不動産調査のエキスパート 不動産売買に関するコンサルティング・不動産調査。 大田区 品川区
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“徹底的にエンドユーザーの立場”に立ったコンサルティングおよびフォローをしていきます。
一級建築士や司法書士・弁護士・税理士などとパートナーシップを組み、
力強くお客様をお守りします。
○宅地建物取引主任者 ○住宅ローンアドバイザー ○賃貸不動産経営管理士 ○資産相続コンサルタント

2011年05月21日

成年後見と不動産売却処分

成年後見と不動産売却処分

成年後見大田区不動産処分売却.jpg



意思判断能力がないまたは欠如している方が療養看護や老人ホームに入るために、不動産を処分(売却)しなければならない場合に、成年後見人が被成年後見人の所有不動産を売却する場面はよくあります。

そして,売却する予定の不動産が,被成年後見人の居住用不動産である場合には,家庭裁判所の売却許可が必要であり,この許可を得ないで売買契約をしても無効になっていしまいます。


この場合の不動産取引(売却換価)において注意が必要なことがいくつかあります。


というのも、通常の売買と違って、その土地に住んでいた経験のない方(後見人)が登記の名義人(売主)に代わって売却をする特殊性から以下の事が発生します。


@嫌悪事項や告知事項を(後見人が)知らない。
 つまり、『いつここでまたは周辺で何があった』ということを、登記名義人本人であれば
 知っているかもしれない事項を、後見人さんは知らないまま売買をする。

A隣接地との境界の立ち会い確認などが無い状態での売買をせざるを得ない。
 つまり、この土地境目は『ここまでだね』『そうだね』と確認できない状態。
 後見人さんはどこまでがこの土地なのか、厳密には理解しないままで売却せざるを得ない。
 すると、買い受けた側で、後日境界確認をすると思っていたことと相違する可能性がある。
 ちなみに、隣接地の方と意見が相違し、不調になってしまうと境界確認印をもらえないことに
 なり、土地の分筆(土地を分けること)ができなくなり、分譲業者さんなどは困ってしまいます。

B通行掘削承諾が取れないまま売買せざるを得ない。
 最近の取引慣行では、前面道路が私道の場合には『通行掘削承諾』を取得してから売買をする
 ことが多いです。全面の道路持ち分をもっていようとそうでなかろうと、他の道路地権者から
 あとになって、勝手に道路を掘るな!とか車の通行は許さないなどと言われると困ってしまいま
 す。しかし、何年も住んでいた登記名義人さんの働きかけがないと、取れる承諾も取れなくなる
 ことがあります。


成年後見や破産管財のケースでは
売買したあとにお互いに厭な思いをしないように注意と覚悟が必要です。

後見人さんに依頼される不動産専門家としてはより注意深く立ちふるまう必要があります。


Goichiro Suzuki

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 12:50| Comment(1) | 相続コンサルティング・相続相談 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年05月14日

地元に密着してない!!不動産業者

地元に密着していない不動産ドクターです。

よく“地域密着”という業者さんはいるのですが、
実は私は“地域”ではなく“クライアント”に密着しています手(パー)

大田区某所にお住まいのクライアントから、相続対策のために
コンサルしてほしい旨の依頼がありました。

『私が生きている間に不動産を処分したい』とのこと、、、。

場所は神奈川県相模原市

不動産調査と売買価格査定のために行ってまいりました。


・現地
・周辺環境
・法務局
・区役所
・水道局
・下水道局
・周辺不動産業者(聞き込み)

こんな感じで回って調査。

相模原市って、風光明媚で、面積の半分以上が山なんですね目
相模原市模型 不動産ドクター.JPG



クライアントの財務内容と相続の周辺状況から判断して
売らずに保有し続けたほうが得策のようです。
データをまとめてコンサルティング突入ですあせあせ(飛び散る汗)

一般的な不動産業者であれば
“売ってほしい”と言われたら“ほい来た!”とばかりに
売却に掛かるのでしょうが、不動産ドクターの場合
“売ったほうがいいのか?”から入ります。

不動産クリニックたる所以かな



不動産クリニック 不動産調査のエキスパート 鰹盤不動産.jpg





不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 12:23| Comment(2) | 相続コンサルティング・相続相談 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年04月27日

「相続」が「争続」になる  by不動産ドクター

不動産ドクターです。

相続相談 不動産クリニック 不動産ドクター 鈴木豪一郎.jpg


みなさんは「争続」という言葉を知っていますか? 

「えっ!? 「相続」の間違いじゃないの・・・」
と、思われた方、おっしゃるとおりです。

しかし、「相続」が「争続」になる事案というのは少なくありません。

「争続」とは言葉のとおり争いになること、相続人間で、ときには親戚を巻き込んでの争いにまで発展します。
今まで仲の良かった兄弟姉妹がそのことを機に骨肉の争いをすることも
よくあることです。


「うちの家族に限ってそんなこと・・・」
「揉めるほどの財産もないし・・・」


と思いたいところですが、相続というのは少なからず金銭が絡んできますので

トラブルに発展しやすいのです。

そのため、「相続」を「争続」にしないよう
1.正しい相続知識を身につけたり、
2.不動産の評価・収支計算をする
3.財産の全体像の把握をする
4.様々な角度で検証する
5.生前対策として遺言書を作成しておく
などしておきましょう。

ちなみに、遺言書は「故人から残された方に対する最期の思いやり」と言われています。

当社を通して、相続・遺言に関する理解を深めていただき、相続問題解決や『争続防止』に繋げていただけたら幸いです。

大田区内の弁護士・司法書士・税理士などの専門家との連携により
皆様のお役に立てれば幸いです。





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不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 15:10| Comment(2) | 相続コンサルティング・相続相談 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年04月24日

相続相談 相続コンサルティング By不動産ドクター 大田区相続相談

相続相談 相続コンサルティング By不動産ドクター 大田区相続相談



不動産ドクターです。


先日、お電話くださったかたから
相続のご相談をいただきました。

相続相談 不動産クリニック.jpg


大田区某所で何件か不動産を所有されている依頼者様が
将来的な相続に備えて、

物件の
○売却査定(売るとしたらどうなるか)
○賃貸査定(貸すとしたらどうなるか)
○将来的なレントロール作成(貸し続けた場合の収支計算)
☆事業承継問題
☆相続税計算(相続税がいくらになるか)
☆遺言作成(どのように遺言したらいいか・成年後見について)
等々・・・


このうち
☆印の部分に関しては、各士業の独占分野。
司法書士や税理士などの資格のない者が登記や具体的な税額に関して
言及することは法律で禁じられています。

そこで、相続対策チームを結成。
日を改めて各専門家にお越しいただき、
クライアントを囲んでのディスカッションをしました。

今回ご協力いただいたのは

司法書士 小林彰 先生
相続相談 不動産クリニック2.jpg

税理士 立木太 先生
相続相談 不動産クリニック3.jpg

それと、私、不動産ドクター
不動産ドクター2.jpg


クライアントを囲んで、様々なヒアリングとカウンセリング。
お話しすること2時間あせあせ(飛び散る汗)
方向性と対策を練りあげました。

今後も専門家同士タッグを組んでクライアントの利益のために取り組んでいくことになりました。





不動産クリニック 不動産調査のエキスパート 鰹盤不動産.jpg





不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 18:16| Comment(2) | 相続コンサルティング・相続相談 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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