不動産調査のエキスパート 不動産売買に関するコンサルティング・不動産調査。 大田区 品川区
累計1000件を超える売買件数に基づく確かな技術で
“徹底的にエンドユーザーの立場”に立ったコンサルティングおよびフォローをしていきます。
一級建築士や司法書士・弁護士・税理士などとパートナーシップを組み、
力強くお客様をお守りします。
○宅地建物取引主任者 ○住宅ローンアドバイザー ○賃貸不動産経営管理士 ○資産相続コンサルタント

2009年11月21日

オーナー様向けPV

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2009年09月12日

地鎮祭 貸家建築コンサルティング

建築会社も決まり、

設計打ち合わせも順調に進み

建築確認がおりました手(チョキ)


さて、いよいよ地盤改良工事スタート。。。


工事着工の前に、地鎮祭を執り行いました


建売住宅などではあまり行われないことが一般的ですが、
今回のような注文住宅の場合ほとんどの方がこの“地鎮祭”を
行います。



私も何度となく参列してきましたが、そのたびに感慨深くなります。
施主様の人生をかけた一大プロジェクトがこれからスタートする!!
そのために誠心誠意祈念させていただこう!っと思う瞬間です。




まづは、列席の方に施主からの挨拶。

その後神主様に祝詞をあげていただきます

今回は氏神様である六郷神社にお願いしました

地鎮祭 大田区東六郷 株式会社常盤不動産.JPG



ここで豆知識!!

【地鎮祭の流れ】

◎修祓(しゅばつ)祭に先立ち、参列者・お供え物を祓い清める儀式。
◎降神(こうしん)祭壇に立てた神籬に、その土地の神・地域の氏神を迎える儀式。神職が「ォオオ〜」と声を発して降臨を告げる。
◎献饌(けんせん)神に祭壇のお供え物を食べていただく儀式。酒と水の蓋を取る。
◎祝詞奏上(のりとそうじょう) その土地に建物を建てることを神に告げ、以後の工事の安全を祈る旨の祝詞を奏上する。
◎四方祓(しほうはらい) 土地の四隅をお祓いをし、清める。
◎地鎮(じちん)鍬入(くわいれ)等が行われる。設計・施工・建主に振り分ける事が多い。
◎玉串奉奠(たまぐしほうてん)神前に玉串を奉り拝礼する。玉串とは、榊に紙垂を付けたもの。
◎撤饌(てっせん) 酒と水の蓋を閉じお供え物を下げる。
◎昇神(しょうしん)神籬に降りていた神をもとの御座所に送る儀式。



こんな感じの流れで淡々と進んでいきます。

所要時間は約20分程度です。



もうひとつ豆知識!!

【神社の選び方】

神社の選考基準の一つとして、その神社がどこまでやってくれるか・・・ということがあります。

神社によっては
A.神主を迎えに行かなきゃいけない
B.万一雨が降った場合のテントを用意しなきゃいけない
C.供物(米、大根、ニンジン、スルメ、酒、塩)を自分で持ってこなきゃいけない
D.鍬と鋤、砂などを自分で持ってこなきゃいけない
E.竹と縄・ゴザ、それと白いギザギザの紙を自分で用意しなきゃいけない
F.お金が高い(私の経験上の相場=玉串料3万円程度。高いところだと7万円程度)

など、神社によってい言うことがまちまちです。
特に雨の日用テントなどは事前に用意するとなるとかなり大変ですので
御注意ください。
@近くにある
Aアイテムは向こうが用意してくれる
B高くない

これが選考基準かと思います。

Cは簡単に用意できますが
BDEは用意が大変ですので・・・・・・

ちなみに六郷神社さんは良心的でとてもよかったですよ!お勧め!




<鍬入れの様子>



まづは設計会社から・・・・・

地鎮祭鍬入れ株式会社常盤不動産.JPG


続いて施工会社・・・・・地鎮祭鍬入れ不動産コンサルティング常盤不動産.JPG










最後に・・・・・・・・・・・・
















とりを務めるのは 施主様・・・・・・・・・・・・・






























cute!!
地鎮祭施主鍬入れ不動産クリニック.JPG




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2009年09月07日

定期借家契約を普及しましょう!!

定期借家契約を普及しましょう!

定期賃貸借契約

『定期借家契約』という言葉を聞いて
みなさんはどんなイメージをお持ちですか?

@いわゆる、短期の期間限定契約(○年後には必ず退去)

A公正証書を使って契約しなければならない・・・。

B中途解約できないのでは・・・

C借りる人が『定期借家』と聞くだけで敬遠してしまう

Dオーナーさんが一方的に有利?

Eもらえる賃料が低くなる

F引っ越したと思ったらすぐに退去しなければ・・・?



上記が一般的なイメージかと思いますが、
実はこれ全て間違いです雷

定期借家権は平成12年3月に借地借家法改正時に施行されました。
しかし、それからしばらく期間が経過しましたが、まだまだ認知度が低いのが現状です。


一般的に、『定期借家=期間限定』と思われがちですが
株式会社常盤不動産が推奨しているのは『再契約型の定期借家契約』というもので
入居者が悪質なモラル違反や滞納などをしなければ『原則的に』再契約を行っていきます。

しかし、悪質な方には契約期間満了(通常二年)次第、退去頂けるということになります。

つまり
普通の入居者からしてみれば、大家さんの信頼を損ねる振舞いさえしなければ契約自体は普通借家契約と全く変わりなく契約期間が満了した後も、『更新』の代わりに『再契約』という形で住み続けることができます。

欧米での賃貸借契約は定期借家契約が一般的のようです。

日本で行われている『普通借家契約』は借家人に対して過剰な権利を与えてしまっているのです。

例えば、
飲食店で食べたあとに『お金ないよ!』となると、即御用・・・!
になりますが、
賃貸住宅に住んで、今月『家賃払えないよ』と言っても『即出て行け』とは言えないのが普通借家契約なのです。

その結果、特に昨今のような景気状況下では、家賃滞納が相次いで見られます。

それに、素行不良者の問題もあります。
例えば、いつも夜中に帰ってきてステレオをガンガン鳴らす。
ほかの入居者とのトラブルが絶えない・・・等々

その結果、善良な入居者がすぐに退去してしまった・・・もうやだ〜(悲しい顔)など。

家賃滞納問題や素行不良問題があっても、すぐには問題解決できないのが今の普通借家契約。
貸主には『正当事由』や『かなり悪質な契約違反』がなければ貸主はたとえ相手が不良借家人であっても退去していただくことは容易ではありません。

それは、いわゆる契約社会の中では理不尽と言わざるをえません。


それでは、なぜこのようになっているかというと、
借家法が作られたころは日本全体が貧しく、住むところすらない人もたくさんいた背景があります。
経済的に弱者の入居者を守ってあげるために入居者保護の形が主流となったわけです。


しかし、今の状況は、たとえ不景気とはいえど、そのころに比べれば
ずいぶんましな状況です。

この法律が作られた何十年も前と今は明らかに違い
普通借家契約のような、入居者を過度に保護したような法律を逆手にとって利用する『悪質な』入居者の方が圧倒的に多いというのが実態ではないでしょうか?


『再契約可能型 定期賃貸借契約』を導入することのメリット

@滞納があれば、期間満了と同時に退去させられるので、
 何年も滞納・・・なんて事態にはなりにくい。
A素行不良者は長く居続けることができないため、次第に善良な入居者 が増え、空室率低下につながる。
B不良な素行が少なくなれば、建物のメンテナンス等にもいい影響。
C入居者にとっても、ほかの入居者が善良であるということは安心に
 つながる。
D法定更新はないので、都度再契約をすることにより、節度のある貸し 借り関係が維持できる。




など、貸主にとっても借主にとってもメリットがあるのです。



ぜひ、この『再契約可能型・定期借家契約』を普及したいものです



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2009年04月29日

貸家建築コンサルティング VOL.3

間取りの検討に当たっては、全体の要望からのレイアウトはもちろんのこと、下記のようなこともチェックしています。

9bada7e26b176d16[1].jpg

もっと良い方法・位置・形状等はないのか     
使い勝手は良いか

●収支計算の建物面積との整合性・無駄な建築施工面積が無いか
●屋根形状でつか柱がでるか、鉄骨梁が必要か
●1階にUBがくる場合、基礎を下げる必要があるか。
 その場合別途費用が必要かどうか
●外部にルーバーなどを貼る場合、バルコニー排水、外部からの電気引 込み口などが干渉しないか
●既存水道を利用する場合、新築予定建物基礎に干渉しないか

【外部】
◎車庫の有効幅もチェック!

・ 車庫有効寸法(幅、奥行き、高さ)
・ 軽自動車     必要有効L3900W2000H1750 実寸L3395W1475H1545
・ 小型車(ヴィッツ)必要有効L4300W2300H1750 実寸L3785W1695H1540
・ 小型車(カローラ)必要有効L4910W2300H1700 実寸L4410W1695H1460
・ 中型車(マークX)必要有効L5230W2400H1700 実寸L4730W1775H1445
・ 大型者(クラウン)必要有効L5500W2500H1700 実寸L4975W1795H1475
・ 高さはなるべく2000以上とるようにする。
・ 車庫足を最大限だせるかの検討(※建物全体をずらすことも当然に  検討)
・ 車庫壁に通気用スリット

◎玄関
・ 玄関周り、玄関ポーチ タイル張り位置確認
・ 玄関に入っていく際の高さ(もぐり有りの場合要チェック、2階バ  ルコニー下端有効1800最低確保
・ 広さは十分か、幅、奥行き
・ 玄関・廊下部分が暗くないか(車庫部分から又は廊下に明り取りの  スリット窓等)
・ 玄関収納のサイズ(ワイド及び高さ)は十分か(900、120   0)
・ 玄関上がりかまちの高さ約8センチ
・ 玄関ドア吊もと

◎ポスト等
・ ポスト、表札、表札灯位置確認 ※雨に濡れずに取出せるか、取出  しやすいか
・ 庇の形状

◎外構
・ ブロックフェンス等の種類や高さ 外積み、芯積み、内積み
・ タイル、ピンコロ石等 仕上げ方
・ ポーチ等の段差が車庫(車の出し入れ)に干渉しないか
・ エアコン室外機置き場チェック
・ 駐輪場は設けられるか

【内部】
◎洗面所
・ 明り取り・通気の窓を設置
・ 換気扇はついているか
・ サイズ:W750、W900 形状(出入口部分に出っ張り、出入りし辛く  ないか)
・ 洗濯パン設置要・不要
・ 洗濯機置場の位置・サイズは問題ないか
・ ドアの開き・吊元位置

◎風呂
・ サイズの検討 UB1216、1616 その他
・ 窓の位置は問題ないか(干渉していないか)
・ 目隠しは必要ないか

◎トイレ
・ 階段下トイレ高さとれているか、段差が生じないか
・ 窓はついているか、つけられるか
・ ドアの開き(外開き)・吊元位置
・ 排水経路の確認(天井が下がったり、壁をふかす必要が生
じないか)
・ 物入れ要・不要

◎階段
・ 階段蹴込み部分白板張り
・ 階段のまわし方(4段、3段)
・ 段数チェック
・ 階段手すり白
・ 階段に窓設置(横長スリット窓の検討も行う)
・ 室内に階段形がでてこないか

◎キッチン
・  位置、形状はベストか
キッチンサイズ(2100、2250、2400、2550、位置、形状     (I型、L型、二型・カウンター、アイランド・・)
・ 冷蔵庫スペース(ドアの開き方)入れるのに問題ないか
・ 洗濯機スペース 入れるのに問題ないか
・    暗くないか(明かり・換気用)窓設置(ジャロジー等)
・ 配管の経路
・ 排気ダクトの位置

◎リビングダイニング
・ 暗くないか
・ 開放感はあるか
・  ダイニングテーブル サイズ、位置
・  リビング TV、ソファサイズ位置
・ 帖数表示

◎居室
・ 居室の帖数表示
・ 居室ドア吊もと 引き違いの方が良いか検討
・ 居室巾木 白
・ 収納はあるか
・ ロフトをつけたほうが良いか
・ ロフト、吹き抜け天井に横長窓設置     
・ 窓の大きさ、位置、形状   採光が足りなくないか
バランスはとれているか
  窓が多すぎて棚等が置けなくないか
・ 三階居室に斜線がある場合、エアコンの取り付け位置の事前検討

※形状については、周囲も考慮し、どのタイプ
 (上げ下げ、縦・横すべり、フィックス等)にするかしっかり検討

・ 廊下にスリット窓
・ エアコン設置場所 室内、室外機
・ 余計な段差はでていないか
・ (斜線)立上りの高さチェック 少しでも上げることができないか

◎バルコニー
・ 狭くないか
・ 何箇所あるか
・ 出幅は 900か
・ 物干し金物の設置位置

【外観】
・ 屋根形状(デザイン・機能)
・ 建物高さ(道路斜線、天空率)の検討
・ 3階にデザイン小窓がつけられるか
・ 破風、ワクふかし壁をだす

【全体】
・ 全棟の各階平面配置図を作成(設計士に出してもらう)
・ 各棟の窓の干渉(縦位置・横位置)がないかチェック
・ 建物のもぐりによる窓干渉チェック
・ 第三者隣接地建物との窓の干渉がないかチェック

※窓位置は事前にしっかりと確認し、隣地からのクレームが来ないように

・ キッチンレンジの排気ダクト位置チェック
・ 隣棟間のあきは問題ないか (最低有効で35センチ必要)
・ 第三者隣地とのあき (基本50センチ離す)(隣地建物は     50センチ離れているか)
・ GL〜FL高さチェック(500?300?)
・ 半地下の時、ポンプアップ機の設置は必要か
・ 半地下の時、UBのふところ200で大丈夫か
・ トップライトが本当に必要なのか


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2009年04月28日

貸家建築コンサルティング VOL.2

7社のハウスメーカー・工務店から設計見積もりコンペを経て

2社に絞り込まれました。


比較基準としては

1.価格が逸脱して高くないこと
2.都内の狭小(?)宅地における建築設計が手慣れていること
3.担当者のキャラクター
4.会社の評判・信用調査結果
5.レスポンスが早いこと

など、総合的に判断した結果A社・B社が残りました。




この日曜日、施主様と一緒に2社の会社ショールム見学に・・・。

間取りの検討・使用するアイテムの説明・工法の説明・保証内容説明・担当者のキャラクター観察など・・・。
IMGP0070.JPG

IMGP0068.JPG

建築発注においてかなり重要な部分を占めるのがこの
『担当者のキャラクター』です。

私も数多くの建築発注に携わってきましたが、
初期の段階で
『レスポンスが悪い(遅い)』
『不明瞭な説明』
『わからないことをわからないと言わない』
『服装がだらしない』
『メモを取らない』

などがあると、ほぼ間違いなく施主様や私たちは後々要らぬ苦労をすることになります。




私の経験では、建築会社の多くは真面目に一生懸命
仕事をしています。特に現場の人はモノ創りが好きでやっている人が多く、雑な仕事をしたいという人は少数派です。



むしろ、自分が手がけた現場には愛着を持っている人が多いのです。




ところが、問題の多くは 担当者のレスポンスの鈍さにより、


指示が現場に伝わっていない
現場からの報告を受けていない
現場の人間から軽く見られている
お客様の言いたいことを誤解している
専門用語が多くお客様に物事が伝わっていない
施主様と現場の間に立った報・連・相がうまくない
先読みができない


などによって、想定外の問題が生じたり
また問題を大きくしてしまったり、
問題が次の問題を呼んだり

とにかく良いことがありません。



私の経験では、ある建築会社をすごく悪く言う人もいれば
すごく良く言う人もいます。
でも、もっと突っ込んで聞いてみると、

悪くいう人の担当者が同じだったり、
良く言う人の担当者が同じだったりすることもよくあります。



皆様も担当者にはご注意あれexclamation






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2009年04月18日

貸家建築コンサルティング VOL.1


大田区某所に

遊休地をお持ちのあるお客様から

駐車場として貸そうか・・・・車(RV)車(セダン)車(RV)

というご相談を受けました。


現地を見ると、細い私道の奥なので駐車場としては不向きなのと

土地の間口が狭いため、効率も良くない・・・・・


検討した結果、建物を建てて貸してはどうか!!

ということになり、

その検討を始めました。



しかし、アパートを建てるには土地が小さすぎる・・・

資金は?

間取りは?

建築会社は?

時期は?




建築会社にお客様が直接問い合わせするのも大変なのと
難しい要素が多いので、当社が代理で7社の建築会社にお声かけをし、

『設計・見積もりコンペ』を行いました。


それでこの図面の山あせあせ(飛び散る汗)
IMGP0012.JPG


建築会社に見積もりを依頼するには“コツ”が必要なんです。
こちらで見積もりの“条件”を提示しないと
各社めいめいバラバラの条件で見積もりを出してきて、
ちゃんとした比較ができないんです


そこで、見積もり条件提示!
そして、間取り作成→見積もりと行くわけです。
その間、各業者様の評判調査
担当者のレスポンス観察

IMGP0014.JPG

建築費以外にも係る費用って、結構あるんです。
IMGP0015.JPG


次に、間取り図をベースに賃料のヒアリング
周辺物件との比較&マーケティング
IMGP0017.JPG




そして収支計算
IMGP0016.JPG
家賃の下落予想や固定資産税・改修費・管理経費・ローン返済なども
考慮に入れ、確実性の高い収支計算をしましょう!!





お次は・・・融資の考察です。
お客様の個人情報は伏せた形で、各金融機関にヒアリング
結果はまちまちです。
今回は貸家に対する融資なので対応商品がない金融機関もありました。
IMGP0018.JPG


タイムスケジュールと資金の流れをまとめました
IMGP0019.JPG



修繕積立概要もまとめました。
各建材メーカー推奨の耐用年数から
大きな項目だけですがまとめてみました。
IMGP0020.JPG


家探しをしているお客様のなかに
一戸建てはマンションと違って修繕積立金が要らないと思っている方が多いのですが、実は違うんです。

一戸建てを売る営業マンは営業トークでそのようなことを言いますが、
やはり、家を快適に長持ちさせ資産の目減りを抑えるには、ある程度定期的にメンテナンス・改修が必要です。

そのためにある程度は毎月積み立てておかないと、やりたくてもできないことになります!

ご注意を・・・







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