オーチャードプラザ写真集�@ 不動産クリニック

重厚なエントランスがお出迎え　オーチャードプラザ写真集�@　

オーチャード【英】：orchard
もともとは果樹園の意味だが，庭園内に設けられた観賞，遊楽の役割を持たせた一部分をいう。
“実り多い”“潤いのある”空間で生活する喜び

ワイドのあるエントランスエリアは生活の余裕を感じます　　オーチャードプラザ写真集�@




ホテルのように送迎車が停まる『車寄せ』があります　　　　　オーチャードプラザ写真集�@


大きなエントランスドアは高級感と安心感があります　　　　　オーチャードプラザ写真集�@





温かみと深みのあるタイル張り　　　オーチャードプラザ写真集�@


中庭は緑化で楽しい『癒しのスペース』　　　オーチャードプラザ写真集�@


東側からの外観　　　　オーチャードプラザ写真集�@




公園も隣接　　　　　オーチャードプラザ写真集�@



子供たちも元気に遊んでいます　　　　オーチャードプラザ写真集�@






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【不動産クリニック】
株式会社常盤不動産
東京都大田区池上3-39-12 常盤館

TEL[phone]
ワタシ×プロのチカラ
AllAboutProFile；http://profile.allabout.co.jp/pf/suzuki/　
clinic room blog; http://tokiwa-r.seesaa.net/
【不動産クリニック】【不動産ドクター】は�鰹�盤不動産の登録商標です
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住宅購入 頭金と自己資金の違い

“頭金”と“自己資金”


こんにちは

最近は日が暮れるのがすっかり早くなってきましたね。
夜もすごしやすい気がします

さて、本日のお題は

“頭金と自己資金のちがい”についてです。

もちろんご存知の方も多いと思いますが
意外にご存じない方も多いのでお伝えしておきますね

住宅を購入するときには、住宅ローンだけではなく、幾らかの
資金（現金）を投入される方がほとんどです。

その資金を俗に自己資金と言ったり頭金と言ったりしますね
その二つは似ているようですが実は明確な区別が有ります。

�@住宅購入時には物件価格以外にも結構な“諸経費”が掛かります。
一般的には物件価格に対し6％〜10％位（物件や借入れ状況により変わります）
の諸費用が必要です。
この“諸経費”に関しては一般に住宅ローンの対象外です。

自己資金　=　手持ち資金の総称
頭金　　　=　手持ち資金　−　�@“諸経費”

つまり、全体の手持ち資金（自己資金）から諸経費を引いた金額
これを物件価格に対して投入していくわけですが、その（物件に対して)投入できる金額を“頭金”といいます。

お解りいただけましたでしょうか?

よく、広告等で【頭金ゼロで購入可能！！】などと書いてあるのを
目にすることもあるかと思いますが、実はそれ以外に�@の“諸経費”
はシッカリ必要になるカラクリがある場合が多いです
be carefull　！

家の向きと 日あたりの関係

最近はめっきり暖かくなりまして、
日中はむしろ熱いぐらいですね。

物件のご案内中もヒンヤリ感がなくなってきたような気がします。

さて、今日は“陽当りと家の向き”の関係について
お話します。

よく、お客様のご要望の一つで
『うちは陽当たり重視なので南に道路がないと・・・・』
と、いわれる方がいらっしゃいます。

確かに、私も含め　日当りは悪い方がいいなんていう方は
滅多に居ませんよね。
その気持ち良ーーーーーーく　解ります！

しかし、ここで問題提起です。
『陽当たりと家の向き・道路の向きは関係あるのか？』

物件を探すエリアにもよると思いますが
都心部に於いては日当りと道路の向き家の向きは意外に関係ないことが多いです。

都心部に於いて、住宅地の生活道路の幅は（余程の高級住宅地は除き）、
3m〜5m位が一般的です。決して広いとは言い切れません。

しかも、都心に行けば行くほど、駅に近ければ近いほど
大きな建物や階数のある建物がある比率は上がっていきます。

そんな状態で南側に道路があっても決して日当りが良いわけではありません。

むしろ、南に道路がある物件は得てして、玄関も南側（道路側）・駐車場も南側
ということで１階の日当りは先ずアウト
２階の大きな窓も南側。しかし、道路の向こうにはまた家や建物があるので
カーテンはなかなか開けずらい
３階の南側だけは人目も気にせずカーテンを明けて過ごせそう。

と、いうことで

南向き（南道路）＝陽当たりが良い

とは行かないことが多いのです。

実際に物件を見てみると、

�@道路は（家の向き）は北だが
　南側が隣地の通路や庭になっていて日当りの良い物件。

�A西向きだが南側に緑地帯が有り陽あたりの良い物件。

�B道路は東向きだが、高台の為、南側の家が低く建って
　いて日当りの良い物件。

などなどいろんな形で日当りの良い物件が有ります。

なので、是非、家の向きや道路の向きに惑わされず
実際に足を運んで見てください。

そして、その物件だけではなく、隣の家の配置・窓の位置
道路からの目線・道路を挟んだ向かい側の建物など
周辺環境も良く注意して見てみてください。

そこにはいわゆる販売図面には載っていない良い点・悪い点
がきっと発見できるはずです。


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いま、家を買う必要がありますか?

こんにちは、不動産ドクターです。


地震から半年、報道も少しずつ少なくなり始めましたね。
原発や放射能のことははたして本当のところどうなっているのでしょうか・・・
報道統制や政治的な思惑が見え隠れして、
何が本当なのか私には解りません。

これからどうなっていくのかもわかりません。
そこで、いま私が思っていることを書きます。
この記事は同業他社さんもご覧になっているので
お叱りを受けることを覚悟で書かせていただきます。

当社に、ひと月に数組、
『家を買いたいのですが・・・』
というお客さんがいらっしゃいます。

私の場合、家を買うご事情や動機、資金背景、家族構成と計画、お仕事の内容や転職の予定等々
様々な事柄をヒアリングして、適切な物件をお客様に紹介しています。
その中で、家を買う動機やきっかけの話しではいくつかのパターンがあります。

�@友達が家を買ったので、私もそろそろかなと思い・・・
�Aいつまでも賃貸だと将来が不安なので
�B子供が産まれ、今の賃貸が手狭になったので
�C結婚を機に・・・
�D賃貸の更新が迫っているので・・・
�E来年独立をするので、いまのうちに家を買いたい（独立するとローン取り組みが難しくなるから）
�F子供が来年小学校に入るが今の学区は厭なので、人気のある小学校区で買いたい
こんな感じの方が多いです。

最近私はある質問をしています。
『いま買う必要がありますか?』

というのも、私としては
『できることならもう少し様子を見たほうがよい』
と思っているからです。

それは、お客さんの状況に対する判断ではなく
社会情勢に対する判断です。

原発は終息したの?放射能は?東海沖地震は?

このことについて、明確に『もう心配ないよ！』と言える人は
おそらくいないでしょう。
そのような状態で家を買うことのリスクはものすごく高いと言わざるを得ません。

放射能が東京にもっとたくさん流入してきたら?

パンデミック状態になり、一斉に不動産は売りに出され暴落します。
そんな状態になった時にマイホームを買う人なんて先ずいません。
東京からは人口が流出するので貸しにに出そうとしても借りてはつきません。

マイホームは一度買ってしまうと、おいそれと引っ越しするわけにはいかないのと
多額のローンが被さります。そこは賃貸との大きな違いです。
東北でなくとも二重ローン問題は起こりうるのです。
私は、不動産売買の専門家なのでビジネス的に考えれば本来は購入することを奨励すべき
なのでしょうが、いまの社会情勢ではとてもそのような気にはなれないのが現状です。

でも、勘違いしないでほしいのは『絶対買っちゃいけない』と言っているのではありません。
もうしばらく、状況を見極めてからの判断でも遅くないのであれば
それからでもいいのではないでしょうか。

そこで、いま買う必要があるかどうかをいま一度対話して
それでも『買う』のであれば、精一杯のサービスをご提供します。
現に、当社を訪れるお客様のほとんどが、
このような話をしても最終的に『必要だから・・・』となることが多いです。


そのようなことも、
検討しないで買ってしまうのと
検討したうえで買うのでは大きな違いがあるはずです。



本音で話す不動産ドクターでした。





Goichiro Suzuki

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東雪谷PROJECT 一戸建分譲 大田区東雪谷

不動産ドクターです。

さて、本日は新築一戸建て分譲計画のお知らせです。

東急池上線『石川台駅』から1分の距離に
大型4LDKの新築分譲住宅が企画進行中です。

価格は未定ですが、
現在精鋭企画中です。

当社は分譲会社さんと建築会社さんに対して企画立案・マーケティング・コンサルティングを
担当させていただいています。




以下
東雪谷プロジェクト　

概略のご説明



ありがちな潜りもなく、将来的なメンテナンスや床下換気も考慮し、
GLから＋400程度のフロアレベルで建てていこうと思います。
外観ファザードはシンプルにかつ、重厚。
奥行きをもたせ、大型車やハイルーフ車も止められるように設計します。
バルコニーはむき出しではなく、本体の壁を伸延させ奥行き感を演出、併せて雨が降った時でも
洗濯物に直接あたりづらい構造にしました。




外部とは一線を画し、インナーに玄関があるイメージ。
そこから3連トール型のシュークローゼット。
一坪サイズバスルーム、脱衣場には明かりとりのハイサイドサッシ
ベッドルームには壁一面の収納、しかも奥行き900ｍｍなので御布団もシッカリ収納




2階はゆとりの20畳LDK
対面キッチン。上部はダイニング部分との一体感を持たせるためにつり戸棚をなくしました。
キッチン脇には大型の食品庫（パントリー）を配置
そのパントリー脇には家事をこなすためのカウンターがあります。
そこではアイロンがけやPCコーナーとしても重宝。





３階には寝室を３部屋配置しました。
マスターベッドルームには収納を一層充実させるため、ワイド1620ｍｍ奥行き900ｍｍのクローゼット。
使い勝手を考えトイレも設置。
北側斜線はありません！



最後にキッチン部分。
落ち着きとスマートさ、有機的な空間。
ママが孤立しないよう、キッチン上のつり戸棚を敢えて取り払い、バックキャビネットとして
機能させる。
子供を視ながら、テレビを見ながら、家族と語らいながら家事ができるように配慮した設計です。







分譲計画についての詳細は確定次第追って告知致します。
事前にお知りになりたい方は直接不動産ドクターまでご連絡ください。










不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート




　　

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大田区東雪谷 石川台 一戸建て 新築 戸建て 分譲 東雪谷プロジェクト 東雪谷PROJECT 東急線一戸建て 東急線分譲住宅 池上線一戸建て　石川台分譲住宅　新築分譲　池上線石川台

家の向きと 日あたりの関係

家の向きと　日あたりの関係　
不動産ドクター鈴木豪一郎のコラム　




最近めっきり朝晩寒くなりました、
秋の気配ですね。

物件のご案内中もサウナのような熱気がなくなってきたような気がします。

さて、今日は“陽当りと家の向き”の関係について
お話します。

よく、お客様のご要望の一つで
『うちは陽当たり重視なので南に道路がないと・・・・』
と、いわれる方がいらっしゃいます。

確かに、私も含め　日当りは悪い方がいいなんていう方は
滅多に居ませんよね。
その気持ち良ーーーーーーく　解ります！

しかし、ここで問題提起です。
『陽当たりと家の向き・道路の向きは関係あるのか？』

物件を探すエリアにもよると思いますが
都心部に於いては日当りと道路の向き家の向きは意外に関係ないことが多いです。

都心部に於いて、住宅地の生活道路の幅は（余程の高級住宅地は除き）、
3m〜5m位が一般的です。決して広いとは言い切れません。

しかも、都心に行けば行くほど、駅に近ければ近いほど
大きな建物や階数のある建物がある比率は上がっていきます。

そんな状態で南側に道路があっても決して日当りが良いわけではありません。

むしろ、南に道路がある物件は得てして、
玄関も南側（道路側）・駐車場も南側
ということで１階の日当りは先ずアウト
２階の大きな窓も南側。しかし、道路の向こうにはまた家や建物があるので
カーテンはなかなか開けずらい
３階の南側だけはかろうじて人目も気にせずカーテンを明けて過ごせそう。

と、いうことで

南向き（南道路）＝陽当たりが良い

とは行かないことが多いのです。

実際に物件を見てみると、

道路は（家の向き）は北だが
南側が隣地の通路や庭になっていて
日当りの良い物件。

西向きだが南側に緑地帯が有り陽あたりの良い物件。

道路は東向きだが、高台の為、南側の家が低く建って
いて日当りの良い物件。

などなどいろんな形で日当りの良い物件が有ります。

なので、是非、家の向きや道路の向きに惑わされず
実際に足を運んで見てください。

そして、その物件だけではなく、隣の家の配置・窓の位置
道路からの目線・道路を挟んだ向かい側の建物など
周辺環境も良く注意して見てみてください。
そこにはいわゆる販売図面には載っていない良い点・悪い点
がきっと発見できるはずです。










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住宅購入by団塊ジュニア 不動産ドクター

住宅購入by団塊ジュニア

◆ 戸建分譲住宅の着工戸数が増加:国土交通省

戸建て分譲がここ数カ月渡って好調に推移している背景について、
国交省が首都圏を中心に分析した。
団塊ジュニアが持ち家適齢期に移行しつつあることと
不動産の底値感が要因として大きいようです。

確かに！
不動産クリニックでもお客様の約8割が30代

斯くいう私も30代！！まさに団塊の世代ジュニアなのです

私の学生時代の友人を見ても、尾崎豊に憧れていた“ガキんちょ（含む私）”がもういいパパだし、みんな立派にそれなりの責任ある社会人になってきました。

ただ、お客様の事情や動機などを集約すると

“景気が良いから家でも買うかーーー！”

などというよりはむしろ

“家賃がもったいないから（金利と物件価格の低い）今のうちに買える物を買っておこう！！”

という動機が断然多いことに気づきます。

そうです。意外に堅実なのがこの“団塊の世代ジュニア”。
受験戦争や生存競争（尾崎っぽいフレーズ）にもまれ
意外にシタタカ＆タクマシイのです



同世代の皆様、是非頑張って良い住宅にご縁がありますように・・・
ちなみに私はS46生まれです














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セットバックって何！？ 不動産クリニック�鰹�盤不動産

セットバックてなに！?

いつの間にやら本格的な夏気分・・・
皆様いかがお過ごしですか。

昨日我が家の3姉妹と花火をして“夏だな〜”と感じた不動産ドクターです。





物件を探し始めの方からよく聞かれることが有ります。

実は今日も聞かれたのでそれであればブログに・・・と思い、書かせていただきます。



セットバック

よく、不動産情報の紙を見ると書いてある
セットバックって何?

はい解説します。

簡単に言うと、現状狭い道路の幅を4メートルにしよう！ということです。
（但し、雪国などでは6メートルのところもあり）

目的は　緊急車両やその他車両が通りやすくなるようにとの事です。
車の幅って1.6メートルから大きい車でも2メートルくらいですよね。

道路が3メートルしかなかったら車のすれ違いも出来ないし、
緊急車両（消防車・救急車）などが通ろうとしても違法駐車
があったり対向車があったりすると通れませんよね

それでは公衆安全上良くないので、みんなで協力して
狭い道路を『最低でも4メートル幅に広げようよ!』
ということになっています。



質問：じゃあ、建ってる家を壊さなきゃいけないの?

答え：そうでは有りません。

解説：将来建て替えをするときに後退すればいいのです。
　　　なので情報紙面に“セットバック済”となっていれば
　　　もうしなくていいですし、“○○�uまたは△△ｃｍセットバック要”
　　　とあれば、この家を建替えるときに下がって建ててねということです。



質問2：今の土地が4メーターも削られるの?

答え：そうではありません。

解説：基本的には今の道路の中心から2メートルのところまで下がればいいんです。
　　　


　　　当該地とお向かいさんの土地がそれぞれ2メートルずつ下がれば、
　　　合わせて4メートルになりますよね
　　　なので、、、
　　　現状3メートルの道路だった場合
　　　3メートル÷2＝1.5メートル
　　　この1.5メートルを2メートルにすればよいわけなので
　　　あと50ｃｍ下がればよいのです。

以上。

これでも解んない方はメールかコメント下さい！！


あーーーーー　このお腹もセットバック必要だな


不動産クリニック　不動産ドクター　鈴木豪一郎










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緊急告知；池上小学校区一戸建て大型3LDK＋P

不動産ドクターです。




知り合いの不動産業者に分譲のコンサルティングを頼まれ、現在進行中です。

場所は大田区池上４丁目の某所。池上小学校区です！


大型3LDKにするか4LDKにするか、現在検討中です。
車庫はもちろんついています。

まだ、各種サイトに出せる状態ではないのですが、池上小学校区内では物件が非常に少なく、出るとすぐに売れていく状態。

限定の１棟現場。

こちらの分譲会社さんは建物に非常に凝っている業者です。
検討プランも玄関脇にシューズクロークなどを設けたり、
南側に庭を設けたりと、社長が自ら住みたいと思う家を造っています。

そのような業者さんだからこそ長く事業ができるのですね。



池上小学区で物件を探している方はぜひぜひ不動産ドクターまで、お問い合わせください。

今ならまだプランが確定していないので間取り変更可能です！


スクープ情報のため、同業者様のお問い合わせはNGとさせていただきます。









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その土地は以前何だったの？ by不動産ドクター

不動産ドクターです

久しぶりの投稿です。
私の事務所は少し前から新たなスタッフが入り、以前にもまして活気が出てきました



さて本日のお題。。。



地歴調査

地歴調査とは、文字通り“土地の歴史の調査”ということです。

みなさんが買おうとしている土地に『以前何があったのか？』

宅建業法ではその部分につき特に定めはありません。
強いて言うなら土壌汚染対策法で規定があり、
直近に建っていた建物が有害物質を出す業態であれば
土壌汚染の調査の必要があり、その内容を告知するということだけです。

しかし、私の行っている地歴調査は“直近”だけではなく、
可能な限り昔までさかのぼり、そこに何が建っていたかを調べます。

その結果、『直近は普通の民家が建っていたが40年前は病院だった』とか『昔は墓地だった』とか『昔はその部分が小川だった』など
ということがわかります。

土地や家を買った後にそのことが判明するといい気分はしませんよね。
ましてや、昔『沼』だった『川』だったとなると地盤の不動沈下の心配や集中豪雨時に水がたまりやすいなどの問題があったりします。
それと『昔病院だった』などというのも忌み嫌われることがあります。
なぜならそこでは人が生まれたり死んだりをするところだからです。

土壌汚染対策法上の調査だけではなく、地歴調査をシッカリしたいものです。


もちろんそれを解ったうえで気にしないで買うということもありますが
解ったうえで買うのと買った後で判明するのとではずいぶん違いがあります。









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健康じゃないと家が買えないっ！【団体信用生命保険】 by不動産ドクター

健康じゃないと家が買えないっ！！ by不動産ドクター





さて、今日のお題は・・・

“健康じゃないと家が買えないっ！！”







いったいどんなことかと申しますと

正確には“健康じゃないと住宅ローンが組めない”（可能性がある）
ということです。
住宅ローンを組むときには必ず団体信用生命保険というものに
加入しなければなりません。

銀行は、住宅ローンを貸したあとに、万一その人が病気等で死んでしまい
貸付金が回収できなくなってしまうのを防ぐ為に、お金を貸す時に死亡保険に加入することを義務付けています。
それが団体信用生命保険です。

当然、生命保険ですので、告知が必要になりその内容如何によっては
“保険に入れない為ローンが通りません”ということになります。

では、その告知内容の一例を挙げておきます。

《三井住友銀行（住友生命保険）の場合》
1.最近3ヶ月以内に医師の診断・検査・治療・投薬・指導を受けたことが有りますか

⇒あり　or　なし

2.過去3年以内に下記の病気で、手術を受けたこと又は2週間以上にわたり医師の治療・投薬を受けたことがありますか?
（狭心症、心筋梗塞、心臓弁膜症、先天性心臓病、心筋症、高血圧症、脳卒中、能動脈硬化、精神病、ノイローゼ、てんかん、自律神経失調症、アルコール中毒、ぜんそく、慢性気管支炎、肺結核、胃潰瘍、十二指腸潰瘍、潰瘍性大腸炎、すい臓炎、肝炎、肝硬変、ネフローゼ、腎不全、緑内障、網膜の病気、角膜の病気、癌、肉腫、腫瘍、ポリープ、糖尿病、リウマチ、膠原病、貧血症、紫斑病、子宮筋腫、子宮内膜症卵巣のう種、乳腺症）

⇒あり　or　なし

3.手・足の欠損または機能に障害が有りますか。または、背骨・視力・聴力・言語・そしゃく機能に障害がありますか?

⇒あり　or　なし

１〜３のうち『あり』のときは詳しく全て記入してください。
云々カンヌン・・・・・・・etc


いやーーー書くのに疲れました。

癌や脳卒中は稀としても、ぜんそくや糖尿・高血圧なんていうのは
結構有りそうですよね。でも、だから全てダメかというとそれもまた
程度問題なんですけどネ。

私も思い当たる節が！！
30代になれば気になる（心当たりのある）ワードがチラホラ
見受けられます。

っということで、

お家を買うには体も健康じゃないといけません

そこのあなたも要注意









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自己資金と頭金の違い ｂｙ不動産ドクター

頭金と自己資金　の違い





こんにちは

最近は日が暮れるのがすっかり早くなってきましたね。
夜もすごしやすい気がします

さて、本日のお題は

“頭金と自己資金のちがい”についてです。

もちろんご存知の方も多いと思いますが
意外にご存じない方も多いのでお伝えしておきますね

住宅を購入するときには、住宅ローンだけではなく、幾らかの
資金（現金）を投入される方がほとんどです。

その資金を俗に自己資金と言ったり頭金と言ったりしますね
その二つは似ているようですが実は明確な区別が有ります。

�@住宅購入時には物件価格以外にも結構な“諸経費”が掛かります。
一般的には物件価格に対し6％〜10％位（物件や借入れ状況により変わります）
の諸費用が必要です。
この“諸経費”に関しては一般に住宅ローンの対象外です。

自己資金　=　手持ち資金の総称頭金　　　=　手持ち資金　−　�@“諸経費”
つまり、全体の手持ち資金（自己資金）から諸経費を引いた金額
これを物件価格に対して投入していくわけですが、その（物件に対して)投入できる金額を“頭金”といいます。

お解りいただけましたでしょうか?

よく、広告等で【頭金ゼロで購入可能！！】などと書いてあるのを
目にすることもあるかと思いますが、実はそれ以外に�@の“諸経費”
はシッカリ必要になるカラクリがある場合が多いです


be carefull











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家の買い時：不動産の買い時って・・・

住宅を探しているお客様からよく聞かれます・・・・・
“住宅の買い時っていつですか?”




実はここ１〜２年、東京の住宅地は値段が乱高下しています。


そんな中でお客様も買いのタイミングを気にされる方が
いらっしゃいます。

もちろん、高いときよりは安いときに買うにこしたことはないですね。

しかし、不動産は株や先物などと同じ相場商品なので、
いつが安いのかは誰にも解らないのが現実です。

あと5年したら『今思えばあの時は安かったよねぇ』というときが
来るかもしれませんし、はたまた『相場が下がるのを待ってよかったねぇ』
ということになるかもしれません。

ただ、ここでよくお考えいただきたいのは、
『何のためにお家を買うのか』ということです。

不動産業者のように　安く仕入れて
相場で（又は高く）売るのをナリワイとしている者
ならいざ知らず、決してお金儲けをするために
家を買うのでは無いはずです。

大方のお客様は
『高額の家賃を払うほどなら買ったほうが・・・』
という動機でお家を探していらっしゃいます。
そして、そこで暮らす家族の明るく楽しい生活を
夢見てお家を探しているのです。


その場合
『これを買っていくらで売れるか?』
『これを買っていくら損するか?』
ということより
『これを買って、今の家賃と変わらないくらいの返済で
家族が明るく楽しく暮らす目的が達成できるか』
という観点の方が大切です。

もちろん将来的なステップアップやリセールバリューも大事なポイント
ですが、

相場の上げ下げを気にしてばかりでは
いつになっても買い時は訪れません。

株と一緒で、相場が下がれば“まだ下がる”
相場が上がれば“いつかは下がる”と都合のいいように思うのが心情。

その読みが当たるかハズレるかは誰にもわからないのです。

相場意外にも、住宅探しには、考慮すべき必要な要素が幾つか有ります。

�@住宅ローン金利・・・仮に物件が安くてもローンの金利が高ければ
　　　　　　　　　　　結局高い買い物をすることになります。

�A健康面・・・・・・・健康で無くなると住宅ローンは組めなくなる。

�B動機面・・・・・・・お家を買いたい、買おうという動機や衝動がないと
　　　　　　　　　　　相場がどうのといっても買うことにはなりませんよね。

�C物件面・・・・・・・探してみたそのときに希望の物件が有るか無いか。
　　　　　　　　　　　相場が安くても気に入った住宅に出会わなければ
　　　　　　　　　　　買えませんよね。

�D家族面・・・・・・・進学や転勤などによって必要なタイミングが合うかどうか。


などなど他にもご家族により様々なご縁やタイミングによって

その人なりの“買い時”があるのです。

◎買おうと思ったときに

◎買える物の中で

◎ベストなものを買う

長年不動産に携わっている私のこれが結論です




そして、もう一つ、ご紹介したい川柳

“家よりも　増えた笑顔が　資産価値”



あると思います！













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心理的瑕疵・環境的瑕疵について 不動産クリニック

不動産取引において問題になる『瑕疵（かし）』





瑕疵（かし）とは売買契約当時に気付かなかったキズや欠陥のことです。
その瑕疵は大別すると
物理的瑕疵
法律的瑕疵
心理的瑕疵
環境的瑕疵
に分類されます。
具体例をあげると

物理的瑕疵・・・生活上、重大な建物の欠陥。住宅ですと雨漏り・シロアリなど。土地ですと地中埋設物・土壌汚染などがあります。

法律的瑕疵・・・建築基準法に適合していない、都市計画道路に入っている・埋蔵文化財保護法の地域に該当する・第三者の権利（地役権・地上権・賃借権など）が付着して
いる。

心理的瑕疵・・・建物の中や庭などでかつて自殺他殺があった。重大な犯罪が行われていたなど。

環境的瑕疵・・・暴力団事務所がすぐそばにある。風向きで近所の牛小屋の匂いが充満・工場のひどい音が聞こえるなど。



このようなことを知らないで買ってしまい後でトラブルにならないよう
物件を購入する前にはしっかりした調査が必要です。













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ゲリラ豪雨と家探し

こんにちは！



今日のニュースで
“かなり大型の台風が関東上陸”
との記事を読みました。



台風もそうですが、最近よく耳にする

ゲリラ豪雨

問う言葉があります。
一極集中で100ｍｍ以上の豪雨が降ることも最近は
増えてきましたよね。せっかく買った（建てた）家が
床上浸水などの被害にあってしまったのでは目も当てられません。

そして、その“床上浸水”は復旧に多大な費用とエネルギー
がかかります。



数年前、新潟県で、嵐により川が氾濫して床上浸水被害が
数千件出たことがあります。実は私はその被害住宅を直に見たことがあります。
基礎に汚泥が流れ込み、家の中はヘドロの匂いが充満
土台や柱は水でふやけ、壁紙ははがれ、フローリングも使い物にならず・・・。

とにかく大変なことになっていました。


私たち不動産クリニック�鰹�盤不動産では、
家探しのたびに、ハザードマップ・浸水実績図を
確認するようにしています。

もし、気に入った物件のエリアが頻繁に浸水実績があったり
ハザードマップ上で要注意エリアに入っているようであれば
より一層注意深く品定めをするようにしています。



住宅建築のコンサルをする場合にも、その物件の属するエリアを
参照し、建築計画においてもかなり注意を払います。
具体的には、
◎半地下を作らない
◎基礎を高くする
◎道路との境目のアプローチを高くする
◎自然勾配での排水計画を見極め、場合によっては
　逆流防止弁付きの強制排水を検討する
◎玄関ポーチの排水ドレンはごみつまりしづらいものをえらぶ

などなど・・・。

天災地変では、メーカーに補償を求められませんので
注意が必要です





不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート

首都圏中古マンション一戸建て成約件数大幅増

首都圏中古マンション成約件数、前年比18％の大幅増／東日本レインズ
　（財）東日本不動産流通機構は10日、東日本レインズにおける2009年8月の市場動向を発表した。

　同月の首都圏中古マンション成約件数は2,175件（前年同月比18.4％増）と大幅に増加。前年同月比でも、6ヵ月連続の増加となった。都県別では、東京都1,035件（同21.9％増）、埼玉県253件（同14.0％増）、千葉県342件（同34.6％増）、神奈川県545件（同6.4％増）と、全都県で増加している。

　成約価格は、1平方メートルあたり38万4,600円（同▲2.3％）で、12ヵ月連続の下落。都県別では、東京都50万6,600円（同▲3.8％）、埼玉県23万300円（同▲0.5％）、千葉県23万2,800円（同4.4％増）、神奈川県34万8,800円（同▲1.5％）と千葉県を除き下落。なお、一戸あたりの平均価格は、首都圏平均で2,540万円（同▲1.2％）、成約平均面積は同66.05平方メートル（同1.1％増）だった。

　また、中古戸建住宅の成約件数は722件（同19.1％増）の大幅増で、前年比で5ヵ月連続のプラス。成約平均価格は3,034万円（同▲0.2％）と前年を下回ったものの、2ヵ月連続で3,000万円台を維持した。


不動産コンサルティング・不動産調査のエキスパート

競売増加か? 〜余裕のある資金計画を〜

余裕のある資金計画を！！



一部報道によると、夏のボーナス激減に伴い、支払い困難に陥り
ローンが払えなくなり競売になる件数が大幅に増えるとの予測が・・・。

http://news.nifty.com/cs/economy/economyalldetail/jcast-42853/1.htm

私がお客様からローンの相談を受けるとほぼ必ずボーナス返済は
やめましょう！とアドバイスします。


チラシなどでよく　月々○万円からの支払い!!

などと書いてあり、よーーーーーく見ると小さく
『ボーナス時○○万円』

と書いてあったりします。

たしかに、そのほうがお客さんの安易な購買衝動を掻き立てるのでしょうが、これにうかつにのってはいけませんね。



私がお勧めする返済計画は、基本的に今の家賃とほぼ変わらないか
またはそれより少なくなるくらいの設定です。

仮に景気が悪くなっても、いずれにせよ家賃（と同等のローン）は
支払っていかなければならないのですから・・・。


今の家賃12万円→→→購入した時のローン15万円＋ボーナス返済


なんてことをしてしまうと、状況により支払が困難になる可能性大


お気を付けください。




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物件診断の一部を公開

物件診断


物件をいざ検討し始めるときに、目で見える以外のこともシッカリ
調査しなければなりません。その調査項目は多岐にわたり、全ての調査はお客様にもとてもできない事柄が多くあります。

危険な物件

危険な取引


をぜひとも阻止して、幸せなお取引にしたいものです。




以下社内マニュアル抜粋

《診断項目》
>
> �@法務局調査・・・登記簿謄本　公図　地積測量図確認。
　　　　　　　　　　所有者の特定
> 　　　　　　　　　所有権であることの確認
> 　　　　　　　　　地積が公簿と実測で差異がないかどうか
> 　　　　　　　　　表示登記がなされているか
> 　　　　　　　
>
> �A現地調査・・・・道路幅員（セットバックの有無）
> 　　　　　　　　　高低差
> 　　　　　　　　　舗装状況・側溝整備
> 　　　　　　　　　間口奥行きの測量図との整合性
> 　　　　　　　　　境界杭有無・境界塀の配置及び所有者が誰か
> 　　　　　　　　　擁壁の有無および状態
> 　　　　　　　　　電柱、支線（柱）街路灯の有無および状態
> 　　　　　　　　　ごみ置き場の有無
> 　　　　　　　　　越境の有無及び状態
> 　　　　　　　　　送電線の有無及び状態
> 　　　　　　　　　地中埋設物の有無及び状態
> 　　　　　　　　　嫌悪施設等の有無
> 　　　　　　　　　近隣に大規模な建築計画が有るかどうか
> 　　　　　　　　　隣地との境界合意がなされているかどうか
> 　　　　　　　　　上下水・ガス・電気の整備状況
> 　　　　　　　　　駐車スペースの有無
> 　　　　　　　　　周辺施設（小中学校・商業施設・交通環境等）の位置
> 　　　　　　　　　売主以外の居住者（占有者）の有無
> 　　　　　　　　　
>
> �B聞き込み調査・・自殺・事件・事故等事件性の有無
> 　（近隣）　　　　反社会勢力の事務所等の有無
> 　　　　　　　　　近隣住民で特に変わった人がいないか
> 　　　　　　　　　
> �C役所調査・・・・都市計画区域かどうか
> 　　　　　　　　　用途地域
> 　　　　　　　　　建蔽率・容積率
> 　　　　　　　　　防火制限
> 　　　　　　　　　高度地区
> 　　　　　　　　　日影規制
> 　　　　　　　　　都市計画施設の有無
> 　　　　　　　　　市街地開発事業の有無
> 　　　　　　　　　地域・地区・街区
> 　　　　　　　　　外壁後退の制限
> 　　　　　　　　　壁面後退の制限
> 　　　　　　　　　敷地面積の最低限度
> 　　　　　　　　　建築協定
> 　　　　　　　　　その他条例
> 　　　　　　　　　土地区画整理法に基づく制限
> 　　　　　　　　　開発許可　要・不要
> 　　　　　　　　　その他条例に基づく制限
> 　　　　　　　　　土砂災害警戒区域内か否か
> 　　　　　　　　　浸水、洪水等の履歴
> 　　　　　　　　　近隣ボーリングデータ→地盤強度の推測
> 　　　　　　　　　道路種別　
> 　　　　　　　　　認定幅員
> 　　　　　　　　　現況幅員
> 　　　　　　　　　位置指定番号・状況
> 　　　　　　　　　道路持分有無
> 　　　　　　　　　セットバックの要・不要
> 　　　　　　　　　再建築可能かどうか
> 　　　　　　　　　既存不適格ではないかどうか
> 　　　　　　　　　建蔽・容積率上の違反建築がないかどうか
> 　　　　　　　　　建築確認を受けている建物かどうか
> 　　　　　　　　　自治会名・町内会名　負担金の有無
　　　　　　　　　　建築概要書の有無
>
>
> �D売主から・・・・売りの経緯や動機
> 　　　　　　　　　告知事項の有無
> 　　　　　　　　　事件性の有無
　　　　　　　　　　私道の場合、通行掘削承諾の有無
　　　　　　　　　　境界確認書の有無
>
> �E売主および仲介業者の免許の有無・行政処分歴の有無と内容
>
>
※物件がマンションなのか・一戸建てなのか・新築なのか・中古なのか・土地なのかなどにより、調査内容が一部変わったり追加が必要なこともあります。




こんな感じで調査をしていきますので、その判明内容いかんによって
購入を見合わせる必要があります。
10件に2〜3件程度の確率で契約をお断りしたり、購入を見合わせるようお客様に示唆させていただくことがあります。



ちょっと長くなりましたが、皆様の物件探しのお役にたつかも・・・
と思い、マニュアルを一部公開！！。



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お風呂に箱庭のある シティオ池上

当社から歩いて一分の場所に

『リノベーションマンション』が新規発表されたので、

早速見てきました



マンションの名前は『シティオ池上』平成6年建築。

この物件、面白いことにバスルームにちょっとした箱庭があるんです。
この箱庭で何するんだろう・・・。と一人でツッコミ入れ・・・。

そしてマンションなのに浴槽の横に窓もあります。



お風呂に窓があるのはポイント高

キッチンも新品



寝室には一面の壁面収納





シングルライフには申し分ない物件でした。


賃貸の家賃と比べてみてください。









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『フラット50』を考える

フラット50



共同通信社によると

独立行政法人の住宅金融支援機構は、高品質で数世代にわたり住める「２００年住宅」（長期優良住宅）を対象にした、返済期間が最長５０年の固定金利型住宅ローン

「フラット５０」を６月上旬から発売する。

利用者の年間返済額を少なくし、一般より価格が２割程度高い２００年住宅の普及を促す目的。景気悪化で落ち込んでいる住宅売買を下支えする効果も期待される。フラット５０の返済期間は３６年以上５０年以下。


従来のフラット35に比べ、返済期間が15年伸びるので、その分月々の返済が減り、住宅自体は割高でもお客様が容易に手を出せるようになるのではないか　との見込みがあるようです。


200年住宅は住宅金融支援機構の調べでは従来の住宅に比べ
20％程度高いとのことですが、実際にはそんなに甘くないのではないかと思います。


昨今、建築業界も価格に対してはかなり競争が激しいのに、その20％
アップ程度でＲＣやＳＲＣの200年住宅ができるとは到底思えないのは
私だけでしょうか？


それに、35年固定のフラット35でさえかなり金利が高く、利用者も限定的なのに、50年固定にするにはさらに高くせざるをえません。

金利はまだ発表されていませんが、おそらく4％前後になるのではないでしょうか？


現行の住宅ローン2年固定（2.25％）との比較

3000万円の建築費をローンで賄ったとして


月々均等支払い比較
Ａ.2年固定（2.25％）35年払い・・・月々均等103,271円
Ｂ.50年固定（4％）　50年払い・・・月々均等115,713円


月々払いはそんなに変わらないと思われる方もいると思いますが、


総返済額の比較
Ａ.総返済額4337万円　であるのに対し
Ｂ.総返済額6942万円

返済総額差額・・・2605万円！！

になります　woops,oh my god!!



５０年間ローンを払うって・・・・・


オギャーと生まれた子が50歳ですよ！

一世紀の半分ですよ！


生きるって大変ですね。


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融資利用の特約・ローン条項

融資利用の特約・ローン条項


不動産を買う時に、銀行などからローンを借りて買うことはごく一般的です。

ところが、思ったと通りの融資のＯＫが出なかった場合、当然支払えなくなりますよね。

契約上、買主は売主に売買代金を支払う義務があります。

それが履行できなくなってしまい、難し言葉だと債務不履行になってしまうわけです。

それでは困るので、売買契約書において、万一買主が融資の承認を得られなかったときには
「売買契約を解除することができる」
または
「当然に解除となる」
という特約を設けるようにしています（消費者保護の観点）。


同時に買主に対しても、「契約締結後すみやかに融資申込手続をすること」「融資の条件を明確にすること」「融資の承認予定日を明確にする」等々を義務付けています。



この融資利用の特約（ローン条項）には２つのパターンが有ります。


その1.　融資の承認が得られなかった場合は、買主は契約を解除することができる「解除権留保型」
※あくまで『解除することができる』であって、いうなれば『解除しなくてもいい』のです。

例えば、融資を4000万円申し込んだが、銀行からＯＫが出たのは3500万円だった。

→親に相談したところ、親御さんが500万円援助してくれた。

→義務を履行した。（ＯＫ）



その2.　融資の承認が得られなかった場合には、自動的に契約解除となる「解除条件型」
※その1と違い、あくまで『自動的』なので、親から援助が出てこようが自動的に解約になってしまいます。

契約についている融資利用の特約がどちらのパターンなのか、事前に注意・確認が必要です



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徳持小学校至近の物件

本日、当社に　とある一戸建て分譲会社の社長が来てくれました。


近々、徳持小学校のすぐそばで分譲する計画があるとのこと

よくよくお聞きすると8M公道面で4棟、土地が22坪位ついて建物込3000万円台

からの分譲だそうです

最近の分譲計画は価格もリーズナブル。



徳持小学校は大田区の中でも指折りの人気小学校。

閑静な住宅街の中にあり、ここの学区内で家探しをするお客様は

かなり多いです。

http://homepage3.nifty.com/tokumochi/



当社が開業したお祝いに誰にも言わず、こっそり教えてくれにわざわざ

起こしになったそうです


本当に有難いお話です。


社長！！ありがとうございました。



徳持小学校　学区
東矢口 1丁目 1〜4番、8番、9番の一部、10番の一部
池上3丁目 21番の一部、22〜25番、33〜41番
池上6丁目 2番、3番、7〜15番、17〜44番
池上7丁目 1〜23番、25番、25番、29番
池上8丁目 1〜19番



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マンション底値買い！？

最近中古マンションが売れています。
一頃に比べると、知り合いの販売会社の方たちは口をそろえて


『結構売れてる！』


と言います。



マスコミでも相場下落のドキュメンタリーをかなり流していたので
底値感を持つお客様も増ええ来たのかもしれません。




不動産マーケティングのアトラクターズ・ラボ（東京都千代田区）が

４月に実施した調査によると、「現在のマンション価格は高いと感じ

る」と答えたユーザーは36.1％（09年１月調査時は43.9％）となり、

08年４月の調査開始以来最低となった。

同社は、「価格調整が進んだことで、物件価格が購入検討者の希望価格

に近づいてきたためと考えられる」としている。

　
また、「１年後の住宅価格」について、「下がる」と答えた一般ユーザ

ーは58.4％（同76.9％）で依然として高い水準にあるが、リーマンショ

ンショック以降、初めて「下がる」の回答が減少した。

　
　「直近３カ月の販売センター訪問件数」は、３件以上が45.8％（同34.7％）と増加。


同社は、「購入検討者の購入マインドに回復の兆しが見える」と分析している。

　同調査は、マンション購入者側の価格に対する意識・価格弾力性・商

品選択の優先順位などを四半期ごとに調査したもの。今回で５回目。

[住宅新報社より　2009年04月17日]