不動産調査のエキスパート 不動産売買に関するコンサルティング・不動産調査。 大田区 品川区
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2013年10月13日

住宅購入 頭金と自己資金の違い

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“頭金”と“自己資金”


こんにちは

最近は日が暮れるのがすっかり早くなってきましたね。
夜もすごしやすい気がします

さて、本日のお題は

“頭金と自己資金のちがい”についてです。

もちろんご存知の方も多いと思いますが
意外にご存じない方も多いのでお伝えしておきますね

住宅を購入するときには、住宅ローンだけではなく、幾らかの
資金(現金)を投入される方がほとんどです。

その資金を俗に自己資金と言ったり頭金と言ったりしますね
その二つは似ているようですが実は明確な区別が有ります。

@住宅購入時には物件価格以外にも結構な“諸経費”が掛かります。
一般的には物件価格に対し6%〜10%位(物件や借入れ状況により変わります)
の諸費用が必要です。
この“諸経費”に関しては一般に住宅ローンの対象外です。

自己資金 = 手持ち資金の総称
頭金   = 手持ち資金 − @“諸経費”

つまり、全体の手持ち資金(自己資金)から諸経費を引いた金額
これを物件価格に対して投入していくわけですが、その(物件に対して)投入できる金額を“頭金”といいます。

お解りいただけましたでしょうか?

よく、広告等で【頭金ゼロで購入可能!!】などと書いてあるのを
目にすることもあるかと思いますが、実はそれ以外に@の“諸経費”
はシッカリ必要になるカラクリがある場合が多いです
be carefull !
posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 12:31| Comment(1) | 売買家探しカルテ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年10月09日

取材が来ました^^ たけしのニッポンのミカタ 10/11(金)ヨル10:00〜 放映:テレビ東京


取材が来ました^^ たけしのニッポンのミカタ 10/11(金)ヨル10:00〜 放映:テレビ東京

先日、テレビ番組の制作会社さんから連絡があり、
空き家問題や建替えのできない不動産の問題について取材させていただきたいとのこと。

様々、不動産の諸問題に詳しい専門家は居ないかと探していたところ、
とある弁護士さんから当社(代表鈴木)不動産クリニック 不動産ドクターをご紹介頂いたとのこと。
普段は、取材のご依頼は丁重にお断りするのですが、人様の紹介でもあるので
取材に応じさせていただきました。

《取材の様子》
無題.jpg


たけしさんと国分太一さんの社会派番組だけに、取材もピリッとムード。
再建築不可や、セットバック、その他空き家問題などについて
コメントさせていただき、プチロケも敢行しました。

数分しか出演しませんが、よろしかったらご覧になってください。


放映は10/11(金)夜10:00〜 テレビ東京
番組名:たけしの ニッポンのミカタ



不動産ドクター 再建築不可.jpg

http://www.tv-tokyo.co.jp/mikata/

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【不動産クリニック】
株式会社常盤不動産
東京都大田区池上3-39-12 常盤館

TEL03-6410-3630

鈴木豪一郎


ワタシ×プロのチカラ
AllAboutProFile;http://profile.allabout.co.jp/pf/suzuki/ 
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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 13:39| Comment(1) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年10月05日

離婚と不動産:マンションの持ち分のみを売却する場合のお話

離婚のときのマイホーム売却(マンション・一戸建て住宅)売却  不動産ドクター鈴木豪一郎

〜離婚にまつわる不動産の話し〜
【 夫婦で買ったマイホームの売却 】

離婚と不動産 持分だけ売却したい.jpg

結婚してマイホームを購入。その後、離婚することになり そのマイホーム(マンションや一戸建て)を売却したい場合について

【 私の持ち分だけ売りたい!編 】

夫1/2 妻/2 などという持分で登記がある場合
妻だけが『売りたい』と思っても 夫が『NO!』と言えば基本的に売却はできません。
購入する側の身になればわかるのですが、購入するのに1/2の権利しかなければ
やはり利用に制限がありますからね。しかも住宅ローンも適用になりません。

しかし、そのような場合でも一部の持分(権利)だけを売却することは不可能ではありません
一般の人が買う可能性はまず無いですが、当社の場合は、そのような一部の持ち分だけを直接買取りすることができます(査定のうえ)。

ケース@売る・売らない について夫婦間で意見がまとまらない、でも早く解決したい。
ケースA夫(または妻)とは絶縁状態になっている。私の持ち分だけでも現金化したい。
ケースB夫(または妻)に自分の持ち分を買い取らせたいが、相手にはその資金力がない。
ケースCDV被害により、避難先に身を隠しており、避難先に居る状態で自分の持ち分だけを売却したい。

こんな状況の方は是非、当社にご相談ください。


【当サービスの適用範囲】
東京23区大田区/品川区/渋谷区/新宿区/杉並区/世田谷区/中央区/千代田区/文京区/港区/目黒区
神奈川県/横浜市/川崎市



離婚の問題で最も多いのは共有不動産の持分(共有財産のうち個人が所有・負担している部分)の取扱です。

離婚してしまえば、どちらかは住宅を出て行くことになりますが、不動産を購入していた場合に、どちらかが連帯保証人などになっていると、離婚後 もしも相手が債務を支払えなくなった場合に連帯保証人が債務を負うことになります。
その為、不動産の持分部分については売却をしてしまいたい所ですが、一方が応じない場合も多く、トラブルの多い問題となっています。
当社では、持分物件の取扱実績が多く、また、住宅ローン整理などのご相談にも応じておりますので、離婚を考えている方は一度ご相談ください。


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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 17:09| Comment(1) | 離婚と不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

離婚のときのマイホーム売却(マンション・一戸建て住宅)売却  不動産ドクター鈴木豪一郎:大田区

〜離婚にまつわる不動産の話し〜
【夫婦で買ったマイホームの売却】
無題.jpg
結婚してマイホームを購入。その後、離婚することになり そのマイホーム(マンションや一戸建て)を売却したい場合について

【 こっそり売りたい編 】

同じマンションや近隣地域に知り合いがたくさんいるので、おおっぴらに広告などをしたくない!というご要望があります。
確かに、『あそこの○○ちゃんの家、売りに出てるわよ〜。』
『(買う気はないけど)チョット見に行っちゃおうか〜』などと、近所の噂話のネタになるのも辛いものですよね。
特に、お子様がいて学校に通われている場合、お子様同士での確執の種になるのも可愛そうですし。

そんな場合は、一般的なチラシやインターネットに掲載をしないで売却する方法があります。

それは、ズバリ!当社が買主となってその不動産を買い取る方法です。
通常の一般のお客様に売るにはやはり【広告】をしなければなりませんが
当社が直接買い取る場合、まずは【電話(03-6410-3630)】を頂くだけで結構です。

お電話を頂くと、査定に伺い貴方様と直接商談をすることになります。
商談が成立すると売買契約を結び、その後 なるべくこっそりと引っ越ししていただき
売買代金の清算を行います。

【メリット&デメリット】

メリット@回答が早い(最短1日で、買う買わないの判断が出ます)
メリットAローンキャンセルなし(買取りは基本キャッシュで行うので後のローンキャンセルはありません)
メリットB古い・汚いもOK(当社買取り後、自社でリフォームをするので古い汚いも気にせずOK)
メリットC現金化が早い(ご希望により最短3日程度での決済も可能です 最大8000万円まで即金決済可能)
メリットD仲介手数料がかからない(売主:貴方-買主:当社 なので仲介は発生しません)
メリットEご夫婦で絶縁状態になっている場合でも当社がお二人とそれぞれお話しします。

メリットF持分のみの売却にも対応(する場合もあり)

デメリット@一般に向けて売却するよりも価格が低くなる

【当サービスの適用範囲】
東京23区大田区/品川区/渋谷区/新宿区/杉並区/世田谷区/中央区/千代田区/文京区/港区/目黒区
神奈川県/横浜市/川崎市

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 11:09| Comment(1) | 離婚にまつわる不動産の話し | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年10月03日

責任のある仕事 不動産クリニック 鰹盤不動産 鈴木




80代の男性がご来社くださいました。
長いおつきあいを頂いているお客様です。
昭和初期から工場を営み、いくつもの荒波を乗り越えてこられた
素晴らしい人格者です。

胃がんを患いご自身の終焉を意識して
様々な思いを巡らせていらっしゃいます。

『御社にすべてお任せしたい。私の生きざまと幕引きを家族以外の貴方にも見届けていただきたい。』そうおっしゃってくれました。

不動産の処分計画、相続税評価、遺言書作成など
『御社と御社のご紹介の専門家にお任せするのでシッカリ頼みます!』
とのことでした。

実はこの方、私(鈴木)が子供のころから存じている方です。
この方のお子様と私が同級生でその同級生とは今でも交友がある間柄。

この方の創業から高度成長期、オイルショック、バブルそして崩壊、その後の会社経営のことなど。そして何より、家族への想い。
にこやかに、時に眼光鋭くお話ししてくれました。


昭和を駆け抜けたその方の目じりには優しい優しい皺(しわ)が刻まれています。

そんな方から託された仕事。
謹んでお受けいたします。

また、その方の終焉に責任をもって立ち合いたいと思います。

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 15:14| Comment(1) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

【シゴト冥利】 不動産クリニック 鰹盤不動産 鈴木




【シゴト冥利】

この道に入ってかれこれ15年

最近まで売買専門でやってきました。
一番初めにお取引きいただいたお客様がもう15年そこにお住まいです。

以前、修業時代には一度お取引きが終わったお客様はもう二度と会うな!と上司からは言われていました。
なぜなら、仲介という立場(売り主ではない)でちょろちょろお客様の前に顔を出すと余計なクレームを受けてくるから・・・ということ。

それが、どうも納得がいかず、 やはり気になるので 近くを通るとついついそのお宅の前を通りしばらく眺めてしまいます。

新婚さんで家を買われた方は2年後にはベビーカーが玄関先にあり、
『あー。赤ちゃん生まれたんんだ〜』と嬉しい気持ちになります。

お子様が生まれたのを機に家を買われたお宅は、しばらくして前を通ると三輪車が、、、『あー。もうそんなお年になったんだな〜』と感慨にふけったりします。

家を買ってくれたお客様がどうか幸せになりますよう。


そう願ってやみません。
なので、時々前を通っては、順調そうな雰囲気を感じて一人でうれしくなっています。

私(当社)にとって 住宅のお取引は過程であってゴールではない。

そこで小さな家族が笑い・泣き・楽しみ・くつろぎ・癒され・ケンカし・でも仲直りし・守り・護られ、そんな風にしながら家族の歴史が刻まれていくような生活を送ってくれることこそが私にとって終わりのないゴールのような気がします。

なので一度お取引きさせていただいた方々とは、(人により太さは違いますが)ずーっと、見えない糸で結ばれているつもりです。
勝手にそう思っています^^


株式会社常盤不動産 
代表取締役 鈴木豪一郎


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2013年08月31日

その悩み、専門家がチームで考えます! 【出口の見える無料相談会】開催日 9/28(土) @蒲田


当社の代表も主催者兼相談員として参加します!

第15回 
【出口の見える無料相談会】 開催日 9/28(土) @蒲田
無料法律相談 大田区.jpg

相続・借金・離婚・不動産・借地など
その悩み、専門家がチームで考えます!

【例】
相続問題のチーム・・・司法書士/税理士/宅建主任者
離婚問題のチーム・・・行政書士/弁護士/宅建主任者
借金問題のチーム・・・弁護士/司法書士
建築問題のチーム・・・一級建築士/弁護士/司法書士
大田区無料相談会 弁護士.jpg

など、専門家がチームを組んで問題と向き合います(しかも無料!)。

『 区民のためにチカラになりたい!』
そんな想いでプロ集団が集結しました。

【参加専門家】
弁護士・税理士・司法書士・行政書士・宅地建物取引主任者・一級建築士
ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士・不動産ドクター などなど参加専門家多数!

身の回りに困っている方がいたら紹介してあげてください。
9/1 予約受付開始!

【予約の仕方】
お電話にてご予約を受付します。
主催:一般社団法人 おおた助っ人 事務局 電話番号03-3753-0310

オフィシャルサイト
http://ota-suketto.org/?page_id=13


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2013年08月27日

大田区池上を中心に 賃貸募集 管理(マンション・アパート・一戸建て)を行います。 スピードと最新の広告手法で早期満室を実現します。

大田区池上を中心に 賃貸募集 管理(マンション・アパート・一戸建て)を行います。
スピードと最新の広告手法で早期満室を実現します。
http://www.tokiwa-r.co.jp/owner/index.html

満室だけでなく、その後の円滑な賃貸経営を総合的にお手伝いします。
常盤不動産 
http://www.tokiwa-r.co.jp/owner/full.html

当社の賃貸管理の特徴
マンション・アパート・一戸建て・マンションの一室・駐車場に至るまで管理しております。
オーナー様のご要望に沿った各種プランをご用意しており 建物管理だけでも管理致します。

空室でお困りの大家さんへ「満室請負います」賃貸マンション賃貸アパート空室募集物件管理 大田区


募集コース
賃貸マンション賃貸アパート空室募集物件管理 大田区
賃貸募集は旧来のアナログな手法に終わりを告げ、インターネットによる集客と
客付けがすでに、大半を占める時代に突入しました。

当社では、インターネット各種ポータルサイト・レインズ・ハトマークサイト・
不動産クリニックホームページなどによる広域かつスピーディーな営業に
特化しています。

同業者間におけるネットワーク構築にも力を入れており、一社だけの力ではなく
周りの同業協力会社のパワーを相乗 li的に発揮することも当社の強みといえます。

空室に対するコンサルティングも行っています。
賃貸満室化計画 満室、請負います。 ・一部屋ごとの市場分析
・調査データに基づく企画立案
・インターネットの活用
・独自の広告手法
・スピード感あふれる営業活動
<早期満室を実現します>

.
管理コース
管理コース
物件の管理・家賃の集金・運営に到るすべての業務をトータルでカバーします。
入居・退去や日常の賃貸業務に伴うクレームの受付、各業者の手配、
維持補修の企画提案などをすべて行うプランです。

※月に一度の収支明細・管理報告書を提出します
※管理コース費用の目安(賃料の5〜8%)
※家賃滞納保障プランを無料でお付けすることもできます
.
家賃保証コース
家賃保証コース
当社が一括して物件を借り上げ、管理・運営を行います。
空室や滞納者が出ても、毎月決まった家賃収入が保証されます。
. 提携の弁護士・司法書士・税理士・一級建築士などとのネットワークにより、入居者との権利調整や諍いなどにも的確かつスピーディーに対策を講じるとともに、相続対策・各種税金対策・建替コンサルティングなど、広義のプロパティーマネジメントが可能です。 賃貸不動産経営 管理士賃貸不動産経営 管理士

賃貸不動産経営管理士は、賃貸管理のプロであり、貸主の身近な相談役として
適切なアドバイスをすることが求められています。建物賃貸借全体を管理し、
貸主の資産価値の保全と収益最大化を目指します。
.

不動産ドクターより
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2013年08月06日

バカにできない!『雨どいのつまり⇒雨漏れ』



バカにできない!『雨どいのつまり⇒雨漏れ』


毎年、梅雨の時期から夏の台風の時期にかけて
少なくとも2件3件は 当社にSOSコールがなります。

それは『雨漏れ』

なので、ゲリラ豪雨などが来襲すると管理物件が心配でソワソワしてしまいます。
私の経験上、雨漏れの原因で多いのが
・屋根材や外壁材の老朽化、
・外壁サッシ周りからの風雨の吹き込み
・ルーフバルコニー笠木板金の不具合や被り厚の不足  
・エアコンなどの工事業者が開けた穴の防水処理の手抜き  などがあります。

それと、たまにあるのが タイトルにも書いた 『雨どいのつまり』 を原因としたもの。

雨漏り 大田区.jpg


特に近くに樹木が多い場合や埃っぽい地域などは 枯葉やごみなどで雨どいがつまりやすいです。
鳥が巣を作るために小枝を収集し、それが大雨で流されて樋に詰まるなんてこともあります。

詰まる割には、『雨どい』はいつも下から見上げることしかせず、詰まっていることに気付きずらい。
確認するには屋根に上らなければならない場合も多く非常に厄介です。
特に、都内(大田区・品川区など)は3階建ても多いので確認には危険も伴います。

雨どいが詰まると、屋根に降った水が樋(とい)から溢れ出し、
ビシャビシャと想定外の部分を濡らしてしまうことになります。
それにより建物の防水性能を低下させてしまい、雨漏りに至ってしまうのです。

対策方法としては、
@雨が降り続いた日に外から雨どいを見上げて ジョウゴのようになった排水マス“以外”の部分から
 雨水がビシャビシャ垂れていないかどうかチェックしてください。
 もし、垂れているようでしたら樋が詰まっている可能性(大)です。
A10年に一度程度、外壁や屋根の補修塗装をする方が多いと思いますが、
 その際は“必ず”業者さんに『雨どい清掃もお願いします』と付け加えてください。
B雨どいのつまり防止の部品も市販されているので、このようなものを取り付ける。
  http://www.ogura-cup.com/

こんな対策法があります。
お試しください。

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2013年07月29日

資産家には資産家の悩みが・・・


当社が顧問として関与させていただいているあるお客様(大家さん)。

数年前、将来発生する『相続』に備えての様々な準備をしました。
アパートローン借換え・リフォームなどなど・・・
その一つに『遺言書作成』のお手伝いがありました。
当然、私は遺言のプロではないので、信頼する司法書士さんをご紹介しました。

司法書士事務所 ワン・プラス・ワン の小林彰さん

懇切丁寧にお話を聞いてくれて、(この小林さん、元八百屋さんですから)耳のとおい依頼者様にもよく聞こえる大きな声で優しくお話ししてもらってお客様も大満足。
『良い人を紹介してくれてありがとう!助かったよ!』と言ってくださいました。

その後、今年になって、所有物件の大規模修繕(外壁塗装防水)の必要が出てきました。
どうせ塗装をするなら色味やデザインを見直そうということで、建築デザイナーさんをご紹介しました。

建築デザイン/一級建築士 デザインファクトリー 上田和孝さん

この方は、いつも黒い服しか着ないことでも有名です。
なぜなら、色のある服を着ていると、色を選ぶときに、着てる服の色が映り込んでしまうからだそうです。
裁判官の法服が黒い(何物にも染まらない)理由に似ていて面白い。
そんな上田和孝さんが全体的なカラーコンセプトとデザインを担当してくれました。
大家さん、また喜んでくれました
『同じ物件とは思えない!建物が夕日に映えるようになって美しい色彩になったよ。
良い人を紹介してくれてありがとう!』

防水塗装工事はサンカラーの倉方さんをご紹介しました。

この大家さんが以前施工依頼した工事会社と2社の相見積もりをしました。
以前の業者さんよりは幾らか高かったのですが、倉方さんの誠実な対応と施工に対する真摯な考え方に共鳴し
大家さんは『値段が高くてもこの方(倉方さん)にお願いする!』と決意。
そして、暑いさなかの施工。完成を迎え
『良い人を紹介してくれてありがとう!次は自宅もサンカラーさんに頼むよ!』とまたまたお褒めいただきました。


この大家さん(70代)には30代の息子さん(後継者)がいらっしゃいます。


先日、大家さんから 
『私(大家さん)亡き後も御社を中心に素晴らしい皆さんと共に息子の代も守ってやってくれ!』と言われました。相続税のこと、その後の資産管理のこと、息子さんの生活のこと、はたまた息子さんの老後のこと・・・

親御さんとしては心配は尽きないようです。

そんな中、当社と協力業者様のことを信頼してくれて一家の未来を“託して”くれている。
私の年代(42歳)は、60代70代の大家さんにとって息子さん娘さんに近いので
世代をまたいでお付き合いできるのです。

大きな責任を感じるとともに、良い仲間に囲まれている自分(当社)は幸せ者だなぁと思ったら
目頭が熱くなりました。

優秀な専門家の方々とスクラムを組んで、心一新!邁進します!

無題.jpg

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2013年07月22日

駐車場 西馬込駅近!西馬込駅徒歩2分 月極駐車場 大田区西馬込 

西馬込駅徒歩2分の場所に月極駐車場空きが出ました!!

西馬込駅から近いので便利です。
舗装・夜間照明あり。
広い駐車場なので奥様でも安心の車庫入れ性能!

月額賃料 25000円


駐車場 大田区西馬込.jpg

google map でもどうぞ↓
https://maps.google.co.jp/maps?hl=ja&q=%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD%E5%A4%A7%E7%94%B0%E5%8C%BA%E8%A5%BF%E9%A6%AC%E8%BE%BC2-1-18&ie=UTF-8&hq=&hnear=0x6018601de54a8475:0x51034778e66673fc,%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD%E5%A4%A7%E7%94%B0%E5%8C%BA%E8%A5%BF%E9%A6%AC%E8%BE%BC%EF%BC%92%E4%B8%81%E7%9B%AE%EF%BC%91%E2%88%92%EF%BC%91%EF%BC%98&gl=jp&ei=a3jsUfDpIYyXkgXUiYDgBw&ved=0CH8QtgMwCg

西馬込 月極め駐車場.jpg

西馬込駐車場 区画図.png

空き状況は電話でご確認ください。03-6410-3630
※区画により車種制限があります。

《契約時必要な物》
運転免許証/認印/車検証/自賠責保険証券の写し
前家賃25000円/敷金 25000円/仲介手数料25000円(税別)


【空き確認は下記まで】
≪管理会社≫ 不動産クリニック 株式会社常盤不動産
大田区池上3-39-12
TEL03-6410-3630
http://www.tokiwa-r.co.jp/company/index.html
《不動産クリニックMAP》
不動産クリニックMAP 西馬込駐車場月極駐車場.png







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2013年07月21日

5000円/バイク駐車場 バイク置場 大型バイクパーキング 矢口・東矢口・千鳥・池上周辺の方へ 格安バイク駐車場 大田区池上・千鳥・東矢口周辺 大型バイク・中型バイク・ビッグスクーター

バイクパーキング(月極バイク駐車場)大型バイク・ビッグスクーターもOK!
カーサビアンカパーキング:大田区池上8-19-10
月極めのバイク駐車場・バイクパーキングが大田区池上に登場!
多摩川線武蔵新田駅からも徒歩4分程度。多摩川線矢口渡駅からも利用可能
月額賃料5000円

大田区千鳥・大田区東矢口からも利用可!
大型バイク・中型バイク・ビッグスクーター

1.JPG
池上のサミット・木村病院・南海部品・フォルクスワーゲンの近くです。
タイル張りのきれいなマンションの一階
大型バイク・中型バイク・ビッグスクーター

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ビルの一階です≪バイクパーキング バイク駐車場 大田区池上8丁目≫

大田区千鳥・大田区東矢口からも利用可!
大型バイク・中型バイク・ビッグスクーター

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夜間は照明もあります≪バイクパーキング バイク駐車場 大田区池上8丁目≫




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コンクリート敷きですので進入スムーズ 

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大型バイクもOK! 月極5000円 ≪バイクパーキング バイク駐車場 大田区池上8丁目≫

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≪バイクパーキング バイク駐車場 大田区池上8丁目≫

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≪バイクパーキング バイク駐車場 大田区池上8丁目≫
大田区千鳥・大田区東矢口からも利用可!
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第二京浜国道・環状8号線も近くアクセスも良好 ≪バイクパーキング バイク駐車場 大田区池上8丁目≫


map.png
地図はこちらもご覧ください
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大田区千鳥・大田区東矢口からも利用可可

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2013年06月30日

〜弁護士・司法書士・税理士・行政書士・建築士・宅建主任者などによる〜 『出口の見える“無料”相談会』 @蒲田

当社代表も主催者兼相談員として出席します!

〜弁護士・司法書士・税理士・行政書士・建築士・宅建主任者などによる〜

『出口の見える“無料”相談会』 @蒲田

7/1(月)〜 いよいよ予約受付開始します!

相続・離婚・DV・パワハラ・商取引トラブル・借金問題・不動産問題などなど
お困りごとや 納得いかないこと などの駆け込み寺

各界の専門家が集結し、無料で1時間 みーちり 相談にのりますよ!
しかも、完全無料。

身近な人でお困りの方がいたら紹介してあげてください。
ご相談は大田区民に限らず、どなたでも可能です。

相談会日時 7/27(土) 大田区消費者生活センターにて
【完全予約制】です。

予約電話番号 03-3753-0310
一般社団法人おおた助っ人 事務局

http://ota-suketto.org/


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【不動産クリニック】
株式会社常盤不動産
東京都大田区池上3-39-12 常盤館

TEL03-6410-3630

鈴木豪一郎


ワタシ×プロのチカラ
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2013年06月25日

【賃貸ビジネスの3原則】大田区池上満室経営 空室対策 部屋埋め 空室募集 空き部屋募集

今日は【賃貸ビジネスの3原則】についてお話しします。
賃貸物件の稼働率を上げるためには
3つの基本的な原則があります。


マーケティング用語に「環境分析3C」という言葉があります。
Company 自社 Customer 顧客 Competitor 競合  という意味。

わかりやすく言えば、「自分の環境を知る」ということです。


●自分を知る
●お客様のことを知る
●ライバルを知る


まず、一番目の「自分を知る」ということは
自分の所有する物件を把握するということ。

物件の「「特徴」「強み」や「弱み」を知ることです。


それから

2番目の
「お客様のことを知る」ということは

大家にとってのお客様は入居者のことですから
入居者の嗜好や特性、ライフスタイル最近の傾向を把握するということ。


そして、最後に
「ライバルを知る」ということですが

自分の物件の近くの
半径1キロM範囲や同じ沿線の類似した競合物件を調べるということです。

賃貸は基本的に【地域密着型ビジネス】であり
全国の人を相手にする商売ではありません。

この地域密着型ビジネスだということがわかれば
具体的な対策を打つことが可能です。

実は、この「ライバルと知る」ということを
やっていない大家さんが非常に多いんです。


大家さんに
「一度だけでもいいですから、ライバルを調べたことがありますか?」
と聞くと多くの方が
「・・・・・」という回答。

これ、とっても残念なことです!

例えば、賃貸業ではなくラーメン屋さんを新規で開業するとしたら
「どこどこの店のラーメンはは650円で、カウンターしかないからファミリーは入っていない」とか
「どこどこはテーブル席があるが、店が汚くファミリーには受けない」とか
「どこどこは夜中までやっているが、住宅街なので10時を過ぎるとお客がいない」などと

≪敵を知る≫ということをやるはずですよね。

ところが、多くの大家さんはそれをナイガシロにしているのです。
数年前までは古い付き合いの不動産屋さんがそれでもなんとなく決めてくれましたが
いまはもうそんなに甘くありません。



よーく考えてみてください。


90%以上の入居者は、インターネットを使っています。
インターネットは「比較、比較の世界」です。


たとえば、

あちらのマンションAは

家賃が55000円で共益費が2000円
敷金が2か月礼金が1か月。


そのマンションの近くのこちらのマンションBは

家賃が53000円で共益費が1000円
敷金1か月礼金が1か月。


もし、同じような条件のマンションだったら
当然、ユーザーは後者の方のマンションに気をひかれるでしょう?


内容については、はっきりとわからなくても
単純に数字で比較すれば、入居者からはマークされます。

もちろん、値段だけではありませんが

入居者が物件を調べる「目」というものはそういうものです。


ですから、たくさんある物件を
30分や1時間ぐらいで済ますわけがありません。
何日でも物件検索に時間をかけます!


なぜなら
アパートやマンションは「高額商品」なんですから。

大家さんは早くそれに気づくことです。
賃貸は入居者にとって
毎月4万も5万も6万も払う「高額商品」なんです。

だから、少しでも良い条件の方へ傾くのは当然のことなんですね。

「高額な商品」だと思っていないのは
大家さんだけかもしれませんねえ。

満室請負人 http://www.tokiwa-r.co.jp/owner/full.html
大田区池上満室経営 空室対策 部屋埋め 空室募集 空き部屋募集


  
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2013年04月16日

建物を建てるのに不安

建物を建てるのに不安

無題.jpg

質問者:海の見える家(千葉県/男性/67歳) (無職) 2013/04/11 20:00
Q茨城県の鹿島灘に面した、眺めの良い土地を購入してありましたが、東日本大震災の時に2段擁壁の上部(約2.5m程度、1段目の擁壁は6m程度)のコンクリート製の擁壁が、外側に傾斜してしまったので、隣人と共同で補修してもらいましたが、おそらくその業者は構造計算などはしていないでの補修と思われますが、鉄筋コンクリートでの杭を立てて補強いたしました。
この土地は間口10m、奥行20mで1.5m程度の傾斜があります。別荘としての建物を建てようかと考えていますが(約20坪程度)、この土地の部分が切土か盛土か不明です。
この土地に建物を建ててよいのかどうか悩んでいます。そこで、専門家(どんな人が専門なのか不明)に現地を見ていただき、結論を出したいと思いますが、どんな人にお願いすればよいのか、またどんな手法での検査が良いのか全く分かりません。費用はあまり掛けずに調べたいのですが、良い方法とおおよその金額が知りたいのですが、お教え願いませんでしょうか。




A地盤調査なされることをお勧めします回答者: 鈴木 豪一郎 2013/04/14 16:51 2日前 (評価:☆☆☆☆☆)

海の見える家さん

初めまして。
不動産クリニックの鈴木と申します。

早速ですが、一番良いのは簡易的な地盤調査をすることです。
地盤調査をすればそこが盛り土なのか切り土なのかは判明します。
(サウンディング調査)
http://www.jiban.co.jp/service/survey/tyosa02.htm

費用は10〜15万円程度で行けるはずです。

盛り切りのみならず土質や支持層・岩盤の深度なども判明します。

そのうえで、支持層が適度な深さにあるようであれば擁壁に土圧をかけない
杭支持工法で建てることを検討することです。
http://www.mmjp.or.jp/honki/ie/kiso32/kiso32.htm

擁壁のやり直しとなると費用的には相当高額になりますので
このような検討をなさると良いと思います。

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お礼:海の見える家
2013/04/14 17:25
ご連絡ありがとうございます。まだ設計も業者も決めていないため、建築するかどうか悩んでいるところです。眺めは最高なので、地盤調査のみの業者にお願いするのと、設計・建築業社に頼むのではどちらが良いでしょうか? 地盤調査の結果によって、建築をやめるかもわかりませんので、建築関係ではない業者の方が良いでしょうか。



2013/04/15 09:35
海の見える家さん

高評価ありがとうございます。

地盤や擁壁と建物に関する取り合いについて、単純に建築的な観点(力学的・法的)以外に
県や市の条例なども並行して確認しなければなりません。
一番良いのは建築会社ではなく建築士(設計)にコンサルを依頼して、そちらを経由して地盤調査と法令条例の調査を経たうえで適する施工方法や金額などをアドバイスしてもらうことです。

建築士に依頼するコストはおそらく10万円程度(別途地盤調査費用)あれば、上記調査は可能かと思います。

適切な建築士さんをご存知ないようであれば当社がいつも頼りにしている方をご紹介も可能です。

※眺望の良いところに別荘なんて素敵ですね^^
posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 09:55| Comment(1) | Q&A | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年01月21日

5000円 バイク駐車場 バイクパーキング バイク置き場 武蔵新田 大田区池上8丁目 大型バイクOK!月額賃料5000円大田区千鳥・大田区東矢口からも利用可!大型バイク・中型バイク・ビッグスクーター

バイクパーキング(月極バイク駐車場)大型バイクもOK!
カーサビアンカパーキング:大田区池上8-19-10
月極めのバイク駐車場が大田区池上に登場!
大型バイク・中型バイク・ビッグスクーター・オートバイ

多摩川線武蔵新田駅からも徒歩4分程度。
月額賃料5000円

大田区千鳥・大田区東矢口からも利用可!
大型バイク・中型バイク・ビッグスクーター

1.JPG
池上のサミット・木村病院・南海部品・フォルクスワーゲンの近くです。
タイル張りのきれいなマンションの一階

2.JPG

ビルの一階です≪バイクパーキング バイク駐車場 大田区池上8丁目≫

大田区千鳥・大田区東矢口からも利用可!
大型バイク・中型バイク・ビッグスクーター

3.JPG

夜間は照明もあります≪バイクパーキング バイク駐車場 大田区池上8丁目≫




4.JPG

コンクリート敷きですので進入スムーズ 

5.JPG

大型バイクもOK! 月極5000円 ≪バイク駐車場 バイク駐車場 大田区池上8丁目≫
大型バイク・中型バイク・ビッグスクーター

007完了.JPG
≪バイク駐輪場 バイク駐車場 大田区池上8丁目≫

008完了.JPG
≪バイクパーキング バイク駐車場 大田区池上8丁目≫
大田区千鳥・大田区東矢口からも利用可!
009完了.JPG

第二京浜国道・環状8号線も近くアクセスも良好 ≪バイクパーキング バイク駐車場 大田区池上8丁目≫


map.png
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2012年05月06日

家の向きと 日あたりの関係

不動産クリニック 大田区不動産 物件売買.jpg
最近はめっきり暖かくなりまして、
日中はむしろ熱いぐらいですね。

物件のご案内中もヒンヤリ感がなくなってきたような気がします。

さて、今日は“陽当りと家の向き”の関係について
お話します。

よく、お客様のご要望の一つで
『うちは陽当たり重視なので南に道路がないと・・・・』
と、いわれる方がいらっしゃいます。

確かに、私も含め 日当りは悪い方がいいなんていう方は
滅多に居ませんよね。
その気持ち良ーーーーーーく 解ります!

しかし、ここで問題提起です。
『陽当たりと家の向き・道路の向きは関係あるのか?』

物件を探すエリアにもよると思いますが
都心部に於いては日当りと道路の向き家の向きは意外に関係ないことが多いです。

都心部に於いて、住宅地の生活道路の幅は(余程の高級住宅地は除き)、
3m〜5m位が一般的です。決して広いとは言い切れません。

しかも、都心に行けば行くほど、駅に近ければ近いほど
大きな建物や階数のある建物がある比率は上がっていきます。

そんな状態で南側に道路があっても決して日当りが良いわけではありません。

むしろ、南に道路がある物件は得てして、玄関も南側(道路側)・駐車場も南側
ということで1階の日当りは先ずアウト
2階の大きな窓も南側。しかし、道路の向こうにはまた家や建物があるので
カーテンはなかなか開けずらい
3階の南側だけは人目も気にせずカーテンを明けて過ごせそう。

と、いうことで

南向き(南道路)=陽当たりが良い

とは行かないことが多いのです。

実際に物件を見てみると、

@道路は(家の向き)は北だが
 南側が隣地の通路や庭になっていて日当りの良い物件。

A西向きだが南側に緑地帯が有り陽あたりの良い物件。

B道路は東向きだが、高台の為、南側の家が低く建って
 いて日当りの良い物件。

などなどいろんな形で日当りの良い物件が有ります。

なので、是非、家の向きや道路の向きに惑わされず
実際に足を運んで見てください。

そして、その物件だけではなく、隣の家の配置・窓の位置
道路からの目線・道路を挟んだ向かい側の建物など
周辺環境も良く注意して見てみてください。

そこにはいわゆる販売図面には載っていない良い点・悪い点
がきっと発見できるはずです。


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2012年03月02日

お待たせしました!!『無料!出口の見える相談会』

お待たせしました。
第6回相談会実施します!

大田区民でなくとも構いません。
お悩みを持った方はどんどんお申し込みください。

各界のエキスパートが“無料で”ご相談に応じます。

相続/DV/後見/外国人在留/借金/不動産トラブル/建築トラブル/などなど
身の回りのあんなことやこんなこと
こんなこと誰に相談したらいいのかな〜 
そんな思いを持った方が笑顔でお帰りになられますよう
全力でご対応します。



第6回チラシ(表).jpg

大田区無料相談 法律相談 お悩み相談 DV相談 無料
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2012年02月25日

中古住宅売買契約について

Q中古住宅売買契約について住宅・不動産 不動産売買 2012/02/25 12:42

現在、住宅購入にあたり個人売買で話が進んでいます。
瑕疵担保責任のことで、売主より値引きしたので瑕疵担保責任には応じないというお話でした。
確かに、個人売買は瑕疵担保の期間短縮及び免責はできると聞いておりますが、
値引きと瑕疵担保は別物だと思います。
売主がどうしても瑕疵担保を拒否した場合は、
買主としては瑕疵担保責任を免責で契約しなければならないのでしょうか。
平 清盛(北海道/39歳/男性)

瑕疵.jpg





A事前調査をしっかりするのが良いと思います。
2012/02/25 13:02


平清盛さん
こんにちは。
不動産クリニックの鈴木豪一郎です。
選択肢としては以下の3つです。

1.購入しない 
2.価格を元に戻す代わりに瑕疵担保を付けてもらう 
3.瑕疵担保免責のまま買い受ける

しかし、瑕疵も怖いのでしょうが、値段が上がるのもイヤということですよね。

それであれば、対策としては
購入前に物件をなるべく細かく調査することです。

瑕疵というのは大別すると以下の3つがあります。

A物理的瑕疵(建物や土地の物理的な損傷故障)
対策:建築士などを伴って物理的瑕疵がないかどうかなるべく細かく調査する。

B心理的瑕疵(迷惑近隣住人や自殺他殺・反社会勢力の存在など)
対策:近隣に聞き込みをする

C法律的瑕疵
対策:権利関係や建築基準法上問題がないか調べる。
   権利関係においては司法書士(登記依頼する前提なら無料で見てくれると思います)
   建築基準法については建築士に調査依頼(リフォームする前提なら無料または安価に協力してくれると思います)

以上のような事を施せば、瑕疵不担保でも安心感が増すと思います。
但し、建物の瑕疵については、非破壊での目視に限定されるので
100%は判明しません。



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評価☆☆☆☆☆
平 清盛
2012/02/25 13:11
ありがとうございます。素早い対応に大変感謝しております。
今後の方向性が見え、瑕疵の種類が複数あるのも知らなかった
ので大変勉強になりました。早速検討しようと思います。




posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 16:44| Comment(1) | Q&A | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年12月27日

不動産クリニックへようこそ【不動産クリニックの想い】



不動産クリニックへようこそ



すべての不動産の悩みを、
安心に変えてゆく。


不動産のことなら何でも相談できる、
心強いパートナーとして。


健康に不安や悩みを抱えたらまず医師に相談するように、
私たちは不動産の分野において、あらゆる悩みに応え、立ち向かっていく存在でありたい。
「不動産クリニック」と名付けたのにはこうした想いがあります。

なぜならば、不動産とは命の次に大切なものであると考えているからです。
しかし、その大切な不動産に関する悩みを抱えていても、
どこに相談していいのか、誰に相談していいのかわからないのが現実です。

また、ひとことで不動産に関する悩みといっても、
「買いたい」「売りたい」「建てたい」「借りたい」「貸したい」といったことから
相続、離婚、財産分与、後見制度、資産管理、資金繰り、空室対策、ローン借り換え、
さらには破産や競売、土地をめぐるトラブルなど多岐にわたります。

多くの場合こうした問題が複雑に絡み合っているものですが、
ワンストップで解決できないことも少なくありません。
こうした状況の中、私たち「不動産クリニック」は、
不動産に関する悩みを抱える方にとって頼りがいのある、
心強いパートナーでありたいと考えています。




「買わないほうがいい」と言う専門家が
世の中に1人くらいいたっていい。

実は、欧米諸国では不動産のプロフェッショナルといえば、
医師や弁護士と同じような存在として認知されています。
私たち「不動産クリニック」も、
命の次に大切な不動産のプロフェッショナルとして、そして心強いパートナーとして、
医師と同じくらいの責任・専門性・見識・信頼感・熱意が必要ととらえています。

私たちは、これまでの不動産業界の常識や慣習には一切とらわれません。
大切なのは、高いプロ意識とお客様の立場に立って物事を本質的に考え抜くことです。
よくある「地域密着」ではなく、徹底した「お客様密着」主義です。

たとえば、「持ち家を売りたい」「土地を買いたい」といったご要望を持つお客様に対して、
私たちは「本当に売るべきなのか?買うべきなのか?」から考えます。
ときには「買わないほうがいい」とお伝えすることもあります。

私たちが目指すのは、お客様が不動産に対して何も知識をお持ちでなくとも、
心から納得し、満足し、安心して頂けるよう解決に導くことです。
どこまでもお客様の立場に立って考えていきたい。
それが「不動産クリニック」としての責任だと考えています。

大切な不動産に関するお悩みならどんなことでもご相談ください。
貴方の掛かり付け医のような「不動産クリニック」がここにあります。


不動産クリニックの使い方

それぞれの領域のプロが
お客様をお守りいたします。


不動産の事ならどんなお悩みも相談にのります。


●不動産に関するお悩みがあればどんなことでも、
まずは総合的な不動産の知識を持ち、様々な分野の事情に精通した『不動産ドクター』がお話をお伺いし、
具体的なアドバイスや解決策をご提案させて頂きます。

●不動産ドクターだけで解決できることもありますが、より専門的な観点での解決が必要な場合には、資産管理や空室対策、プロモーションなどの各専門ドクターとともに対応いたします。
さらに、相続の問題などこれまではお客様ご自身が弁護士や司法書士、不動産業者の間に立って動かなければならなかったことも、業種を超えた各専門家に協力頂きながら、チームとしてお客様を全力でお守りいたします。つまり、「不動産クリニック」ならばどんなお悩みでもワンストップで解決することが可能です。

●現在、「不動産クリニック」では、弁護士、司法書士、行政書士、税理士、一級建築士など数多くの専門家の方にご協力を頂いております。「不動産クリニック」の志に共感頂き、不動産に関する悩みを抱えるお客様のために全力を尽くしたいという気持ちでつながっている方ばかりですので、安心してお任せ頂けます。

不動産クリニック ワンストップ.jpg




足をくじいても、風邪をひいても、お腹が痛くても
いつも信頼して通っている『掛かり付け医』
そんな立場でありたいと思っています。

不動産を通じ、皆様の顔を笑顔に変えられるよう
日々精進していきます。


不動産クリニック 鰹盤不動産
代表取締役 鈴木豪一郎
左下.jpg


不動産クリニック は 鰹盤不動産の登録商標です。

無題.jpg



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2011年12月25日

Comfort Hills コンフォートヒルズ 西馬込2分

Comfort Hills コンフォートヒルズ
〜 デザイナーズマンションFOR RENT since2012〜

都営浅草線『西馬込』から徒歩2分のロケーション
秀逸の賃貸マンションが完成します。


コンフォートヒルズ 西馬込 コンフォートヒルズライフ.jpg



都営浅草線始発駅として、都心を生活圏にする「西馬込」駅周辺。
日々進化を続ける都市生活の、洗練されたシチュエーションを身近にしながら、
寺社やお屋敷の豊かな樹影が歴史と文化を偲ばせる佇まいの中で暮らす…。
そんな優雅なライフスタイルが此処にはあります。




コンフォートヒルズ 西馬込 大田区西馬込 都営浅草線西馬込.jpg

コンフォートヒルズ 浅草線 路線図.jpg

           都心部直結 都営浅草線の始発駅
        ここには、駅前エリアの利便性とゆとりを手にする快適な日常があります。
        さあ、始めましょう。空気も心も澄みわたる心地よい丘(Hills)。。。


静奢な邸宅街の小高い丘の頂上に、その“デザイナーズマンション”は存在します。
だからこそ得られる眺望/陽光/そよ風・・・
そして地震や水害などの自然災害からもこの“丘”(Hills)が貴方を守ってくれます。


周囲には、美味しい!可愛い!と評判のベーカリーやカフェ、リストランテなどが点在
コンフォートヒルズを取り巻く美味しいスポットをご紹介します。


コンフォートヒルズ 西馬込 ブランジェリーイチ.jpg
ブランジェリーイチ
都営地下鉄浅草線西馬込駅すぐ近くの『ブーランジェリー イチ』。メゾン カイザー全店のチーフブランジェを経て2006年に独立した市毛 理氏が、その実力を 思う存分発揮する人気店
住所:大田区西馬込2-2-1 open:水〜土 10:00〜20:00(売切次第閉店)  日9:00〜20:00(売切次第閉店)定休日:月・火曜 参考:http://woman.excite.co.jp/blog/oishii/sid_849086/

コンフォートヒルズ 西馬込メゾン・ド・プティフール .jpg
メゾン・ド・プティ・フール
日本で初めて焼菓子の専門店をオープンさせた「メゾン・ド・プティ・フール」
東京都大田区南馬込5-42-10 TEL・FAX:03-3771-9550  営業時間:10:00〜19:30
参考:https://mezoputi.com/shop/

コンフォートヒルズ 西馬込 ベルアメール.jpg
Chocolat BEL AMER ベルアメール
可愛くて小洒落たチョコレート屋さんです。 チョコレートの他にも、ケーキもありケーキのショーケースにはゼリーやムース、シュークリーム、プリンなどもあります。
住所:大田区久が原2-21-21  :03-6410-0032  open:10:00〜7:00  定休日:不定休 最寄駅:西馬込駅徒歩10分 駐車場あり

コンフォートヒルズ 西馬込 ペペローニ.jpg
ひとつひとつにこだわりを持たれているオーナーの動きはとても洗練されて好印象です。
PEPERONI ペペローニ
住所:大田区西馬込2−2−1  пF03-3777-5865
open:火〜土:11:30〜13:30 18:00〜21:30 祝・日12:00〜13:30 18:00〜21:00
定休日:月曜日  


まだまだ、書ききれないほどの『隠れ家名店』が存在します。
貴方の足で探してみてください。



続いて、普段使いのスーパーやコンビニなど・・・

駅前のスーパー文化堂:夜12時まであいていて便利です!夜型の貴方にもアリガタイ存在
         http://www.bunkado.com/tenpo/08.html

駅前のドラッグストアぱぱす:ドラッグストアーでありながら日用品や食品もあって安くて便利
         http://www.papasu.co.jp/shop/ota/ota_nisimagome.html

EBRYDAY LOW PRICE!OKストアー:安すぎてついつい買いすぎちゃいます!
         http://nishimagome.jp/archives/632

駅のまん前/セブンイレブン:お酒も売ってるよ♪おでんも外せない!
         http://nishimagome.jp/archives/65

馬込テニスクラブ:ヒルズから徒歩5分!新生活と同時にテニスはいかがでしょう
         http://www.magometc.co.jp/

パワースポット/池上本門寺:ヒルズから徒歩圏。広大な緑に心身共に癒されます。
         http://honmonji.jp/

ウォーキング/桜並木:ヒルズからは徒歩10分程度。さくら〜さくら〜♪
         http://www.tachikawaonline.jp/local/sakura/tyo_5_ota_magome.htm

PC/PCデポ:修理もしてくれます。NET系通販会社にはないきめ細やかな対応!
         http://www.pcdepot.co.jp/shop/info/01024.html


いろいろあって紹介しきれません。


☆☆☆☆☆☆ オーナーさんにインタビュー ☆☆☆☆☆☆

西馬込はコンビニ多いですよ
(西馬込の古い住人として)

駅前のぱぱすはドラッグストアーでありながら日用品や食品もあって安くて便利
スーパーもたくさんあって駅前の文化堂は12時まであいていて便利です。
7分ほど歩くと今話題の安くて高品質のオーケーストアーもあります。
羽田からも近くて海外旅行にも便利。タクシー利用は東京モノレールの流通センターが近いです。
ちょっと地下鉄で五反田へ行くとTOCもなかなか魅力あります。アウトレットものが超お得価格で買えますよ。
馬込は起伏が多いのですが高台では富士山がみえたり
東京タワーやスカイツリーも見えます
ちなみにコンフォートヒルズからは東京タワーとスカイツリーが見えます♪

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆



こんな、庶民目線の優しいオーナーさんも、大きな魅力の一つです。。。













資料請求はこちらへ↓


Comfort Hills コンフォートヒルズ since2012

leasing promotion by TOKIWA REAL CLINIC
6-1-3IKEGAMI OTA-KU TOKYO
03-6410-3630
info@tokiwa-r.co.jp






posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 11:41| Comment(1) | 賃貸家探しカルテ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年12月24日

【勝ち組大家さんへの道】滞納編

最近ビックリしたことがあります。


当社を御贔屓頂いている“勝ち組大家さん”からのご紹介で
とある大家さんからご相談をいただきました。

お話をお聞きすると、
全賃貸戸数29戸のうち

空き部屋が9戸
埋まってはいるけれど賃料滞納8戸(うち4戸は10カ月分を超える滞納)
夜逃げしたと思われるが居るか居ないか不明な部屋1戸

と、まあ、聞けば聞くほど惨憺たる有様。

まともに賃料をいただけているお部屋は11部屋/29部屋
アパートローンの支払いが毎月約120万円(12部屋分)。

滞納により、アパートローンを支払うのに『持ち出し』が発生している状況。


これはかなり重症。。。

傷みは伴うが、緊急手術をしなければならない状況です。
今までの管理会社(職務不履行)を急遽変更し、
満室実現の上、滞納者とも分割払いの話を取りまとめ
シッカリ管理していかなければなりません。

実は、この手の話は今、急増しているのです。
景気も悪く、支払いも厳しいのはよくわかります。
賃貸管理も旧態然としたやり方では、社会情勢の変化についていけていないのでしょうか。
中には、管理を委託せずに大家さんが自主管理をしていて
うまく督促できないでいる状態の方も多いようです。

当社の場合は

【滞納されない仕組み】を作っているので
滞納率は0%を維持しています。

仕組みの一部をご紹介します。
@家賃保証会社を必須にする
A案内の時は必ず対面し、人間観察をする
B入居申し込みは対面の上受理する
C定期賃貸借契約方式にする(更新≒再契約)
D少しでも賃料が遅れたらその日のうちに督促
E次回は遅れないように期限前にリマインドする
F連絡先は電話番号だけではなく、会社email携帯mailアドレスも聞いておく
G節度ある友好な関係作りを意識してする

そんな企業努力をしてようやく滞納ゼロに抑えられている状態です。
滞納でお困りの大家さん、参考にしてみてください。


tainou.jpg

http://www.tokiwa-r.co.jp/owner/index.html

posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 15:42| Comment(1) | マンション・アパート経営 大家さんの虎の巻 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年09月19日

境界って? (筆界と所有権界)

境界(ひっかい)と所有権界(しょゆうけんざかい)
 
 土地と土地の境目の事を「境界」と言うのは皆さんご存知の通りです、
でも実はそれには下の通り2種類あるんです。

一般の方には難しい概念なので要約しておきます。


 そもそも境界というものが作られたのは
明治初期に国の事業(地租改正事業および地押調査事業)
として「区画」と「地番」を決めました。
 
 これが不動産登記法でいう「筆界(ひつかい)」と
いうものです。また筆界で囲まれた区画を一筆地といます。
 
この筆界のことを「公法」上の境界といって個人の
意思では変更できないものなのです。


 
 例えば下の図のように、境界が斜めになっていて使いにくいので、
隣と相談して境界をまっすぐにして、
登記(分筆・交換による所有権移転登記)をせずにいた場合の境界は、
「私法」上の境界といって真の境界、つまり筆界(「公法」上の境界)ではないのです。
 
 長年経つと、現況や利用状態が変わり筆界がわからなくなってしまいます。
だから現在利用している境界が筆界とは限らないのです。
いくらブロック塀とか構造物があったところで、またお
隣とお互いに境界と認識してても、筆界でないことが多いのです。
但し、実務上の不動産売買では、筆界まで完全に特定して売買するものではありません。

筆界は「神のみぞ知る」と言われるぐらい見つけるのは難しいのですが、
「土地家屋調査士」という国家資格のある境界のプロの人が
いろいろな資料・図面を調査し、関係者の証言を聴き、
そして測量してようやく探せるものなのです。
簡単に現在占有しているところを測るだけでは筆界は見つけられないのです。

筆界と所有権界・地境.jpg




Goichiro Suzuki

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 17:48| Comment(1) | 不動産コンサルティング | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年09月08日

いま、家を買う必要がありますか?




こんにちは、不動産ドクターです。


地震から半年、報道も少しずつ少なくなり始めましたね。
原発や放射能のことははたして本当のところどうなっているのでしょうか・・・
報道統制や政治的な思惑が見え隠れして、
何が本当なのか私には解りません。

これからどうなっていくのかもわかりません。
そこで、いま私が思っていることを書きます。
この記事は同業他社さんもご覧になっているので
お叱りを受けることを覚悟で書かせていただきます。

当社に、ひと月に数組、
『家を買いたいのですが・・・』
というお客さんがいらっしゃいます。

私の場合、家を買うご事情や動機、資金背景、家族構成と計画、お仕事の内容や転職の予定等々
様々な事柄をヒアリングして、適切な物件をお客様に紹介しています。
その中で、家を買う動機やきっかけの話しではいくつかのパターンがあります。

@友達が家を買ったので、私もそろそろかなと思い・・・
Aいつまでも賃貸だと将来が不安なので
B子供が産まれ、今の賃貸が手狭になったので
C結婚を機に・・・
D賃貸の更新が迫っているので・・・
E来年独立をするので、いまのうちに家を買いたい(独立するとローン取り組みが難しくなるから)
F子供が来年小学校に入るが今の学区は厭なので、人気のある小学校区で買いたい
こんな感じの方が多いです。

最近私はある質問をしています。
『いま買う必要がありますか?』

というのも、私としては
『できることならもう少し様子を見たほうがよい』
と思っているからです。

それは、お客さんの状況に対する判断ではなく
社会情勢に対する判断です。

原発は終息したの?放射能は?東海沖地震は?

このことについて、明確に『もう心配ないよ!』と言える人は
おそらくいないでしょう。
そのような状態で家を買うことのリスクはものすごく高いと言わざるを得ません。

放射能が東京にもっとたくさん流入してきたら?

パンデミック状態になり、一斉に不動産は売りに出され暴落します。
そんな状態になった時にマイホームを買う人なんて先ずいません。
東京からは人口が流出するので貸しにに出そうとしても借りてはつきません。

マイホームは一度買ってしまうと、おいそれと引っ越しするわけにはいかないのと
多額のローンが被さります。そこは賃貸との大きな違いです。
東北でなくとも二重ローン問題は起こりうるのです。
私は、不動産売買の専門家なのでビジネス的に考えれば本来は購入することを奨励すべき
なのでしょうが、いまの社会情勢ではとてもそのような気にはなれないのが現状です。

でも、勘違いしないでほしいのは『絶対買っちゃいけない』と言っているのではありません。
もうしばらく、状況を見極めてからの判断でも遅くないのであれば
それからでもいいのではないでしょうか。

そこで、いま買う必要があるかどうかをいま一度対話して
それでも『買う』のであれば、精一杯のサービスをご提供します。
現に、当社を訪れるお客様のほとんどが、
このような話をしても最終的に『必要だから・・・』となることが多いです。


そのようなことも、
検討しないで買ってしまうのと
検討したうえで買うのでは大きな違いがあるはずです。



本音で話す不動産ドクターでした。


住宅 いま買うべきか.jpg


Goichiro Suzuki

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 16:27| Comment(1) | 売買家探しカルテ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年07月11日

美しすぎるレジデンス

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 15:40| Comment(1) | 建築コンサルティング | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年06月06日

『料理は愛情』・・・私なりの解釈


たまには難しい話は置いといて・・・

ときどき思うことがあるので書き留めておきます。


料理は愛情.jpg


皆さん、こんな言葉聞いたことありますよね。

『料理は愛情』

これ、どういう意味でしょうか。
そう、文字通り

『愛情を込めて料理すると美味しくなるよ!』

という意味ですね。
普通そう思いますよね。
でも、本当でしょうか・・・
だったら愛情さえ込めれば不味い料理は世の中に存在しなくなりますね。
確かに、愛情なくガサツに作られたものよりは
愛情込めて丁寧に作られてもののほうがベターなんでしょうけど
美味しいかどうかとか上手い下手は別問題ですね。


一方で、上手い下手は関係なく『美味しく』なることがあります。


それは、食べる側にも『愛情』があった場合です。

ときどき、ぎこちない手で、ガバガバのエプロンで娘たちが
私に料理(と言えるほどではないが)を作ってくれることがあります。
形が悪いパン・周りが焦げた目玉焼き・ちょっとショッパイ味噌汁などなど・・

でも、これがホントに『美味しい!』
涙が出るほど『美味しい!』
しかし、これは他人様が食べたら間違いなく『不味い!』

つまり、食べる側が作り手に対して『愛情』があると
『美味しくなる』
ということですね。



『料理は愛情』という言葉の意味は

『作る人』と『食べる人』の両方の愛情があった時に料理は美味しくなるよ!

ということなのでしょう。




Goichiro Suzuki

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 15:01| Comment(1) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年05月21日

成年後見と不動産売却処分

成年後見と不動産売却処分

成年後見大田区不動産処分売却.jpg



意思判断能力がないまたは欠如している方が療養看護や老人ホームに入るために、不動産を処分(売却)しなければならない場合に、成年後見人が被成年後見人の所有不動産を売却する場面はよくあります。

そして,売却する予定の不動産が,被成年後見人の居住用不動産である場合には,家庭裁判所の売却許可が必要であり,この許可を得ないで売買契約をしても無効になっていしまいます。


この場合の不動産取引(売却換価)において注意が必要なことがいくつかあります。


というのも、通常の売買と違って、その土地に住んでいた経験のない方(後見人)が登記の名義人(売主)に代わって売却をする特殊性から以下の事が発生します。


@嫌悪事項や告知事項を(後見人が)知らない。
 つまり、『いつここでまたは周辺で何があった』ということを、登記名義人本人であれば
 知っているかもしれない事項を、後見人さんは知らないまま売買をする。

A隣接地との境界の立ち会い確認などが無い状態での売買をせざるを得ない。
 つまり、この土地境目は『ここまでだね』『そうだね』と確認できない状態。
 後見人さんはどこまでがこの土地なのか、厳密には理解しないままで売却せざるを得ない。
 すると、買い受けた側で、後日境界確認をすると思っていたことと相違する可能性がある。
 ちなみに、隣接地の方と意見が相違し、不調になってしまうと境界確認印をもらえないことに
 なり、土地の分筆(土地を分けること)ができなくなり、分譲業者さんなどは困ってしまいます。

B通行掘削承諾が取れないまま売買せざるを得ない。
 最近の取引慣行では、前面道路が私道の場合には『通行掘削承諾』を取得してから売買をする
 ことが多いです。全面の道路持ち分をもっていようとそうでなかろうと、他の道路地権者から
 あとになって、勝手に道路を掘るな!とか車の通行は許さないなどと言われると困ってしまいま
 す。しかし、何年も住んでいた登記名義人さんの働きかけがないと、取れる承諾も取れなくなる
 ことがあります。


成年後見や破産管財のケースでは
売買したあとにお互いに厭な思いをしないように注意と覚悟が必要です。

後見人さんに依頼される不動産専門家としてはより注意深く立ちふるまう必要があります。


Goichiro Suzuki

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 12:50| Comment(1) | 相続コンサルティング・相続相談 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年05月15日

おおた助っ人 相談会  大田区は大田区の専門家が笑顔!(^O^)にする!

おおた助っ人 相談会  大田区は大田区の専門家が笑顔!(^O^)にする!


おおた助っ人 相談会3.jpg

平成23年5月14日 大田区消費者生活センター

大田区は大田区の専門家が笑顔!(^O^)にする!を旗印に結成された

『一般社団法人 おおた助っ人』の相談会が開催されました。

司法書士・行政書士・弁護士・税理士・宅建主任者・一級建築士などが

ケースに応じて“複数で”ご相談に応じ、それぞれの専門家目線での意見を出し合い

解決の糸口を出そうという大田区初の試み。

みんな真剣に相談者さんの言葉に耳を傾けます。


おおた助っ人 相談会2.jpg



相談者さんの面前で専門家同士の意見を出し合うことは非常に有効です。

専門家といえども万能ではないので、パートナー専門家の話を聞き気付く点もありますし、

それを見て、相談者さんも感じるところがあったりと、、、

単一の専門家への相談が一次元とすると、二次元または三次元的に思考やアイディアが深まります。




この日の相談会では、事業設立の予防法務・相続に備える準備や予備知識・消費者契約に関する事柄・不動産贈与と売買の方策など、相談内容は多岐にわたりました。

相談者さんも皆さん笑顔で帰られました。


おおた助っ人 相談会1.jpg

この相談会は2カ月に一度実施される予定です。今後の開催予定については下記までお問い合わせください。

一般社団法人 おおた助っ人 事務局

TEL03-3750-0310  代表理事 鈴木豪一郎 まで

おおた助っ人 相談会  大田区は大田区の専門家が笑顔!(^O^)にする!
おおた助っ人ロゴ.jpg


Goichiro Suzuki

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 14:13| Comment(1) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年05月07日

汚泥撤去 体験後記 (宮城県東松山市)

災害派遣ボランティア 大田区 東松山市.jpg


体験後記:汚泥撤去ボランティア(宮城県東松山市)平成23年4月26日

未明、夜行バスから降り立った。
街全体が異臭に閉ざされている。
20年ほど前の呑川下流の様な匂いと粉塵がその街に居座っている。

そんな中でその街の住人は必死に生きている。
悪夢の前の生活を取り戻そうと、、、。

大田区からの派遣で現地に降り立った総勢25人。
ほぼ男性20代〜50代と女性が5人ほど、皆が一様に今日一日の激務を覚悟し
静かに闘志を持ってここに集結した。

基本的にはその多くが初対面で見ず知らずの人たち。
だがそこには、大田区民であることと日本国民であることの連帯感が
目には見えない糸のようなもので存在している。


現地のコーディネーターのレクチャーを終え
それぞれ班をつくり5人一組で行動開始。

東松島市陸前赤川地区の街をローラー作戦で一軒一軒訪ね歩き
要請を受けて作業する。

この街は海から数キロはなれた地点だが
家・道路・公園・・・すべてをあの津波の被害にみまわれている。
家人に聞くと、家の中で胸程の高さまで水がきたとのことなので
道路に立つと人の頭くらいまでの水深が街全体を覆ったと思われる。

想像を絶する量の水が引けた跡に、置き土産になったのが大量の汚泥だ。
その汚泥は厄介なことに、油と混じりゼリー状になっている。
部分的にはそれが乾燥してガリガリにひび割れ固まっている。
それが、街全体を覆っている異臭と粉塵の正体。

こいつを撤去するのが今回の任務。

必ずしも人命に関わることではないが
かなり必要なことであることはその作業をしながら後で痛感することになる。



このヘドロは、感染症や破傷風を誘発するばかりでなく下水などのライフラインを完全に詰まらせ、
生活を立て直そうとする人々の戦意をそぎ取っていく。
作業をして解ったことだが、このヘドロ、そんじょそこいらの土とは訳が違う。
...海水、油、土、砂などの混合物であり、寒天状になっていて、水分の多いものは
ものすごく重い。
乾燥したものはものすごく硬い。

とてもとても一人でこの物体を撤去することは不可能に近い。
そんな中で家人は必死に生きている。
ばらばらの家具・何かの残骸・ぶよぶよにふやけた畳や床・悪臭のなかで
生活を立て直そうと必死に格闘している。しかも・・・風呂も入れずに。

あるお宅で要請を受け、作業に取り掛かった。

庭や側溝にたまったヘドロ撤去。
5人が意気込んでスタート。
慣れない作業と想像以上のヘドロの重さに、30分もしないうちに息が上がる。

...この日の天気は晴天。
この晴天でも必須なアイテムがある。
雨合羽・ヘルメット・ゴーグル・作業用ゴム手袋・防塵マスク
感染症や怪我を防ぐためにこれらは天候に関わらず装着しなければならない。
確かに、ヘドロの中には原型をとどめない金属やガラス破片も混在している。
無防備な姿では二次災害を招く。

作業を始めると、あっという間に汗まみれ泥まみれ。
握力70kgを誇る自慢の豪腕が震える。
こんなことにも耐えうるように俺の体は出来ている!
そう自分に言い聞かせひたすらヘドロと格闘。

わたしと一緒に作業していた20代と思しき男性も肩で息をしている。
『ほれ!始まったばっかだぞ!気合だ気合!!』と豪さん節を吹く私。
『はいっっっ!』といい返事の若者。
...
柔道部の夏合宿を思い出す。

ヘドロの中にズシッとした感触。何かと思ったら死んだ魚。
30cmを超えるボラでした。海水が確かにここまできたんだなと実感。

格闘すること2時間。家人に笑顔が戻り終了。
奥さんは目に涙を浮かべて『神様みたいな人たち。大田区からですね。一生忘れません。』と手を合わせて拝んでくれました。なんと言葉を返していいかわからない私たち。
まだまだやってあげたいことは(家の中のことも)山ほどあるけれど、私たちはヘドロ撤去が使命なのでここで退散。

さあ次の家

どの家も一階の窓を開け放ち、畳を起こし基礎や家の中に溜まったヘドロや
残骸との格闘をしている。私たちが作業をしているのを見つけて
『うちもお願い・我が家もお願い』と数人から声をかけられた。
市民の困窮具合が伝わってくる。
ここで実感した。
...『人手が足りない!』
5人分働くつもりできた私ですが、手が10本あるわけではないのでやはり頭数が必要。
これだけ小さな町でこんなに声をかけられるのだから、一時の思いつきではなく、
永く継続する必要もある。

そんなことを思いながら2件目3件目と作業を進めていき、気がつくと夕方。
みんな憔悴と同時に充足した面持ち。
あー帰ったらビール呑も。


私は新潟の中越地震のときにも3日間の作業をさせてもらいました。
そのときに比べてやはり津波の及ぼしている影響が甚大だと痛感。
日本国民総動員で作業に当たりたいくらい。
...


今後の事として行政へのお願い。
ハード〜ソフトの支援を体系化してほしいということ。

中越のときもありましたが、必ずしも今回の汚泥撤去などのハード(重労働)な科目だけではなく、地方は老人世帯が多いので家の中の整理を手伝うことだったり、お話相手だったり、簡単な掃除もいいでしょうし、様々な取り込みが必要です。重労働ではなく、ソフト路線でも必要なことは無尽蔵にあるし、科目を増やせば参加できる人も増える。

それと、安全な場所を選んで小中学生にも参加してもらうのはいかがでしょうか。
稀有な教育の一環とも捕らえることが出来るし、子供たちでも頭数が揃うと相当なことができるはずです。
小中学生でも出来る取り組みはこれまた無尽蔵にあります。

さあ!日本を立て直そう!



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区民と区の連携で、宮城県東松島市現地支援ボランティア活動に取り組みました。
【5月は連休明け以降から活動予定】
http://www.city.ota.tokyo.jp/shinsai/shien/volunteer0414/index.html
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Goichiro Suzuki

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【不動産クリニック】
株式会社常盤不動産
東京都大田区池上6-1-3
TEL03-6410-3630

鈴木豪一郎


ワタシ×プロのチカラ
AllAboutProFile;http://profile.allabout.co.jp/pf/suzuki/ 
clinic room blog; http://tokiwa-r.seesaa.net/
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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 10:39| Comment(3) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産クリニック;株式会社常盤不動産  by不動産ドクター 大田区 品川区