不動産調査のエキスパート 不動産売買に関するコンサルティング・不動産調査。 大田区 品川区
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“徹底的にエンドユーザーの立場”に立ったコンサルティングおよびフォローをしていきます。
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力強くお客様をお守りします。
○宅地建物取引主任者 ○住宅ローンアドバイザー ○賃貸不動産経営管理士 ○資産相続コンサルタント

2013年10月25日

年賀状作成の時期ですね♪

早いものでもう年賀状の作成を気にする季節です。
本日は、年賀状用の社内写真を撮りました。
真面目でクールな写真も良いけれど、ちょっとこんな感じの
ニコニコ写真もイイかな。。。

たまには、どうでもいい話でした^^


不動産クリニック.png

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【不動産クリニック】
株式会社常盤不動産
東京都大田区池上3-39-12 常盤館

TEL03-6410-3630

鈴木豪一郎


ワタシ×プロのチカラ
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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 10:53| Comment(1) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年10月13日

家賃滞納をさせないための5つの実務的手法(家賃滞納未然防止)  不動産クリニック 不動産ドクター鈴木豪一郎

大家業を営む皆さん
アベノミクスの今日影響は感じていますか?

大家さんの多くは 『そうでもないな〜』とおっしゃる方が多いと思います。
それもそのはず、空室率は増える一方ですからね。
人口は減っているのにもかかわらず相続対策などと銘打ってアパートマンション建築はあちこちで行われていますので、空室が増えたり家賃が下がったりするのも当然ですね。

そうなると大家さんや不動産屋さんとしては、かろうじて申し込みをしてきた申込者の質に目をつぶって
『入れてしまえ』とばかりに入居OKを出してしまう。

その結果起こるのが “家賃滞納”

ここ数年で家賃滞納の発生率はうなぎのぼり。
10年ほど前はわずか3%程度であったものが、今や10%を超えています。

10部屋に一部屋は家賃を滞納している現状です。

当社は家賃管理を請け負っていますので、家賃滞納をさせない独自のノウハウがあります。
不動産クリニック企業秘密の部分も多々ありますが、いくつかをご紹介します。

無題.png

@入居審査を厳格化する
 賃貸管理業者の中には入居申込者に会うことなく書類だけで審査することがあります。
申込書には幾らでもウソは書けますので、書面だけではなくシッカリと面談してその“人となり”を
 見極めることが
大事です。

A初期消火を徹底する
 家賃の支払日または翌日には必ず着金確認をしましょう。
 一日でも遅れたらすぐに督促してください。
 当社の場合はプロとして家賃管理をしているので例えば月末の入金予定であった場合、最終日の3時に
 着金確認を行い、3時で入っていない場合はすぐに入居者に連絡をします。
 入居者は『数時間でも遅れると煩いな〜』という感覚になります。
 入居者さんには そう思っていただくことが大事です。

B一度遅れた人には支払いの期限を予告通知する(リマインダーメール)
 一度遅れた経験のある入居者さんには、次の月末前に電話・メール・ポストイン何れかの方法で
 通知をすることをお勧めします
 例文『いつも◎◎マンションの良好な管理にご協力いただきありがとうございます。
 今月末のお家賃のお振込み(来週△曜日が期限です)をお忘れなくお願いします。
 当日中に着金確認ができるようにお振込みお願いします。』 こんな簡単な文書で結構です。
 ※それをするために入居申し込み書には、入居者のEMAILと携帯のアドレスも記入してもらいましょう。

C人的保証ではなく保証会社を利用する
 親・兄弟などの人的保証人については、私の経験上ですが、家賃滞納をする入居者の親・兄弟もまた
 だらしない人が多く、いざ 保証を求めても『私も苦しいんで〜』などと言い逃れしようとしたり
 挙句の果てには電話を着信拒否するような始末が多いです。
 また、このご時世、保証人自身がリストラにあったり破産したりなどと
 先に行って保証能力や保証意思に不備が生じる可能でいも少なくありません。
 事業融資などでは、昨今人的保証ではなく保証会社を使うことを義務化する動きが出ているくらいです。

 
D定期賃貸借契約(再契約型)の締結
 万一、家賃滞納をされた場合に備えて普通賃貸作ではなく定期賃貸借契約にすることをお勧めします。
 入居者にも契約時にそのことをしっかり伝え、『滞納などしていたら再契約してもらえない』という意識
 を植え付けます。そして、現に滞納した場合は期間の満了と共に早々に明け渡していただきましょう
 (参考:定期賃貸借契約のすすめ)http://tokiwa-r.seesaa.net/article/127490434.html


当社には他にも様々なノウハウがあります。
一般の大家さんでも実践可能な5つの方法をご紹介しました。


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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 14:33| Comment(1) | マンション・アパート経営 大家さんの虎の巻 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

住宅購入 頭金と自己資金の違い

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“頭金”と“自己資金”


こんにちは

最近は日が暮れるのがすっかり早くなってきましたね。
夜もすごしやすい気がします

さて、本日のお題は

“頭金と自己資金のちがい”についてです。

もちろんご存知の方も多いと思いますが
意外にご存じない方も多いのでお伝えしておきますね

住宅を購入するときには、住宅ローンだけではなく、幾らかの
資金(現金)を投入される方がほとんどです。

その資金を俗に自己資金と言ったり頭金と言ったりしますね
その二つは似ているようですが実は明確な区別が有ります。

@住宅購入時には物件価格以外にも結構な“諸経費”が掛かります。
一般的には物件価格に対し6%〜10%位(物件や借入れ状況により変わります)
の諸費用が必要です。
この“諸経費”に関しては一般に住宅ローンの対象外です。

自己資金 = 手持ち資金の総称
頭金   = 手持ち資金 − @“諸経費”

つまり、全体の手持ち資金(自己資金)から諸経費を引いた金額
これを物件価格に対して投入していくわけですが、その(物件に対して)投入できる金額を“頭金”といいます。

お解りいただけましたでしょうか?

よく、広告等で【頭金ゼロで購入可能!!】などと書いてあるのを
目にすることもあるかと思いますが、実はそれ以外に@の“諸経費”
はシッカリ必要になるカラクリがある場合が多いです
be carefull !
posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 12:31| Comment(1) | 売買家探しカルテ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年10月09日

取材が来ました^^ たけしのニッポンのミカタ 10/11(金)ヨル10:00〜 放映:テレビ東京


取材が来ました^^ たけしのニッポンのミカタ 10/11(金)ヨル10:00〜 放映:テレビ東京

先日、テレビ番組の制作会社さんから連絡があり、
空き家問題や建替えのできない不動産の問題について取材させていただきたいとのこと。

様々、不動産の諸問題に詳しい専門家は居ないかと探していたところ、
とある弁護士さんから当社(代表鈴木)不動産クリニック 不動産ドクターをご紹介頂いたとのこと。
普段は、取材のご依頼は丁重にお断りするのですが、人様の紹介でもあるので
取材に応じさせていただきました。

《取材の様子》
無題.jpg


たけしさんと国分太一さんの社会派番組だけに、取材もピリッとムード。
再建築不可や、セットバック、その他空き家問題などについて
コメントさせていただき、プチロケも敢行しました。

数分しか出演しませんが、よろしかったらご覧になってください。


放映は10/11(金)夜10:00〜 テレビ東京
番組名:たけしの ニッポンのミカタ



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http://www.tv-tokyo.co.jp/mikata/

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2013年10月05日

離婚と不動産:マンションの持ち分のみを売却する場合のお話

離婚のときのマイホーム売却(マンション・一戸建て住宅)売却  不動産ドクター鈴木豪一郎

〜離婚にまつわる不動産の話し〜
【 夫婦で買ったマイホームの売却 】

離婚と不動産 持分だけ売却したい.jpg

結婚してマイホームを購入。その後、離婚することになり そのマイホーム(マンションや一戸建て)を売却したい場合について

【 私の持ち分だけ売りたい!編 】

夫1/2 妻/2 などという持分で登記がある場合
妻だけが『売りたい』と思っても 夫が『NO!』と言えば基本的に売却はできません。
購入する側の身になればわかるのですが、購入するのに1/2の権利しかなければ
やはり利用に制限がありますからね。しかも住宅ローンも適用になりません。

しかし、そのような場合でも一部の持分(権利)だけを売却することは不可能ではありません
一般の人が買う可能性はまず無いですが、当社の場合は、そのような一部の持ち分だけを直接買取りすることができます(査定のうえ)。

ケース@売る・売らない について夫婦間で意見がまとまらない、でも早く解決したい。
ケースA夫(または妻)とは絶縁状態になっている。私の持ち分だけでも現金化したい。
ケースB夫(または妻)に自分の持ち分を買い取らせたいが、相手にはその資金力がない。
ケースCDV被害により、避難先に身を隠しており、避難先に居る状態で自分の持ち分だけを売却したい。

こんな状況の方は是非、当社にご相談ください。


【当サービスの適用範囲】
東京23区大田区/品川区/渋谷区/新宿区/杉並区/世田谷区/中央区/千代田区/文京区/港区/目黒区
神奈川県/横浜市/川崎市



離婚の問題で最も多いのは共有不動産の持分(共有財産のうち個人が所有・負担している部分)の取扱です。

離婚してしまえば、どちらかは住宅を出て行くことになりますが、不動産を購入していた場合に、どちらかが連帯保証人などになっていると、離婚後 もしも相手が債務を支払えなくなった場合に連帯保証人が債務を負うことになります。
その為、不動産の持分部分については売却をしてしまいたい所ですが、一方が応じない場合も多く、トラブルの多い問題となっています。
当社では、持分物件の取扱実績が多く、また、住宅ローン整理などのご相談にも応じておりますので、離婚を考えている方は一度ご相談ください。


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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 17:09| Comment(1) | 離婚と不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

離婚のときのマイホーム売却(マンション・一戸建て住宅)売却  不動産ドクター鈴木豪一郎:大田区

〜離婚にまつわる不動産の話し〜
【夫婦で買ったマイホームの売却】
無題.jpg
結婚してマイホームを購入。その後、離婚することになり そのマイホーム(マンションや一戸建て)を売却したい場合について

【 こっそり売りたい編 】

同じマンションや近隣地域に知り合いがたくさんいるので、おおっぴらに広告などをしたくない!というご要望があります。
確かに、『あそこの○○ちゃんの家、売りに出てるわよ〜。』
『(買う気はないけど)チョット見に行っちゃおうか〜』などと、近所の噂話のネタになるのも辛いものですよね。
特に、お子様がいて学校に通われている場合、お子様同士での確執の種になるのも可愛そうですし。

そんな場合は、一般的なチラシやインターネットに掲載をしないで売却する方法があります。

それは、ズバリ!当社が買主となってその不動産を買い取る方法です。
通常の一般のお客様に売るにはやはり【広告】をしなければなりませんが
当社が直接買い取る場合、まずは【電話(03-6410-3630)】を頂くだけで結構です。

お電話を頂くと、査定に伺い貴方様と直接商談をすることになります。
商談が成立すると売買契約を結び、その後 なるべくこっそりと引っ越ししていただき
売買代金の清算を行います。

【メリット&デメリット】

メリット@回答が早い(最短1日で、買う買わないの判断が出ます)
メリットAローンキャンセルなし(買取りは基本キャッシュで行うので後のローンキャンセルはありません)
メリットB古い・汚いもOK(当社買取り後、自社でリフォームをするので古い汚いも気にせずOK)
メリットC現金化が早い(ご希望により最短3日程度での決済も可能です 最大8000万円まで即金決済可能)
メリットD仲介手数料がかからない(売主:貴方-買主:当社 なので仲介は発生しません)
メリットEご夫婦で絶縁状態になっている場合でも当社がお二人とそれぞれお話しします。

メリットF持分のみの売却にも対応(する場合もあり)

デメリット@一般に向けて売却するよりも価格が低くなる

【当サービスの適用範囲】
東京23区大田区/品川区/渋谷区/新宿区/杉並区/世田谷区/中央区/千代田区/文京区/港区/目黒区
神奈川県/横浜市/川崎市

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2013年10月03日

責任のある仕事 不動産クリニック 鰹盤不動産 鈴木




80代の男性がご来社くださいました。
長いおつきあいを頂いているお客様です。
昭和初期から工場を営み、いくつもの荒波を乗り越えてこられた
素晴らしい人格者です。

胃がんを患いご自身の終焉を意識して
様々な思いを巡らせていらっしゃいます。

『御社にすべてお任せしたい。私の生きざまと幕引きを家族以外の貴方にも見届けていただきたい。』そうおっしゃってくれました。

不動産の処分計画、相続税評価、遺言書作成など
『御社と御社のご紹介の専門家にお任せするのでシッカリ頼みます!』
とのことでした。

実はこの方、私(鈴木)が子供のころから存じている方です。
この方のお子様と私が同級生でその同級生とは今でも交友がある間柄。

この方の創業から高度成長期、オイルショック、バブルそして崩壊、その後の会社経営のことなど。そして何より、家族への想い。
にこやかに、時に眼光鋭くお話ししてくれました。


昭和を駆け抜けたその方の目じりには優しい優しい皺(しわ)が刻まれています。

そんな方から託された仕事。
謹んでお受けいたします。

また、その方の終焉に責任をもって立ち合いたいと思います。

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【シゴト冥利】 不動産クリニック 鰹盤不動産 鈴木




【シゴト冥利】

この道に入ってかれこれ15年

最近まで売買専門でやってきました。
一番初めにお取引きいただいたお客様がもう15年そこにお住まいです。

以前、修業時代には一度お取引きが終わったお客様はもう二度と会うな!と上司からは言われていました。
なぜなら、仲介という立場(売り主ではない)でちょろちょろお客様の前に顔を出すと余計なクレームを受けてくるから・・・ということ。

それが、どうも納得がいかず、 やはり気になるので 近くを通るとついついそのお宅の前を通りしばらく眺めてしまいます。

新婚さんで家を買われた方は2年後にはベビーカーが玄関先にあり、
『あー。赤ちゃん生まれたんんだ〜』と嬉しい気持ちになります。

お子様が生まれたのを機に家を買われたお宅は、しばらくして前を通ると三輪車が、、、『あー。もうそんなお年になったんだな〜』と感慨にふけったりします。

家を買ってくれたお客様がどうか幸せになりますよう。


そう願ってやみません。
なので、時々前を通っては、順調そうな雰囲気を感じて一人でうれしくなっています。

私(当社)にとって 住宅のお取引は過程であってゴールではない。

そこで小さな家族が笑い・泣き・楽しみ・くつろぎ・癒され・ケンカし・でも仲直りし・守り・護られ、そんな風にしながら家族の歴史が刻まれていくような生活を送ってくれることこそが私にとって終わりのないゴールのような気がします。

なので一度お取引きさせていただいた方々とは、(人により太さは違いますが)ずーっと、見えない糸で結ばれているつもりです。
勝手にそう思っています^^


株式会社常盤不動産 
代表取締役 鈴木豪一郎


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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 15:11| Comment(1) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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