不動産調査のエキスパート 不動産売買に関するコンサルティング・不動産調査。 大田区 品川区
累計1000件を超える売買件数に基づく確かな技術で
“徹底的にエンドユーザーの立場”に立ったコンサルティングおよびフォローをしていきます。
一級建築士や司法書士・弁護士・税理士などとパートナーシップを組み、
力強くお客様をお守りします。
○宅地建物取引主任者 ○住宅ローンアドバイザー ○賃貸不動産経営管理士 ○資産相続コンサルタント

2013年11月24日

アパートリフォーム資金 立替えシステムのご案内

空室率が加速しています。
ちょっと前なら難なく決まった空室募集も最近は苦戦するばかりでなく
家賃も下落して収益が悪化しています。

空室が出ると新たな入居者を探すために
旧式の間取りはリフォームで是正しなければ借り手はつきにくなりました。

畳部屋・風呂バランス釜・和式トイレ・洗濯機外置きなどなど

現代の人からは倦厭される設備のままでは入居者は決まりません。
そこで、リフォームをしようと見積もりを取ってみたが高額!!
家賃の何倍ものリフォーム費用が掛かる!

そうなると、ついつい、『現状のままで借りてくれる人はいないかな。。。』と思い数か月が経過してしまう。

収入は細くなるばかり。。。


そこで、当社が【リフォーム代金を立替えます!】

しかも、現在のお客さん(入居者)の嗜好を良く理解した当社が
賃貸経営に『勝つための』リフォームをします。

当社が立替えたリフォーム代金は入居者が決定した後、毎月入ってくる家賃から
ご返済いただく形になります。

アパートリフォームローン 大田区0.jpg

【このシステムのメリット】
・手元にお金が無くともリフォームができる
・空室期間を減らすことができる
・賃貸経営のプロ!の目線でリフォームができる(不必要な施工を省き、有効な施工ができる)
・一部屋ずつ繰り返していくと、最終的には建物全体の価値があがる

【このシステムのデメリット】
・家賃収入はしばらくの間、返済に回ってしまう(金額により期間が増減)


よく考えてみてください。
型遅れな内装のまま『現状で借りてくれる人がいないかな・・・』と数か月が経ってしまうのであれば
例えば7万円の家賃で5か月空いてしまうとすると7×5=35万円!!
35万円をかけても直ぐにリフォームして直ぐに入居してもらった方が得策でないでしょうか?

しかも、一旦リフォームをしてしまえばその価値はしばらく持続します。

詳しいご質問はお電話にて承ります。

□□□□ http://www.tokiwa-r.co.jp/ □□□□

【不動産クリニック】
株式会社常盤不動産
東京都大田区池上3-39-12 常盤館

TEL03-6410-3630

鈴木豪一郎


ワタシ×プロのチカラ
AllAboutProFile;http://profile.allabout.co.jp/pf/suzuki/ 
clinic room blog; http://tokiwa-r.seesaa.net/

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2013年10月13日

家賃滞納をさせないための5つの実務的手法(家賃滞納未然防止)  不動産クリニック 不動産ドクター鈴木豪一郎

大家業を営む皆さん
アベノミクスの今日影響は感じていますか?

大家さんの多くは 『そうでもないな〜』とおっしゃる方が多いと思います。
それもそのはず、空室率は増える一方ですからね。
人口は減っているのにもかかわらず相続対策などと銘打ってアパートマンション建築はあちこちで行われていますので、空室が増えたり家賃が下がったりするのも当然ですね。

そうなると大家さんや不動産屋さんとしては、かろうじて申し込みをしてきた申込者の質に目をつぶって
『入れてしまえ』とばかりに入居OKを出してしまう。

その結果起こるのが “家賃滞納”

ここ数年で家賃滞納の発生率はうなぎのぼり。
10年ほど前はわずか3%程度であったものが、今や10%を超えています。

10部屋に一部屋は家賃を滞納している現状です。

当社は家賃管理を請け負っていますので、家賃滞納をさせない独自のノウハウがあります。
不動産クリニック企業秘密の部分も多々ありますが、いくつかをご紹介します。

無題.png

@入居審査を厳格化する
 賃貸管理業者の中には入居申込者に会うことなく書類だけで審査することがあります。
申込書には幾らでもウソは書けますので、書面だけではなくシッカリと面談してその“人となり”を
 見極めることが
大事です。

A初期消火を徹底する
 家賃の支払日または翌日には必ず着金確認をしましょう。
 一日でも遅れたらすぐに督促してください。
 当社の場合はプロとして家賃管理をしているので例えば月末の入金予定であった場合、最終日の3時に
 着金確認を行い、3時で入っていない場合はすぐに入居者に連絡をします。
 入居者は『数時間でも遅れると煩いな〜』という感覚になります。
 入居者さんには そう思っていただくことが大事です。

B一度遅れた人には支払いの期限を予告通知する(リマインダーメール)
 一度遅れた経験のある入居者さんには、次の月末前に電話・メール・ポストイン何れかの方法で
 通知をすることをお勧めします
 例文『いつも◎◎マンションの良好な管理にご協力いただきありがとうございます。
 今月末のお家賃のお振込み(来週△曜日が期限です)をお忘れなくお願いします。
 当日中に着金確認ができるようにお振込みお願いします。』 こんな簡単な文書で結構です。
 ※それをするために入居申し込み書には、入居者のEMAILと携帯のアドレスも記入してもらいましょう。

C人的保証ではなく保証会社を利用する
 親・兄弟などの人的保証人については、私の経験上ですが、家賃滞納をする入居者の親・兄弟もまた
 だらしない人が多く、いざ 保証を求めても『私も苦しいんで〜』などと言い逃れしようとしたり
 挙句の果てには電話を着信拒否するような始末が多いです。
 また、このご時世、保証人自身がリストラにあったり破産したりなどと
 先に行って保証能力や保証意思に不備が生じる可能でいも少なくありません。
 事業融資などでは、昨今人的保証ではなく保証会社を使うことを義務化する動きが出ているくらいです。

 
D定期賃貸借契約(再契約型)の締結
 万一、家賃滞納をされた場合に備えて普通賃貸作ではなく定期賃貸借契約にすることをお勧めします。
 入居者にも契約時にそのことをしっかり伝え、『滞納などしていたら再契約してもらえない』という意識
 を植え付けます。そして、現に滞納した場合は期間の満了と共に早々に明け渡していただきましょう
 (参考:定期賃貸借契約のすすめ)http://tokiwa-r.seesaa.net/article/127490434.html


当社には他にも様々なノウハウがあります。
一般の大家さんでも実践可能な5つの方法をご紹介しました。


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【不動産クリニック】
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2013年08月27日

大田区池上を中心に 賃貸募集 管理(マンション・アパート・一戸建て)を行います。 スピードと最新の広告手法で早期満室を実現します。

大田区池上を中心に 賃貸募集 管理(マンション・アパート・一戸建て)を行います。
スピードと最新の広告手法で早期満室を実現します。
http://www.tokiwa-r.co.jp/owner/index.html

満室だけでなく、その後の円滑な賃貸経営を総合的にお手伝いします。
常盤不動産 
http://www.tokiwa-r.co.jp/owner/full.html

当社の賃貸管理の特徴
マンション・アパート・一戸建て・マンションの一室・駐車場に至るまで管理しております。
オーナー様のご要望に沿った各種プランをご用意しており 建物管理だけでも管理致します。

空室でお困りの大家さんへ「満室請負います」賃貸マンション賃貸アパート空室募集物件管理 大田区


募集コース
賃貸マンション賃貸アパート空室募集物件管理 大田区
賃貸募集は旧来のアナログな手法に終わりを告げ、インターネットによる集客と
客付けがすでに、大半を占める時代に突入しました。

当社では、インターネット各種ポータルサイト・レインズ・ハトマークサイト・
不動産クリニックホームページなどによる広域かつスピーディーな営業に
特化しています。

同業者間におけるネットワーク構築にも力を入れており、一社だけの力ではなく
周りの同業協力会社のパワーを相乗 li的に発揮することも当社の強みといえます。

空室に対するコンサルティングも行っています。
賃貸満室化計画 満室、請負います。 ・一部屋ごとの市場分析
・調査データに基づく企画立案
・インターネットの活用
・独自の広告手法
・スピード感あふれる営業活動
<早期満室を実現します>

.
管理コース
管理コース
物件の管理・家賃の集金・運営に到るすべての業務をトータルでカバーします。
入居・退去や日常の賃貸業務に伴うクレームの受付、各業者の手配、
維持補修の企画提案などをすべて行うプランです。

※月に一度の収支明細・管理報告書を提出します
※管理コース費用の目安(賃料の5〜8%)
※家賃滞納保障プランを無料でお付けすることもできます
.
家賃保証コース
家賃保証コース
当社が一括して物件を借り上げ、管理・運営を行います。
空室や滞納者が出ても、毎月決まった家賃収入が保証されます。
. 提携の弁護士・司法書士・税理士・一級建築士などとのネットワークにより、入居者との権利調整や諍いなどにも的確かつスピーディーに対策を講じるとともに、相続対策・各種税金対策・建替コンサルティングなど、広義のプロパティーマネジメントが可能です。 賃貸不動産経営 管理士賃貸不動産経営 管理士

賃貸不動産経営管理士は、賃貸管理のプロであり、貸主の身近な相談役として
適切なアドバイスをすることが求められています。建物賃貸借全体を管理し、
貸主の資産価値の保全と収益最大化を目指します。
.

不動産ドクターより
posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 15:11| Comment(1) | マンション・アパート経営 大家さんの虎の巻 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年07月29日

資産家には資産家の悩みが・・・


当社が顧問として関与させていただいているあるお客様(大家さん)。

数年前、将来発生する『相続』に備えての様々な準備をしました。
アパートローン借換え・リフォームなどなど・・・
その一つに『遺言書作成』のお手伝いがありました。
当然、私は遺言のプロではないので、信頼する司法書士さんをご紹介しました。

司法書士事務所 ワン・プラス・ワン の小林彰さん

懇切丁寧にお話を聞いてくれて、(この小林さん、元八百屋さんですから)耳のとおい依頼者様にもよく聞こえる大きな声で優しくお話ししてもらってお客様も大満足。
『良い人を紹介してくれてありがとう!助かったよ!』と言ってくださいました。

その後、今年になって、所有物件の大規模修繕(外壁塗装防水)の必要が出てきました。
どうせ塗装をするなら色味やデザインを見直そうということで、建築デザイナーさんをご紹介しました。

建築デザイン/一級建築士 デザインファクトリー 上田和孝さん

この方は、いつも黒い服しか着ないことでも有名です。
なぜなら、色のある服を着ていると、色を選ぶときに、着てる服の色が映り込んでしまうからだそうです。
裁判官の法服が黒い(何物にも染まらない)理由に似ていて面白い。
そんな上田和孝さんが全体的なカラーコンセプトとデザインを担当してくれました。
大家さん、また喜んでくれました
『同じ物件とは思えない!建物が夕日に映えるようになって美しい色彩になったよ。
良い人を紹介してくれてありがとう!』

防水塗装工事はサンカラーの倉方さんをご紹介しました。

この大家さんが以前施工依頼した工事会社と2社の相見積もりをしました。
以前の業者さんよりは幾らか高かったのですが、倉方さんの誠実な対応と施工に対する真摯な考え方に共鳴し
大家さんは『値段が高くてもこの方(倉方さん)にお願いする!』と決意。
そして、暑いさなかの施工。完成を迎え
『良い人を紹介してくれてありがとう!次は自宅もサンカラーさんに頼むよ!』とまたまたお褒めいただきました。


この大家さん(70代)には30代の息子さん(後継者)がいらっしゃいます。


先日、大家さんから 
『私(大家さん)亡き後も御社を中心に素晴らしい皆さんと共に息子の代も守ってやってくれ!』と言われました。相続税のこと、その後の資産管理のこと、息子さんの生活のこと、はたまた息子さんの老後のこと・・・

親御さんとしては心配は尽きないようです。

そんな中、当社と協力業者様のことを信頼してくれて一家の未来を“託して”くれている。
私の年代(42歳)は、60代70代の大家さんにとって息子さん娘さんに近いので
世代をまたいでお付き合いできるのです。

大きな責任を感じるとともに、良い仲間に囲まれている自分(当社)は幸せ者だなぁと思ったら
目頭が熱くなりました。

優秀な専門家の方々とスクラムを組んで、心一新!邁進します!

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2013年06月25日

【賃貸ビジネスの3原則】大田区池上満室経営 空室対策 部屋埋め 空室募集 空き部屋募集

今日は【賃貸ビジネスの3原則】についてお話しします。
賃貸物件の稼働率を上げるためには
3つの基本的な原則があります。


マーケティング用語に「環境分析3C」という言葉があります。
Company 自社 Customer 顧客 Competitor 競合  という意味。

わかりやすく言えば、「自分の環境を知る」ということです。


●自分を知る
●お客様のことを知る
●ライバルを知る


まず、一番目の「自分を知る」ということは
自分の所有する物件を把握するということ。

物件の「「特徴」「強み」や「弱み」を知ることです。


それから

2番目の
「お客様のことを知る」ということは

大家にとってのお客様は入居者のことですから
入居者の嗜好や特性、ライフスタイル最近の傾向を把握するということ。


そして、最後に
「ライバルを知る」ということですが

自分の物件の近くの
半径1キロM範囲や同じ沿線の類似した競合物件を調べるということです。

賃貸は基本的に【地域密着型ビジネス】であり
全国の人を相手にする商売ではありません。

この地域密着型ビジネスだということがわかれば
具体的な対策を打つことが可能です。

実は、この「ライバルと知る」ということを
やっていない大家さんが非常に多いんです。


大家さんに
「一度だけでもいいですから、ライバルを調べたことがありますか?」
と聞くと多くの方が
「・・・・・」という回答。

これ、とっても残念なことです!

例えば、賃貸業ではなくラーメン屋さんを新規で開業するとしたら
「どこどこの店のラーメンはは650円で、カウンターしかないからファミリーは入っていない」とか
「どこどこはテーブル席があるが、店が汚くファミリーには受けない」とか
「どこどこは夜中までやっているが、住宅街なので10時を過ぎるとお客がいない」などと

≪敵を知る≫ということをやるはずですよね。

ところが、多くの大家さんはそれをナイガシロにしているのです。
数年前までは古い付き合いの不動産屋さんがそれでもなんとなく決めてくれましたが
いまはもうそんなに甘くありません。



よーく考えてみてください。


90%以上の入居者は、インターネットを使っています。
インターネットは「比較、比較の世界」です。


たとえば、

あちらのマンションAは

家賃が55000円で共益費が2000円
敷金が2か月礼金が1か月。


そのマンションの近くのこちらのマンションBは

家賃が53000円で共益費が1000円
敷金1か月礼金が1か月。


もし、同じような条件のマンションだったら
当然、ユーザーは後者の方のマンションに気をひかれるでしょう?


内容については、はっきりとわからなくても
単純に数字で比較すれば、入居者からはマークされます。

もちろん、値段だけではありませんが

入居者が物件を調べる「目」というものはそういうものです。


ですから、たくさんある物件を
30分や1時間ぐらいで済ますわけがありません。
何日でも物件検索に時間をかけます!


なぜなら
アパートやマンションは「高額商品」なんですから。

大家さんは早くそれに気づくことです。
賃貸は入居者にとって
毎月4万も5万も6万も払う「高額商品」なんです。

だから、少しでも良い条件の方へ傾くのは当然のことなんですね。

「高額な商品」だと思っていないのは
大家さんだけかもしれませんねえ。

満室請負人 http://www.tokiwa-r.co.jp/owner/full.html
大田区池上満室経営 空室対策 部屋埋め 空室募集 空き部屋募集


  
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2011年12月24日

【勝ち組大家さんへの道】滞納編

最近ビックリしたことがあります。


当社を御贔屓頂いている“勝ち組大家さん”からのご紹介で
とある大家さんからご相談をいただきました。

お話をお聞きすると、
全賃貸戸数29戸のうち

空き部屋が9戸
埋まってはいるけれど賃料滞納8戸(うち4戸は10カ月分を超える滞納)
夜逃げしたと思われるが居るか居ないか不明な部屋1戸

と、まあ、聞けば聞くほど惨憺たる有様。

まともに賃料をいただけているお部屋は11部屋/29部屋
アパートローンの支払いが毎月約120万円(12部屋分)。

滞納により、アパートローンを支払うのに『持ち出し』が発生している状況。


これはかなり重症。。。

傷みは伴うが、緊急手術をしなければならない状況です。
今までの管理会社(職務不履行)を急遽変更し、
満室実現の上、滞納者とも分割払いの話を取りまとめ
シッカリ管理していかなければなりません。

実は、この手の話は今、急増しているのです。
景気も悪く、支払いも厳しいのはよくわかります。
賃貸管理も旧態然としたやり方では、社会情勢の変化についていけていないのでしょうか。
中には、管理を委託せずに大家さんが自主管理をしていて
うまく督促できないでいる状態の方も多いようです。

当社の場合は

【滞納されない仕組み】を作っているので
滞納率は0%を維持しています。

仕組みの一部をご紹介します。
@家賃保証会社を必須にする
A案内の時は必ず対面し、人間観察をする
B入居申し込みは対面の上受理する
C定期賃貸借契約方式にする(更新≒再契約)
D少しでも賃料が遅れたらその日のうちに督促
E次回は遅れないように期限前にリマインドする
F連絡先は電話番号だけではなく、会社email携帯mailアドレスも聞いておく
G節度ある友好な関係作りを意識してする

そんな企業努力をしてようやく滞納ゼロに抑えられている状態です。
滞納でお困りの大家さん、参考にしてみてください。


tainou.jpg

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 15:42| Comment(1) | マンション・アパート経営 大家さんの虎の巻 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年12月23日

大家さん不遇の時代【勝ち組経営への道】

不動産ドクターです。


最近本当に空き部屋が目立ちます。
先日道を歩いていたところこんなものを見つけました。



満室経営への道 不動産オーナー虎の巻.jpg


何と8部屋中6部屋が空き部屋!!

んんんんんん・・・・


この物件の大家さんや不動産屋さんは一体何をしているのだろう・・・





日本の人口は減少局面に入ったというのに、
一方でいまだに、遊休地活用と称してゼネコンやハウスメーカーは地主さんに建物を建てさせている
しかも多額のアパートローンを組ませて・・・


当社は○○年一括借り上げですのでご安心いただけます!』と・・・


不動産オーナーも、その酔美な言葉と慾に駆られて話に乗ってしまう




“砂上の楼閣”とはこのことで、この先の家賃下落や人口減少を計算せず(させず)に
豪勢な箱モノを建てさせてしまう。
結果、将来的に家賃が下落し、多額のメンテナンス費用ものしかかり
初めの数年で儲かった(つもりの)家賃収入も吐き出さざるを得なくなり、
本当にキツイ状態の“イタイ大家さん”になっていきます。


日々、様々な大家さんからご相談をいただきますが
この“イタイ大家さん”が何と多いことか。。。

昭和60年〜平成初期の時期に
銀行・建築会社・下請不動産屋がチームになって
大家さんを説得して、『将来的な個人年金ですよ』・『相続対策ですよ』・『不労所得ですよ』
と素晴らしい絵を描き、建てさせたものが最も多いようです。


そのようなものは、得てして30年ほどのアパートローンを高〜い金利で組み、
今現在以前としてローンを払い終えていないかたがとても多いです。

そこに拍車をかける如く、築後20年程度経過して、大規模な修繕・改修などが必要になります。
集合住宅ですので、修繕といっても数百万〜1000万円単位で資金が必要になります。
20年も経過すると借り手のニーズも変わり、“バストイレ別”とか“ガスキッチン必須”とか“脱衣場がないとだめ”とか“洗濯機は絶対部屋の中”などとなるので間取り変更も必要になる。



しかし・・・・・・


そこへきて家賃の下落
・一昔前の敷2礼2は今やNG
一括借り上げの見直しや値下げ合戦で収益悪化
・なかなか決まらないので稼働率低下
・家賃滞納


などなど、



収益は下がる一方だが、支出は増える一方



になっていますどんっ(衝撃)




そうなると、

修繕にお金を払う余裕もなく 
  ↓
建物は傷み
  ↓
入居者は入らなく
  ↓
収益悪化
  ↓
ますます修繕にお金を払う余裕もなく
  ↓
ますます建物は傷み
  ↓
ますます入居者は入らなく
  ↓
ますます収益悪化

と『負のスパイラル』に堕ちていきます。


そうすると冒頭の写真のように にっちもさっちも〜ブルドック(古!)になってしまいます。









さあー。貴殿は“イタイ大家さん”になっていませんか?

そのような方は迷わず“不動産クリニック”の門を叩いてください!



不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート

不動産クリニック 不動産調査のエキスパート 鰹盤不動産.jpg




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