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2024年04月07日

不動産ドクター通信 vol.99〜間取の作り方/寝室って・・・〜

春らしくなってまいりました。
皆さまいかがお過ごしでしょうか。

直近1年間で、
アパートの建築や一戸建ての建築、
改修のコンサルティングの業務を
4件受注しました。

いわゆる【間取】に対する価値観が
時代と主に変容しています。


例えば寝室について、
以前は“寝室といえば
6畳”というのが定説になっていました。

最近はそうではなく寝室を最小限に
『寝るだけ』にプランすることが
多くなってきました。

以前は寝室というのは、
ベッド有り、ドレッサー有り、
テレビ有り、書斎デスクありと

6〜8畳のスペースに
あれもこれも置くイメージでプランしていました。

しかし最近は『寝室は寝るだけ』
『寝室は寝るためにしか行かない』という発想で、
再省スペースにし、

その分余剰するスペースで
みんなが集まる場所を充実させる
イメージになってきました。


ちなみに、私の自宅もリフォームしたのですが、
私の寝室はなんと!
「2畳」です。

そのぶん、玄関やトイレを
ゆったりとしたプランにしました。

また最近、上池台で分譲した住宅は
3LDKなのですが、
なんと寝室が「4.5畳.4畳.3.8畳」と
コンパクトな寝室が3つあります(画像)。

間取り300.jpg


10年程前でしたら考えられませんでしたが、
これが好評で、
完成後すぐに申し込みが入りました。

時代と共に、住まい方にも少しずつ変化があり、
その時代その時代で求められる間取が変ります。

賃貸物件の建て替えやリフォーム、
リノベーションをお考えの時は
是非ご相談ください。


不動産ドクター
鈴木 豪一郎

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2024年03月04日

不動産ドクター通信 VOL.98〜エンディングノート〜

エンディングノート.jpg

皆さん
エンディングノートって
聞いたことありますか?

自分にもしもの事があったとき、
自分が認知症になっちゃったとき・・・

家族や身の回りの人に
迷惑をかけたくない、
困らせたくない・・・。

そんな時に備えて
様々な情報を書き留めておくものが
エンディングノートです。

よく言う『遺言書』とは違います。

『遺言書』は
自分亡き後のことを
所定の形式で主に相続財産処理の件を
書くものです。

それによって、
法的用件を満たして、
思うように相続するためのものです。

一方、エンディングノートは
いわばメモのようなものです。
エンディングノートに書く内容は
自由に決められます。

また、意識不明になってしまった場合の
延命治療のことなど、
生前のことについても
書くことが可能です。
パソコンや携帯電話の
パスワードが解らなくて
遺族が困ることなどもあります。

その形式書式は問いません。
法的効果はありません。

もしもの時に備え、
自分自身や家族のために、
自分の情報を
一冊にまとめておけるノートのことです。

自分のもしもの時や
認知症を患ったときに対して
漠然と不安を感じている方は
このノートを書くことをお勧めします。

ノートに様々な項目が
網羅されているので、
その項目に従って
埋めていくだけです。

中身.jpg


文字が書けるうちに、
心に余裕があるうちに
書いておくといいと思います。

まとめてたくさんのエンディングノートを
手に入れました。

ご希望の方には無償で差し上げます。
お申し付けください。

不動産ドクター 鈴木豪一郎
posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 12:47| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年02月02日

不動産ドクター通信 VOL.97〜足を洗う〜


ヤクザ渡世から足を洗うって
ときどき聞きますよね・・・

そうでないのですが。
先日、私の53回目の誕生日を迎えました。

妻とこども達が誕生会を催してくれ、
そこに私の両親にも来てもらいました。



以前からずっとやりたくて・・・
でも、いざとなると恥ずかしくて
できなかったことが有ります。

今回は思い切ってそれを実現しました。
それは、両親の『足を洗う』ことです。

50代にもなると、
誕生日そのものは嬉しくないのですが、

私は、自分のための“お祝い”ではなくて、
“生んでくれた両親に感謝を表す日”
と、位置づけています。

両親は、大変な思いをして、
私を産み育ててくれました。

そのことに改めて敬意を示すとともに、

『今まで苦労かけてごめんね。
ありがとうございます。』

と感謝を申し上げながら、
足を洗わせてもらいました。

おとうさま.jpg
おかあさま.jpg


一年中、調理場に
朝から晩まで立ちっぱなしで

休みもなく男勝りな仕事をして
6人の子どもたちを育て上げた母の足。

労働者の足です。
指の間も丁寧に、
一本一本・・・。

ありがとう、ありがとうと
唱えながら洗わせてもらいました。

子供たちの見ている前で、
ありがとう、ありがとう、ありがとう、
と唱えていると
自然と涙が出てきました。

数分、足を洗って、
丁寧にタオルで拭き終えると、
誰よりも、一番スッキリしたのは
たぶん『私の心』です。

ずっと、感謝をしたくても照れくさくて、
恥ずかしくてできなかったのですが、
今回初めて実現しました。

『こんなに大きくなりました!』と。

そんな誕生会でした。
毎年続けます!

53才 不動産ドクター 鈴木豪一郎

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2024年01月08日

不動産ドクター通信 VOL.96〜備えあれば憂いなし災害現場に学ぶ〜

皆さま 本年もよろしくお願いします。

年明け早々、不幸なことが続いていますので
敢えて慶語は控えさせていただきます。



さて、以前の記事にもUPしましたが、
歴史を紐解くと、関東地域の大型地震は平均すると80年に1度の頻度で起きています。

関東大震災から100年が経過しましたので、
東京ではいつ巨大地震が起きてもおかしくない状況です。


私が新潟地震・東北地震・今回の能登半島地震の現場で
必要と感じたことをいくつかご紹介します。


@家具の転倒防止措置
   (倒れてきて出口をふさがれる、怪我をするなど)
A耐震補強工事
   (コストがかかりますね)
B防災非常用品の備付
   (非常食、水、バッテリーなど)
C窓ガラスの飛散防止フィルム貼付け
Dご近所と仲良くする
   (普段から声掛けやコミュニケーションを取っておくといざというときに・・・)
E風呂水は残しておく
   (思わぬ出火に備える)
F枕もとに靴かスリッパを備える
Gガソリンはなるべく満タンにしておく
   (被災直後はガソリンスタンドが長蛇の列になり大渋滞になります。
    その結果、緊急車両の通行の妨げにも)
Hカーテンは閉めて寝る

このうち、@CFHは関連しています。
関連事項は何だと思いますか?

実は、大きな揺れが来るとガラス戸棚が倒れたり、窓ガラスが割れたりします。
そうなると、家中に割れたガラスの破片が散らばります。

今まで震災で亡くなった多くの方の足の裏に、出血が見られたそうです。
実際に被災現場に行きますと室内外にガラスの破片が飛び散っています。

このような場合、人間は生理的に
『歩くと足の裏にガラスが刺さる状態』では歩けなくなるのです。

裸足で.jpg


歩けなければ当然、逃げ遅れることになりますね。
その結果、倒壊に巻き込まれたり、火災で焼けてしまったりということになります。

一番よいのは窓ガラスにC飛散防止フィルムを窓ガラスに貼っておくことです。
しかし、フィルム施工は結構高額になるため躊躇してしまいがちです。

その場合、夜就寝の際、Hカーテンをきっちり閉めておくことをお勧めします。
カーテンがキッチリ閉めてあるだけでも、
ガラスが割れた時の飛散が軽減できることがあります。

また、F枕元かその近くに靴か、少し厚めのスリッパなどがあれば、
ガラスの破片の上でも歩くことができます。
また、家具の転倒防止もかなり重要です。


私が今までボランティアで高齢者様の家に転倒防止をしてきた実例写真をUPします。
ご参考になさってください。

押さえ.jpg突っ張り棒.jpgL固定.jpg木の押さえ.jpg戸棚.jpg


やり方がわからなければ遠慮なくご連絡ください。

備えあれば憂いなし
皆さま今年も一年よろしくお願いします。

不動産ドクター 鈴木豪一郎

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 15:19| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年12月03日

不動産ドクター通信 VOL.95〜キッチン無し物件!? なんてあり⁈ 2740倍の利回り〜

いよいよ、年末です。世の中はインフルエンザ大流行ですね。
皆さまご自愛ください。

コロナ以降、単身者向け物件の決まりが悪く、先日も同業他社の社長から
『もうお手上げだよー。社長、どうやってるの?やり方教えてよ!』との愚痴が・・・。


当社では、自社所有物件を題材にして、新たな賃貸物件モデルを様々トライしています。
車椅子専用、高齢者専用、など。


今回はなんと『キッチン無し物件』にトライしました。
たぶん、業界初の試みです。

20代〜30代の単身者の方々に独自ヒアリングしたところ、
半数以上の方が『料理しない』との回答

外食するか、買ってきて食べるか、ウーバーなどの出前を頼むか、
たまに料理っぽいことをすることが有っても
電子レンジ料理的なものやお湯を沸かす程度とのことでした。

一方、従来からあった3点ユニットバスはいや!という方が多くその理由としては、
1.洗面所やトイレが濡れるのが嫌!、2.洗面所は独立していたい。ということです。

そこで、『無用のキッチンと3点ユニットを撤去して、
独立洗面台を創れないか?』ということを思いつきました。

工事会社と協議と検証を重ね実現しました。


◎従来のミニキッチンを撤去
→カウンター材+洗面ボウル(洗面ボウルはお皿が洗えるサイズ)+ミラー

◎3点ユニットバスを解体
→シャワーブース+トイレ独立

工事費は約350万円かかりました。




思い切って従来64000円だった賃料を80,000円で募集したところ、
即、お客様が決まりました。




≪利回り計算≫
年額賃料の増額192,000円÷投資額3,500,000円=利回り5.48%!
一方、金融機関にキャッシュを寝かせておいて得られる利回りは約0.002%
その差はなんと!2740倍の利回りです。

間取ビフォーアフター小.jpg


劣化には3種類あります。

1.古くなって見栄えが悪くなった劣化
2.古くなって壊れたという劣化 
3.陳腐化(昔は流行ってたけれど今はあり得ないよね〜という、時代に取り残された劣化)


今回のトライによって1、2、3すべての劣化が改善し、
結果、賃料が大幅に上昇しました。

今後も様々な実験(トライ)を続けます。

皆様にも共有しますね。

バストイレリフォーム小.jpg

不動産ドクター 鈴木豪一郎




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キッチンリフォーム小.jpg
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2023年11月04日

不動産ドクター通信 VOL.94〜2024年問題 建築費爆上がり?〜

皆さま

最近よくメディアで耳にする『2024年問題』ご存知ですか?
2024問題.jpg



2024年問題とは、働き方改革関連法によって2024年4月1日以降、

自動車運転業務の年間時間外労働時間の上限が960時間に制限されることによって、

物流コストが大幅に上がるであろうという問題です。




また、建築業界においては、慢性的な人材不足がある中、

従業員の完全週休2日の確保および長時間労働を防ぐ取り組みとして

「適正な工期設定・施工時期の平準化」があげられます。




それにより、工期が延び、結果として工事代金が上昇するというものです。

これらの各業界における2024年問題が相乗的に重なると、

結果として建築代金やその他の物価が大幅に上昇するであろうとみられています。




『2年後位にやろうかな〜』と思っている工事などがある場合、

今年のうちに発注してしまった方が断然お得!なんていうこともあるかもしれません。




すべての品物が物流によって消費者の手に届きますし、

各店舗や拠点も職人の手によって建てられていますから。




運送業界や建築業界はただでさえ慢性的な人材不足や高齢化が著しい業界でもあるため、

若い働き手を呼び込むには働き方改革は必要なのかもしれません。




その一方、残業(代)で稼いでいたドライバーさんや日当で稼いでこられた職人さんは

稼げなくなりますので、離職や廃業も増えるのかもしれません。




今回の働き方改革関連法が

実体経済と人々の労働マインドにどのように影響するのかは、

社会実装しないとわからないかもしれませんね。




かくいう常盤不動産では、数年前から火曜日と水曜日は完全週休二日制にしました。

安定的な働き手確保のためには旧態依然からの脱却が必要ですね。

不動産業も残業や休日出勤が多いイメージですが、出来ることから順次変えてまいります。




皆さまよろしくお願いします。




不動産ドクター 鈴木豪一郎




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2023年10月08日

不動産ドクター通信 VOL.93〜祖先から授かる生きる力〜

すっかり秋らしい季節になりましたが皆様いかがお過ごしでしょうか。



2年ほど前に両親の金婚式のお祝いに「家系図」を作成し、プレゼントしました。





家系図をよくよく眺めていると、自分の先祖のお一人お一人について

顔はわからなくても、時代背景や地域などから



「今と同じように、家族を愛し

喜怒哀楽がありながらきっとこんな時代を生き抜いたんだな〜。」と想像し、

心の中で、命をつないでくれたことの感謝と、

だからこそ今を生きている私は力いっぱい生きよう!

と腹の底からエネルギーをもらうのです。



その家系図作成に端を発し

実は今、私の両親の伝記本を作っています。



両親は特別な人ではなく、まったくもって一般人ですが

それでも、戦中生まれで昭和、平成、令和を快活にちからいっぱい生き抜いて

6人の子供(そのうち2番目が私)と23人の孫を残しました。



今もまだ健在です!



元気なうちに自分の出生や両親のこと半生を語ってもらい

両親それぞれ、2時間×5回のインタビューをし、

文字起こし〜現在、編集作業をしているところです。



この本は、私の後世の鈴木家の人たちに向けたものです。

両親から見ての子や孫、ひ孫、玄孫、来孫などに読んでもらいたい。



彼らが生きる日本はどんな時代なのか、きっと大変なこともたくさんあると思います。

その時に、自分の祖先が力強く生きた証と具体的な事実が記されているこの本は、

きっと後世の人たちに腹の底からの生きる力を授けてくれるに違いない。

そう思って執筆しています。



全300ページに及ぶ大作です。

一般に売ることを前提とした本ではなく非売品です。

本表紙.jpg

100冊の「買った本」よりも、この1冊の「自分の祖先が自分に宛てた本」ははるかに多くの勇気を子々孫々に与えてくれると思っています。



私の両親から子々孫々への思いの「タイムカプセル」と名付けました。



伝記にご興味が御有りの方がいらっしゃいましたら、

ライターと編集者をご紹介できますので、私にお問い合わせください。

日本よ!永遠なれ。



不動産ドクター 鈴木豪一郎

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2023年09月02日

不動産ドクター通信 VOL.92〜関東大震災から100年を迎えて〜

〜関東大震災から100年を迎えて〜

本日は2023年9月1日
関東大震災から100年を迎えました。

100年前の今日、関東地方に未曽有の大災害をもたらし多くの人命が失われました。

そこから月日が経ち昨今も、
大型台風や地震など自然災害で多くの人命が失われています。
一覧.jpg


私は不動産の専門家としてマンション管理などの
コンサルティングに入った時一番先に
「非常用具災害用具の取り揃えもそうですが
それ以上に、人間関係の構築というのが防災上とても大切ですよ」
というお話をいたします。

大災害が起こった時、隣近所やはり力を併せて
助け合ったり乗り越えたり対策をしたりすることは非常に大切です。

しかし、日ごろの人間関係が希薄であったり
または人間関係そのものが無いという状態ですと
いざというときに、ご自身が被害にあっていても
誰も気づいてくれない・助けてくれない…。

そうなると、もうその時には
消防車や警察など公的機関は麻痺していますので
孤立してしまうことになります。

なので日ごろの人間関係の構築がとても大事です。


例えば法律で決まっていなかったとしても
マンション内で例えば防災訓練をちょっとやってみるだとか。
そこまでいかなくても分譲マンションでしたら
理事会・総会が終わったあとで軽く皆さんでお食事をして帰るとか
ある程度顔と名前が一致するような状態。

そうすることによって
「あの部屋には高齢者が一人で住んでいるよね」
「あの部屋には力持ちのお兄さんがいる」
「あの部屋には職人がいる」

そのような事でなんとなく
顔と名前とキャラクターが一致しているだけでも
いざというときのチームワークが発揮されるものです。

マンションに限らず町内会もそうです。
自分のお家の隣数件くらいまでは顔と名前が一致している状態というのが
とても大切かなと思っています。

かくいう常盤不動産の会社の中でも、
私は社員のことを家族だと思っていますので、
何か有事の際には真っ先にお客様もそうですし社員の事も気にかけて、
何かあったらいつでも言っておいでねというような声かけをしています。


ぜひとも関東大震災から100年の節目です。
またちょっと意識を新たにもってみることをお勧めいたします。


100年前に失われた、死者・行方不明者約10万5000人の命に対して
哀悼の意を表します。

不動産ドクター 鈴木豪一郎

修理.jpg
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2023年08月04日

不動産ドクター通信 VOL.91【人が集まる“曜日”】

9月から常盤不動産で新規事業を展開します。
 “1日1組限定の貸別荘” 貸別荘BARREL(バレル)

リフォームや各種検査を終え、いよいよローンチ目前。
家族で体験会のお泊りに行きました。

マシュマロ.jpg

ファイヤーサークルで焚火をしていると、いつの間にやら子供たちが集まってきました。
『火の周りって人が集まるな〜』と思っていたら、ふと、面白いことに気が付きました。

お月見などで【月】にも人が集まる
【火】にも人が集まる
【水】水辺にも人って集まりますよね
【木】の周りにも木陰を求めて…だったり、自然を味わうために集まります
【金】、うーん、確かにお金のあるところにも確かに、集まる
家庭菜園などの【土】にも集まりますね。畑仕事をしている人がいるとつい見入っちゃいますし、お声掛けしたくなっちゃいます。
【日】日の光、お天道様の下にも人は集まりますね

そんな感じで、妄想を膨らませていたら、月曜日〜日曜日、全ての曜日には
人が集まるという共通項がある事に気が付きました。

人間は一人では生きていけないものです。
常にだれかと一緒に生きていくものなんだな・・・
なんていうことに思いを馳せた貸別荘お泊り会でした。

川.jpg

8月下旬に情報公開しますので、またお知らせいたします。

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2023年07月10日

不動産ドクター通信 vol.90〜採用動画〜



すっかり夏の雰囲気です。
皆さまいかがお過ごしでしょうか。

先日、社員採用のための動画を撮影するためロケに行きました。
社員数人といろんな角度でみんな俳優気取り^^


採用.jpg

昨今、人材不足で採用難が続いています。
当社は、多くのお客様から地主業や大家業を次世代に繋ぐ役目を託されているので、
私の代だけで終わらせるわけにはいきません。

採用難であっても、採用を諦めるわけにはいかないのです。
しかし、誰でもいいから採用というわけにはいきません。

@熱意のある人
A思いやりや強さという優しさがある人
B専門性を磨きたい人
Cビジョンのしっかりした人

こんな人物を求めています。

機械にはできない仕事を身につけてほしい。
紙面だけでは伝わらないので、動画にして求職者にアピールしていきます。

来月には動画が完成しますので、またお知らせいたします。
良い人が入社してくれて皆様にもご紹介できるのを楽しみにしています。

不動産ドクター 鈴木豪一郎

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2023年06月08日

不動産ドクター通信 vol.89〜大規模修繕工事〜

梅雨入りしましたね。

皆さまいかがお過ごしでしょうか。


梅雨や台風の季節になると気になってしまうのが雨漏り。

外壁の塗装や防水、屋根の保全など町場でよく見る大規模修繕工事。

足場を建て、建物をネットで囲ってやる、アレです。


工事.png


塗料や防水材、屋根などは建物の躯体を雨や紫外線から守り、

構造材を保全してくれる役目があります。

それらが傷んでくると、躯体や室内に雨が進入します。




室内であれば「あ!漏れてる!」と気づくのですが、

必ずしも室内ばかりとは限らず、壁の中に漏れていることが有ります。

そうなると、気づかずに長い月日の間に構造材(柱や梁など)が

水で腐ってしまうなんてことにも。




それと、シロアリは水分が大好きなので

「水+木の柱=シロアリ」と言っても過言ではないくらい

雨漏りとシロアリは因果関係が濃いのです。



塗料や防水材のメーカーによると、耐用年数は数年〜10年程度。

なので、10年から遅くとも15年の間隔でこの作業が必要になります。


また、賃貸住宅となると美観の維持も必要になりますから、

やはりそのくらいの間隔ではこの工事が必要になります。



小ぶりな一戸建て貸家で百数十万円程度

2階建ての6〜8所帯程度のもので200〜300万円程度

3階建てで400〜500万円程度です。

(年々金額が上がってきています)




規模や形状、使う材料、現状のコンディションによっても大きくばらつきがあります。



業者を選ぶ際には、インターネットで探すと当たりはずれがあり、危険です。

これらの工事は、例えばトイレ便器を交換する工事などと違って

施主さんが自分の目で見て確認する事が出来ません。




また、塗料も2度塗りが基本なのですが、2度塗りしたかどうかも目で見てはわからない。

賃貸住宅の場合はお客様である入居者様が居ますので、

その方々とも揉めないようにしっかりした配慮とコミュニケーションが必要になります。




ただ安いだけの職人には、配慮とコミュニケーションが難しく

その結果、入居者様と大揉めになるなんていうことも・・・




また、この工事では、関連する工事も一緒におこなうことが有ります。

例えば、塗装するついでに照明器具をLEDのものに交換することや、

玄関ドアのシートを張り替える、室名板を今流のものに替えるなどです。




単なる塗装屋さんでは、それらの付帯する細かい工事を

一切受けてくれないなんて言うこともあります。

そのあたりの柔軟性も必要ですね。




当社で携わらせていただいている大家さんお客様には、

当社で何度もお取引をしている業者様をご紹介できます。



業者にとってお客様は「一見さん」ですが、当社は「リピーター」ですので

当社がご紹介するお客様には下手なことはできない、

という感覚を持ってもらうことができます。



規模やタイミング、付帯工事の有無などによってもご紹介する業者は変わってきます。

ご自身の物件で「うちって、そろそろなのかな・・・」と思われた場合はお気軽にご相談ください。

もちろん、物件ではなくてもご自宅でも構いません。




季節の変わり目です。

皆さまご自愛のうえお過ごしください。


不動産ドクター 鈴木豪一郎




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2023年05月08日

不動産ドクター通信 VOL.88 〜使い方の変化/新たな挑戦

最近、不人気の3点ユニット(風呂・トイレ・洗面が一緒になったもの)を解体して、
シャワーブースとトイレに分離する試みをやってみました。


直近1年で、5件やりましたが、いずれも即決まりました。



『湯船が無いとダメ!』という概念が固定化していましたが、
ここへきて、20代30代の独身の方にインタビューをしたところ
約三分の一の方が『湯船にはつからない。シャワーだけ。』等の意見。もう三分の一の方が『あれば湯船につかるが、無くても良い。』
もう三分の一が『湯船に必ずつかる』

という結果でした。



そこで思い切って、

三点ユニットを解体してシャワーブースに、、、
時代と共に、住宅設備の使い方も変化しているのを感じます。



また、武蔵小山にある当社管理物件では、各部屋には洗濯機置き場が無く、

一階のエントランスにコインランドリーの洗濯機(共同利用)があるだけ・・・
それでも満室が続いています。



いま、新たな挑戦としては、『キッチン無し物件』を作ってみようかと思っています。



昨今のインタビューで、『自宅で自炊しますか?』という問いに関し

独身世帯の方は、
三分の一は『自炊は全くしない(外食or買ってきて食べる)』

もう三分の一の方は『お湯を沸かすか、本当に軽い調理』

残りの方は『ガッチリ自炊します』
とのこと。



コンビニや、テイクアウト、デリバリーがこれだけ普及してくると
毎度毎度自炊する必要が無くなりますね。



一方で、キッチンよりも、独立の洗面化粧台を要望する方が多いものですから、
洗面化粧台をカウンター&深型ボウルで作成して、
そこで簡単な洗い物もできるような形にしてみようかと思っています。



そうすることで、人気の『洗面化粧台有!』とうたうことができます。

また、カウンターの一部にコンセントとポータブルのIHプレートを置いておいてあげれば
お湯を沸かすことや、目玉焼きぐらいはできます。



なので、キッチンをやめて、独立洗面台(兼流し)という設定をやってみようと思います。
先ずは自社保有物件で挑戦してみます。



結果や如何に・・・!

キッチン.jpg



また続報をお知らせします。

不動産ドクター 鈴木豪一郎



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2020年05月09日

ヤクルトさんと提携!『暮らし』を柔らかく、時には強く・・・不動産クリニック 鰹盤不動産

22061-thumbnail2.jpg


毎日、大きな転換期だなと感じながら過ごしている鈴木豪一郎です。

これからは、社会の高齢化に伴って、高齢化率がうなぎのぼりになります。

近い将来でいくと2025年には高齢化率30%を超えます。

実に、3人に1人は65歳以上。

そんな中で、賃貸ビジネスにおいては、高齢者の方を除外した考え方が成立しなくなります。

今までは、高齢者お断り!という物件がほとんどでしたが、

それは『室内で亡くなると困る』という理由からです。

しかし、一口に『亡くなる』といっても、自死・他殺もあれば、自然死もあります。

世の中の感受性の話ですが、最近では、病気や老衰などの自然死であれば、告知したとしても『当然だよね』とネガティブに思われなくなってきています。

要は、お亡くなりになってから腐乱したり、白骨化したりせずに、早期に発見できればいいのと、体調が悪いことの異変を早く察知してあげることができればいいのです。

そこで当社では(当社の社有物件で試験的に)、ヤクルトさんと提携して、見守りや安否確認をしています。ヤクルトレディさんは、配達した時に、柔らかくお声掛けをしてくれたり、前の配達物が残っていたりして異変を感じた場合、当社にご連絡を入れていただき、当社から安否確認に行くという仕組みを考えました。

ヤクルト1本で、80円(税別)。

30日分としても3,000円に満たない金額で『緩やかな安否確認』ができます。

今回のコロナ禍でも、巨額の社会福祉費が拠出されます。

高齢者の方々を取り巻く社会福祉費の予算も今後更に先細りが予想されますので、

公的な援助は受けにくくなるでしょう。なので、公助(国が助けてくれる)ではなく共助(お互いに助け合う)の気持ちで行きたいと思います。

賃貸管理においても、単なる管理会社ではなく、見守りや安否確認の機能を開発導入しながら、『暮らし』を柔らかく、時には強くケアする管理会社でありたいと思います。
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2015年07月05日

〜リフォームしてから売却!代金立替え〜マンション・一戸建て売却


【不動産売却虎の穴@】 
〜リフォームしてから売却!代金立替え〜

今まで住んでいたマンション・一戸建てなどの不動産を売却をするときに、住んでいたまま薄汚れた状態で売りに出すよりも
ある程度リフォームしてから売りに出す方がスムーズに売れるものです。
家を見に来るお客様には
『この家買ったらリフォームにいくらかかるんだろう・・・?』というよりも、『わー綺麗!リフォーム無しで住めるね^^』となったほうが当然にスムーズな売却が可能です。
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しかし、リフォームとひと口に言っても
@どの程度やればいいのか
A幾らくらいコストかかるのか、わかりませんよね。
しかも、次の引っ越しのことを考えると
Bなるべくキャッシュアウトは避けたい!

そんな方が多いです。
そこで。。。
【不動産クリニックが】
@売れるためのリフォームを指南&企画
A腕の確かなリフォーム業者に見積もり依頼
Bリフォーム代金を立て替え払い  します!!!

立替えたリフォーム代金はその分高く売った売却成立時に売買代金清算時に清算してくだされば結構です^^

当社としても、汚れて破損もある状態で売却をお任せいただくよりも
プロ目線で(市場に受け入れられる最低限の)リフォームを施してから売却をさせていただく方がスムーズに売却できるという利点があります。

詳しくはお問い合わせください^^


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2015年02月24日

〜引越しシーズンの予備知識:弁護士さんも必見!〜【ガラスの熱割れ/ねつわれ】


〜引越しシーズンの予備知識:弁護士さんも必見!〜

【ガラスの熱割れ/ねつわれ】

何かをぶつけたわけじゃないのに
気が付いたらガラスが割れて(ヒビが入って)いた!
こんな経験ありませんか?

とても寒い時期や、逆にとても暑い時期にはこの現象が見られます。

ガラスの外(屋外)と内(部屋内)の温度差が激しい状態になると
膨張率の差によってガラスの耐性を越えた時に発生するのが
この【熱割れ】。

特に、ワイヤーメッシュの入った窓では、ワイヤーが熱で膨張することによりこの熱割れが発生しやすくなります。
ガラス屋さんに聞いたところによると、ワイヤー入りガラスが熱割れすることは『宿命』だそうです。

ちなみに、賃貸住宅でこの熱割れが発生した場合の修復義務は大家さんにあります。(自然現象ですからね。入居者の故意過失ではない)

引っ越しシーズンです。退去する物件で、『この窓ガラスの修復費用を負担せよ!』と言われた場合は、それが【熱割れ】なのか【自分が何かをぶつけて(過失)割れた】のか、検証してください。

【熱割れの見分け方】
通常、何かをぶつけた場合、ぶつかった点を中心にクモの巣状(放射状)にひびが入ります。とりわけ、中心部をよーく見ると中心部は欠けている事が多いです。
一方、熱割れの場合、放射状ではなく、ネズミが這ったように、ウネウネとひびが入ります。
割れ方を観ればそれが【何かをぶつけた】のか【熱割れ】なのかの判別がつきますよ〜!

不動産ドクター
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参考動画
https://www.youtube.com/watch?v=_q0j8Ign6t8&feature=player_embedded
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2014年12月28日

年末年始 休業のお知らせ

年末年始 休業のお知らせ
本日をもって本年の営業を終了いたします。
12/29〜1/4まで 休業とさせていただきます。
平成27年は1/5からの営業となります
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2014年11月03日

〜何も隠さない 何も足さない〜  不動産チラシの“帯・オビ”ってご存知ですか? 不動産クリニック

〜何も隠さない 何も足さない〜  
不動産チラシの“帯・オビ”ってご存知ですか? 

賃貸売買にかかわらず、仲介会社がお客様に物件情報をお知らせするとき
売主(貸主)または募集を依頼を受けている会社(媒介会社と言います)が発行しているチラシに
“帯・オビ”を付けることが多くの場合一般的です。

自社の“帯・オビ”を各社自作していて
他社のチラシの下の部分にその帯をつけてコピーすると・・・
あ〜ら不思議(笑
まるで自社で作成したチラシのようになります。

20141103_132525.jpg

20141103_132546..jpg

これをしないと、『仲介業者を通すなんてばかばかしい』と思ったお客様は
直接売主にアクセスしてしまいますから、仲介業者はその存在理由が無くなってしまうのです。
そうすると当然仲介手数料は請求できませんよね。

なのでこの(帯の)部分を仲介会社は『隠す』んです。
でもね、これだけ情報開示がスタンダードになっている世の中
この『隠す』行為は時代と逆行していると思います。

こんなところを『隠し』ても、ちょっと調べたりNETを叩けば普通にわかっちゃいます。
『頭隠して尻隠さず状態』です。

仲介業者として大事なことは単なる情報屋ではなく
『この人(会社)と通して買いたい。』
『この人に仲介業務を依頼したい。』
と、お客様に思ってもらうことなんです。

なので、当社では、この『帯付け』は基本行っていません。
売主(貸主)名・媒介業者名も載ったまま
何も隠さず・何も足さず ご紹介しています(面識のない方の場合は別)。

もし、当社の存在価値を感じないお客様がいらしたら
遠慮なく売主さんや媒介業者さんに飛び込んでいただいて結構です^^
そんなことはしたくないという風に思っていただける仕事を目指しています!

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2014年10月19日

地主:池上本門寺 借地権売却にかかるお話し 【池上本門寺借地権売買】

地主:池上本門寺 借地権売却にかかるお話し 【池上本門寺借地権売買】
我々大田区池上のものにとって、様々な意味での拠り所となっているのが
【池上本門寺・いけがみほんもんじ】
日蓮さんの入滅地 日蓮宗の大本山。
800年以上の歴史を誇るこのお寺は、池上のみならず大田区の、いや東京の、いやいや日本の誇る
由緒ある荘厳なお寺です。
この池上本門寺が広大な土地を所有していてそこに多くの借地人の方がお住まいです。
 
戦後あたりを始期としてこのあたりに借地権で住みはじめた方が
そろそろお亡くなりになり、相続が発生。
結果、本門寺さんが地主である借地権の売却のご相談が多く寄せられています。

池上本門寺借地権売買 地主池上本門寺借地権売却処分 借地契約書.jpg

池上本門寺さんが地主である借地権はいくつか売却のためのポイントやテクニックが必要です。
決して特殊なことばかりではないのですが、測量は本門寺さんお抱えの測量会社を使わなければなりません。次に、買主を決めてから、本門寺さんに対して
『この借地権を○○さんに売却することになりました。承諾お願いします。』と申し出ます。
いわゆる『譲渡承諾』というものです。
個人の地主さんですと、承諾まであまり時間がかからないのですが
なにせ池上本門寺さんですから、大手企業のようなもので
稟議を通過するのに時間を要します(1〜2か月)。

所定の手続きを経て、『譲渡承諾書』が発行されます。
その際に譲渡承諾料が必要になり、承諾の対価は幾らかということも、承諾書に記載されます。
(譲渡承諾料につき、事前にある程度の予想は可能)

2池上本門寺借地権付き住宅売却 借地権付家屋売却処分 地主池上本門寺.jpg

一般的な地主さんであれば、購入する方が融資を使う場合
『抵当権差し入れの承諾書』という“銀行所定の”書式に実印をついてもらうことになるのですが

本門寺さんが地主の場合、この『抵当権差し入れの承諾書』は発行されません。
代わりに『借地に関する念書』という書類が交付されます

3池上本門寺借地権売却承諾書 抵当権差し入れの承諾書 念書.jpg

この書類は銀行所定の書式ではないため、
銀行がそれを認めず、融資を許可しないケースがあります。
当社の経験ではこの書式で融資OKが出るのは一部の金融機関に限られます。

他にもいくつか独特の進め方があるのですが、
ここではあまり多くを書くことはできませんので
直接お問い合わせください。

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大田区池上借地権売却.jpg

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2014年10月18日

オーチャードプラザ写真集@ 不動産クリニック 


重厚なエントランスがお出迎え オーチャードプラザ写真集@ 
DSC01828.JPG
オーチャード【英】:orchard
もともとは果樹園の意味だが,庭園内に設けられた観賞,遊楽の役割を持たせた一部分をいう。
“実り多い”“潤いのある”空間で生活する喜び

ワイドのあるエントランスエリアは生活の余裕を感じます  オーチャードプラザ写真集@
DSC01804.JPG



ホテルのように送迎車が停まる『車寄せ』があります     オーチャードプラザ写真集@
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大きなエントランスドアは高級感と安心感があります     オーチャードプラザ写真集@
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温かみと深みのあるタイル張り   オーチャードプラザ写真集@
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中庭は緑化で楽しい『癒しのスペース』   オーチャードプラザ写真集@
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東側からの外観    オーチャードプラザ写真集@
DSC01687.JPG

DSC01681.JPG

公園も隣接     オーチャードプラザ写真集@
DSC01691.JPG


子供たちも元気に遊んでいます    オーチャードプラザ写真集@
DSC01688.JPG





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2014年08月29日

梅田小学校区内 『巨大ウッドデッキのある家』5LDK


大田区でも人気の梅田小学校学区内で、限定一棟の分譲住宅をプランニング中です! 
メインコンセプトも決まり、いよいよ詳細の打ち合わせに突入。
大きな敷地(45坪)を活かして 巨大なウッドデッキを配置したり、
大型車が2台停められるカーポート、自転車も停められる大型玄関ポーチなど、
プランしていても夢が広がります。
『自分で住みたくなる家』をイメージし、打ち合わせ中です。
一般への発表はもう少し先になりますが、このブログを見てくださっている方にのみ、
先行してちょこっとだけお見せしちゃいます♪




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2014年06月20日

“DV”と“部屋探し”

“DV”と“部屋探し”
DV(家庭内暴力)に耐えかねて妻が家を出て賃貸住宅に入ろうとした場合、直面する問題があります。それは『入居審査に通らない』ということです。
専業主婦やパート収入などで“安定的な収入が無い”場合には、気に入ったお部屋があっても管理会社や大家さんから『あなたにはお貸しできません』と言われることがあるのです。その場合の対策をいくつか・・・ 
@親御さんや御兄弟に契約者になってもらう
A(預貯金があれば)2年分の家賃を先払いしてしまう
B就職先が決まっていれば“就職内定通知書”や“予定年収証明”などを会社に作ってもらいそれを提出する。
ポイントは、大家さんや管理会社から『家賃の取りはぐれはなさそうだな』と思わせることができれば、入居審査に通る可能性はグッと上がります。

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2014年05月23日

格安駐車場21000円 目黒区東が丘 駒沢大学駅徒歩7分 月極駐車場 目黒区東が丘 世田谷区野沢も近い!

格安駐車場 駒沢大学駅近!駒沢大学駅徒歩7分 月極駐車場 目黒区東が丘 

目黒区東が丘に格安月極駐車場空きが出ました!!
【目黒区東が丘1-35-8】

舗装あり 
広い駐車場なので奥様でも安心の車庫入れ性能!
もちろん大型車も停まります!!

月額賃料 21000円

ルートコーストというアパートの駐車場です

無題.jpg

世田谷区野澤と目黒区東が丘の境目の道路に位置します。

tizu.jpg


google map でもどうぞ↓
https://www.google.co.jp/maps/place/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD%E7%9B%AE%E9%BB%92%E5%8C%BA%E6%9D%B1%E3%81%8C%E4%B8%98%EF%BC%91%E4%B8%81%E7%9B%AE%EF%BC%93%EF%BC%95%E2%88%92%EF%BC%98/@35.6314111,139.6664786,20z/data=!4m2!3m1!1s0x6018f49405647425:0xd47635169066ee59?hl=ja



空き状況は電話でご確認ください。03-6410-3630

《契約時必要な物》
運転免許証/認印/車検証/自賠責保険証券の写し
前家賃21000円/敷金21000円/礼金21000円/仲介手数料21000円(税別)
【合計85680円】


【空き確認は下記まで】
≪管理会社≫ 不動産クリニック 株式会社常盤不動産
大田区池上3-39-12
TEL03-6410-3630http://www.tokiwa-r.co.jp/company/index.html
《不動産クリニックMAP》
不動産クリニックMAP 西馬込駐車場月極駐車場.png








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2014年04月25日

不動産クリニック 新社屋



posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 15:17| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年01月13日

不動産ドクター お客様との関わり方 

お正月感が抜けてきたような昨今^^
今日はお客様との関わり方について書いてみようと思います。

不動産業者のジャンルには賃貸・売買がありますね。
その中で、事業主(大家さん)と仲介があります。

私が修行してきた会社は売買専門で時には事業主(建売など)ときには仲介をやってきました。
数年前に数えたら900件以上有ったので、今では1000件は超えていると思います。

そんな中で、事業主にも仲介にも当てはまらないニーズというのが多々ありました。
例えば、
・住宅の建て替えやリフォームのご相談
・分譲主直接販売(仲介できない物件)の内覧会同行
・中立な立場での意見提供
・買った方が良いのか賃貸の方が良いのかなどの公正な意見提供
・借地権の更新料や地代などの適正診断
・相続に絡む不動産の取り扱い
・家族会議への参加要請
・蜂の巣撤去(笑)

などなど。

売買専門業者にいると、常に常に“どうやって売ろう”“どうやって買わせよう”ということしか考えません。それはそうですよね。売るのが仕事なんですから。
肉屋さんに入って、肉屋さんが『奥さん、今日は初サンマが水揚げされたから肉よりさんまの方がいいよ!』と言うはずがありませんよね。そんな肉屋さん見たことない^^
でも、それはそれで否定することではないし、それが世の中の仕組みですよね。

私はそんな、売って売って売りまくる会社に10年以上身を置いてきました。
お客様はベルトコンベアーに乗っかってきて、通り過ぎれば(買わせてしまえば)もう過去のお客さん。
そんな状態でひたすらに契約の山を築いてきて、ふと我に返ると少し切ない気持ちになりました。

“お客様との関係をずーっと維持したい”

なので自分が独立開業するときには、一過性の“売り子さん”ではなく
永続的にお付き合いができて、“分譲主のため”ではなく“私のため”に動いてくれる
そんな、身近な不動産のエージェント、用心棒のような存在になりたいと思ったのです。
※ちなみにボディガードもできます^^

そこで、事業計画を立て、不動産クリニックという言葉に巡り合い(後に商標登録)
今日に至るわけです。

今では、小さなことから大きなことまで不動産・建築・リフォーム絡みのことなら
何でもご相談いただける関係性が築けてきました。時には、結婚や離婚のことまで相談されます^^

お客様は、売買しないと不動産クリニックに申し訳ないのでは・・・続けられないのでは・・・
と思ってくださる方もいらっしゃいます。
しかし、それには及びません。

相談は相談業務としてそれに見合った幾ばくかの報酬はいただきますし
所謂売買だけでなく企画やコンサルなどで、報酬の発生のさせ方はご用意してます。
そこからちゃんと報酬をいただき、サービスを永続できる仕組みを作っています。
それが不動産屋ではなく“不動産クリニック”のゆえんでもあります。

良いサービスと、それを維持するだけの収益をしっかりクロスして
永ーくお客様と寄り添いたい。
『いつでもそばにいますよ^^』というような関係性。
『なんかあったら豪さん(不動産ドクター)に相談だ!』そう思っていただければ

それが会社の財産なのです。
http://www.tokiwa-r.co.jp/company/mind.html

不動産ドクター 相続相談大田区.jpg

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【不動産クリニック】
株式会社常盤不動産
代表取締役
鈴木豪一郎


ワタシ×プロのチカラ
AllAboutProFile;http://profile.allabout.co.jp/pf/suzuki/ 
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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 14:26| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年01月04日

“建築業者”に聞けば『建替えた方がいい』というし “不動産屋”に聞けば『買い換えた方がいい』という 本当に中立な立場の“不動産クリニック”だからこそできるサービス

あけましておめでとうございます!
新年は1/4(土)から 営業を開始しております。
本年もよろしくお願いします。

年末にお引渡しをさせていただいたお客様から
1月1日元旦に うれしいお声を頂きましたのでご紹介させていただきます。
※お客様のご了承を頂いて掲載しております。

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--以下お客様から-------------------------------------

このたびは実家の建替で大変お世話になりました。
お陰様で新しくなった家で三世代が集まる賑やかな正月を迎えています。

丁度一年前、両親が住む老朽化した実家を建直すべきか、売却してマンションに移り住むべきか、前提がどちらかに決まっていれば、ハウスメーカーや不動産販売会社に相談すればよいのでしょうが、そのどちらにすべきかの悩みを相談できる相手が見つからず悩んでいました。

そんな時、ネットでたまたま見つけた「不動産クリニック」にメールで相談し、即座にこちらの悩みに的を射た返答をくれたのが常盤不動産の鈴木さんでした。

立地評価による経済性に加え、年齢のいった両親の生活スタイルも考慮し鈴木さんが出した回答は建替でした。

施主は70歳を超える両親、まだまだ元気とは言えこの歳で家の建替に臨むには精神的・体力的な負担が不安材料でしたが、施工業者の選定から設計・建築契約迄、鈴木さんが私達の立場で1つ1つ親身に問題を解決してくれたおかげで、私も両親も「一つやってみるか」の気持ちになることができました。

今回の約10か月に及ぶ建替プロジェクトの中では、一度契約まで至った施工業者に不祥事が発覚しこれを解約、もう一度施工業者の選定をやり直すなど、途方に暮れる場面もありましたが、鈴木さんに迅速にリカバリー頂き、結果的にはその後良い施工会社にも恵まれ何とか年内の完成に漕ぎ着けました。

気が付けば、私も両親もすっかり鈴木さんの好意に甘え、いろいろ無理なお願いをしてしまいまして本当にすみません。鈴木さんにとってはあまり割の良い仕事ではなかったと思いますが、私達は信頼できる不動産のホームドクターと知り合えたことに感謝すると共に、本当にラッキーだったと思っています。

あの時、実家を売却していたら、あんな嬉しそうな両親の顔は見れなかったと思います。建替して本当に良かったです。鈴木さん、常盤不動産の皆さん本当に有難うございました。


Posted by 戸越のH.O at 2014年01月01日 22:00



■□■■□■■□■■□不動産ドクターより■■□■■□■■□■■□■

戸越のH.O様

この度は新居の完成おめでとうございます!
地震の心配もなくなり、ヌクヌク・ホッコリとした新年を迎えられていることと思います!

出来上がってしまえばあっという間の1年でしたが、途中のサプライズにも冷静にご対応頂いたからこそ今日の日の目を見ることができましたね。

出会った当初から、H.O様のご両親を思うお気持ちをとても感じました。私も次男坊になったつもり(失礼ですが・・・)で、何とか安心してサードライフを楽しんでもらいたい!そんな思いで取り組ませていただきました。

家が出来上がったのはおめでたいのですが、
家というのは新築した時はまだ、ただの新築にすぎません。ここにお住まいになって、ご家族の笑顔・笑い声の数が多ければ多いほど一歩一歩、完成に近づきます。

H.O様の育った家から生まれ変わって、新たなO家の歴史を刻んで行ってください。

どうかどうか、ご両親並びにご家族の皆様がここで安心と潤いのある暮らしを実現されますよう心から祈念いたします。

この度はご用命ありがとうございました。


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Posted by 不動産ドクター 鈴木豪一郎 at 2014年01月04日 09:50

家の建替えがいいのか? マンションなどに買い換えたらいいのか?
などのご相談が増えています。
売ったらいくら? 建替えたら? 金銭面と物質面・心理面 様々な視点で分析し
解り易くご説明をします。

“建築業者”に聞けば『建替えた方がいい』というし
“不動産屋”に聞けば『買い換えた方がいい』という
本当に中立な立場の“不動産クリニック”だからこそできるサービスです。
不動産住宅のお悩みは是非ご相談ください。

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【不動産クリニック】
株式会社常盤不動産
東京都大田区池上3-39-12 常盤館

TEL03-6410-3630

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 10:10| Comment(0) | コンサルティングカルテ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年12月15日

住宅建替えコンサルティング:完成お引渡し@品川区

約一年前から取り組んでいた住宅建替えコンサルティング
本日無事に完遂しました。

長く住んできたご自宅の耐震強度を危惧して
建替え? 買い換え? 耐震補強工事?
どれが良いのかという分析から入り、結果建て替えをすることに決定。

複数のハウスメーカー・ビルダーの見積もりコンペを経て
本日無事に完成引き渡しと相成りました。
年内にお引渡しが間に合い皆さんの笑顔笑顔^^

おめでとうございます!!
引渡し記念写真.jpg
(※お客様のご了承を得て掲載しています。)

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 18:01| Comment(0) | 建築コンサルティング | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年11月24日

アパートリフォーム資金 立替えシステムのご案内

空室率が加速しています。
ちょっと前なら難なく決まった空室募集も最近は苦戦するばかりでなく
家賃も下落して収益が悪化しています。

空室が出ると新たな入居者を探すために
旧式の間取りはリフォームで是正しなければ借り手はつきにくなりました。

畳部屋・風呂バランス釜・和式トイレ・洗濯機外置きなどなど

現代の人からは倦厭される設備のままでは入居者は決まりません。
そこで、リフォームをしようと見積もりを取ってみたが高額!!
家賃の何倍ものリフォーム費用が掛かる!

そうなると、ついつい、『現状のままで借りてくれる人はいないかな。。。』と思い数か月が経過してしまう。

収入は細くなるばかり。。。


そこで、当社が【リフォーム代金を立替えます!】

しかも、現在のお客さん(入居者)の嗜好を良く理解した当社が
賃貸経営に『勝つための』リフォームをします。

当社が立替えたリフォーム代金は入居者が決定した後、毎月入ってくる家賃から
ご返済いただく形になります。

アパートリフォームローン 大田区0.jpg

【このシステムのメリット】
・手元にお金が無くともリフォームができる
・空室期間を減らすことができる
・賃貸経営のプロ!の目線でリフォームができる(不必要な施工を省き、有効な施工ができる)
・一部屋ずつ繰り返していくと、最終的には建物全体の価値があがる

【このシステムのデメリット】
・家賃収入はしばらくの間、返済に回ってしまう(金額により期間が増減)


よく考えてみてください。
型遅れな内装のまま『現状で借りてくれる人がいないかな・・・』と数か月が経ってしまうのであれば
例えば7万円の家賃で5か月空いてしまうとすると7×5=35万円!!
35万円をかけても直ぐにリフォームして直ぐに入居してもらった方が得策でないでしょうか?

しかも、一旦リフォームをしてしまえばその価値はしばらく持続します。

詳しいご質問はお電話にて承ります。

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 14:31| Comment(1) | マンション・アパート経営 大家さんの虎の巻 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年11月09日

“大安”には何もしない方がいい?

無題.jpg

不動産の売買契約や引き渡しなどを行うときに暦(こよみ)を見て
“大安”の日を選ぶことがあります。
この日に契約や引き渡しをすると縁起が良さそうですよね。

『何をやっても事がうまく運ぶ日=大安』

という一般的な説ともう一つ

『大いに安ぜよ=何もせずゆったりとしていなさい=大安』
という説もあるようです。

方や、イケイケ!。
方や、待て!

どっちなんでしょうかね。。。

-----------以下ウィキペディアから転載----------


大安[たいあん]

「大いに安し」の意味。六曜の中で最も吉の日とされる。何事においても吉、成功しないことはない日とされ、特に婚礼は大安の日に行われることが多い。また、内閣組閣も大安の日を選んで行われるという。しかし、本来はこの日に何も行うべきではないとする説もある。この点で、キリスト教やユダヤ教における安息日にほぼ相当するといえる。

「たいあん」が一般的な読みだが、「だいあん」とも読む。かつては「泰安」と書かれたため、「たいあん」の方が本来の読みということになる。


-----------------------------------------------


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2013年10月25日

年賀状作成の時期ですね♪

早いものでもう年賀状の作成を気にする季節です。
本日は、年賀状用の社内写真を撮りました。
真面目でクールな写真も良いけれど、ちょっとこんな感じの
ニコニコ写真もイイかな。。。

たまには、どうでもいい話でした^^


不動産クリニック.png

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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 10:53| Comment(1) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年10月13日

家賃滞納をさせないための5つの実務的手法(家賃滞納未然防止)  不動産クリニック 不動産ドクター鈴木豪一郎

大家業を営む皆さん
アベノミクスの今日影響は感じていますか?

大家さんの多くは 『そうでもないな〜』とおっしゃる方が多いと思います。
それもそのはず、空室率は増える一方ですからね。
人口は減っているのにもかかわらず相続対策などと銘打ってアパートマンション建築はあちこちで行われていますので、空室が増えたり家賃が下がったりするのも当然ですね。

そうなると大家さんや不動産屋さんとしては、かろうじて申し込みをしてきた申込者の質に目をつぶって
『入れてしまえ』とばかりに入居OKを出してしまう。

その結果起こるのが “家賃滞納”

ここ数年で家賃滞納の発生率はうなぎのぼり。
10年ほど前はわずか3%程度であったものが、今や10%を超えています。

10部屋に一部屋は家賃を滞納している現状です。

当社は家賃管理を請け負っていますので、家賃滞納をさせない独自のノウハウがあります。
不動産クリニック企業秘密の部分も多々ありますが、いくつかをご紹介します。

無題.png

@入居審査を厳格化する
 賃貸管理業者の中には入居申込者に会うことなく書類だけで審査することがあります。
申込書には幾らでもウソは書けますので、書面だけではなくシッカリと面談してその“人となり”を
 見極めることが
大事です。

A初期消火を徹底する
 家賃の支払日または翌日には必ず着金確認をしましょう。
 一日でも遅れたらすぐに督促してください。
 当社の場合はプロとして家賃管理をしているので例えば月末の入金予定であった場合、最終日の3時に
 着金確認を行い、3時で入っていない場合はすぐに入居者に連絡をします。
 入居者は『数時間でも遅れると煩いな〜』という感覚になります。
 入居者さんには そう思っていただくことが大事です。

B一度遅れた人には支払いの期限を予告通知する(リマインダーメール)
 一度遅れた経験のある入居者さんには、次の月末前に電話・メール・ポストイン何れかの方法で
 通知をすることをお勧めします
 例文『いつも◎◎マンションの良好な管理にご協力いただきありがとうございます。
 今月末のお家賃のお振込み(来週△曜日が期限です)をお忘れなくお願いします。
 当日中に着金確認ができるようにお振込みお願いします。』 こんな簡単な文書で結構です。
 ※それをするために入居申し込み書には、入居者のEMAILと携帯のアドレスも記入してもらいましょう。

C人的保証ではなく保証会社を利用する
 親・兄弟などの人的保証人については、私の経験上ですが、家賃滞納をする入居者の親・兄弟もまた
 だらしない人が多く、いざ 保証を求めても『私も苦しいんで〜』などと言い逃れしようとしたり
 挙句の果てには電話を着信拒否するような始末が多いです。
 また、このご時世、保証人自身がリストラにあったり破産したりなどと
 先に行って保証能力や保証意思に不備が生じる可能でいも少なくありません。
 事業融資などでは、昨今人的保証ではなく保証会社を使うことを義務化する動きが出ているくらいです。

 
D定期賃貸借契約(再契約型)の締結
 万一、家賃滞納をされた場合に備えて普通賃貸作ではなく定期賃貸借契約にすることをお勧めします。
 入居者にも契約時にそのことをしっかり伝え、『滞納などしていたら再契約してもらえない』という意識
 を植え付けます。そして、現に滞納した場合は期間の満了と共に早々に明け渡していただきましょう
 (参考:定期賃貸借契約のすすめ)http://tokiwa-r.seesaa.net/article/127490434.html


当社には他にも様々なノウハウがあります。
一般の大家さんでも実践可能な5つの方法をご紹介しました。


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posted by 不動産クリニック 株式会社常盤不動産 at 14:33| Comment(1) | マンション・アパート経営 大家さんの虎の巻 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産クリニック;株式会社常盤不動産  by不動産ドクター 大田区 品川区