不動産調査のエキスパート 不動産売買に関するコンサルティング・不動産調査。 大田区 品川区
累計1000件を超える売買件数に基づく確かな技術で
“徹底的にエンドユーザーの立場”に立ったコンサルティングおよびフォローをしていきます。
一級建築士や司法書士・弁護士・税理士などとパートナーシップを組み、
力強くお客様をお守りします。
○宅地建物取引主任者 ○住宅ローンアドバイザー ○賃貸不動産経営管理士 ○資産相続コンサルタント

2013年06月30日

〜弁護士・司法書士・税理士・行政書士・建築士・宅建主任者などによる〜 『出口の見える“無料”相談会』 @蒲田

当社代表も主催者兼相談員として出席します!

〜弁護士・司法書士・税理士・行政書士・建築士・宅建主任者などによる〜

『出口の見える“無料”相談会』 @蒲田

7/1(月)〜 いよいよ予約受付開始します!

相続・離婚・DV・パワハラ・商取引トラブル・借金問題・不動産問題などなど
お困りごとや 納得いかないこと などの駆け込み寺

各界の専門家が集結し、無料で1時間 みーちり 相談にのりますよ!
しかも、完全無料。

身近な人でお困りの方がいたら紹介してあげてください。
ご相談は大田区民に限らず、どなたでも可能です。

相談会日時 7/27(土) 大田区消費者生活センターにて
【完全予約制】です。

予約電話番号 03-3753-0310
一般社団法人おおた助っ人 事務局

http://ota-suketto.org/


IMG_20130630_143651.jpg

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【不動産クリニック】
株式会社常盤不動産
東京都大田区池上3-39-12 常盤館

TEL03-6410-3630

鈴木豪一郎


ワタシ×プロのチカラ
AllAboutProFile;http://profile.allabout.co.jp/pf/suzuki/ 
clinic room blog; http://tokiwa-r.seesaa.net/

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【関連する記事】
posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 15:13| Comment(1) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年06月25日

【賃貸ビジネスの3原則】大田区池上満室経営 空室対策 部屋埋め 空室募集 空き部屋募集

今日は【賃貸ビジネスの3原則】についてお話しします。
賃貸物件の稼働率を上げるためには
3つの基本的な原則があります。


マーケティング用語に「環境分析3C」という言葉があります。
Company 自社 Customer 顧客 Competitor 競合  という意味。

わかりやすく言えば、「自分の環境を知る」ということです。


●自分を知る
●お客様のことを知る
●ライバルを知る


まず、一番目の「自分を知る」ということは
自分の所有する物件を把握するということ。

物件の「「特徴」「強み」や「弱み」を知ることです。


それから

2番目の
「お客様のことを知る」ということは

大家にとってのお客様は入居者のことですから
入居者の嗜好や特性、ライフスタイル最近の傾向を把握するということ。


そして、最後に
「ライバルを知る」ということですが

自分の物件の近くの
半径1キロM範囲や同じ沿線の類似した競合物件を調べるということです。

賃貸は基本的に【地域密着型ビジネス】であり
全国の人を相手にする商売ではありません。

この地域密着型ビジネスだということがわかれば
具体的な対策を打つことが可能です。

実は、この「ライバルと知る」ということを
やっていない大家さんが非常に多いんです。


大家さんに
「一度だけでもいいですから、ライバルを調べたことがありますか?」
と聞くと多くの方が
「・・・・・」という回答。

これ、とっても残念なことです!

例えば、賃貸業ではなくラーメン屋さんを新規で開業するとしたら
「どこどこの店のラーメンはは650円で、カウンターしかないからファミリーは入っていない」とか
「どこどこはテーブル席があるが、店が汚くファミリーには受けない」とか
「どこどこは夜中までやっているが、住宅街なので10時を過ぎるとお客がいない」などと

≪敵を知る≫ということをやるはずですよね。

ところが、多くの大家さんはそれをナイガシロにしているのです。
数年前までは古い付き合いの不動産屋さんがそれでもなんとなく決めてくれましたが
いまはもうそんなに甘くありません。



よーく考えてみてください。


90%以上の入居者は、インターネットを使っています。
インターネットは「比較、比較の世界」です。


たとえば、

あちらのマンションAは

家賃が55000円で共益費が2000円
敷金が2か月礼金が1か月。


そのマンションの近くのこちらのマンションBは

家賃が53000円で共益費が1000円
敷金1か月礼金が1か月。


もし、同じような条件のマンションだったら
当然、ユーザーは後者の方のマンションに気をひかれるでしょう?


内容については、はっきりとわからなくても
単純に数字で比較すれば、入居者からはマークされます。

もちろん、値段だけではありませんが

入居者が物件を調べる「目」というものはそういうものです。


ですから、たくさんある物件を
30分や1時間ぐらいで済ますわけがありません。
何日でも物件検索に時間をかけます!


なぜなら
アパートやマンションは「高額商品」なんですから。

大家さんは早くそれに気づくことです。
賃貸は入居者にとって
毎月4万も5万も6万も払う「高額商品」なんです。

だから、少しでも良い条件の方へ傾くのは当然のことなんですね。

「高額な商品」だと思っていないのは
大家さんだけかもしれませんねえ。

満室請負人 http://www.tokiwa-r.co.jp/owner/full.html
大田区池上満室経営 空室対策 部屋埋め 空室募集 空き部屋募集


  
posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 11:38| Comment(1) | マンション・アパート経営 大家さんの虎の巻 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年04月16日

建物を建てるのに不安

建物を建てるのに不安

無題.jpg

質問者:海の見える家(千葉県/男性/67歳) (無職) 2013/04/11 20:00
Q茨城県の鹿島灘に面した、眺めの良い土地を購入してありましたが、東日本大震災の時に2段擁壁の上部(約2.5m程度、1段目の擁壁は6m程度)のコンクリート製の擁壁が、外側に傾斜してしまったので、隣人と共同で補修してもらいましたが、おそらくその業者は構造計算などはしていないでの補修と思われますが、鉄筋コンクリートでの杭を立てて補強いたしました。
この土地は間口10m、奥行20mで1.5m程度の傾斜があります。別荘としての建物を建てようかと考えていますが(約20坪程度)、この土地の部分が切土か盛土か不明です。
この土地に建物を建ててよいのかどうか悩んでいます。そこで、専門家(どんな人が専門なのか不明)に現地を見ていただき、結論を出したいと思いますが、どんな人にお願いすればよいのか、またどんな手法での検査が良いのか全く分かりません。費用はあまり掛けずに調べたいのですが、良い方法とおおよその金額が知りたいのですが、お教え願いませんでしょうか。




A地盤調査なされることをお勧めします回答者: 鈴木 豪一郎 2013/04/14 16:51 2日前 (評価:☆☆☆☆☆)

海の見える家さん

初めまして。
不動産クリニックの鈴木と申します。

早速ですが、一番良いのは簡易的な地盤調査をすることです。
地盤調査をすればそこが盛り土なのか切り土なのかは判明します。
(サウンディング調査)
http://www.jiban.co.jp/service/survey/tyosa02.htm

費用は10〜15万円程度で行けるはずです。

盛り切りのみならず土質や支持層・岩盤の深度なども判明します。

そのうえで、支持層が適度な深さにあるようであれば擁壁に土圧をかけない
杭支持工法で建てることを検討することです。
http://www.mmjp.or.jp/honki/ie/kiso32/kiso32.htm

擁壁のやり直しとなると費用的には相当高額になりますので
このような検討をなさると良いと思います。

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お礼:海の見える家
2013/04/14 17:25
ご連絡ありがとうございます。まだ設計も業者も決めていないため、建築するかどうか悩んでいるところです。眺めは最高なので、地盤調査のみの業者にお願いするのと、設計・建築業社に頼むのではどちらが良いでしょうか? 地盤調査の結果によって、建築をやめるかもわかりませんので、建築関係ではない業者の方が良いでしょうか。



2013/04/15 09:35
海の見える家さん

高評価ありがとうございます。

地盤や擁壁と建物に関する取り合いについて、単純に建築的な観点(力学的・法的)以外に
県や市の条例なども並行して確認しなければなりません。
一番良いのは建築会社ではなく建築士(設計)にコンサルを依頼して、そちらを経由して地盤調査と法令条例の調査を経たうえで適する施工方法や金額などをアドバイスしてもらうことです。

建築士に依頼するコストはおそらく10万円程度(別途地盤調査費用)あれば、上記調査は可能かと思います。

適切な建築士さんをご存知ないようであれば当社がいつも頼りにしている方をご紹介も可能です。

※眺望の良いところに別荘なんて素敵ですね^^
posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 09:55| Comment(1) | Q&A | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年01月21日

5000円 バイク駐車場 バイクパーキング バイク置き場 武蔵新田 大田区池上8丁目 大型バイクOK!月額賃料5000円大田区千鳥・大田区東矢口からも利用可!大型バイク・中型バイク・ビッグスクーター

バイクパーキング(月極バイク駐車場)大型バイクもOK!
カーサビアンカパーキング:大田区池上8-19-10
月極めのバイク駐車場が大田区池上に登場!
大型バイク・中型バイク・ビッグスクーター・オートバイ

多摩川線武蔵新田駅からも徒歩4分程度。
月額賃料5000円

大田区千鳥・大田区東矢口からも利用可!
大型バイク・中型バイク・ビッグスクーター

1.JPG
池上のサミット・木村病院・南海部品・フォルクスワーゲンの近くです。
タイル張りのきれいなマンションの一階

2.JPG

ビルの一階です≪バイクパーキング バイク駐車場 大田区池上8丁目≫

大田区千鳥・大田区東矢口からも利用可!
大型バイク・中型バイク・ビッグスクーター

3.JPG

夜間は照明もあります≪バイクパーキング バイク駐車場 大田区池上8丁目≫




4.JPG

コンクリート敷きですので進入スムーズ 

5.JPG

大型バイクもOK! 月極5000円 ≪バイク駐車場 バイク駐車場 大田区池上8丁目≫
大型バイク・中型バイク・ビッグスクーター

007完了.JPG
≪バイク駐輪場 バイク駐車場 大田区池上8丁目≫

008完了.JPG
≪バイクパーキング バイク駐車場 大田区池上8丁目≫
大田区千鳥・大田区東矢口からも利用可!
009完了.JPG

第二京浜国道・環状8号線も近くアクセスも良好 ≪バイクパーキング バイク駐車場 大田区池上8丁目≫


map.png
地図はこちらもご覧ください
http://maps.google.co.jp/maps?hl=ja&rlz=1T4ADRA_jaJP489JP489&q=%E6%B1%A0%E4%B8%8A8-19-10&um=1&ie=UTF-8&hq=&hnear=0x6018600c86e5775d:0x8f9eca0d7b137b81,%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD%E5%A4%A7%E7%94%B0%E5%8C%BA%E6%B1%A0%E4%B8%8A%EF%BC%98%E4%B8%81%E7%9B%AE%EF%BC%91%EF%BC%99%E2%88%92%EF%BC%91%EF%BC%90&gl=jp&sa=X&ei=F7j8UJ3_FoeimQWd8YDwBA&ved=0CHwQtgM


【契約に必要な物】
・敷金一か月 5000円
・仲介手数料 5250円
・前家賃   5000円
・車検証写し
・自賠責保険証写し
・身分証明書写し
・認印

大田区千鳥・大田区東矢口からも利用可!
【空き確認は下記まで】
≪管理会社≫ 不動産クリニック 株式会社常盤不動産
大田区池上3-39-12
TEL03-6410-3630
http://www.tokiwa-r.co.jp/company/index.html
《不動産クリニックMAP》
不動産クリニックMAP 池上バイク置場バイク駐車場.png



バイクパーキング 池上3丁目 池上駅2分 の情報はこちらhttp://tokiwa-r.seesaa.net/article/364905825.html
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2012年05月06日

家の向きと 日あたりの関係

不動産クリニック 大田区不動産 物件売買.jpg
最近はめっきり暖かくなりまして、
日中はむしろ熱いぐらいですね。

物件のご案内中もヒンヤリ感がなくなってきたような気がします。

さて、今日は“陽当りと家の向き”の関係について
お話します。

よく、お客様のご要望の一つで
『うちは陽当たり重視なので南に道路がないと・・・・』
と、いわれる方がいらっしゃいます。

確かに、私も含め 日当りは悪い方がいいなんていう方は
滅多に居ませんよね。
その気持ち良ーーーーーーく 解ります!

しかし、ここで問題提起です。
『陽当たりと家の向き・道路の向きは関係あるのか?』

物件を探すエリアにもよると思いますが
都心部に於いては日当りと道路の向き家の向きは意外に関係ないことが多いです。

都心部に於いて、住宅地の生活道路の幅は(余程の高級住宅地は除き)、
3m〜5m位が一般的です。決して広いとは言い切れません。

しかも、都心に行けば行くほど、駅に近ければ近いほど
大きな建物や階数のある建物がある比率は上がっていきます。

そんな状態で南側に道路があっても決して日当りが良いわけではありません。

むしろ、南に道路がある物件は得てして、玄関も南側(道路側)・駐車場も南側
ということで1階の日当りは先ずアウト
2階の大きな窓も南側。しかし、道路の向こうにはまた家や建物があるので
カーテンはなかなか開けずらい
3階の南側だけは人目も気にせずカーテンを明けて過ごせそう。

と、いうことで

南向き(南道路)=陽当たりが良い

とは行かないことが多いのです。

実際に物件を見てみると、

@道路は(家の向き)は北だが
 南側が隣地の通路や庭になっていて日当りの良い物件。

A西向きだが南側に緑地帯が有り陽あたりの良い物件。

B道路は東向きだが、高台の為、南側の家が低く建って
 いて日当りの良い物件。

などなどいろんな形で日当りの良い物件が有ります。

なので、是非、家の向きや道路の向きに惑わされず
実際に足を運んで見てください。

そして、その物件だけではなく、隣の家の配置・窓の位置
道路からの目線・道路を挟んだ向かい側の建物など
周辺環境も良く注意して見てみてください。

そこにはいわゆる販売図面には載っていない良い点・悪い点
がきっと発見できるはずです。


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ラベル:不動産大田区
posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 08:46| Comment(1) | 売買家探しカルテ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年03月02日

お待たせしました!!『無料!出口の見える相談会』

お待たせしました。
第6回相談会実施します!

大田区民でなくとも構いません。
お悩みを持った方はどんどんお申し込みください。

各界のエキスパートが“無料で”ご相談に応じます。

相続/DV/後見/外国人在留/借金/不動産トラブル/建築トラブル/などなど
身の回りのあんなことやこんなこと
こんなこと誰に相談したらいいのかな〜 
そんな思いを持った方が笑顔でお帰りになられますよう
全力でご対応します。



第6回チラシ(表).jpg

大田区無料相談 法律相談 お悩み相談 DV相談 無料
posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 16:03| Comment(1) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年02月25日

中古住宅売買契約について

Q中古住宅売買契約について住宅・不動産 不動産売買 2012/02/25 12:42

現在、住宅購入にあたり個人売買で話が進んでいます。
瑕疵担保責任のことで、売主より値引きしたので瑕疵担保責任には応じないというお話でした。
確かに、個人売買は瑕疵担保の期間短縮及び免責はできると聞いておりますが、
値引きと瑕疵担保は別物だと思います。
売主がどうしても瑕疵担保を拒否した場合は、
買主としては瑕疵担保責任を免責で契約しなければならないのでしょうか。
平 清盛(北海道/39歳/男性)

瑕疵.jpg





A事前調査をしっかりするのが良いと思います。
2012/02/25 13:02


平清盛さん
こんにちは。
不動産クリニックの鈴木豪一郎です。
選択肢としては以下の3つです。

1.購入しない 
2.価格を元に戻す代わりに瑕疵担保を付けてもらう 
3.瑕疵担保免責のまま買い受ける

しかし、瑕疵も怖いのでしょうが、値段が上がるのもイヤということですよね。

それであれば、対策としては
購入前に物件をなるべく細かく調査することです。

瑕疵というのは大別すると以下の3つがあります。

A物理的瑕疵(建物や土地の物理的な損傷故障)
対策:建築士などを伴って物理的瑕疵がないかどうかなるべく細かく調査する。

B心理的瑕疵(迷惑近隣住人や自殺他殺・反社会勢力の存在など)
対策:近隣に聞き込みをする

C法律的瑕疵
対策:権利関係や建築基準法上問題がないか調べる。
   権利関係においては司法書士(登記依頼する前提なら無料で見てくれると思います)
   建築基準法については建築士に調査依頼(リフォームする前提なら無料または安価に協力してくれると思います)

以上のような事を施せば、瑕疵不担保でも安心感が増すと思います。
但し、建物の瑕疵については、非破壊での目視に限定されるので
100%は判明しません。



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評価☆☆☆☆☆
平 清盛
2012/02/25 13:11
ありがとうございます。素早い対応に大変感謝しております。
今後の方向性が見え、瑕疵の種類が複数あるのも知らなかった
ので大変勉強になりました。早速検討しようと思います。




posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 16:44| Comment(1) | Q&A | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年12月27日

不動産クリニックへようこそ【不動産クリニックの想い】



不動産クリニックへようこそ



すべての不動産の悩みを、
安心に変えてゆく。


不動産のことなら何でも相談できる、
心強いパートナーとして。


健康に不安や悩みを抱えたらまず医師に相談するように、
私たちは不動産の分野において、あらゆる悩みに応え、立ち向かっていく存在でありたい。
「不動産クリニック」と名付けたのにはこうした想いがあります。

なぜならば、不動産とは命の次に大切なものであると考えているからです。
しかし、その大切な不動産に関する悩みを抱えていても、
どこに相談していいのか、誰に相談していいのかわからないのが現実です。

また、ひとことで不動産に関する悩みといっても、
「買いたい」「売りたい」「建てたい」「借りたい」「貸したい」といったことから
相続、離婚、財産分与、後見制度、資産管理、資金繰り、空室対策、ローン借り換え、
さらには破産や競売、土地をめぐるトラブルなど多岐にわたります。

多くの場合こうした問題が複雑に絡み合っているものですが、
ワンストップで解決できないことも少なくありません。
こうした状況の中、私たち「不動産クリニック」は、
不動産に関する悩みを抱える方にとって頼りがいのある、
心強いパートナーでありたいと考えています。




「買わないほうがいい」と言う専門家が
世の中に1人くらいいたっていい。

実は、欧米諸国では不動産のプロフェッショナルといえば、
医師や弁護士と同じような存在として認知されています。
私たち「不動産クリニック」も、
命の次に大切な不動産のプロフェッショナルとして、そして心強いパートナーとして、
医師と同じくらいの責任・専門性・見識・信頼感・熱意が必要ととらえています。

私たちは、これまでの不動産業界の常識や慣習には一切とらわれません。
大切なのは、高いプロ意識とお客様の立場に立って物事を本質的に考え抜くことです。
よくある「地域密着」ではなく、徹底した「お客様密着」主義です。

たとえば、「持ち家を売りたい」「土地を買いたい」といったご要望を持つお客様に対して、
私たちは「本当に売るべきなのか?買うべきなのか?」から考えます。
ときには「買わないほうがいい」とお伝えすることもあります。

私たちが目指すのは、お客様が不動産に対して何も知識をお持ちでなくとも、
心から納得し、満足し、安心して頂けるよう解決に導くことです。
どこまでもお客様の立場に立って考えていきたい。
それが「不動産クリニック」としての責任だと考えています。

大切な不動産に関するお悩みならどんなことでもご相談ください。
貴方の掛かり付け医のような「不動産クリニック」がここにあります。


不動産クリニックの使い方

それぞれの領域のプロが
お客様をお守りいたします。


不動産の事ならどんなお悩みも相談にのります。


●不動産に関するお悩みがあればどんなことでも、
まずは総合的な不動産の知識を持ち、様々な分野の事情に精通した『不動産ドクター』がお話をお伺いし、
具体的なアドバイスや解決策をご提案させて頂きます。

●不動産ドクターだけで解決できることもありますが、より専門的な観点での解決が必要な場合には、資産管理や空室対策、プロモーションなどの各専門ドクターとともに対応いたします。
さらに、相続の問題などこれまではお客様ご自身が弁護士や司法書士、不動産業者の間に立って動かなければならなかったことも、業種を超えた各専門家に協力頂きながら、チームとしてお客様を全力でお守りいたします。つまり、「不動産クリニック」ならばどんなお悩みでもワンストップで解決することが可能です。

●現在、「不動産クリニック」では、弁護士、司法書士、行政書士、税理士、一級建築士など数多くの専門家の方にご協力を頂いております。「不動産クリニック」の志に共感頂き、不動産に関する悩みを抱えるお客様のために全力を尽くしたいという気持ちでつながっている方ばかりですので、安心してお任せ頂けます。

不動産クリニック ワンストップ.jpg




足をくじいても、風邪をひいても、お腹が痛くても
いつも信頼して通っている『掛かり付け医』
そんな立場でありたいと思っています。

不動産を通じ、皆様の顔を笑顔に変えられるよう
日々精進していきます。


不動産クリニック 鰹盤不動産
代表取締役 鈴木豪一郎
左下.jpg


不動産クリニック は 鰹盤不動産の登録商標です。

無題.jpg



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2011年12月25日

Comfort Hills コンフォートヒルズ 西馬込2分

Comfort Hills コンフォートヒルズ
〜 デザイナーズマンションFOR RENT since2012〜

都営浅草線『西馬込』から徒歩2分のロケーション
秀逸の賃貸マンションが完成します。


コンフォートヒルズ 西馬込 コンフォートヒルズライフ.jpg



都営浅草線始発駅として、都心を生活圏にする「西馬込」駅周辺。
日々進化を続ける都市生活の、洗練されたシチュエーションを身近にしながら、
寺社やお屋敷の豊かな樹影が歴史と文化を偲ばせる佇まいの中で暮らす…。
そんな優雅なライフスタイルが此処にはあります。




コンフォートヒルズ 西馬込 大田区西馬込 都営浅草線西馬込.jpg

コンフォートヒルズ 浅草線 路線図.jpg

           都心部直結 都営浅草線の始発駅
        ここには、駅前エリアの利便性とゆとりを手にする快適な日常があります。
        さあ、始めましょう。空気も心も澄みわたる心地よい丘(Hills)。。。


静奢な邸宅街の小高い丘の頂上に、その“デザイナーズマンション”は存在します。
だからこそ得られる眺望/陽光/そよ風・・・
そして地震や水害などの自然災害からもこの“丘”(Hills)が貴方を守ってくれます。


周囲には、美味しい!可愛い!と評判のベーカリーやカフェ、リストランテなどが点在
コンフォートヒルズを取り巻く美味しいスポットをご紹介します。


コンフォートヒルズ 西馬込 ブランジェリーイチ.jpg
ブランジェリーイチ
都営地下鉄浅草線西馬込駅すぐ近くの『ブーランジェリー イチ』。メゾン カイザー全店のチーフブランジェを経て2006年に独立した市毛 理氏が、その実力を 思う存分発揮する人気店
住所:大田区西馬込2-2-1 open:水〜土 10:00〜20:00(売切次第閉店)  日9:00〜20:00(売切次第閉店)定休日:月・火曜 参考:http://woman.excite.co.jp/blog/oishii/sid_849086/

コンフォートヒルズ 西馬込メゾン・ド・プティフール .jpg
メゾン・ド・プティ・フール
日本で初めて焼菓子の専門店をオープンさせた「メゾン・ド・プティ・フール」
東京都大田区南馬込5-42-10 TEL・FAX:03-3771-9550  営業時間:10:00〜19:30
参考:https://mezoputi.com/shop/

コンフォートヒルズ 西馬込 ベルアメール.jpg
Chocolat BEL AMER ベルアメール
可愛くて小洒落たチョコレート屋さんです。 チョコレートの他にも、ケーキもありケーキのショーケースにはゼリーやムース、シュークリーム、プリンなどもあります。
住所:大田区久が原2-21-21  :03-6410-0032  open:10:00〜7:00  定休日:不定休 最寄駅:西馬込駅徒歩10分 駐車場あり

コンフォートヒルズ 西馬込 ペペローニ.jpg
ひとつひとつにこだわりを持たれているオーナーの動きはとても洗練されて好印象です。
PEPERONI ペペローニ
住所:大田区西馬込2−2−1  пF03-3777-5865
open:火〜土:11:30〜13:30 18:00〜21:30 祝・日12:00〜13:30 18:00〜21:00
定休日:月曜日  


まだまだ、書ききれないほどの『隠れ家名店』が存在します。
貴方の足で探してみてください。



続いて、普段使いのスーパーやコンビニなど・・・

駅前のスーパー文化堂:夜12時まであいていて便利です!夜型の貴方にもアリガタイ存在
         http://www.bunkado.com/tenpo/08.html

駅前のドラッグストアぱぱす:ドラッグストアーでありながら日用品や食品もあって安くて便利
         http://www.papasu.co.jp/shop/ota/ota_nisimagome.html

EBRYDAY LOW PRICE!OKストアー:安すぎてついつい買いすぎちゃいます!
         http://nishimagome.jp/archives/632

駅のまん前/セブンイレブン:お酒も売ってるよ♪おでんも外せない!
         http://nishimagome.jp/archives/65

馬込テニスクラブ:ヒルズから徒歩5分!新生活と同時にテニスはいかがでしょう
         http://www.magometc.co.jp/

パワースポット/池上本門寺:ヒルズから徒歩圏。広大な緑に心身共に癒されます。
         http://honmonji.jp/

ウォーキング/桜並木:ヒルズからは徒歩10分程度。さくら〜さくら〜♪
         http://www.tachikawaonline.jp/local/sakura/tyo_5_ota_magome.htm

PC/PCデポ:修理もしてくれます。NET系通販会社にはないきめ細やかな対応!
         http://www.pcdepot.co.jp/shop/info/01024.html


いろいろあって紹介しきれません。


☆☆☆☆☆☆ オーナーさんにインタビュー ☆☆☆☆☆☆

西馬込はコンビニ多いですよ
(西馬込の古い住人として)

駅前のぱぱすはドラッグストアーでありながら日用品や食品もあって安くて便利
スーパーもたくさんあって駅前の文化堂は12時まであいていて便利です。
7分ほど歩くと今話題の安くて高品質のオーケーストアーもあります。
羽田からも近くて海外旅行にも便利。タクシー利用は東京モノレールの流通センターが近いです。
ちょっと地下鉄で五反田へ行くとTOCもなかなか魅力あります。アウトレットものが超お得価格で買えますよ。
馬込は起伏が多いのですが高台では富士山がみえたり
東京タワーやスカイツリーも見えます
ちなみにコンフォートヒルズからは東京タワーとスカイツリーが見えます♪

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆



こんな、庶民目線の優しいオーナーさんも、大きな魅力の一つです。。。













資料請求はこちらへ↓


Comfort Hills コンフォートヒルズ since2012

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6-1-3IKEGAMI OTA-KU TOKYO
03-6410-3630
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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 11:41| Comment(1) | 賃貸家探しカルテ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年12月24日

【勝ち組大家さんへの道】滞納編

最近ビックリしたことがあります。


当社を御贔屓頂いている“勝ち組大家さん”からのご紹介で
とある大家さんからご相談をいただきました。

お話をお聞きすると、
全賃貸戸数29戸のうち

空き部屋が9戸
埋まってはいるけれど賃料滞納8戸(うち4戸は10カ月分を超える滞納)
夜逃げしたと思われるが居るか居ないか不明な部屋1戸

と、まあ、聞けば聞くほど惨憺たる有様。

まともに賃料をいただけているお部屋は11部屋/29部屋
アパートローンの支払いが毎月約120万円(12部屋分)。

滞納により、アパートローンを支払うのに『持ち出し』が発生している状況。


これはかなり重症。。。

傷みは伴うが、緊急手術をしなければならない状況です。
今までの管理会社(職務不履行)を急遽変更し、
満室実現の上、滞納者とも分割払いの話を取りまとめ
シッカリ管理していかなければなりません。

実は、この手の話は今、急増しているのです。
景気も悪く、支払いも厳しいのはよくわかります。
賃貸管理も旧態然としたやり方では、社会情勢の変化についていけていないのでしょうか。
中には、管理を委託せずに大家さんが自主管理をしていて
うまく督促できないでいる状態の方も多いようです。

当社の場合は

【滞納されない仕組み】を作っているので
滞納率は0%を維持しています。

仕組みの一部をご紹介します。
@家賃保証会社を必須にする
A案内の時は必ず対面し、人間観察をする
B入居申し込みは対面の上受理する
C定期賃貸借契約方式にする(更新≒再契約)
D少しでも賃料が遅れたらその日のうちに督促
E次回は遅れないように期限前にリマインドする
F連絡先は電話番号だけではなく、会社email携帯mailアドレスも聞いておく
G節度ある友好な関係作りを意識してする

そんな企業努力をしてようやく滞納ゼロに抑えられている状態です。
滞納でお困りの大家さん、参考にしてみてください。


tainou.jpg

http://www.tokiwa-r.co.jp/owner/index.html

posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 15:42| Comment(1) | マンション・アパート経営 大家さんの虎の巻 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年09月19日

境界って? (筆界と所有権界)

境界(ひっかい)と所有権界(しょゆうけんざかい)
 
 土地と土地の境目の事を「境界」と言うのは皆さんご存知の通りです、
でも実はそれには下の通り2種類あるんです。

一般の方には難しい概念なので要約しておきます。


 そもそも境界というものが作られたのは
明治初期に国の事業(地租改正事業および地押調査事業)
として「区画」と「地番」を決めました。
 
 これが不動産登記法でいう「筆界(ひつかい)」と
いうものです。また筆界で囲まれた区画を一筆地といます。
 
この筆界のことを「公法」上の境界といって個人の
意思では変更できないものなのです。


 
 例えば下の図のように、境界が斜めになっていて使いにくいので、
隣と相談して境界をまっすぐにして、
登記(分筆・交換による所有権移転登記)をせずにいた場合の境界は、
「私法」上の境界といって真の境界、つまり筆界(「公法」上の境界)ではないのです。
 
 長年経つと、現況や利用状態が変わり筆界がわからなくなってしまいます。
だから現在利用している境界が筆界とは限らないのです。
いくらブロック塀とか構造物があったところで、またお
隣とお互いに境界と認識してても、筆界でないことが多いのです。
但し、実務上の不動産売買では、筆界まで完全に特定して売買するものではありません。

筆界は「神のみぞ知る」と言われるぐらい見つけるのは難しいのですが、
「土地家屋調査士」という国家資格のある境界のプロの人が
いろいろな資料・図面を調査し、関係者の証言を聴き、
そして測量してようやく探せるものなのです。
簡単に現在占有しているところを測るだけでは筆界は見つけられないのです。

筆界と所有権界・地境.jpg




Goichiro Suzuki

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 17:48| Comment(1) | 不動産コンサルティング | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年09月08日

いま、家を買う必要がありますか?




こんにちは、不動産ドクターです。


地震から半年、報道も少しずつ少なくなり始めましたね。
原発や放射能のことははたして本当のところどうなっているのでしょうか・・・
報道統制や政治的な思惑が見え隠れして、
何が本当なのか私には解りません。

これからどうなっていくのかもわかりません。
そこで、いま私が思っていることを書きます。
この記事は同業他社さんもご覧になっているので
お叱りを受けることを覚悟で書かせていただきます。

当社に、ひと月に数組、
『家を買いたいのですが・・・』
というお客さんがいらっしゃいます。

私の場合、家を買うご事情や動機、資金背景、家族構成と計画、お仕事の内容や転職の予定等々
様々な事柄をヒアリングして、適切な物件をお客様に紹介しています。
その中で、家を買う動機やきっかけの話しではいくつかのパターンがあります。

@友達が家を買ったので、私もそろそろかなと思い・・・
Aいつまでも賃貸だと将来が不安なので
B子供が産まれ、今の賃貸が手狭になったので
C結婚を機に・・・
D賃貸の更新が迫っているので・・・
E来年独立をするので、いまのうちに家を買いたい(独立するとローン取り組みが難しくなるから)
F子供が来年小学校に入るが今の学区は厭なので、人気のある小学校区で買いたい
こんな感じの方が多いです。

最近私はある質問をしています。
『いま買う必要がありますか?』

というのも、私としては
『できることならもう少し様子を見たほうがよい』
と思っているからです。

それは、お客さんの状況に対する判断ではなく
社会情勢に対する判断です。

原発は終息したの?放射能は?東海沖地震は?

このことについて、明確に『もう心配ないよ!』と言える人は
おそらくいないでしょう。
そのような状態で家を買うことのリスクはものすごく高いと言わざるを得ません。

放射能が東京にもっとたくさん流入してきたら?

パンデミック状態になり、一斉に不動産は売りに出され暴落します。
そんな状態になった時にマイホームを買う人なんて先ずいません。
東京からは人口が流出するので貸しにに出そうとしても借りてはつきません。

マイホームは一度買ってしまうと、おいそれと引っ越しするわけにはいかないのと
多額のローンが被さります。そこは賃貸との大きな違いです。
東北でなくとも二重ローン問題は起こりうるのです。
私は、不動産売買の専門家なのでビジネス的に考えれば本来は購入することを奨励すべき
なのでしょうが、いまの社会情勢ではとてもそのような気にはなれないのが現状です。

でも、勘違いしないでほしいのは『絶対買っちゃいけない』と言っているのではありません。
もうしばらく、状況を見極めてからの判断でも遅くないのであれば
それからでもいいのではないでしょうか。

そこで、いま買う必要があるかどうかをいま一度対話して
それでも『買う』のであれば、精一杯のサービスをご提供します。
現に、当社を訪れるお客様のほとんどが、
このような話をしても最終的に『必要だから・・・』となることが多いです。


そのようなことも、
検討しないで買ってしまうのと
検討したうえで買うのでは大きな違いがあるはずです。



本音で話す不動産ドクターでした。


住宅 いま買うべきか.jpg


Goichiro Suzuki

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 16:27| Comment(1) | 売買家探しカルテ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年07月11日

美しすぎるレジデンス

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 15:40| Comment(1) | 建築コンサルティング | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年06月06日

『料理は愛情』・・・私なりの解釈


たまには難しい話は置いといて・・・

ときどき思うことがあるので書き留めておきます。


料理は愛情.jpg


皆さん、こんな言葉聞いたことありますよね。

『料理は愛情』

これ、どういう意味でしょうか。
そう、文字通り

『愛情を込めて料理すると美味しくなるよ!』

という意味ですね。
普通そう思いますよね。
でも、本当でしょうか・・・
だったら愛情さえ込めれば不味い料理は世の中に存在しなくなりますね。
確かに、愛情なくガサツに作られたものよりは
愛情込めて丁寧に作られてもののほうがベターなんでしょうけど
美味しいかどうかとか上手い下手は別問題ですね。


一方で、上手い下手は関係なく『美味しく』なることがあります。


それは、食べる側にも『愛情』があった場合です。

ときどき、ぎこちない手で、ガバガバのエプロンで娘たちが
私に料理(と言えるほどではないが)を作ってくれることがあります。
形が悪いパン・周りが焦げた目玉焼き・ちょっとショッパイ味噌汁などなど・・

でも、これがホントに『美味しい!』
涙が出るほど『美味しい!』
しかし、これは他人様が食べたら間違いなく『不味い!』

つまり、食べる側が作り手に対して『愛情』があると
『美味しくなる』
ということですね。



『料理は愛情』という言葉の意味は

『作る人』と『食べる人』の両方の愛情があった時に料理は美味しくなるよ!

ということなのでしょう。




Goichiro Suzuki

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 15:01| Comment(1) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年05月21日

成年後見と不動産売却処分

成年後見と不動産売却処分

成年後見大田区不動産処分売却.jpg



意思判断能力がないまたは欠如している方が療養看護や老人ホームに入るために、不動産を処分(売却)しなければならない場合に、成年後見人が被成年後見人の所有不動産を売却する場面はよくあります。

そして,売却する予定の不動産が,被成年後見人の居住用不動産である場合には,家庭裁判所の売却許可が必要であり,この許可を得ないで売買契約をしても無効になっていしまいます。


この場合の不動産取引(売却換価)において注意が必要なことがいくつかあります。


というのも、通常の売買と違って、その土地に住んでいた経験のない方(後見人)が登記の名義人(売主)に代わって売却をする特殊性から以下の事が発生します。


@嫌悪事項や告知事項を(後見人が)知らない。
 つまり、『いつここでまたは周辺で何があった』ということを、登記名義人本人であれば
 知っているかもしれない事項を、後見人さんは知らないまま売買をする。

A隣接地との境界の立ち会い確認などが無い状態での売買をせざるを得ない。
 つまり、この土地境目は『ここまでだね』『そうだね』と確認できない状態。
 後見人さんはどこまでがこの土地なのか、厳密には理解しないままで売却せざるを得ない。
 すると、買い受けた側で、後日境界確認をすると思っていたことと相違する可能性がある。
 ちなみに、隣接地の方と意見が相違し、不調になってしまうと境界確認印をもらえないことに
 なり、土地の分筆(土地を分けること)ができなくなり、分譲業者さんなどは困ってしまいます。

B通行掘削承諾が取れないまま売買せざるを得ない。
 最近の取引慣行では、前面道路が私道の場合には『通行掘削承諾』を取得してから売買をする
 ことが多いです。全面の道路持ち分をもっていようとそうでなかろうと、他の道路地権者から
 あとになって、勝手に道路を掘るな!とか車の通行は許さないなどと言われると困ってしまいま
 す。しかし、何年も住んでいた登記名義人さんの働きかけがないと、取れる承諾も取れなくなる
 ことがあります。


成年後見や破産管財のケースでは
売買したあとにお互いに厭な思いをしないように注意と覚悟が必要です。

後見人さんに依頼される不動産専門家としてはより注意深く立ちふるまう必要があります。


Goichiro Suzuki

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 12:50| Comment(1) | 相続コンサルティング・相続相談 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年05月15日

おおた助っ人 相談会  大田区は大田区の専門家が笑顔!(^O^)にする!

おおた助っ人 相談会  大田区は大田区の専門家が笑顔!(^O^)にする!


おおた助っ人 相談会3.jpg

平成23年5月14日 大田区消費者生活センター

大田区は大田区の専門家が笑顔!(^O^)にする!を旗印に結成された

『一般社団法人 おおた助っ人』の相談会が開催されました。

司法書士・行政書士・弁護士・税理士・宅建主任者・一級建築士などが

ケースに応じて“複数で”ご相談に応じ、それぞれの専門家目線での意見を出し合い

解決の糸口を出そうという大田区初の試み。

みんな真剣に相談者さんの言葉に耳を傾けます。


おおた助っ人 相談会2.jpg



相談者さんの面前で専門家同士の意見を出し合うことは非常に有効です。

専門家といえども万能ではないので、パートナー専門家の話を聞き気付く点もありますし、

それを見て、相談者さんも感じるところがあったりと、、、

単一の専門家への相談が一次元とすると、二次元または三次元的に思考やアイディアが深まります。




この日の相談会では、事業設立の予防法務・相続に備える準備や予備知識・消費者契約に関する事柄・不動産贈与と売買の方策など、相談内容は多岐にわたりました。

相談者さんも皆さん笑顔で帰られました。


おおた助っ人 相談会1.jpg

この相談会は2カ月に一度実施される予定です。今後の開催予定については下記までお問い合わせください。

一般社団法人 おおた助っ人 事務局

TEL03-3750-0310  代表理事 鈴木豪一郎 まで

おおた助っ人 相談会  大田区は大田区の専門家が笑顔!(^O^)にする!
おおた助っ人ロゴ.jpg


Goichiro Suzuki

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 14:13| Comment(1) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年05月07日

汚泥撤去 体験後記 (宮城県東松山市)

災害派遣ボランティア 大田区 東松山市.jpg


体験後記:汚泥撤去ボランティア(宮城県東松山市)平成23年4月26日

未明、夜行バスから降り立った。
街全体が異臭に閉ざされている。
20年ほど前の呑川下流の様な匂いと粉塵がその街に居座っている。

そんな中でその街の住人は必死に生きている。
悪夢の前の生活を取り戻そうと、、、。

大田区からの派遣で現地に降り立った総勢25人。
ほぼ男性20代〜50代と女性が5人ほど、皆が一様に今日一日の激務を覚悟し
静かに闘志を持ってここに集結した。

基本的にはその多くが初対面で見ず知らずの人たち。
だがそこには、大田区民であることと日本国民であることの連帯感が
目には見えない糸のようなもので存在している。


現地のコーディネーターのレクチャーを終え
それぞれ班をつくり5人一組で行動開始。

東松島市陸前赤川地区の街をローラー作戦で一軒一軒訪ね歩き
要請を受けて作業する。

この街は海から数キロはなれた地点だが
家・道路・公園・・・すべてをあの津波の被害にみまわれている。
家人に聞くと、家の中で胸程の高さまで水がきたとのことなので
道路に立つと人の頭くらいまでの水深が街全体を覆ったと思われる。

想像を絶する量の水が引けた跡に、置き土産になったのが大量の汚泥だ。
その汚泥は厄介なことに、油と混じりゼリー状になっている。
部分的にはそれが乾燥してガリガリにひび割れ固まっている。
それが、街全体を覆っている異臭と粉塵の正体。

こいつを撤去するのが今回の任務。

必ずしも人命に関わることではないが
かなり必要なことであることはその作業をしながら後で痛感することになる。



このヘドロは、感染症や破傷風を誘発するばかりでなく下水などのライフラインを完全に詰まらせ、
生活を立て直そうとする人々の戦意をそぎ取っていく。
作業をして解ったことだが、このヘドロ、そんじょそこいらの土とは訳が違う。
...海水、油、土、砂などの混合物であり、寒天状になっていて、水分の多いものは
ものすごく重い。
乾燥したものはものすごく硬い。

とてもとても一人でこの物体を撤去することは不可能に近い。
そんな中で家人は必死に生きている。
ばらばらの家具・何かの残骸・ぶよぶよにふやけた畳や床・悪臭のなかで
生活を立て直そうと必死に格闘している。しかも・・・風呂も入れずに。

あるお宅で要請を受け、作業に取り掛かった。

庭や側溝にたまったヘドロ撤去。
5人が意気込んでスタート。
慣れない作業と想像以上のヘドロの重さに、30分もしないうちに息が上がる。

...この日の天気は晴天。
この晴天でも必須なアイテムがある。
雨合羽・ヘルメット・ゴーグル・作業用ゴム手袋・防塵マスク
感染症や怪我を防ぐためにこれらは天候に関わらず装着しなければならない。
確かに、ヘドロの中には原型をとどめない金属やガラス破片も混在している。
無防備な姿では二次災害を招く。

作業を始めると、あっという間に汗まみれ泥まみれ。
握力70kgを誇る自慢の豪腕が震える。
こんなことにも耐えうるように俺の体は出来ている!
そう自分に言い聞かせひたすらヘドロと格闘。

わたしと一緒に作業していた20代と思しき男性も肩で息をしている。
『ほれ!始まったばっかだぞ!気合だ気合!!』と豪さん節を吹く私。
『はいっっっ!』といい返事の若者。
...
柔道部の夏合宿を思い出す。

ヘドロの中にズシッとした感触。何かと思ったら死んだ魚。
30cmを超えるボラでした。海水が確かにここまできたんだなと実感。

格闘すること2時間。家人に笑顔が戻り終了。
奥さんは目に涙を浮かべて『神様みたいな人たち。大田区からですね。一生忘れません。』と手を合わせて拝んでくれました。なんと言葉を返していいかわからない私たち。
まだまだやってあげたいことは(家の中のことも)山ほどあるけれど、私たちはヘドロ撤去が使命なのでここで退散。

さあ次の家

どの家も一階の窓を開け放ち、畳を起こし基礎や家の中に溜まったヘドロや
残骸との格闘をしている。私たちが作業をしているのを見つけて
『うちもお願い・我が家もお願い』と数人から声をかけられた。
市民の困窮具合が伝わってくる。
ここで実感した。
...『人手が足りない!』
5人分働くつもりできた私ですが、手が10本あるわけではないのでやはり頭数が必要。
これだけ小さな町でこんなに声をかけられるのだから、一時の思いつきではなく、
永く継続する必要もある。

そんなことを思いながら2件目3件目と作業を進めていき、気がつくと夕方。
みんな憔悴と同時に充足した面持ち。
あー帰ったらビール呑も。


私は新潟の中越地震のときにも3日間の作業をさせてもらいました。
そのときに比べてやはり津波の及ぼしている影響が甚大だと痛感。
日本国民総動員で作業に当たりたいくらい。
...


今後の事として行政へのお願い。
ハード〜ソフトの支援を体系化してほしいということ。

中越のときもありましたが、必ずしも今回の汚泥撤去などのハード(重労働)な科目だけではなく、地方は老人世帯が多いので家の中の整理を手伝うことだったり、お話相手だったり、簡単な掃除もいいでしょうし、様々な取り込みが必要です。重労働ではなく、ソフト路線でも必要なことは無尽蔵にあるし、科目を増やせば参加できる人も増える。

それと、安全な場所を選んで小中学生にも参加してもらうのはいかがでしょうか。
稀有な教育の一環とも捕らえることが出来るし、子供たちでも頭数が揃うと相当なことができるはずです。
小中学生でも出来る取り組みはこれまた無尽蔵にあります。

さあ!日本を立て直そう!



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区民と区の連携で、宮城県東松島市現地支援ボランティア活動に取り組みました。
【5月は連休明け以降から活動予定】
http://www.city.ota.tokyo.jp/shinsai/shien/volunteer0414/index.html
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2011年04月08日

外壁後退義務  建物は、境界から50cm以上離して建てなければいけないのか?

外壁後退義務  建物は、境界から50cm以上離して建てなければいけないのか?

民民50cm.jpg

民法では、建物を建てる場合、建物は境界から、50cm以上離さなければならないとあります。
さらに、その規定に背いて建てている場合、隣地の人は建築を廃止し、あるいは変更させることが出来るとあります。



第234条
建物を築造するには、境界線から50センチメートル以上の距離を保たなければならない。

2)前項の規定に違反して建築をしようとするものがあるときは、隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることが出来る。
ただし、建築に着手した時から1年を経過し、又は建築が完成したと後は、損害賠償の請求のみをすることができる。




その一方で
--------------------------------------------------------------------------------
第236条
前二条の規定と異なる慣習がある時は、その慣習に従う。

--------------------------------------------------------------------------------

注記
「ほんとうに50cm離さなければならないの」と、この規定はよく気になる事例ですね。そして、どの程度拘束力があるのか、と。
でも、この規定こそ住まいにおける民法の精神そのもののような気がします。
民法の解釈は、人の持つ権利義務と公共性、社会条理の狭間で揺れ動いています。

民法では、境界と建物の関係をこのように規制していますが、今までの判例や新しい法規制などから、次の特例が存在します。


■近隣商業地域、商業地域
この地域では、民法の規定をそのまま準用していては、土地の有効活用が出来ません。平成元年、最高裁判例では、防火、準防火地域で、耐火建築物であれば、民法の規定は排除され、境界に接して設けることが出来る。という判決を出しています。現実問題、このような地域では、お互いが土地を目一杯有効利用したいために、境界一杯までの建物が多いですし、お互い様ですよね。

■第1種、第2種低層住居専用地域
これらの地域では、都市計画法の規制により、外壁後退を、境界から1〜1.5mに離しなさい、とい規制があり、こちらが優先されることになります。

■ハウスメーカーの承諾同意
上記以外の地域で、境界から50cmよりも近い距離に建物を建てる場合は、ハウスメーカーなどは、工事が入ってから、隣地から工事の中止や建物の変更を要求され、工事が一時的にせよ中止してしまうリスクを回避するため、このような建物を建てる人には、隣地の人に、「50cm以内に近づくが、承諾します」といった内容の承諾書をもらってくるように建築主にお願いしている会社が多く存在します。
これも、着工してから近隣トラブルで工事に支障がないようにする民法第234条とその第2項を意識した行為ですね。

■現実論
普通の人がこの規定を知っていることは非常に少ないのが現実です。そのため、みんな境界から50cmも離さずに建てているから、私も大丈夫。と考えるのは当然のことです。
民法は、50cm離せ、という規定とともに、慣習があるときは、その慣習に従え、とも書いています。そして、都市部の多くの人が、この規定など知らずに、境界付近まで建物を建て、そして、隣家とも何のトラブルもなく過ごしているのが現実です。

結局、この規定は相隣関係という「お互い様」という互譲の精神無くしては解決できない問題です。 本気で民法の規定を主張しあえば、都市部では小さな家しか建てられなくなってしまいます。

権利を行使し、義務を履行するに当たっては、相手との信頼関係を尊重し、信義に従い誠実に実行しなければならない。そして、権利の濫用はこれを許さず。という民法第1条の基本原理は、権利を主張するときの摂理を説いています。
もっとも、それでも民法を盾に、自分の権利だけを主張する人がいることも事実です。

狭い日本だ。お互い、我慢できる距離で、くっつきあって暮らそうょ。というのが、もっともいい関係です。

■誤解の無いように
ときどき、法律を聞くと、杓子定規に考える人がいますが、この規定は何がなんでも50cm離せ、ということを言っているのではありませんょ。お間違えの無いように。。
隣家が承諾すれば、いくら建物が近づいても構いません。
「いいよ」と答えてくれる近所つきあいが大切なのです。

■建築基準法では・・・
建築基準法では民民間の50cm外壁後退義務は存在しません。
敷地いっぱいいっぱいに建てる計画もなんら問題ありませんん。
しかし、実施工の現場においては、足場を建てるくらいのスペース(最低35cm〜40cm)はないと
建てられません。本当に過密化している場所では、隣地の方から足場を建てるスペースを
一時的に“借りる”なんてことも行われています。



注:互譲の精神は相隣関係の判断(判決)では大切な要素です。
注:この法律は、『しなければならない』という強制法規ではなく、『もし、建物を境界近くに建てるなら、こういうルールをベースにしましょう』といった話し合いのベースを定めた法律です。最後は、当事者同士の話し合いで決まります。
つまり、境界から50cm以内に建物を建てたのだから、即、違法なことをしているのだ、と考えると間違いです。




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2011年03月24日

自粛ムードに疑問;東京よ!!元気を出そう!!


この度の岩手・宮城内陸地震により被害を受けられた皆様に、心よりお見舞い申し上げますと共に、1日も早い復旧をお祈り申し上げます。






不動産 相談 大田区.jpg


最近、外に出ると違和感を感じます。
『街が暗い!』

皆さん節電をされているのだと思いますが、
商店街も暗い!人足もまばら。。。



世の中、この地震の影響で様々なイベントが自粛・自粛・自粛。
TVコマーシャルも自粛、電車の中刷りも自粛、結婚式も自粛、店舗操業も自粛、
会社の飲み会も自粛、新型車の発表も自粛(延期)などなど自粛ムードに世の中が
覆い尽くされている感があります。

一部の買占め品は別として、消費意欲も減退。

このままでいいのだろうか?

確かに、被災された方々の事を思うと派手なお祝いなどは憚られるべきだし、
無駄なエネルギーや無駄な消費は控えなければならないと思いますが
そのことが風潮を作り、過剰な波及をしないようにしなければならないと思います。

経済が委縮して冷たく凍りついてしまっては
日本全体がどうにかなってしまいます。

ただでさえ地震を機に株価が下がりYENは高騰し、
日本経済には大きな打撃があるのにもかかわらず
更に消費低迷で経済がストップしてしまっては取り返しのつかないところまで
行ってしまうのではないかと懸念しています。


昨日のニュースで石原都知事が行っていました。
『東京は日本のダイナモ(発電機)』

比喩が、ことさらに“発電機”なのはおかしいと思いますが
要は 『東京は日本の原動力の根源』 と言いたいのだと思います。

東京の経済をもっと回すことによって消費も増え
地方も潤う(可能性がある)ということですね。

その考え方には同感です。

東京が元気をなくしてはいけない!!

東京が元気でなくなったら日本全体が麻痺する

首都である東京や東京都民の担う役割はとても大きなものがあります。
地震に対して支援や貢献の仕方は様々ありますが、
良い意味でお金を使う(意識して経済を回す)ことも一つの貢献ではないでしょうか?



街の明かりが一つ、また一つ、復活することを願います!
今までの歩みを止めず突き進んでいきましょう!!

Goichiro Suzuki

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2011年03月20日

東北地震 入居支援策決定 被災者優先入居

このたびの東北地方太平洋沖地震により被災された皆様に心よりお見舞い申し上げます。
一日も早い復旧と復興を心からお祈り申し上げます。



このたびの震災に関し、当社において何ができるかを検討した結果
以下の事が決定しましたのでお知らせ申し上げます。



【入居支援】※当社管理物件の場合(すべてではありません)


罹災(被災)者の方々の優先入居を実施   
   
   具体的策・・・<優先入居>
          入居の応募が重なった場合、罹災者の方を優先的に入居して頂く

          <入居審査基準の緩和>
          震災により、住民票が取得できない・年収証明がない・職を失った
          などという方も特例的に許容

          <入居費用の軽減>
          状況を精査したうえで仲介手数料の分納を許容

          <入居に際する生活必需品の援助>
          生活必需品の一部(すべてではない)を罹災者に限り無償提供します

◎同居の許容
   
   具体的策・・・<同居の許容>
          入居人数が決まっている住居の既存入居者の親族が罹災した場合は
          入居人数の定めにかかわらず一時的に定員増を許容します。
          (但し、通知はして頂く必要があります)




被災した方々におかれましては、職がない・収入が無い・住民票がない などの状況に置かれている方も相当数いらっしゃると思います。

通常では、上記の場合、入居審査はかなり厳しいのですが、その境遇が震災に起因する場合は特例的に認めてくれるよう各不動産オーナーに働きかけていきたいと思います。

小さな事しかできませんが、何かしらのお役に立てれば幸いです。


Goichiro Suzuki

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2011年02月08日

一戸建てから一戸建てへの住み替えについて

引越し.jpg

Q

一戸建てから一戸建てへの住み替えについて
質問者:ラス(東京都/男性/32歳) 住宅 > 住宅売買 2011/02/06 14:53

築4年の戸建てから、新しい戸建てへの住み替えを検討しております。
購入当初は特に不便さも感じておりませんでしたが、子供が誕生してから
間取り(3LDK)や最寄り駅までの距離(徒歩13分程)等で不便さを感じています。
現在の住宅ローン残債が約2500万円程あります。
某不動産のWEBにて簡易査定を行ったところ、売却額は2200万〜2400万位
と査定結果がありました。
勿論鵜呑みにするわけではありませんが、住み替えが上手くいくのであれば・・・と思いご相談させて頂きます。

当方、年齢32歳で年収560万円となっております。
新しく住み替えする場合、どのくらいのローンが受けれるのかも心配です。

漠然としておりますが、ご教授頂ければ幸いです。




A

はじめまして。不動産ドクターの鈴木豪一郎と申します。

仮に簡易査定の通り上限2400万円で売却できるとすると
ローン抹消不足分の約100万円と売却にかかる経費(仲介料・抹消登記など)約90万円程を
自己資金として手出しする必要があります。

それが可能なのであれば・・・という前提ですが、

年齢32歳で年収560万円ということから計算すると
いわゆる都市銀行の基準では取り組み可能なローンは約3500万円程度です。

つまり、次に購入する物件は上限値で(3300万円+諸費用)=3500万円ということになります。
しかし、これはあくまで計算上の上限値ですので、貴殿のライフスタイルや要望・家族構成・物件相場などにより下方修正して考えるのが得策かと思います。



満月満月満月満月満月 2011/02/07 21:08
迅速なご返答深謝致します。
指摘のあるとおり、ローン抹消価格の差し引き分(恐らくマイナス)を考慮しなくてはなりませんね。
仮定として、現在の残債(2,500万)−売却予定額(2,300万)=▲200万
売却後に新たに購入予定金額2,500万位と考えております。
短絡的に考えておりましたので難しいのは承知ですが、今の年齢で最後のチャンスかな?と思い
夫婦で再度考えてみます。

分かりやすいご説明・親切なご回答ありがとうございました。



2011/02/08 09:36
ラスさん

高い評価有難うございます。
売買価格だけでなく、諸費用(概ね90万円程度)も必要になるのと
購入に際しても購入経費(概ね180万円程度)が必要になりますので、
ご注意ください。

尚、売却の際に火災保険料(解約をして)や銀行保証料が戻ってくる可能性
があります。
場合により、結構まとまった金額になりますので
そこも確認しながら進めてください。


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2011年02月07日

戸建ての違約解除および違約金について 〜解約も契約のうち〜

解約も契約のうち.jpg


Q

戸建ての違約解除および違約金について
質問者:momo1234(東京都/女性/33歳) 住宅 > 住宅売買 2011/01/23 10:06
仲介業者の紹介で、建築条件付の土地先行決済の物件を購入しました。
土地の引渡しは2月15日です。しかし、まだ現在の持ち主が住んでいます。
登記も変更されていません。
持ち主と買主(私どもにとっては売主)の売買契約書には、昨年12月15日に土地の引渡しとあります。その事に不安を抱き、年末から仲介業者に対し「いつ引っ越すんだ」と尋ねていましたが持ち主の新居の建設が遅れているので、あちらの契約の引渡し日がずれ込んでいるだけで、こちらの引渡し日には影響しないとの事でした。
しかし、年が明け現在においても引越しをしていない事をおとといまた仲介に尋ねたところ、昨日になり仲介から3月末に引渡しを延期してほしいといわれました。
この事を理由に、違約解除は出来ますか。違約金は売買代金の10%とあります。
売買契約書の内容は、
●売主またか買主のいずれかが本契約に基づく業務を履行しないときは、その相手方は催告のうえ本契約を解除し、違約金として表記違約金相当額をその不履行した者に対し請求することができるものとします。と、あります。
他にも、約束の期日に図面が届かない。連絡する。確認する。と言い、こちらからいつも催促している事など、些細なことがたくさん有り常に不信感を抱いていました。出来ればこの事を理由にうまく解約したいと思い相談させて頂きました。
宜しくお願いします。

金消契約の予定は2月の頭でしたのでまだローンの支払い等はありません。
支払済みの額は、手付けの時の100万円です。
週明け月曜日に、延期の合意書を持って行くと言われています。




A

即座にはできません回答者:鈴木 豪一郎 2011/01/23 12:31 16日前 (5.0)momo1234さん

不動産ドクターの鈴木です。

違約解約にもっていくためには『相当の期間を定めて催告』が必要です。
催告もしていない状態ではそれは難しいです。

それと、催告をするには口頭ではなく内容証明などの書面ですることが望ましいです。

具体的に解約を検討するには

・建築請負契約がなされているかどうか
・義務の履行の提供の具合
・契約書の特約条項などで以下のような内容の文章が入っているかどうか
 『本契約は売主が本物件を取得し、買主に引き渡すものであり、万一○○までに
  売主が本物件を取得できないまたは取得できないことが明らかになった場合
  売主及び買主は本契約を白紙解約できるものとする。その場合、売主はすでに受領済み  の金員を無利息にて買主に返還する。』
・催告のタイミング


以上のような事を確認しつつ進めることになります。



それを早急に確認検討したのちに、週明け月曜日の『延期の合意』を拒否する必要がありますね。




月曜日まで時間が無いので急ぐ必要があります。
しかし私はあくまで不動産の専門家ですので、実務的な慣行上のアドバイスしかできませんので
もしよろしければ法律家を交えて具体的にご相談に乗ります。
ご連絡ください。

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満月満月満月満月満月 2011/02/07 13:21
お蔭様で、無事に円満解決する事が出来ました。
私たち夫婦だけでは、この様な結果に結び付かなかった事と思います。
本当に、お世話になりました。
有難うございます。 2011/02/07 14:55
momo1234さん






無事に終えることができて本当に良かったです。
司法書士小林彰先生http://profile.allabout.co.jp/pf/44s4-kobayashi/
とのコラボでうまく事が運びましたね。

不動産業界はまだまだ質の悪い業者がたくさんいますし、
無防備な契約で悲しい結果になることも多々あり、
本当にリスクと隣り合わせです。

今回はmomo1234さんの迅速な行動でなんとか事なきを得ましたが
今後の住宅探しにおいてはよくよくお気を付けください。

そして、心底納得づくで夢のマイホーム!手にしてください。


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2011年01月27日

住宅ローンの名義変更について



離婚式.jpg


住宅ローンの名義変更について
     住宅資金・住宅ローン 2011/01/22 22:24

Q

離婚に伴い住宅ローンの名義を夫→妻への変更を考えています。

妻の勤務年数、年収はどのくらいを満たしていれば変更が
可能なのでしょうか?満たしていない場合は妻に保証人を立てても
変更は出来ないのでしょうか?

条件付きでも何か変更が出来る手段はないのでしょうか?

ちなみに妻は勤務して4ヶ月しかたってなく年収は200万ぐらいです。

教えていただきたいです。
よろしくお願いいたします。
Minami-1さん(神奈川県/男性/38歳)



A

銀行にご相談を2011/01/23 12:09
評価☆☆☆☆☆

Minami-1さん

不動産ドクターの鈴木です。
ローンの残債金額にもよりますが、
千万単位で残がある場合は明らかに年収からの計算ではNGです。
すごくアバウトな回答ですが、
残債金額・奥様の勤めの内容・職務経歴・住宅ローン以外の借り入れの有無・建物の概要(種別や築年数)などが解らないと正確な回答ができません。


『離婚に伴う債務者変更』ということになりますが、
その場合は債務を受け継ぐ方が、それなり(銀行の審査基準を満たす)の年収や社会的信用などが無いと変更はできません。しかし、銀行側にとっても、ずっとそのままではうまくないので、少々審査基準とずれていてもOKを出す場合があります。

先ずMinami-1さんがやることとしては今借りている銀行に事情を話して
債務者変更の審査をしてもらうことです。
それでだめなら(どの程度だめなのかにもよりますが)、他の金融機関に相談するなり、
どこからか自己資金を援助してもらって、奥様の年収でもクリアできるだけの債務にすることを考えることなどがあります。

他の方法としては、いっそのこと売却してしまうことも一つです。
ローンの金額が解らないのではっきりしたことは言えないですが、
年収200万円では、住宅ローンや固定資産税などを払っていけるかどうか危ぶまれるのではないでしょうか?お子様がいるのかどうか、生活費全般なども検討しなければなりませんが
今の残債と同等かそれ以上で売却可能であれば売却してそれぞれが一からやり直すのも
選択肢として検討されたほうがよろしいかと思います。


いずれにしても、様々な数字や背景が解らないと方向性が出てこないので
もしよければ一度具体的にご相談にお越しください。


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評価・お礼 Minami-1さん
2011/01/23 12:09
【鈴木様】
情報が不足している中、御丁寧に回答を頂きましてありがとうございます。
御連絡頂いた通り、銀行に事情を話してみます。

また何かありましたら御相談させて下さい。




鈴木 豪一郎

2011/01/24 14:53
Minami-1さん

高評価有難うございました。
WEB上で具体的な質問もしづらいと思いますので
メールかお電話くださればご相談にのります。



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2011年01月16日

♪♪平成23年うまれ♪♪



皆さんこんにちは 不動産ドクターです。



年が明けてから賃貸需要が盛り上がってきて
バタバタ駆けずりまわっております。


当社に委任頂いている物件も次々決まり、
繁忙期を目前に在庫がなくなりそうですあせあせ(飛び散る汗)



さて、本日はプライベートなご報告です。
このブログではあまりプライベートなことは差し控えようと
思っていたのですが、今日はさすがに『書かねば』と思ったものですから・・・



このブログの読者さんはご存知の方も多いと思いますが
実は私、子沢山でして、娘が3人おります。・・・というか、娘が3人おりました(過去形)。

平成16年(6歳)・平成18年(4歳)・平成20年(2歳)

二年おきに三人の子宝に恵まれました。
しかも全員“女子









でした(過去形)。








ここまでちょっと勿体付けましたが










4人目が生まれました黒ハート








しかも、またまた女子








平成23年産まれです!











誰に似たのか3500グラムの大きな赤ちゃん。。。










我が家は妻含む女子が5人がく〜(落胆した顔)







それに対して男子は私一人・・・いや独り











でもでも、みんな可愛いからすべてOKなのです手(チョキ)














平成23年産まれの女子1月16日現在 名前未定


平成23年うまれ.jpg











ぴかぴか(新しい)女子だらけの我が家ですぴかぴか(新しい)

7722949_951754789_242large[1].jpg









ちなみに












不動産コンサルティング以外にも・・・













子作りコンサルティングも受付中ですわーい(嬉しい顔)











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2011年01月11日

子なし夫婦の住まい



子なし夫婦の住まい。

質問者:makoco_5116(東京都/女性/35歳)
暮らし・人生 > 老後・セカンドライフ 2010/12/27 17:25


Q


■家族構成
夫 34歳(事実上公務員/年収税込み500万)
妻 35歳(アルバイト/年収税込み200万)

■年間貯蓄
夫 年間90〜120万
妻 年間100万(今年から)

■貯蓄総額
共有分として 500万

子どもが無理なくできれば欲しいという感じです。
現在は都心の社宅に住んでおり原則55歳まで住めます。
結婚4年目になりますが、このまま子どもができなければ
40歳までに1000万貯めて2人サイズの家を買おうと話してます。
しかし互いに次男次女ですが、主人の方(地方)には相続予定の土地があり、
私の方(首都圏)には姉と共同名義の土地がすでにあります。
なので定年後はどっちかの実家に帰り家を建てるという選択肢もあります。
堅実なのは55まで社宅に住んで3000万くらい貯めて5年は賃貸で過ごし
引退したら田舎に一軒家を作って退職金は老後にまわすのがベストだと思いますが
あと20年も社宅に住むのもどうかと思います。

ご相談したいのはどのタイミングでどんな家を買えばいいのかということと。
そのためにはどんな資金計画を立てるべきかということです。
散漫な内容になってしまいましたが、宜しくお願いいたします。





A
貯蓄に励みましょう回答者:鈴木 豪一郎 2010/12/27 17:57 15日前 (5.0)makoco_5116さん

こんにちは。不動産ドクターの鈴木豪一郎です。

お見受けする限りにおいて、
私としては『すぐには買う必要ない』と思います。

今後、お子さんが生まれないと仮定した場合ですが、
その場合、養育教育資金がかからないことになります。
すると、年間200万円の貯蓄ができれば、55才までで4000万円以上の貯蓄ができる計算ですね。それに退職金が別途はいるわけですよね。

家を買う方の多くの動機は
高額の家賃を払うほどなら買ったほうがよい
家族が増えて賃貸では居られなくなった。(大きな賃貸住宅では家賃が高額)
老後は賃貸住宅に住めなくなるので、買えるうちに買っておこう。

などというケースが多いです。

ところがお二人は社宅に住める状態ですし、
奥さまにもご主人さまにもそれぞれ相続予定だったりすでに共有している土地が
お有りなのであれば、無理に都内で物件を購入するよりも
貯蓄(や投資)に回して流動資産を厚くするほうがよいように感じます。

不動産営業マンの中には、先ず何かを買っておいて、将来地方に引っ越すのであれば
それを貸せば『家賃収入』が入り、個人年金になりますよ!!
と美辞麗句を並べるかもしれませんが、日本を取り巻く賃貸市況も
これから相当悪化していくであろうことは、現場の人間ならだれでも感じていることです。

高齢化、少子化、人口減少、経済低迷、国際競争力鈍化、株価低迷。。

悪い要素はたくさんありますが、よい要素はほとんど見当たらないくらいです。
その中で、お二人がなまじな不動産を購入してしまうとこの先、大きくマイナスに作用する可能性が高いのです。

幸い、社宅があるのですから、その恩恵にあやかり、その一方でシッカリと
流動資産を増やして、その後、60歳程度のころに(すでにある土地に)建築をするのが
良いと思います。

例えばお二人で住む程度であれば、木造平屋80平米もあれば十分かと思います。
その場合の建築費は、相場でいけば1300万円〜1800万円もあればまずまずのものが建てられるはずです。

計算上は、それをキャッシュでポンと建てても、老後の生活費は担保できますね。


社宅がどうしても厭!とか、社宅にいられない事情が出てきた!などの事が無い限り
その恩恵を最大限享受して、セカンドライフをより確かに充実させてはいかがでしょうか。



≪補足≫



社宅にお住まいの方で、後々困る事になるのは、
家賃が安いものだから、お金を使いすぎてしまって、『退職するころには退職金しかない』という状態に陥ることが多いです。

お二人の計画をシッカリと建てて進んでいってください。

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2010/12/28 12:13




補足の部分は本当にそう思います。本来であれば賃貸の家賃10万を払ったと思って、もっと貯金に励んだ方がいいのかもしれませんが、カツカツになるのも嫌なので、このペースでいきたいと思います。すでに今の社宅は築50年ですが(古いのは嫌ではない)、交通利便性がとてもいいので共働きのうちはここにいたいと思います。丁寧なアドバイスありがとうございました。 2011/01/11 13:10

makoco_5116さん






高評価ありがとうございました。
社宅ライフ、楽しんでくださいね。



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2010年12月24日

走る!今月の不動産クリニック

走る!今月の不動産クリニック



不動産クリニック 大田区不動産.jpg



今年もあと一週間。。。

年々、一年が経過するのが早く感じるって、よく聞く話ですよね。
これにはちゃんとした理由があるそうです。


なるほどぉ。
と思うことなのでお話しておきます。

時間の経過スピード感は過去の経験によるものが反映するそうです。
例えば、一歳の子供にとっては一年という月日は自分の人生のMAXですよね。
二歳の子にとっては自分の人生に占める一年というのは1/2
三歳の子にとっては一年は自分の人生の中で1/3



20歳の人にとっての一年は自分の人生の中の1/20



50歳の人にとっての一年は自分の人生の中の1/50



80歳の人にとっての一年は自分の人生の中の1/80


つまりは、年々、一年の長さが体感的に変わってくるということですひらめき





さてさて、今月の不動産クリニックの総括です。

12/1 不動産仕入れ決済(大田区池上)
12/2 資産活用コンサルティング受託(大田区中央)
12/3 空室対策コンサルティング受託(港区広尾)
    アパートローン借り換えコンサルティング(品川区西大井)
12/4 マンション購入コンサルティング受託(品川区西五反田)

12/9 不動産購入調査(福島県郡山市)
12/10 税理士打ち合わせ(当事務所)・不動産税務相談【税理士とのワンストップサービス】
12/11 遊休地活用コンサルティング受託(日野市栄町) 賃貸契約(品川区大井)
12/12 賃貸契約(大田区池上)
12/13 決済前立ち会い(大田区中馬込)

12/14 債務整理コンサル【司法書士とのワンストップサービス】(杉並区梅里)
12/15 現地調査(日野市栄町)
12/16 債務整理不動産処分プレゼン(杉並区梅里)
12/17 宅建法定講習

12/18 物件調査(杉並区梅里)
12/19 賃貸家探し(池上線)
12/20 競売コンサルティング(江東区清澄)
12/21 売買決済(溝の口) 賃貸契約(大田区仲六郷・大田区上池台)

12/23 地境紛争相談(大田区蒲田)・一戸建てリーシング打ち合わせ(大田区新蒲田)
12/24 家賃清算 家探しコンサル(大田区中央)
12/25 売買契約仲介(杉並区梅里) 
12/26 遊休地活用コンサル(清瀬市)

12/27 賃貸借契約(大田区上池台)
12/28 大掃除!!


以上、今年一年お疲れさまでした!

ご愛顧くださいました皆様本当にありがとございました。

来年も皆様にとって良い年でありますように・・・

そして一つでも多くの“笑顔”が生まれますように・・・




不動産クリニック 不動産ドクター 鈴木豪一郎







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2010年12月23日

大家さん不遇の時代【勝ち組経営への道】

不動産ドクターです。


最近本当に空き部屋が目立ちます。
先日道を歩いていたところこんなものを見つけました。



満室経営への道 不動産オーナー虎の巻.jpg


何と8部屋中6部屋が空き部屋!!

んんんんんん・・・・


この物件の大家さんや不動産屋さんは一体何をしているのだろう・・・





日本の人口は減少局面に入ったというのに、
一方でいまだに、遊休地活用と称してゼネコンやハウスメーカーは地主さんに建物を建てさせている
しかも多額のアパートローンを組ませて・・・


当社は○○年一括借り上げですのでご安心いただけます!』と・・・


不動産オーナーも、その酔美な言葉と慾に駆られて話に乗ってしまう




“砂上の楼閣”とはこのことで、この先の家賃下落や人口減少を計算せず(させず)に
豪勢な箱モノを建てさせてしまう。
結果、将来的に家賃が下落し、多額のメンテナンス費用ものしかかり
初めの数年で儲かった(つもりの)家賃収入も吐き出さざるを得なくなり、
本当にキツイ状態の“イタイ大家さん”になっていきます。


日々、様々な大家さんからご相談をいただきますが
この“イタイ大家さん”が何と多いことか。。。

昭和60年〜平成初期の時期に
銀行・建築会社・下請不動産屋がチームになって
大家さんを説得して、『将来的な個人年金ですよ』・『相続対策ですよ』・『不労所得ですよ』
と素晴らしい絵を描き、建てさせたものが最も多いようです。


そのようなものは、得てして30年ほどのアパートローンを高〜い金利で組み、
今現在以前としてローンを払い終えていないかたがとても多いです。

そこに拍車をかける如く、築後20年程度経過して、大規模な修繕・改修などが必要になります。
集合住宅ですので、修繕といっても数百万〜1000万円単位で資金が必要になります。
20年も経過すると借り手のニーズも変わり、“バストイレ別”とか“ガスキッチン必須”とか“脱衣場がないとだめ”とか“洗濯機は絶対部屋の中”などとなるので間取り変更も必要になる。



しかし・・・・・・


そこへきて家賃の下落
・一昔前の敷2礼2は今やNG
一括借り上げの見直しや値下げ合戦で収益悪化
・なかなか決まらないので稼働率低下
・家賃滞納


などなど、



収益は下がる一方だが、支出は増える一方



になっていますどんっ(衝撃)




そうなると、

修繕にお金を払う余裕もなく 
  ↓
建物は傷み
  ↓
入居者は入らなく
  ↓
収益悪化
  ↓
ますます修繕にお金を払う余裕もなく
  ↓
ますます建物は傷み
  ↓
ますます入居者は入らなく
  ↓
ますます収益悪化

と『負のスパイラル』に堕ちていきます。


そうすると冒頭の写真のように にっちもさっちも〜ブルドック(古!)になってしまいます。









さあー。貴殿は“イタイ大家さん”になっていませんか?

そのような方は迷わず“不動産クリニック”の門を叩いてください!



不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート

不動産クリニック 不動産調査のエキスパート 鰹盤不動産.jpg




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不動産クリニック
株式会社常盤不動産

東京都大田区池上6-1-3
TEL03-6410-3630






posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 16:43| Comment(1) | マンション・アパート経営 大家さんの虎の巻 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年11月26日

『一般社団法人 おおた助っ人』 設立!!

おおた助っ人ロゴ・大田区は大田区の専門家が笑顔にする.jpg

一般社団法人 おおた助っ人 設立!!




平成22年11月25日 
大田区の若手専門家集団により
『一般社団法人 おおた助っ人』が設立されました。



この法人の目的及び行う事業は次のとおりです。

当法人は、「大田区は大田区の専門家が笑顔(≧▽≦)にする」を理念とし、大田区に縁のある専門家が集まり、大田区及びその周辺地区の個人・団体・企業と連携のもと地域力向上を図ることにより、子供からお年寄りまでが安全に楽しく暮らすことのできる地域社会の実現、大田区及びその周辺地区の発展及び活性化、ひいては日本の健全な発展を目的として、次の事業を行う。


1 大田区及びその周辺地区の普及啓発
2 大田区及びその周辺地区に関する情報発信
3 大田区及びその周辺地区に関する調査研究
4 大田区及びその周辺地区に関する書籍の出版販売
5 専門家による講座・講習・相談会の開催
6 専門家による相談サービスの提供
7 専門家の育成・研修のための勉強会の開催
8 各種イベントの開催
9 その他当法人の目的を達成するために必要な事業




自分たちの持つ専門知識で地元を中心とした地域に恩返ししたいという志をもった、大田区が大好きな専門家が集まって作った法人です。



専門家は以下の面々です。

司法書士小林彰
司法書士 下入佐真由美
行政書士 湯原玲奈
一級建築士 若杉健志
弁護士 野澤隆
税理士 立木太
そして私、不動産クリニック 鈴木豪一郎です。


当法人では、様々なスペシャリストの協業により
大田区民や地域のために包括的に御困りごとの相談にのる相談会を
実施しています。
活動にご興味御有りの方は私までご連絡ください。

[おおた助っ人ご相談例〜あんなことやこんなこと〜】
離婚の準備や対策 ●国際結婚 ●熟年再婚
●DVでお悩みの方 ●成年後見 ●任意後見制度活用
相続・贈与相談 ●遺言書の書き方 ●外国人の雇用
●リフォームトラブル●不動産登記 ●債務整理
●払いすぎた利息を取り戻したい●土地境界紛争
生活保護受給●労務問題●住宅ローン借り換え
建物耐震診断 ●不動産を借りたい、貸したい
敷金返還トラブル ●不動産処分(遠方可)
アパートオーナー空室対策 ●建築紛争 ●借地問題
●各種営業許可 ●法人登記 ●会社設立
外国人の帰化申請 ●自己破産 ●熟年離婚
●内容証明郵便作成 ●建築業免許取得 ●住宅リフォーム相談飲食業免許取得 ●サラ金問題 ●立ち退き交渉問題
●法人役員変更登記●抵当権抹消登記●敷金が返ってこない
不動産取引トラブル●確定申告のお手伝い●相続対策
●遊休地活用 ●不動産任意売却 ●婚姻契約書作成

…その他、気になることがありましたら、
大田区の専門家集団【おおた助っ人】に
お気軽にご相談ください。


今後の活動い記録や告知などを随時アップしていきます。
よろしくお願いします。



一般社団法人おおた助っ人
事務局:東京都大田区池上6-1-3
CALL 03-6410-3630(常盤不動産内)

代表理事 鈴木豪一郎







posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 17:48| Comment(1) | おおた助っ人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年11月20日

東雪谷PROJECT 一戸建分譲 大田区東雪谷


不動産ドクターです。

さて、本日は新築一戸建て分譲計画のお知らせです。

東急池上線『石川台駅』から1分の距離に
大型4LDKの新築分譲住宅が企画進行中です。

価格は未定ですが、
現在精鋭企画中です。

当社は分譲会社さんと建築会社さんに対して企画立案・マーケティング・コンサルティングを
担当させていただいています。




以下
東雪谷プロジェクト 

概略のご説明



ありがちな潜りもなく、将来的なメンテナンスや床下換気も考慮し、
GLから+400程度のフロアレベルで建てていこうと思います。
外観ファザードはシンプルにかつ、重厚。
奥行きをもたせ、大型車やハイルーフ車も止められるように設計します。
バルコニーはむき出しではなく、本体の壁を伸延させ奥行き感を演出、併せて雨が降った時でも
洗濯物に直接あたりづらい構造
にしました。

東雪谷プロジェクト 外観パース.jpg


外部とは一線を画し、インナーに玄関があるイメージ。
そこから3連トール型のシュークローゼット。
一坪サイズバスルーム、脱衣場には明かりとりのハイサイドサッシ
ベッドルームには壁一面の収納、しかも奥行き900mmなので御布団もシッカリ収納
東雪谷プロジェクト CG模型1階.jpg



2階はゆとりの20畳LDK
対面キッチン。上部はダイニング部分との一体感を持たせるためにつり戸棚をなくしました。
キッチン脇には大型の食品庫(パントリー)を配置
そのパントリー脇には家事をこなすためのカウンターがあります。
そこではアイロンがけやPCコーナーとしても重宝。

東雪谷プロジェクト CG模型2階.jpg



3階には寝室を3部屋配置しました。
マスターベッドルームには収納を一層充実させるため、ワイド1620mm奥行き900mmのクローゼット。
使い勝手を考えトイレも設置。
北側斜線はありません!
東雪谷プロジェクト CG模型3階.jpg


最後にキッチン部分。
落ち着きとスマートさ、有機的な空間。
ママが孤立しないよう、キッチン上のつり戸棚を敢えて取り払い、バックキャビネットとして
機能させる。
子供を視ながら、テレビを見ながら、家族と語らいながら家事ができるように配慮した設計です。

東雪谷プロジェクト キッチンパース.jpg





分譲計画についての詳細は確定次第追って告知致します。
事前にお知りになりたい方は直接不動産ドクターまでご連絡ください。




不動産クリニック 不動産調査のエキスパート 鰹盤不動産.jpg





不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 12:08| Comment(1) | 売買家探しカルテ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年11月14日

3階建て?田舎?建売?

Q 3階建て?田舎?建売?住宅 住宅設計・構造 2010/09/11 13:19

建築プロデュース 大田区 住宅建築コンサルタント 住宅を建てる 大田区 相談.jpg

以前こちらで建売にオプションをつけて希望に近づけていくという物件を買って・・と相談させていただいて、結局白紙に戻して、また一から土地を探している者です。

来年3月に引っ越したくて土地を探しています。
総費用4300万で抑えたいのでどこかで妥協しなければいけません。
建売は絶対にいやなんです・・
都内で狭小住宅を建てるか。
都下の駅から離れた少し不便なところに普通の2階建てを建てるか・・
どこを妥協するか悩みます。
予算からすると土地は高くても2300万位ですよね?
3階建ての家に入ったこともないのですが実際住むにはどうですか?
娘が二人いるので暗い道や不便なところは避けたいです。
と考えると3階建てかなぁと思います。
それとも予算がないから仕方なく建売に住むべきでしょうか・・
アドバイスをお願いします。
mayneneさん(東京都/女性/39歳)






A 建築期間も考慮すると2010/09/11 16:59
評価(ひらめきひらめきひらめきひらめきひらめき)
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mayneneさん

こんにちは住宅建築プロデューサーの鈴木豪一郎です。
土地を買って家を建てるには時間がなさすぎる印象です。

必要な時間を申し上げると

1.仮に今希望の土地が見つかったとして
 購入するまでにはローンや様々な手続きで約一カ月要します。
2.建物の打ち合わせについても、(建て売りがいやとのことからすると要望が様々御有りの
 ようなので)最短でも二カ月から三カ月は要すと思います。
3.建物の間取りが決まってから建築確認申請の図面を描くのに3週間〜一カ月程度
4.建築確認を申請してから確認が下りるまでに
(二階建てで)約一カ月〜(三階建てで)一ヶ月半
5.地盤改良〜着工〜完成まで早くて3カ月半〜4カ月はかかります。

つまり、今現在、良い土地が目の前にあるとした場合でも6〜7カ月程度はかかり、
3月末の入居は厳しいというよりむしろ間に合わない可能性のほうが高いですし、
それ以上に、大事なことを期限に急かされて判断するのは後悔や失敗のもとです。


期限的なことは優先順位が低いのであればその限りではありませんが・・・。




前出しましたが、要望に序列をつけて考えることをお勧めします。







評価・お礼 mayneneさん
2010/09/11 16:59
ありがとうございました。
優先順位をもう少し考えてみたいと思います。
一生に一度の買い物なので満足のいくものを建てたいと思います。

ありがとうございました。








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不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 09:19| Comment(1) | Q&A | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産クリニック;株式会社常盤不動産  by不動産ドクター 大田区 品川区

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