アベノミクスの今日影響は感じていますか?
大家さんの多くは 『そうでもないな～』とおっしゃる方が多いと思います。
それもそのはず、空室率は増える一方ですからね。
人口は減っているのにもかかわらず相続対策などと銘打ってアパートマンション建築はあちこちで行われていますので、空室が増えたり家賃が下がったりするのも当然ですね。
そうなると大家さんや不動産屋さんとしては、かろうじて申し込みをしてきた申込者の質に目をつぶって
『入れてしまえ』とばかりに入居OKを出してしまう。
その結果起こるのが “家賃滞納”。
ここ数年で家賃滞納の発生率はうなぎのぼり。
10年ほど前はわずか3％程度であったものが、今や10％を超えています。
10部屋に一部屋は家賃を滞納している現状です。
当社は家賃管理を請け負っていますので、家賃滞納をさせない独自のノウハウがあります。
不動産クリニック企業秘密の部分も多々ありますが、いくつかをご紹介します。
①入居審査を厳格化する
賃貸管理業者の中には入居申込者に会うことなく書類だけで審査することがあります。
申込書には幾らでもウソは書けますので、書面だけではなくシッカリと面談してその“人となり”を
見極めることが大事です。
②初期消火を徹底する
家賃の支払日または翌日には必ず着金確認をしましょう。
一日でも遅れたらすぐに督促してください。
当社の場合はプロとして家賃管理をしているので例えば月末の入金予定であった場合、最終日の3時に
着金確認を行い、3時で入っていない場合はすぐに入居者に連絡をします。
入居者は『数時間でも遅れると煩いな～』という感覚になります。
入居者さんには そう思っていただくことが大事です。
③一度遅れた人には支払いの期限を予告通知する（リマインダーメール）
一度遅れた経験のある入居者さんには、次の月末前に電話・メール・ポストイン何れかの方法で
通知をすることをお勧めします
例文『いつも◎◎マンションの良好な管理にご協力いただきありがとうございます。
今月末のお家賃のお振込み（来週△曜日が期限です）をお忘れなくお願いします。
当日中に着金確認ができるようにお振込みお願いします。』 こんな簡単な文書で結構です。
※それをするために入居申し込み書には、入居者のEMAILと携帯のアドレスも記入してもらいましょう。
④人的保証ではなく保証会社を利用する
親・兄弟などの人的保証人については、私の経験上ですが、家賃滞納をする入居者の親・兄弟もまた
だらしない人が多く、いざ 保証を求めても『私も苦しいんで～』などと言い逃れしようとしたり
挙句の果てには電話を着信拒否するような始末が多いです。
また、このご時世、保証人自身がリストラにあったり破産したりなどと
先に行って保証能力や保証意思に不備が生じる可能でいも少なくありません。
事業融資などでは、昨今人的保証ではなく保証会社を使うことを義務化する動きが出ているくらいです。
⑤定期賃貸借契約（再契約型）の締結
万一、家賃滞納をされた場合に備えて普通賃貸作ではなく定期賃貸借契約にすることをお勧めします。
入居者にも契約時にそのことをしっかり伝え、『滞納などしていたら再契約してもらえない』という意識
を植え付けます。そして、現に滞納した場合は期間の満了と共に早々に明け渡していただきましょう。
（参考：定期賃貸借契約のすすめ）http://tokiwa-r.seesaa.net/article/127490434.html
当社には他にも様々なノウハウがあります。
一般の大家さんでも実践可能な5つの方法をご紹介しました。
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【不動産クリニック】
株式会社常盤不動産
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鈴木豪一郎
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