地主：池上本門寺 借地権売却にかかるお話し 【池上本門寺借地権売買】

地主：池上本門寺　借地権売却にかかるお話し　【池上本門寺借地権売買】
我々大田区池上のものにとって、様々な意味での拠り所となっているのが
【池上本門寺・いけがみほんもんじ】
日蓮さんの入滅地　日蓮宗の大本山。
800年以上の歴史を誇るこのお寺は、池上のみならず大田区の、いや東京の、いやいや日本の誇る
由緒ある荘厳なお寺です。
この池上本門寺が広大な土地を所有していてそこに多くの借地人の方がお住まいです。
　
戦後あたりを始期としてこのあたりに借地権で住みはじめた方が
そろそろお亡くなりになり、相続が発生。
結果、本門寺さんが地主である借地権の売却のご相談が多く寄せられています。



池上本門寺さんが地主である借地権はいくつか売却のためのポイントやテクニックが必要です。
決して特殊なことばかりではないのですが、測量は本門寺さんお抱えの測量会社を使わなければなりません。次に、買主を決めてから、本門寺さんに対して
『この借地権を○○さんに売却することになりました。承諾お願いします。』と申し出ます。
いわゆる『譲渡承諾』というものです。
個人の地主さんですと、承諾まであまり時間がかからないのですが
なにせ池上本門寺さんですから、大手企業のようなもので
稟議を通過するのに時間を要します（1〜2か月）。

所定の手続きを経て、『譲渡承諾書』が発行されます。
その際に譲渡承諾料が必要になり、承諾の対価は幾らかということも、承諾書に記載されます。
（譲渡承諾料につき、事前にある程度の予想は可能）



一般的な地主さんであれば、購入する方が融資を使う場合
『抵当権差し入れの承諾書』という“銀行所定の”書式に実印をついてもらうことになるのですが

本門寺さんが地主の場合、この『抵当権差し入れの承諾書』は発行されません。
代わりに『借地に関する念書』という書類が交付されます



この書類は銀行所定の書式ではないため、
銀行がそれを認めず、融資を許可しないケースがあります。
当社の経験ではこの書式で融資OKが出るのは一部の金融機関に限られます。

他にもいくつか独特の進め方があるのですが、
ここではあまり多くを書くことはできませんので
直接お問い合わせください。

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【不動産クリニック】
株式会社常盤不動産
東京都大田区池上3-39-12 常盤館

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鈴木豪一郎


ワタシ×プロのチカラ
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clinic room blog; http://tokiwa-r.seesaa.net/
【不動産クリニック】【不動産ドクター】は�鰹�盤不動産の登録商標です
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“建築業者”に聞けば『建替えた方がいい』というし “不動産屋”に聞けば『買い換えた方がいい』という 本当に中立な立場の“不動産クリニック”だからこそできるサービス

あけましておめでとうございます！
新年は1/4（土）から　営業を開始しております。
本年もよろしくお願いします。

年末にお引渡しをさせていただいたお客様から
１月１日元旦に　うれしいお声を頂きましたのでご紹介させていただきます。
※お客様のご了承を頂いて掲載しております。



--以下お客様から-------------------------------------

このたびは実家の建替で大変お世話になりました。
お陰様で新しくなった家で三世代が集まる賑やかな正月を迎えています。

丁度一年前、両親が住む老朽化した実家を建直すべきか、売却してマンションに移り住むべきか、前提がどちらかに決まっていれば、ハウスメーカーや不動産販売会社に相談すればよいのでしょうが、そのどちらにすべきかの悩みを相談できる相手が見つからず悩んでいました。

そんな時、ネットでたまたま見つけた「不動産クリニック」にメールで相談し、即座にこちらの悩みに的を射た返答をくれたのが常盤不動産の鈴木さんでした。

立地評価による経済性に加え、年齢のいった両親の生活スタイルも考慮し鈴木さんが出した回答は建替でした。

施主は70歳を超える両親、まだまだ元気とは言えこの歳で家の建替に臨むには精神的・体力的な負担が不安材料でしたが、施工業者の選定から設計・建築契約迄、鈴木さんが私達の立場で1つ1つ親身に問題を解決してくれたおかげで、私も両親も「一つやってみるか」の気持ちになることができました。

今回の約10か月に及ぶ建替プロジェクトの中では、一度契約まで至った施工業者に不祥事が発覚しこれを解約、もう一度施工業者の選定をやり直すなど、途方に暮れる場面もありましたが、鈴木さんに迅速にリカバリー頂き、結果的にはその後良い施工会社にも恵まれ何とか年内の完成に漕ぎ着けました。

気が付けば、私も両親もすっかり鈴木さんの好意に甘え、いろいろ無理なお願いをしてしまいまして本当にすみません。鈴木さんにとってはあまり割の良い仕事ではなかったと思いますが、私達は信頼できる不動産のホームドクターと知り合えたことに感謝すると共に、本当にラッキーだったと思っています。

あの時、実家を売却していたら、あんな嬉しそうな両親の顔は見れなかったと思います。建替して本当に良かったです。鈴木さん、常盤不動産の皆さん本当に有難うございました。


Posted by 戸越のH.O at 2014年01月01日 22:00



■□■■□■■□■■□不動産ドクターより■■□■■□■■□■■□■

戸越のH.O様

この度は新居の完成おめでとうございます！
地震の心配もなくなり、ヌクヌク・ホッコリとした新年を迎えられていることと思います！

出来上がってしまえばあっという間の１年でしたが、途中のサプライズにも冷静にご対応頂いたからこそ今日の日の目を見ることができましたね。

出会った当初から、H.O様のご両親を思うお気持ちをとても感じました。私も次男坊になったつもり（失礼ですが・・・）で、何とか安心してサードライフを楽しんでもらいたい！そんな思いで取り組ませていただきました。

家が出来上がったのはおめでたいのですが、
家というのは新築した時はまだ、ただの新築にすぎません。ここにお住まいになって、ご家族の笑顔・笑い声の数が多ければ多いほど一歩一歩、完成に近づきます。

H.O様の育った家から生まれ変わって、新たなO家の歴史を刻んで行ってください。

どうかどうか、ご両親並びにご家族の皆様がここで安心と潤いのある暮らしを実現されますよう心から祈念いたします。

この度はご用命ありがとうございました。


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Posted by 不動産ドクター　鈴木豪一郎 at 2014年01月04日 09:50

家の建替えがいいのか?　マンションなどに買い換えたらいいのか?
などのご相談が増えています。
売ったらいくら?　建替えたら?　金銭面と物質面・心理面　様々な視点で分析し
解り易くご説明をします。

“建築業者”に聞けば『建替えた方がいい』というし
“不動産屋”に聞けば『買い換えた方がいい』という
本当に中立な立場の“不動産クリニック”だからこそできるサービスです。
不動産住宅のお悩みは是非ご相談ください。

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重要事項説明と有益情報・不利益情報 不動産調査の必要性

花粉症です

こう見えてけっこう繊細な“不動産ドクターです”。



さてさて、

家を買う時にほとんどの方がこのような思いをします。

『この物件、気に入ったけど・・・買って大丈夫?』

『親に相談したら、よく調べてから買いなさいと言われたけど
何をどうやって調べたらいいの?』



なぜ、みなさんこのような思いをするかというと、それには答えがあります。




『不動産の営業マンは基本的にいいことしか言わない（人が多い）』からです。




そこが、不動産営業マンと不動産ドクターの大きな違いです。




みなさん家を買う前に“営業トーク”。それから“重要事項説明”を聞くことになります。

が、、、不動産ドクターの感覚からすると重要事項説明では不十分だと思っています。重要事項説明の内容というのは宅建業法で定められている126項目を説明するのですが、日本全国共通の規格なのです。

しかしながら、物件は一つとして同じものは存在しないし、買う人にとっても知りたいことはばらばらだったりします。

重要事項説明は“最低限それだけは説明しなさい”ということであって、“それをすれば充分”といっているわけではないのです。

ということは、物件によってまたは買主の状況によって、調査項目・方法や説明の内容を付加していかなければなりませんよね。

それが“有益情報・不利益情報”の調査開示です。


通り一遍の調査では、
“こんなはずじゃなかった”
“もっと早く言ってほしかった”
“後で知って気分が悪い”
“取り返しがつかない”

などということが起きる可能性“大”です。


近隣聞き込み調査・ウォーターハザード調査・地歴調査・建物診断調査・地盤調査・売主の調査・関連宅建業者の身上調査・保育園や幼稚園の調査・周辺環境の調査など、買主の立場や事情を考慮して様々な調査をし、
“有益情報・不利益情報”をシッカリ開示していきたいものです。

それが不動産クリニック・不動産ドクターです。



エピソード：
あるクライアントがいました。
そのかたはエアコンが嫌いでした。
『春から秋まで、なるべく窓を開け放って生活がしたい』
という要望がありました。しかも少し喘息の気がありました。

私と知り合って数週間後、その方から電話をいただきました。
『○○ハウジングという業者さんから紹介を受けて気に入った物件があるのですがその物件について調べてほしい。』

さっそく現地調査・・・・・・。

土地・建物を調査し、『特に問題なし』

次に、周辺住民に聞き込みを開始！！
近所を歩きまわっていると、、、。


銭湯が！


不動産ドクターは無類の銭湯好き！っと、そういうことではなく・・・


みなさん何かわかりますか?













ほとんどの方は　　??????　　ですよね。









実は、銭湯がある






イコール







煙突がある







イコール








煙・煤（すす）が出る。






イコール







雨が降ると煤（すす）が降ってくる。







イコール







窓を空けられない








イコール








ニーズに合わない






その不利益情報を開示して、結局購入を見合わせました。
窓を開けて清々暮したい！という希望にはそぐわない家だったのです。





つまり、不動産クリニックに求められているのはそのように、
“買主の立場に立った臨機応変かつ柔軟な調査”なのです。


シッカリ調べて　物件を丸裸にしましょう！！










不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート




　　

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不動産クリニック

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『出資比率と登記名義』by不動産ドクター

こんにちは、不動産ドクターです。

久しぶりに従兄と遅くまで呑んでいました。
話が弾み気がついたら12時

反省します。ハイ




さて、本日の本題！！



『出資比率と登記名義』





マイホームを購入する際、複数の人が資金を出し合った場合
『共有名義』で持分を登記します。
例えば、共働き夫婦が頭金もローンもそれぞれ同額で負担するなら、
２分の1ずつの持分ですね。
このように取得資金の負担割合に応じた持分登記をすることをオススメします。

CASE　1
「頭金、ローン共に夫が全て負担。しかし、『夫婦は平等だから、夫と妻は２分の1ずつの持分であるべき!!』と考えて登記した」　　　

ADVICE　1
確かに、民法上、夫婦は平等ですが、税法上は資金負担に応じた登記が必要です。
そうしないと夫婦間でも贈与税がかかることがありますので要注意。
実際には費用負担していない人（妻）に対し、不動産の持分というものを
(夫が)贈与したとみなされる可能性が有ります。

CASE　2
「頭金の一部を妻の独身時代の預貯金から捻出。“ローンは夫が組んでいるから”と持分を夫100％で登記」。妻は現在専業主婦だから、名義を入れてはいけないと思い込んでいました。

ADVICE　2
奥様が頭金の一部を出したなら、その分の持分を入れないと、
妻から夫への贈与があったとみなされ、金額によっては贈与税が掛かる可能性があります。


詳しくは不動産ドクターまでお気軽にご相談ください。









不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート




　　

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住宅ローン借換えコンサルティング

昨今のような景気の悪い時代・・・・・・

住宅ローンの借り換えで家計防衛を試みる！
非常に良いことだと思います。


ここ不動産クリニック株式会社常盤不動産では、
これから家を買われる方はもちろんのこと
すでに家を持ってらっしゃる方についても末長〜いお付き合いをさせていただいております。


今回は、たまたま御二組の方の借り換えコンサルをさせていただきました。


いずれのお客様もたまたまなのですが今から7年前に家を買われたお客様です。


そのころは今ほど金利優遇がなかったので、今回の借り換えにより、
どの程度のメリットが出てくるか試算してみました。



ステップ1：ヒアリング・・現在の支払い・年収・繰上げ返済予定など

　　↓

ステップ2：金融機関比較（みずほ・三菱・住友・りそな・中央三井信　　　　　　託・住友信託・SBI・ソニー・東京スター・新生）など
　　　　　　今は、金利だけではなく、各銀行独特のサービスを打ち出　　　　　　しています。例えば、現在、預金をある程度お持ちの方で　　　　　　あれば東京スター銀行などはメリットも大きい。　　　　　　　　　　繰越返済だけではなく増額返済サービスのあるみずほ銀行　　　　　　も一考の余地あり・・・。
　　　　　　こんな感じで、お客様の状況に合わせて、最もメリットの
　　　　　　ありそうな銀行を選んでいきます。
　　
　　↓

ステップ3：シミュレーション。
　　　　　　ある程度銀行の狙いをつけたら、そこの金利優遇条件や諸　　　　　　経費などを確認の上、シミュレーション。
　　　　　　ここで現状との違いが明確に・・・！

　　↓

ステップ4：審査申し込み・審査（回答は数日〜2週間程度）

　　↓　

ステップ5：実行・・・返済が安くなる






　

お客様Ａ




お客様Ｂ




いずれの場合も、月々返済はさほど変りなくても
年間支払・総支払額となるとかなりの差が出てくることに
お気づきいただけると思います


家を買われて数年たっている方、考えて見られるのも
ひとつですね



不動産クリニック
株式会社常盤不動産
では、住宅ローンの専門資格を持ったスタッフが
スピーディーかつ的確にコンサルティングさせていただきます







お気軽にお問い合わせください！








不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート







不動産クリニック
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土地取得〜住宅建設コンサルティング

最近、やけに不動産が売れています

景気低迷不動産価格下落家賃との比較での割安感購入

という流れが多いようです。



さて、今回　調査のご依頼をくださったのが城南地域某所で土地を買われるお客様。



土地を買い、夢のマイホームを建てたいというご希望で探していたところ、ある仲介業者の紹介で、気に入った土地が見つかったとのこと。


しかしはじめてのお買い物で知識もなく、相談するにもそれなりの人がいない・・・。ワクワク感と同時に不安感もタップリ


そこで当社にご相談をいただきました。


お話をお聞きし、物件と売主・仲介業者の調査、現地調査をし、
『購入前物件診断』しっかり物件を見極めるお手伝いをさせていただきました。



様々な角度から物件を調査します









そのあとに契約書のチェック『購入前契約書診断』。

それからいよいよ『契約立会同行』。



いくつかの問題点や今後の課題などが浮き彫りになりました



何しろ、土地を買うだけでも一苦労のところ、建物業者選定〜建築完成までお客さまにとってはわからないことだらけ


選択を間違うと取り返しのつかないことにもなりかねません。

今回は建物完成までコンサルティングさせていただくこととなりました



【今回オプションでご依頼いただいたコンサルティング内容】

ローンに関するアドバイス
建築会社選定同行・同席チェック
建物間取り打合せの同行
第三者としての打ち合わせ議事録機能（何かあった時の証人としての機能保持）
土地決済に向けての準備等のアドバイス
土地決済同行

建物契約のチェック
建物契約の同行
工事着工後の現場チェック5回程度
工事着工後の近隣対策アドバイス

完成後の現地立会竣工検査同行
建物決済に向けての準備等のアドバイス
建物決済同行





お客様の笑顔のために・・・ガンバルぞ






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あるご夫婦

ある方のご紹介でご夫婦からご連絡をいただいた。

早速お話を聞きに急行！！




数年前に一戸建てを購入されたが、ご高齢という事もあり奥様の足腰が悪く、階段の上り下りがきついとのこと。


階段には手すりが有るものの、一日何度もの上り下りはかなり負担になっているようでした。


フラットなマンションや郊外の平屋などに買い替えをご希望


しかし、買い替えには売却・購入・決済・明け渡し・引っ越しなど、
タイミングを慎重に図らなければならない要素が多分にあるのです。



そこで、単に物件をご紹介するのではなく。


まずは、大枠の計画の構築・検証からスタート！






資金計画・タイムスケジュールの検証








エリアの検証




実際の物件







色々な角度で検証考察を重ねながら

しかし、なるべく早く、ご負担から解消されますよう。

精一杯ご協力させていただきます。



不動産クリニック
株式会社常盤不動産

私たちの使命

私たちは


不動産業務に関し


医師と同じくらいの専門性・見識・責任感・スピードが


必要ととらえています



命の次に大切な不動産


それを扱う責任と誇りを持って


皆様に安心と安定をご提供すべく


日々奮闘していきます！




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