不動産調査のエキスパート 不動産売買に関するコンサルティング・不動産調査。 大田区 品川区
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○宅地建物取引主任者 ○住宅ローンアドバイザー ○賃貸不動産経営管理士 ○資産相続コンサルタント

2010年12月23日

大家さん不遇の時代【勝ち組経営への道】

不動産ドクターです。


最近本当に空き部屋が目立ちます。
先日道を歩いていたところこんなものを見つけました。



満室経営への道 不動産オーナー虎の巻.jpg


何と8部屋中6部屋が空き部屋!!

んんんんんん・・・・


この物件の大家さんや不動産屋さんは一体何をしているのだろう・・・





日本の人口は減少局面に入ったというのに、
一方でいまだに、遊休地活用と称してゼネコンやハウスメーカーは地主さんに建物を建てさせている
しかも多額のアパートローンを組ませて・・・


当社は○○年一括借り上げですのでご安心いただけます!』と・・・


不動産オーナーも、その酔美な言葉と慾に駆られて話に乗ってしまう




“砂上の楼閣”とはこのことで、この先の家賃下落や人口減少を計算せず(させず)に
豪勢な箱モノを建てさせてしまう。
結果、将来的に家賃が下落し、多額のメンテナンス費用ものしかかり
初めの数年で儲かった(つもりの)家賃収入も吐き出さざるを得なくなり、
本当にキツイ状態の“イタイ大家さん”になっていきます。


日々、様々な大家さんからご相談をいただきますが
この“イタイ大家さん”が何と多いことか。。。

昭和60年〜平成初期の時期に
銀行・建築会社・下請不動産屋がチームになって
大家さんを説得して、『将来的な個人年金ですよ』・『相続対策ですよ』・『不労所得ですよ』
と素晴らしい絵を描き、建てさせたものが最も多いようです。


そのようなものは、得てして30年ほどのアパートローンを高〜い金利で組み、
今現在以前としてローンを払い終えていないかたがとても多いです。

そこに拍車をかける如く、築後20年程度経過して、大規模な修繕・改修などが必要になります。
集合住宅ですので、修繕といっても数百万〜1000万円単位で資金が必要になります。
20年も経過すると借り手のニーズも変わり、“バストイレ別”とか“ガスキッチン必須”とか“脱衣場がないとだめ”とか“洗濯機は絶対部屋の中”などとなるので間取り変更も必要になる。



しかし・・・・・・


そこへきて家賃の下落
・一昔前の敷2礼2は今やNG
一括借り上げの見直しや値下げ合戦で収益悪化
・なかなか決まらないので稼働率低下
・家賃滞納


などなど、



収益は下がる一方だが、支出は増える一方



になっていますどんっ(衝撃)




そうなると、

修繕にお金を払う余裕もなく 
  ↓
建物は傷み
  ↓
入居者は入らなく
  ↓
収益悪化
  ↓
ますます修繕にお金を払う余裕もなく
  ↓
ますます建物は傷み
  ↓
ますます入居者は入らなく
  ↓
ますます収益悪化

と『負のスパイラル』に堕ちていきます。


そうすると冒頭の写真のように にっちもさっちも〜ブルドック(古!)になってしまいます。









さあー。貴殿は“イタイ大家さん”になっていませんか?

そのような方は迷わず“不動産クリニック”の門を叩いてください!



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不動産クリニック 不動産調査のエキスパート 鰹盤不動産.jpg




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株式会社常盤不動産

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TEL03-6410-3630








posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 16:43| Comment(1) | マンション・アパート経営 大家さんの虎の巻 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
Posted by 榎本 at 2014年04月13日 10:29
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