不動産調査のエキスパート 不動産売買に関するコンサルティング・不動産調査。 大田区 品川区
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2013年12月15日

住宅建替えコンサルティング:完成お引渡し@品川区

約一年前から取り組んでいた住宅建替えコンサルティング
本日無事に完遂しました。

長く住んできたご自宅の耐震強度を危惧して
建替え? 買い換え? 耐震補強工事?
どれが良いのかという分析から入り、結果建て替えをすることに決定。

複数のハウスメーカー・ビルダーの見積もりコンペを経て
本日無事に完成引き渡しと相成りました。
年内にお引渡しが間に合い皆さんの笑顔笑顔^^

おめでとうございます!!
引渡し記念写真.jpg
(※お客様のご了承を得て掲載しています。)

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【不動産クリニック】
株式会社常盤不動産
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鈴木豪一郎


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2011年07月11日

美しすぎるレジデンス

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2011年04月08日

外壁後退義務  建物は、境界から50cm以上離して建てなければいけないのか?

外壁後退義務  建物は、境界から50cm以上離して建てなければいけないのか?

民民50cm.jpg

民法では、建物を建てる場合、建物は境界から、50cm以上離さなければならないとあります。
さらに、その規定に背いて建てている場合、隣地の人は建築を廃止し、あるいは変更させることが出来るとあります。



第234条
建物を築造するには、境界線から50センチメートル以上の距離を保たなければならない。

2)前項の規定に違反して建築をしようとするものがあるときは、隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることが出来る。
ただし、建築に着手した時から1年を経過し、又は建築が完成したと後は、損害賠償の請求のみをすることができる。




その一方で
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第236条
前二条の規定と異なる慣習がある時は、その慣習に従う。

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注記
「ほんとうに50cm離さなければならないの」と、この規定はよく気になる事例ですね。そして、どの程度拘束力があるのか、と。
でも、この規定こそ住まいにおける民法の精神そのもののような気がします。
民法の解釈は、人の持つ権利義務と公共性、社会条理の狭間で揺れ動いています。

民法では、境界と建物の関係をこのように規制していますが、今までの判例や新しい法規制などから、次の特例が存在します。


■近隣商業地域、商業地域
この地域では、民法の規定をそのまま準用していては、土地の有効活用が出来ません。平成元年、最高裁判例では、防火、準防火地域で、耐火建築物であれば、民法の規定は排除され、境界に接して設けることが出来る。という判決を出しています。現実問題、このような地域では、お互いが土地を目一杯有効利用したいために、境界一杯までの建物が多いですし、お互い様ですよね。

■第1種、第2種低層住居専用地域
これらの地域では、都市計画法の規制により、外壁後退を、境界から1〜1.5mに離しなさい、とい規制があり、こちらが優先されることになります。

■ハウスメーカーの承諾同意
上記以外の地域で、境界から50cmよりも近い距離に建物を建てる場合は、ハウスメーカーなどは、工事が入ってから、隣地から工事の中止や建物の変更を要求され、工事が一時的にせよ中止してしまうリスクを回避するため、このような建物を建てる人には、隣地の人に、「50cm以内に近づくが、承諾します」といった内容の承諾書をもらってくるように建築主にお願いしている会社が多く存在します。
これも、着工してから近隣トラブルで工事に支障がないようにする民法第234条とその第2項を意識した行為ですね。

■現実論
普通の人がこの規定を知っていることは非常に少ないのが現実です。そのため、みんな境界から50cmも離さずに建てているから、私も大丈夫。と考えるのは当然のことです。
民法は、50cm離せ、という規定とともに、慣習があるときは、その慣習に従え、とも書いています。そして、都市部の多くの人が、この規定など知らずに、境界付近まで建物を建て、そして、隣家とも何のトラブルもなく過ごしているのが現実です。

結局、この規定は相隣関係という「お互い様」という互譲の精神無くしては解決できない問題です。 本気で民法の規定を主張しあえば、都市部では小さな家しか建てられなくなってしまいます。

権利を行使し、義務を履行するに当たっては、相手との信頼関係を尊重し、信義に従い誠実に実行しなければならない。そして、権利の濫用はこれを許さず。という民法第1条の基本原理は、権利を主張するときの摂理を説いています。
もっとも、それでも民法を盾に、自分の権利だけを主張する人がいることも事実です。

狭い日本だ。お互い、我慢できる距離で、くっつきあって暮らそうょ。というのが、もっともいい関係です。

■誤解の無いように
ときどき、法律を聞くと、杓子定規に考える人がいますが、この規定は何がなんでも50cm離せ、ということを言っているのではありませんょ。お間違えの無いように。。
隣家が承諾すれば、いくら建物が近づいても構いません。
「いいよ」と答えてくれる近所つきあいが大切なのです。

■建築基準法では・・・
建築基準法では民民間の50cm外壁後退義務は存在しません。
敷地いっぱいいっぱいに建てる計画もなんら問題ありませんん。
しかし、実施工の現場においては、足場を建てるくらいのスペース(最低35cm〜40cm)はないと
建てられません。本当に過密化している場所では、隣地の方から足場を建てるスペースを
一時的に“借りる”なんてことも行われています。



注:互譲の精神は相隣関係の判断(判決)では大切な要素です。
注:この法律は、『しなければならない』という強制法規ではなく、『もし、建物を境界近くに建てるなら、こういうルールをベースにしましょう』といった話し合いのベースを定めた法律です。最後は、当事者同士の話し合いで決まります。
つまり、境界から50cm以内に建物を建てたのだから、即、違法なことをしているのだ、と考えると間違いです。




Goichiro Suzuki

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 10:30| Comment(1) | 建築コンサルティング | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年04月18日

【建築コンサルティング】大田区の家Gallery

不動産ドクターです
ザ・レジデンスウェストと名付けられたこの住宅。


このたび建築のコンサルをさせていただきました

大田区某所で建築設計コンペを経て完成。


今回は7社の設計建築コンペティション。

そのうち、プランニング・コスト・信頼性・スペックなどを
総合的に考慮し、
イトーピアホーム株式会社様に依頼しました。




外壁の色は様々迷った結果 “カーボンブラック”
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陽当たりと風通しを最大限優先し、ルーバー手すりに
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カーボンブラックに遊び心のvividオレンジの玄関ドアHR1-21.jpg



縦長スリットのコンビネーションサッシ 明るい玄関
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天窓から光がこぼれるキッチンルーム
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ワイド2550のシステムキッチン ダイニングリビングが望めます
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キッチンの上部キャビネットを外し、広がりのあるLDK
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明るすぎるほどのマスターベッドルーム
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キッズルームにはロフトを設置
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一戸建てならではの、窓のあるバスルーム 一坪サイズ
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cool !!
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     cast

      建築:イトーピアホーム 大久保様 中谷様
      
      
      登記:浅見司法書士事務所 小林彰様


      測量:柳澤測量事務所 柳澤孝一様

 
      監修プロデュース:不動産クリニック 鰹盤不動産 鈴木豪一郎







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不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート

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2010年04月17日

【建築コンサルティング】品川区の家 Gallery

不動産ドクターです

いよいよ完成しました。
土地取得のコンサルティング・権利調整からスタートし
住宅建築のコンサルティングに取り掛かりました。
3社の建築設計見積もりコンペを経ていよいよ10か月越しの
“夢”実現です!






南側ファザード
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ローアングルファザード 外壁材ユニプラル
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宅配ボックス付きのコンビネーションポスト柱
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エントランス
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オーディオルームにいざなう廊下
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サニタリールーム
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バス&パウダールーム
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バスルーム
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階段を見上げる
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書斎コーナーのフラップデスク
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before

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afer




マスターベッドルーム ビッグスパンの壁面収納
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before

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after



ダイニング フラップテーブル
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before

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after



リビング天井くりぬき光のシャワー
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ルーフバルコニーから
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コーディネートされたシャープなキッチン
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あえてダークトーンに仕上げたオーディオルーム
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クロスの色調に合わせたスイッチ類
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ペアガラス+インナーサッシ
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夕暮れのシーン
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夜のファザード
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アプローチ
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3社の設計見積もりコンペから
今回は
セダー建設株式会社様
が受注されました

【一級建築士:若杉健志先生】
クラフトマンとしてのプロ意識と技術をもって
数十回にわたる打ち合わせを根気よく笑顔で対応してくれました
本当に有難うございました

また、権利調整や利害関係人との折衝などで
施主様の親衛隊として快く手腕を発揮してくれた
各先生方、本当にお世話になりました。



施主の“

施工会社の“熱意

コンサルの“想い

各先生の“サムライスピリット


すべてがシンクロし、今回の作品に仕上がりました



想い・熱意・アイディア・技術が満載の逸邸完成おめでとうございます手(パー)


    





 

               cast

      


      建築:セダー建設株式会社 
一級建築士若杉健志様      
      
      


      登記:浅見司法書士事務所 司法書士 小林彰様


      

      測量:創友測量 土地家屋調査士 田代慎様 

      

      
      権利調整:城南中央法律事務所 弁護士 野澤隆様

      


      監修プロデュース不動産クリニック 鰹盤不動産 鈴木豪一郎








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不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 14:02| Comment(2) | 建築コンサルティング | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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