行かないことが多いのです。

実際に物件を見てみると、

�@道路は（家の向き）は北だが
　南側が隣地の通路や庭になっていて日当りの良い物件。

�A西向きだが南側に緑地帯が有り陽あたりの良い物件。

�B道路は東向きだが、高台の為、南側の家が低く建って
　いて日当りの良い物件。

などなどいろんな形で日当りの良い物件が有ります。

なので、是非、家の向きや道路の向きに惑わされず
実際に足を運んで見てください。

そして、その物件だけではなく、隣の家の配置・窓の位置
道路からの目線・道路を挟んだ向かい側の建物など
周辺環境も良く注意して見てみてください。

そこにはいわゆる販売図面には載っていない良い点・悪い点
がきっと発見できるはずです。


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お待たせしました。
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大田区民でなくとも構いません。
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Q中古住宅売買契約について住宅・不動産 不動産売買 2012/02/25 12:42

現在、住宅購入にあたり個人売買で話が進んでいます。
瑕疵担保責任のことで、売主より値引きしたので瑕疵担保責任には応じないというお話でした。
確かに、個人売買は瑕疵担保の期間短縮及び免責はできると聞いておりますが、
値引きと瑕疵担保は別物だと思います。
売主がどうしても瑕疵担保を拒否した場合は、
買主としては瑕疵担保責任を免責で契約しなければならないのでしょうか。
平　清盛（北海道/39歳/男性）






A事前調査をしっかりするのが良いと思います。
2012/02/25 13:02


平清盛さん
こんにちは。
不動産クリニックの鈴木豪一郎です。
選択肢としては以下の３つです。

1.購入しない　
2.価格を元に戻す代わりに瑕疵担保を付けてもらう　
3.瑕疵担保免責のまま買い受ける

しかし、瑕疵も怖いのでしょうが、値段が上がるのもイヤということですよね。

それであれば、対策としては
購入前に物件をなるべく細かく調査することです。

瑕疵というのは大別すると以下の3つがあります。

Ａ物理的瑕疵（建物や土地の物理的な損傷故障）
対策：建築士などを伴って物理的瑕疵がないかどうかなるべく細かく調査する。

Ｂ心理的瑕疵（迷惑近隣住人や自殺他殺・反社会勢力の存在など）
対策：近隣に聞き込みをする

Ｃ法律的瑕疵
対策：権利関係や建築基準法上問題がないか調べる。
　　　権利関係においては司法書士（登記依頼する前提なら無料で見てくれると思います）
　　　建築基準法については建築士に調査依頼（リフォームする前提なら無料または安価に協力してくれると思います）

以上のような事を施せば、瑕疵不担保でも安心感が増すと思います。
但し、建物の瑕疵については、非破壊での目視に限定されるので
100％は判明しません。



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評価☆☆☆☆☆
平　清盛
2012/02/25 13:11
ありがとうございます。素早い対応に大変感謝しております。
今後の方向性が見え、瑕疵の種類が複数あるのも知らなかった
ので大変勉強になりました。早速検討しようと思います。

不動産クリニックへようこそ



すべての不動産の悩みを、
安心に変えてゆく。

不動産のことなら何でも相談できる、
心強いパートナーとして。


健康に不安や悩みを抱えたらまず医師に相談するように、
私たちは不動産の分野において、あらゆる悩みに応え、立ち向かっていく存在でありたい。
「不動産クリニック」と名付けたのにはこうした想いがあります。

なぜならば、不動産とは命の次に大切なものであると考えているからです。
しかし、その大切な不動産に関する悩みを抱えていても、
どこに相談していいのか、誰に相談していいのかわからないのが現実です。

また、ひとことで不動産に関する悩みといっても、
「買いたい」「売りたい」「建てたい」「借りたい」「貸したい」といったことから
相続、離婚、財産分与、後見制度、資産管理、資金繰り、空室対策、ローン借り換え、
さらには破産や競売、土地をめぐるトラブルなど多岐にわたります。

多くの場合こうした問題が複雑に絡み合っているものですが、
ワンストップで解決できないことも少なくありません。
こうした状況の中、私たち「不動産クリニック」は、
不動産に関する悩みを抱える方にとって頼りがいのある、
心強いパートナーでありたいと考えています。




「買わないほうがいい」と言う専門家が
世の中に１人くらいいたっていい。
実は、欧米諸国では不動産のプロフェッショナルといえば、
医師や弁護士と同じような存在として認知されています。
私たち「不動産クリニック」も、
命の次に大切な不動産のプロフェッショナルとして、そして心強いパートナーとして、
医師と同じくらいの責任・専門性・見識・信頼感・熱意が必要ととらえています。

私たちは、これまでの不動産業界の常識や慣習には一切とらわれません。
大切なのは、高いプロ意識とお客様の立場に立って物事を本質的に考え抜くことです。
よくある「地域密着」ではなく、徹底した「お客様密着」主義です。

たとえば、「持ち家を売りたい」「土地を買いたい」といったご要望を持つお客様に対して、
私たちは「本当に売るべきなのか？買うべきなのか？」から考えます。
ときには「買わないほうがいい」とお伝えすることもあります。

私たちが目指すのは、お客様が不動産に対して何も知識をお持ちでなくとも、
心から納得し、満足し、安心して頂けるよう解決に導くことです。
どこまでもお客様の立場に立って考えていきたい。
それが「不動産クリニック」としての責任だと考えています。

大切な不動産に関するお悩みならどんなことでもご相談ください。
貴方の掛かり付け医のような「不動産クリニック」がここにあります。


不動産クリニックの使い方

それぞれの領域のプロが
お客様をお守りいたします。


不動産の事ならどんなお悩みも相談にのります。


●不動産に関するお悩みがあればどんなことでも、
まずは総合的な不動産の知識を持ち、様々な分野の事情に精通した『不動産ドクター』がお話をお伺いし、
具体的なアドバイスや解決策をご提案させて頂きます。

●不動産ドクターだけで解決できることもありますが、より専門的な観点での解決が必要な場合には、資産管理や空室対策、プロモーションなどの各専門ドクターとともに対応いたします。
さらに、相続の問題などこれまではお客様ご自身が弁護士や司法書士、不動産業者の間に立って動かなければならなかったことも、業種を超えた各専門家に協力頂きながら、チームとしてお客様を全力でお守りいたします。つまり、「不動産クリニック」ならばどんなお悩みでもワンストップで解決することが可能です。

●現在、「不動産クリニック」では、弁護士、司法書士、行政書士、税理士、一級建築士など数多くの専門家の方にご協力を頂いております。「不動産クリニック」の志に共感頂き、不動産に関する悩みを抱えるお客様のために全力を尽くしたいという気持ちでつながっている方ばかりですので、安心してお任せ頂けます。






足をくじいても、風邪をひいても、お腹が痛くても
いつも信頼して通っている『掛かり付け医』
そんな立場でありたいと思っています。

不動産を通じ、皆様の顔を笑顔に変えられるよう
日々精進していきます。


不動産クリニック　�鰹�盤不動産
代表取締役　鈴木豪一郎



不動産クリニック　は　�鰹�盤不動産の登録商標です。





□□□□□□□ http://www.tokiwa-r.co.jp/ □□□□□□□

【不動産クリニック】
株式会社常盤不動産
東京都大田区池上6-1-3
TEL03-6410-3630

鈴木豪一郎


ワタシ×プロのチカラ
AllAboutProFile；http://profile.allabout.co.jp/pf/suzuki/　
clinic room blog; http://tokiwa-r.seesaa.net/
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Comfort Hills　コンフォートヒルズ
〜 デザイナーズマンションＦＯＲ　ＲＥＮT　since2012〜

都営浅草線『西馬込』から徒歩2分のロケーション
秀逸の賃貸マンションが完成します。






都営浅草線始発駅として、都心を生活圏にする「西馬込」駅周辺。
日々進化を続ける都市生活の、洗練されたシチュエーションを身近にしながら、
寺社やお屋敷の豊かな樹影が歴史と文化を偲ばせる佇まいの中で暮らす…。
そんな優雅なライフスタイルが此処にはあります。







　　　　　　　　　　　都心部直結　都営浅草線の始発駅。
　　　　　　　　ここには、駅前エリアの利便性とゆとりを手にする快適な日常があります。
　　　　　　　　さあ、始めましょう。空気も心も澄みわたる心地よい丘（Hills）。。。


静奢な邸宅街の小高い丘の頂上に、その“デザイナーズマンション”は存在します。
だからこそ得られる眺望/陽光/そよ風・・・
そして地震や水害などの自然災害からもこの“丘”（Hills）が貴方を守ってくれます。


周囲には、美味しい!可愛い！と評判のベーカリーやカフェ、リストランテなどが点在
コンフォートヒルズを取り巻く美味しいスポットをご紹介します。



ブランジェリーイチ
都営地下鉄浅草線西馬込駅すぐ近くの『ブーランジェリー イチ』。メゾン カイザー全店のチーフブランジェを経て2006年に独立した市毛 理氏が、その実力を 思う存分発揮する人気店
住所：大田区西馬込2-2-1 open:水〜土 10:00〜20:00(売切次第閉店) 　日9:00〜20:00(売切次第閉店)定休日：月・火曜　参考：http://woman.excite.co.jp/blog/oishii/sid_849086/


メゾン・ド・プティ・フール
日本で初めて焼菓子の専門店をオープンさせた「メゾン・ド・プティ・フール」
東京都大田区南馬込5-42-10　TEL・FAX：03-3771-9550　　営業時間：10:00〜19:30
参考：https://mezoputi.com/shop/


Chocolat BEL AMER　ベルアメール
可愛くて小洒落たチョコレート屋さんです。 チョコレートの他にも、ケーキもありケーキのショーケースにはゼリーやムース、シュークリーム、プリンなどもあります。
住所：大田区久が原2-21-21　 ��:03-6410-0032　 open:10:00〜7:00 　定休日：不定休　最寄駅：西馬込駅徒歩10分　駐車場あり


ひとつひとつにこだわりを持たれているオーナーの動きはとても洗練されて好印象です。
PEPERONI　ペペローニ
住所：大田区西馬込2−2−1　　�пF03-3777-5865
open:火〜土：11：30〜13：30　18：00〜21：30　祝・日12：00〜13：30　18：00〜21：00
定休日：月曜日　　


まだまだ、書ききれないほどの『隠れ家名店』が存在します。
貴方の足で探してみてください。



続いて、普段使いのスーパーやコンビニなど・・・

駅前のスーパー文化堂：夜12時まであいていて便利です！夜型の貴方にもアリガタイ存在
　　　　　　　　　http://www.bunkado.com/tenpo/08.html

駅前のドラッグストアぱぱす：ドラッグストアーでありながら日用品や食品もあって安くて便利
　　　　　　　　　http://www.papasu.co.jp/shop/ota/ota_nisimagome.html

EBRYDAY LOW PRICE！ＯＫストアー：安すぎてついつい買いすぎちゃいます！
　　　　　　　　　http://nishimagome.jp/archives/632

駅のまん前/セブンイレブン：お酒も売ってるよ♪おでんも外せない！
　　　　　　　　　http://nishimagome.jp/archives/65

馬込テニスクラブ：ヒルズから徒歩5分！新生活と同時にテニスはいかがでしょう
　　　　　　　　　http://www.magometc.co.jp/

パワースポット/池上本門寺：ヒルズから徒歩圏。広大な緑に心身共に癒されます。
　　　　　　　　　http://honmonji.jp/

ウォーキング/桜並木：ヒルズからは徒歩10分程度。さくら〜さくら〜♪
　　　　　　　　　http://www.tachikawaonline.jp/local/sakura/tyo_5_ota_magome.htm

ＰＣ/ＰＣデポ：修理もしてくれます。ＮＥＴ系通販会社にはないきめ細やかな対応！
　　　　　　　　　http://www.pcdepot.co.jp/shop/info/01024.html


いろいろあって紹介しきれません。


☆☆☆☆☆☆　オーナーさんにインタビュー　☆☆☆☆☆☆

西馬込はコンビニ多いですよ
（西馬込の古い住人として）

駅前のぱぱすはドラッグストアーでありながら日用品や食品もあって安くて便利
スーパーもたくさんあって駅前の文化堂は12時まであいていて便利です。
7分ほど歩くと今話題の安くて高品質のオーケーストアーもあります。
羽田からも近くて海外旅行にも便利。タクシー利用は東京モノレールの流通センターが近いです。
ちょっと地下鉄で五反田へ行くとTOCもなかなか魅力あります。アウトレットものが超お得価格で買えますよ。
馬込は起伏が多いのですが高台では富士山がみえたり
東京タワーやスカイツリーも見えます
ちなみにコンフォートヒルズからは東京タワーとスカイツリーが見えます♪

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆



こんな、庶民目線の優しいオーナーさんも、大きな魅力の一つです。。。













資料請求はこちらへ↓


Comfort Hills　コンフォートヒルズ　since2012

leasing promotion by TOKIWA REAL CLINIC
6-1-3IKEGAMI OTA-KU TOKYO
03-6410-3630
info@tokiwa-r.co.jp

最近ビックリしたことがあります。


当社を御贔屓頂いている“勝ち組大家さん”からのご紹介で
とある大家さんからご相談をいただきました。

お話をお聞きすると、
全賃貸戸数29戸のうち

空き部屋が9戸
埋まってはいるけれど賃料滞納8戸（うち4戸は10カ月分を超える滞納）
夜逃げしたと思われるが居るか居ないか不明な部屋1戸

と、まあ、聞けば聞くほど惨憺たる有様。

まともに賃料をいただけているお部屋は11部屋/29部屋
アパートローンの支払いが毎月約120万円（12部屋分）。

滞納により、アパートローンを支払うのに『持ち出し』が発生している状況。


これはかなり重症。。。

傷みは伴うが、緊急手術をしなければならない状況です。
今までの管理会社（職務不履行）を急遽変更し、
満室実現の上、滞納者とも分割払いの話を取りまとめ
シッカリ管理していかなければなりません。

実は、この手の話は今、急増しているのです。
景気も悪く、支払いも厳しいのはよくわかります。
賃貸管理も旧態然としたやり方では、社会情勢の変化についていけていないのでしょうか。
中には、管理を委託せずに大家さんが自主管理をしていて
うまく督促できないでいる状態の方も多いようです。

当社の場合は

【滞納されない仕組み】を作っているので
滞納率は0％を維持しています。

仕組みの一部をご紹介します。
�@家賃保証会社を必須にする
�A案内の時は必ず対面し、人間観察をする
�B入居申し込みは対面の上受理する
�C定期賃貸借契約方式にする（更新≒再契約）
�D少しでも賃料が遅れたらその日のうちに督促
�E次回は遅れないように期限前にリマインドする
�F連絡先は電話番号だけではなく、会社email携帯mailアドレスも聞いておく
�G節度ある友好な関係作りを意識してする

そんな企業努力をしてようやく滞納ゼロに抑えられている状態です。
滞納でお困りの大家さん、参考にしてみてください。




http://www.tokiwa-r.co.jp/owner/index.html

境界（ひっかい）と所有権界（しょゆうけんざかい）
　
　土地と土地の境目の事を「境界」と言うのは皆さんご存知の通りです、
でも実はそれには下の通り２種類あるんです。

一般の方には難しい概念なので要約しておきます。


　そもそも境界というものが作られたのは
明治初期に国の事業（地租改正事業および地押調査事業）
として「区画」と「地番」を決めました。
　
　これが不動産登記法でいう「筆界（ひつかい）」と
いうものです。また筆界で囲まれた区画を一筆地といます。
　
この筆界のことを「公法」上の境界といって個人の
意思では変更できないものなのです。


　
　例えば下の図のように、境界が斜めになっていて使いにくいので、
隣と相談して境界をまっすぐにして、
登記（分筆・交換による所有権移転登記）をせずにいた場合の境界は、
「私法」上の境界といって真の境界、つまり筆界（「公法」上の境界）ではないのです。
　
　長年経つと、現況や利用状態が変わり筆界がわからなくなってしまいます。
だから現在利用している境界が筆界とは限らないのです。
いくらブロック塀とか構造物があったところで、またお
隣とお互いに境界と認識してても、筆界でないことが多いのです。
但し、実務上の不動産売買では、筆界まで完全に特定して売買するものではありません。

筆界は「神のみぞ知る」と言われるぐらい見つけるのは難しいのですが、
「土地家屋調査士」という国家資格のある境界のプロの人が
いろいろな資料・図面を調査し、関係者の証言を聴き、
そして測量してようやく探せるものなのです。
簡単に現在占有しているところを測るだけでは筆界は見つけられないのです。






Goichiro Suzuki

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