最近、不人気の3点ユニット（風呂・トイレ・洗面が一緒になったもの）を解体して、
シャワーブースとトイレに分離する試みをやってみました。



直近1年で、5件やりましたが、いずれも即決まりました。



『湯船が無いとダメ！』という概念が固定化していましたが、
ここへきて、20代30代の独身の方にインタビューをしたところ
約三分の一の方が『湯船にはつからない。シャワーだけ。』等の意見。もう三分の一の方が『あれば湯船につかるが、無くても良い。』
もう三分の一が『湯船に必ずつかる』

という結果でした。



そこで思い切って、

三点ユニットを解体してシャワーブースに、、、
時代と共に、住宅設備の使い方も変化しているのを感じます。



また、武蔵小山にある当社管理物件では、各部屋には洗濯機置き場が無く、

一階のエントランスにコインランドリーの洗濯機（共同利用）があるだけ・・・
それでも満室が続いています。



いま、新たな挑戦としては、『キッチン無し物件』を作ってみようかと思っています。



昨今のインタビューで、『自宅で自炊しますか？』という問いに関し

独身世帯の方は、
三分の一は『自炊は全くしない（外食or買ってきて食べる）』

もう三分の一の方は『お湯を沸かすか、本当に軽い調理』

残りの方は『ガッチリ自炊します』
とのこと。



コンビニや、テイクアウト、デリバリーがこれだけ普及してくると
毎度毎度自炊する必要が無くなりますね。



一方で、キッチンよりも、独立の洗面化粧台を要望する方が多いものですから、
洗面化粧台をカウンター＆深型ボウルで作成して、
そこで簡単な洗い物もできるような形にしてみようかと思っています。



そうすることで、人気の『洗面化粧台有！』とうたうことができます。

また、カウンターの一部にコンセントとポータブルのIHプレートを置いておいてあげれば
お湯を沸かすことや、目玉焼きぐらいはできます。



なので、キッチンをやめて、独立洗面台（兼流し）という設定をやってみようと思います。
先ずは自社保有物件で挑戦してみます。



結果や如何に・・・！





また続報をお知らせします。

不動産ドクター　鈴木豪一郎



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毎日、大きな転換期だなと感じながら過ごしている鈴木豪一郎です。

これからは、社会の高齢化に伴って、高齢化率がうなぎのぼりになります。

近い将来でいくと2025年には高齢化率30％を超えます。

実に、3人に1人は65歳以上。

そんな中で、賃貸ビジネスにおいては、高齢者の方を除外した考え方が成立しなくなります。

今までは、高齢者お断り！という物件がほとんどでしたが、

それは『室内で亡くなると困る』という理由からです。

しかし、一口に『亡くなる』といっても、自死・他殺もあれば、自然死もあります。

世の中の感受性の話ですが、最近では、病気や老衰などの自然死であれば、告知したとしても『当然だよね』とネガティブに思われなくなってきています。

要は、お亡くなりになってから腐乱したり、白骨化したりせずに、早期に発見できればいいのと、体調が悪いことの異変を早く察知してあげることができればいいのです。

そこで当社では（当社の社有物件で試験的に）、ヤクルトさんと提携して、見守りや安否確認をしています。ヤクルトレディさんは、配達した時に、柔らかくお声掛けをしてくれたり、前の配達物が残っていたりして異変を感じた場合、当社にご連絡を入れていただき、当社から安否確認に行くという仕組みを考えました。

ヤクルト1本で、80円（税別）。

30日分としても3,000円に満たない金額で『緩やかな安否確認』ができます。

今回のコロナ禍でも、巨額の社会福祉費が拠出されます。

高齢者の方々を取り巻く社会福祉費の予算も今後更に先細りが予想されますので、

公的な援助は受けにくくなるでしょう。なので、公助（国が助けてくれる）ではなく共助（お互いに助け合う）の気持ちで行きたいと思います。

賃貸管理においても、単なる管理会社ではなく、見守りや安否確認の機能を開発導入しながら、『暮らし』を柔らかく、時には強くケアする管理会社でありたいと思います。

【不動産売却虎の穴�@】　
〜リフォームしてから売却！代金立替え〜

今まで住んでいたマンション・一戸建てなどの不動産を売却をするときに、住んでいたまま薄汚れた状態で売りに出すよりも
ある程度リフォームしてから売りに出す方がスムーズに売れるものです。
家を見に来るお客様には
『この家買ったらリフォームにいくらかかるんだろう・・・?』というよりも、『わー綺麗！リフォーム無しで住めるね＾＾』となったほうが当然にスムーズな売却が可能です。


しかし、リフォームとひと口に言っても
�@どの程度やればいいのか
�A幾らくらいコストかかるのか、わかりませんよね。
しかも、次の引っ越しのことを考えると
�Bなるべくキャッシュアウトは避けたい！

そんな方が多いです。
そこで。。。
【不動産クリニックが】
�@売れるためのリフォームを指南＆企画
�A腕の確かなリフォーム業者に見積もり依頼
�Bリフォーム代金を立て替え払い　　します！！！

立替えたリフォーム代金はその分高く売った売却成立時に売買代金清算時に清算してくだされば結構です＾＾

当社としても、汚れて破損もある状態で売却をお任せいただくよりも
プロ目線で（市場に受け入れられる最低限の）リフォームを施してから売却をさせていただく方がスムーズに売却できるという利点があります。

詳しくはお問い合わせください＾＾


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〜引越しシーズンの予備知識：弁護士さんも必見！〜

【ガラスの熱割れ/ねつわれ】

何かをぶつけたわけじゃないのに
気が付いたらガラスが割れて（ヒビが入って）いた！
こんな経験ありませんか?

とても寒い時期や、逆にとても暑い時期にはこの現象が見られます。

ガラスの外（屋外）と内（部屋内）の温度差が激しい状態になると
膨張率の差によってガラスの耐性を越えた時に発生するのが
この【熱割れ】。

特に、ワイヤーメッシュの入った窓では、ワイヤーが熱で膨張することによりこの熱割れが発生しやすくなります。
ガラス屋さんに聞いたところによると、ワイヤー入りガラスが熱割れすることは『宿命』だそうです。

ちなみに、賃貸住宅でこの熱割れが発生した場合の修復義務は大家さんにあります。（自然現象ですからね。入居者の故意過失ではない）

引っ越しシーズンです。退去する物件で、『この窓ガラスの修復費用を負担せよ！』と言われた場合は、それが【熱割れ】なのか【自分が何かをぶつけて（過失）割れた】のか、検証してください。

【熱割れの見分け方】
通常、何かをぶつけた場合、ぶつかった点を中心にクモの巣状（放射状）にひびが入ります。とりわけ、中心部をよーく見ると中心部は欠けている事が多いです。
一方、熱割れの場合、放射状ではなく、ネズミが這ったように、ウネウネとひびが入ります。
割れ方を観ればそれが【何かをぶつけた】のか【熱割れ】なのかの判別がつきますよ〜！

不動産ドクター
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参考動画
https://www.youtube.com/watch?v=_q0j8Ign6t8&feature=player_embedded

年末年始　休業のお知らせ
本日をもって本年の営業を終了いたします。
12/29〜1/4まで　休業とさせていただきます。
平成27年は1/5からの営業となります

〜何も隠さない 何も足さない〜　　
不動産チラシの“帯・オビ”ってご存知ですか?　

賃貸売買にかかわらず、仲介会社がお客様に物件情報をお知らせするとき
売主（貸主）または募集を依頼を受けている会社（媒介会社と言います）が発行しているチラシに
“帯・オビ”を付けることが多くの場合一般的です。

自社の“帯・オビ”を各社自作していて
他社のチラシの下の部分にその帯をつけてコピーすると・・・
あ〜ら不思議（笑
まるで自社で作成したチラシのようになります。





これをしないと、『仲介業者を通すなんてばかばかしい』と思ったお客様は
直接売主にアクセスしてしまいますから、仲介業者はその存在理由が無くなってしまうのです。
そうすると当然仲介手数料は請求できませんよね。

なのでこの（帯の）部分を仲介会社は『隠す』んです。
でもね、これだけ情報開示がスタンダードになっている世の中
この『隠す』行為は時代と逆行していると思います。

こんなところを『隠し』ても、ちょっと調べたりNETを叩けば普通にわかっちゃいます。
『頭隠して尻隠さず状態』です。

仲介業者として大事なことは単なる情報屋ではなく
『この人（会社）と通して買いたい。』
『この人に仲介業務を依頼したい。』
と、お客様に思ってもらうことなんです。

なので、当社では、この『帯付け』は基本行っていません。
売主（貸主）名・媒介業者名も載ったまま
何も隠さず・何も足さず　ご紹介しています（面識のない方の場合は別）。

もし、当社の存在価値を感じないお客様がいらしたら
遠慮なく売主さんや媒介業者さんに飛び込んでいただいて結構です＾＾
そんなことはしたくないという風に思っていただける仕事を目指しています！

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地主：池上本門寺　借地権売却にかかるお話し　【池上本門寺借地権売買】
我々大田区池上のものにとって、様々な意味での拠り所となっているのが
【池上本門寺・いけがみほんもんじ】
日蓮さんの入滅地　日蓮宗の大本山。
800年以上の歴史を誇るこのお寺は、池上のみならず大田区の、いや東京の、いやいや日本の誇る
由緒ある荘厳なお寺です。
この池上本門寺が広大な土地を所有していてそこに多くの借地人の方がお住まいです。
　
戦後あたりを始期としてこのあたりに借地権で住みはじめた方が
そろそろお亡くなりになり、相続が発生。
結果、本門寺さんが地主である借地権の売却のご相談が多く寄せられています。



池上本門寺さんが地主である借地権はいくつか売却のためのポイントやテクニックが必要です。
決して特殊なことばかりではないのですが、測量は本門寺さんお抱えの測量会社を使わなければなりません。次に、買主を決めてから、本門寺さんに対して
『この借地権を○○さんに売却することになりました。承諾お願いします。』と申し出ます。
いわゆる『譲渡承諾』というものです。
個人の地主さんですと、承諾まであまり時間がかからないのですが
なにせ池上本門寺さんですから、大手企業のようなもので
稟議を通過するのに時間を要します（1〜2か月）。

所定の手続きを経て、『譲渡承諾書』が発行されます。
その際に譲渡承諾料が必要になり、承諾の対価は幾らかということも、承諾書に記載されます。
（譲渡承諾料につき、事前にある程度の予想は可能）



一般的な地主さんであれば、購入する方が融資を使う場合
『抵当権差し入れの承諾書』という“銀行所定の”書式に実印をついてもらうことになるのですが

本門寺さんが地主の場合、この『抵当権差し入れの承諾書』は発行されません。
代わりに『借地に関する念書』という書類が交付されます



この書類は銀行所定の書式ではないため、
銀行がそれを認めず、融資を許可しないケースがあります。
当社の経験ではこの書式で融資OKが出るのは一部の金融機関に限られます。

他にもいくつか独特の進め方があるのですが、
ここではあまり多くを書くことはできませんので
直接お問い合わせください。

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重厚なエントランスがお出迎え　オーチャードプラザ写真集�@　

オーチャード【英】：orchard
もともとは果樹園の意味だが，庭園内に設けられた観賞，遊楽の役割を持たせた一部分をいう。
“実り多い”“潤いのある”空間で生活する喜び

ワイドのあるエントランスエリアは生活の余裕を感じます　　オーチャードプラザ写真集�@




ホテルのように送迎車が停まる『車寄せ』があります　　　　　オーチャードプラザ写真集�@


大きなエントランスドアは高級感と安心感があります　　　　　オーチャードプラザ写真集�@





温かみと深みのあるタイル張り　　　オーチャードプラザ写真集�@


中庭は緑化で楽しい『癒しのスペース』　　　オーチャードプラザ写真集�@


東側からの外観　　　　オーチャードプラザ写真集�@




公園も隣接　　　　　オーチャードプラザ写真集�@



子供たちも元気に遊んでいます　　　　オーチャードプラザ写真集�@






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大田区でも人気の梅田小学校学区内で、限定一棟の分譲住宅をプランニング中です！　
メインコンセプトも決まり、いよいよ詳細の打ち合わせに突入。
大きな敷地（45坪）を活かして　巨大なウッドデッキを配置したり、
大型車が2台停められるカーポート、自転車も停められる大型玄関ポーチなど、
プランしていても夢が広がります。
『自分で住みたくなる家』をイメージし、打ち合わせ中です。
一般への発表はもう少し先になりますが、このブログを見てくださっている方にのみ、
先行してちょこっとだけお見せしちゃいます♪

“ＤＶ”と“部屋探し”
ＤＶ（家庭内暴力）に耐えかねて妻が家を出て賃貸住宅に入ろうとした場合、直面する問題があります。それは『入居審査に通らない』ということです。
専業主婦やパート収入などで“安定的な収入が無い”場合には、気に入ったお部屋があっても管理会社や大家さんから『あなたにはお貸しできません』と言われることがあるのです。その場合の対策をいくつか・・・　
�@親御さんや御兄弟に契約者になってもらう
�A（預貯金があれば）2年分の家賃を先払いしてしまう
�B就職先が決まっていれば“就職内定通知書”や“予定年収証明”などを会社に作ってもらいそれを提出する。
ポイントは、大家さんや管理会社から『家賃の取りはぐれはなさそうだな』と思わせることができれば、入居審査に通る可能性はグッと上がります。

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格安駐車場　駒沢大学駅近！駒沢大学駅徒歩7分　月極駐車場　目黒区東が丘　

目黒区東が丘に格安月極駐車場空きが出ました！！
【目黒区東が丘1-35-8】

舗装あり　
広い駐車場なので奥様でも安心の車庫入れ性能！
もちろん大型車も停まります！！

月額賃料　21000円

ルートコーストというアパートの駐車場です



世田谷区野澤と目黒区東が丘の境目の道路に位置します。




google map　でもどうぞ↓
https://www.google.co.jp/maps/place/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD%E7%9B%AE%E9%BB%92%E5%8C%BA%E6%9D%B1%E3%81%8C%E4%B8%98%EF%BC%91%E4%B8%81%E7%9B%AE%EF%BC%93%EF%BC%95%E2%88%92%EF%BC%98/@35.6314111,139.6664786,20z/data=!4m2!3m1!1s0x6018f49405647425:0xd47635169066ee59?hl=ja



空き状況は電話でご確認ください。03-6410-3630

《契約時必要な物》
運転免許証/認印/車検証/自賠責保険証券の写し
前家賃21000円/敷金21000円/礼金21000円/仲介手数料21000円（税別）
【合計85680円】


【空き確認は下記まで】
≪管理会社≫　不動産クリニック　株式会社常盤不動産
大田区池上3-39-12
ＴＥＬ03-6410-3630http://www.tokiwa-r.co.jp/company/index.html
《不動産クリニックMAP》
不動産クリニックMAP　西馬込駐車場月極駐車場.png








タグ：世田谷区野澤 月極駐車場 駐車場 目黒区東が丘 駒沢大学駅周辺　駐車場

お正月感が抜けてきたような昨今＾＾
今日はお客様との関わり方について書いてみようと思います。

不動産業者のジャンルには賃貸・売買がありますね。
その中で、事業主（大家さん）と仲介があります。

私が修行してきた会社は売買専門で時には事業主（建売など）ときには仲介をやってきました。
数年前に数えたら900件以上有ったので、今では1000件は超えていると思います。

そんな中で、事業主にも仲介にも当てはまらないニーズというのが多々ありました。
例えば、
・住宅の建て替えやリフォームのご相談
・分譲主直接販売（仲介できない物件）の内覧会同行
・中立な立場での意見提供
・買った方が良いのか賃貸の方が良いのかなどの公正な意見提供
・借地権の更新料や地代などの適正診断
・相続に絡む不動産の取り扱い
・家族会議への参加要請
・蜂の巣撤去（笑）

などなど。

売買専門業者にいると、常に常に“どうやって売ろう”“どうやって買わせよう”ということしか考えません。それはそうですよね。売るのが仕事なんですから。
肉屋さんに入って、肉屋さんが『奥さん、今日は初サンマが水揚げされたから肉よりさんまの方がいいよ！』と言うはずがありませんよね。そんな肉屋さん見たことない＾＾
でも、それはそれで否定することではないし、それが世の中の仕組みですよね。

私はそんな、売って売って売りまくる会社に10年以上身を置いてきました。
お客様はベルトコンベアーに乗っかってきて、通り過ぎれば（買わせてしまえば）もう過去のお客さん。
そんな状態でひたすらに契約の山を築いてきて、ふと我に返ると少し切ない気持ちになりました。

“お客様との関係をずーっと維持したい”

なので自分が独立開業するときには、一過性の“売り子さん”ではなく
永続的にお付き合いができて、“分譲主のため”ではなく“私のため”に動いてくれる
そんな、身近な不動産のエージェント、用心棒のような存在になりたいと思ったのです。
※ちなみにボディガードもできます＾＾

そこで、事業計画を立て、不動産クリニックという言葉に巡り合い（後に商標登録）
今日に至るわけです。

今では、小さなことから大きなことまで不動産・建築・リフォーム絡みのことなら
何でもご相談いただける関係性が築けてきました。時には、結婚や離婚のことまで相談されます＾＾

お客様は、売買しないと不動産クリニックに申し訳ないのでは・・・続けられないのでは・・・
と思ってくださる方もいらっしゃいます。
しかし、それには及びません。

相談は相談業務としてそれに見合った幾ばくかの報酬はいただきますし
所謂売買だけでなく企画やコンサルなどで、報酬の発生のさせ方はご用意してます。
そこからちゃんと報酬をいただき、サービスを永続できる仕組みを作っています。
それが不動産屋ではなく“不動産クリニック”のゆえんでもあります。

良いサービスと、それを維持するだけの収益をしっかりクロスして
永ーくお客様と寄り添いたい。
『いつでもそばにいますよ＾＾』というような関係性。
『なんかあったら豪さん（不動産ドクター）に相談だ！』そう思っていただければ

それが会社の財産なのです。
http://www.tokiwa-r.co.jp/company/mind.html



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【不動産クリニック】
株式会社常盤不動産
代表取締役
鈴木豪一郎


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あけましておめでとうございます！
新年は1/4（土）から　営業を開始しております。
本年もよろしくお願いします。

年末にお引渡しをさせていただいたお客様から
１月１日元旦に　うれしいお声を頂きましたのでご紹介させていただきます。
※お客様のご了承を頂いて掲載しております。



--以下お客様から-------------------------------------

このたびは実家の建替で大変お世話になりました。
お陰様で新しくなった家で三世代が集まる賑やかな正月を迎えています。

丁度一年前、両親が住む老朽化した実家を建直すべきか、売却してマンションに移り住むべきか、前提がどちらかに決まっていれば、ハウスメーカーや不動産販売会社に相談すればよいのでしょうが、そのどちらにすべきかの悩みを相談できる相手が見つからず悩んでいました。

そんな時、ネットでたまたま見つけた「不動産クリニック」にメールで相談し、即座にこちらの悩みに的を射た返答をくれたのが常盤不動産の鈴木さんでした。

立地評価による経済性に加え、年齢のいった両親の生活スタイルも考慮し鈴木さんが出した回答は建替でした。

施主は70歳を超える両親、まだまだ元気とは言えこの歳で家の建替に臨むには精神的・体力的な負担が不安材料でしたが、施工業者の選定から設計・建築契約迄、鈴木さんが私達の立場で1つ1つ親身に問題を解決してくれたおかげで、私も両親も「一つやってみるか」の気持ちになることができました。

今回の約10か月に及ぶ建替プロジェクトの中では、一度契約まで至った施工業者に不祥事が発覚しこれを解約、もう一度施工業者の選定をやり直すなど、途方に暮れる場面もありましたが、鈴木さんに迅速にリカバリー頂き、結果的にはその後良い施工会社にも恵まれ何とか年内の完成に漕ぎ着けました。

気が付けば、私も両親もすっかり鈴木さんの好意に甘え、いろいろ無理なお願いをしてしまいまして本当にすみません。鈴木さんにとってはあまり割の良い仕事ではなかったと思いますが、私達は信頼できる不動産のホームドクターと知り合えたことに感謝すると共に、本当にラッキーだったと思っています。

あの時、実家を売却していたら、あんな嬉しそうな両親の顔は見れなかったと思います。建替して本当に良かったです。鈴木さん、常盤不動産の皆さん本当に有難うございました。


Posted by 戸越のH.O at 2014年01月01日 22:00



■□■■□■■□■■□不動産ドクターより■■□■■□■■□■■□■

戸越のH.O様

この度は新居の完成おめでとうございます！
地震の心配もなくなり、ヌクヌク・ホッコリとした新年を迎えられていることと思います！

出来上がってしまえばあっという間の１年でしたが、途中のサプライズにも冷静にご対応頂いたからこそ今日の日の目を見ることができましたね。

出会った当初から、H.O様のご両親を思うお気持ちをとても感じました。私も次男坊になったつもり（失礼ですが・・・）で、何とか安心してサードライフを楽しんでもらいたい！そんな思いで取り組ませていただきました。

家が出来上がったのはおめでたいのですが、
家というのは新築した時はまだ、ただの新築にすぎません。ここにお住まいになって、ご家族の笑顔・笑い声の数が多ければ多いほど一歩一歩、完成に近づきます。

H.O様の育った家から生まれ変わって、新たなO家の歴史を刻んで行ってください。

どうかどうか、ご両親並びにご家族の皆様がここで安心と潤いのある暮らしを実現されますよう心から祈念いたします。

この度はご用命ありがとうございました。


■□■■□■■□■■□■■□■■□■■□■■□■
Posted by 不動産ドクター　鈴木豪一郎 at 2014年01月04日 09:50

家の建替えがいいのか?　マンションなどに買い換えたらいいのか?
などのご相談が増えています。
売ったらいくら?　建替えたら?　金銭面と物質面・心理面　様々な視点で分析し
解り易くご説明をします。

“建築業者”に聞けば『建替えた方がいい』というし
“不動産屋”に聞けば『買い換えた方がいい』という
本当に中立な立場の“不動産クリニック”だからこそできるサービスです。
不動産住宅のお悩みは是非ご相談ください。

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約一年前から取り組んでいた住宅建替えコンサルティング
本日無事に完遂しました。

長く住んできたご自宅の耐震強度を危惧して
建替え?　買い換え?　耐震補強工事?
どれが良いのかという分析から入り、結果建て替えをすることに決定。

複数のハウスメーカー・ビルダーの見積もりコンペを経て
本日無事に完成引き渡しと相成りました。
年内にお引渡しが間に合い皆さんの笑顔笑顔＾＾

おめでとうございます!!

（※お客様のご了承を得て掲載しています。）

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空室率が加速しています。
ちょっと前なら難なく決まった空室募集も最近は苦戦するばかりでなく
家賃も下落して収益が悪化しています。

空室が出ると新たな入居者を探すために
旧式の間取りはリフォームで是正しなければ借り手はつきにくなりました。

畳部屋・風呂バランス釜・和式トイレ・洗濯機外置きなどなど

現代の人からは倦厭される設備のままでは入居者は決まりません。
そこで、リフォームをしようと見積もりを取ってみたが高額！！
家賃の何倍ものリフォーム費用が掛かる！

そうなると、ついつい、『現状のままで借りてくれる人はいないかな。。。』と思い数か月が経過してしまう。

収入は細くなるばかり。。。


そこで、当社が【リフォーム代金を立替えます！】

しかも、現在のお客さん（入居者）の嗜好を良く理解した当社が
賃貸経営に『勝つための』リフォームをします。

当社が立替えたリフォーム代金は入居者が決定した後、毎月入ってくる家賃から
ご返済いただく形になります。



【このシステムのメリット】
・手元にお金が無くともリフォームができる
・空室期間を減らすことができる
・賃貸経営のプロ！の目線でリフォームができる（不必要な施工を省き、有効な施工ができる）
・一部屋ずつ繰り返していくと、最終的には建物全体の価値があがる

【このシステムのデメリット】
・家賃収入はしばらくの間、返済に回ってしまう（金額により期間が増減）


よく考えてみてください。
型遅れな内装のまま『現状で借りてくれる人がいないかな・・・』と数か月が経ってしまうのであれば
例えば７万円の家賃で５か月空いてしまうとすると７×５＝35万円！！
３５万円をかけても直ぐにリフォームして直ぐに入居してもらった方が得策でないでしょうか?

しかも、一旦リフォームをしてしまえばその価値はしばらく持続します。

詳しいご質問はお電話にて承ります。

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【不動産クリニック】
株式会社常盤不動産
東京都大田区池上3-39-12 常盤館

TEL03-6410-3630

鈴木豪一郎


ワタシ×プロのチカラ
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不動産の売買契約や引き渡しなどを行うときに暦（こよみ）を見て
“大安”の日を選ぶことがあります。
この日に契約や引き渡しをすると縁起が良さそうですよね。

『何をやっても事がうまく運ぶ日=大安』

という一般的な説ともう一つ

『大いに安ぜよ=何もせずゆったりとしていなさい=大安』
という説もあるようです。

方や、イケイケ！。
方や、待て！

どっちなんでしょうかね。。。

-----------以下ウィキペディアから転載----------


大安[たいあん]

「大いに安し」の意味。六曜の中で最も吉の日とされる。何事においても吉、成功しないことはない日とされ、特に婚礼は大安の日に行われることが多い。また、内閣組閣も大安の日を選んで行われるという。しかし、本来はこの日に何も行うべきではないとする説もある。この点で、キリスト教やユダヤ教における安息日にほぼ相当するといえる。

「たいあん」が一般的な読みだが、「だいあん」とも読む。かつては「泰安」と書かれたため、「たいあん」の方が本来の読みということになる。


-----------------------------------------------


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早いものでもう年賀状の作成を気にする季節です。
本日は、年賀状用の社内写真を撮りました。
真面目でクールな写真も良いけれど、ちょっとこんな感じの
ニコニコ写真もイイかな。。。

たまには、どうでもいい話でした＾＾




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大家業を営む皆さん
アベノミクスの今日影響は感じていますか?

大家さんの多くは　『そうでもないな〜』とおっしゃる方が多いと思います。
それもそのはず、空室率は増える一方ですからね。
人口は減っているのにもかかわらず相続対策などと銘打ってアパートマンション建築はあちこちで行われていますので、空室が増えたり家賃が下がったりするのも当然ですね。

そうなると大家さんや不動産屋さんとしては、かろうじて申し込みをしてきた申込者の質に目をつぶって
『入れてしまえ』とばかりに入居OKを出してしまう。

その結果起こるのが　“家賃滞納”。

ここ数年で家賃滞納の発生率はうなぎのぼり。
10年ほど前はわずか3％程度であったものが、今や10％を超えています。

10部屋に一部屋は家賃を滞納している現状です。

当社は家賃管理を請け負っていますので、家賃滞納をさせない独自のノウハウがあります。
不動産クリニック企業秘密の部分も多々ありますが、いくつかをご紹介します。



�@入居審査を厳格化する
　賃貸管理業者の中には入居申込者に会うことなく書類だけで審査することがあります。
申込書には幾らでもウソは書けますので、書面だけではなくシッカリと面談してその“人となり”を
　見極めることが大事です。

�A初期消火を徹底する
　家賃の支払日または翌日には必ず着金確認をしましょう。
　一日でも遅れたらすぐに督促してください。
　当社の場合はプロとして家賃管理をしているので例えば月末の入金予定であった場合、最終日の3時に
　着金確認を行い、3時で入っていない場合はすぐに入居者に連絡をします。
　入居者は『数時間でも遅れると煩いな〜』という感覚になります。
　入居者さんには　そう思っていただくことが大事です。

�B一度遅れた人には支払いの期限を予告通知する（リマインダーメール）
　一度遅れた経験のある入居者さんには、次の月末前に電話・メール・ポストイン何れかの方法で
　通知をすることをお勧めします
　例文『いつも◎◎マンションの良好な管理にご協力いただきありがとうございます。
　今月末のお家賃のお振込み（来週△曜日が期限です）をお忘れなくお願いします。
　当日中に着金確認ができるようにお振込みお願いします。』　こんな簡単な文書で結構です。
　※それをするために入居申し込み書には、入居者のEMAILと携帯のアドレスも記入してもらいましょう。

�C人的保証ではなく保証会社を利用する
　親・兄弟などの人的保証人については、私の経験上ですが、家賃滞納をする入居者の親・兄弟もまた
　だらしない人が多く、いざ　保証を求めても『私も苦しいんで〜』などと言い逃れしようとしたり
　挙句の果てには電話を着信拒否するような始末が多いです。
　また、このご時世、保証人自身がリストラにあったり破産したりなどと
　先に行って保証能力や保証意思に不備が生じる可能でいも少なくありません。
　事業融資などでは、昨今人的保証ではなく保証会社を使うことを義務化する動きが出ているくらいです。

　
�D定期賃貸借契約（再契約型）の締結
　万一、家賃滞納をされた場合に備えて普通賃貸作ではなく定期賃貸借契約にすることをお勧めします。
　入居者にも契約時にそのことをしっかり伝え、『滞納などしていたら再契約してもらえない』という意識
　を植え付けます。そして、現に滞納した場合は期間の満了と共に早々に明け渡していただきましょう。
　（参考：定期賃貸借契約のすすめ）http://tokiwa-r.seesaa.net/article/127490434.html


当社には他にも様々なノウハウがあります。
一般の大家さんでも実践可能な5つの方法をご紹介しました。


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“頭金”と“自己資金”


こんにちは

最近は日が暮れるのがすっかり早くなってきましたね。
夜もすごしやすい気がします

さて、本日のお題は

“頭金と自己資金のちがい”についてです。

もちろんご存知の方も多いと思いますが
意外にご存じない方も多いのでお伝えしておきますね

住宅を購入するときには、住宅ローンだけではなく、幾らかの
資金（現金）を投入される方がほとんどです。

その資金を俗に自己資金と言ったり頭金と言ったりしますね
その二つは似ているようですが実は明確な区別が有ります。

�@住宅購入時には物件価格以外にも結構な“諸経費”が掛かります。
一般的には物件価格に対し6％〜10％位（物件や借入れ状況により変わります）
の諸費用が必要です。
この“諸経費”に関しては一般に住宅ローンの対象外です。

自己資金　=　手持ち資金の総称
頭金　　　=　手持ち資金　−　�@“諸経費”

つまり、全体の手持ち資金（自己資金）から諸経費を引いた金額
これを物件価格に対して投入していくわけですが、その（物件に対して)投入できる金額を“頭金”といいます。

お解りいただけましたでしょうか?

よく、広告等で【頭金ゼロで購入可能！！】などと書いてあるのを
目にすることもあるかと思いますが、実はそれ以外に�@の“諸経費”
はシッカリ必要になるカラクリがある場合が多いです
be carefull　！

取材が来ました＾＾　たけしのニッポンのミカタ　10/11（金）ヨル10：00〜　放映：テレビ東京

先日、テレビ番組の制作会社さんから連絡があり、
空き家問題や建替えのできない不動産の問題について取材させていただきたいとのこと。

様々、不動産の諸問題に詳しい専門家は居ないかと探していたところ、
とある弁護士さんから当社（代表鈴木）不動産クリニック　不動産ドクターをご紹介頂いたとのこと。
普段は、取材のご依頼は丁重にお断りするのですが、人様の紹介でもあるので
取材に応じさせていただきました。

《取材の様子》



たけしさんと国分太一さんの社会派番組だけに、取材もピリッとムード。
再建築不可や、セットバック、その他空き家問題などについて
コメントさせていただき、プチロケも敢行しました。

数分しか出演しませんが、よろしかったらご覧になってください。


放映は10/11（金）夜10：00〜　テレビ東京
番組名：たけしの ニッポンのミカタ




http://www.tv-tokyo.co.jp/mikata/

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離婚のときのマイホーム売却（マンション・一戸建て住宅）売却　　不動産ドクター鈴木豪一郎

〜離婚にまつわる不動産の話し〜
【　夫婦で買ったマイホームの売却　】



結婚してマイホームを購入。その後、離婚することになり そのマイホーム（マンションや一戸建て）を売却したい場合について

【　私の持ち分だけ売りたい！編　】

夫1/2　妻/2　などという持分で登記がある場合。
妻だけが『売りたい』と思っても　夫が『NO！』と言えば基本的に売却はできません。
購入する側の身になればわかるのですが、購入するのに1/2の権利しかなければ
やはり利用に制限がありますからね。しかも住宅ローンも適用になりません。

しかし、そのような場合でも一部の持分（権利）だけを売却することは不可能ではありません。
一般の人が買う可能性はまず無いですが、当社の場合は、そのような一部の持ち分だけを直接買取りすることができます（査定のうえ）。

ケース�@売る・売らない　について夫婦間で意見がまとまらない、でも早く解決したい。
ケース�A夫（または妻）とは絶縁状態になっている。私の持ち分だけでも現金化したい。
ケース�B夫（または妻）に自分の持ち分を買い取らせたいが、相手にはその資金力がない。
ケース�CDV被害により、避難先に身を隠しており、避難先に居る状態で自分の持ち分だけを売却したい。

こんな状況の方は是非、当社にご相談ください。


【当サービスの適用範囲】
東京23区大田区/品川区/渋谷区/新宿区/杉並区/世田谷区/中央区/千代田区/文京区/港区/目黒区
神奈川県/横浜市/川崎市



離婚の問題で最も多いのは共有不動産の持分（共有財産のうち個人が所有・負担している部分）の取扱です。

離婚してしまえば、どちらかは住宅を出て行くことになりますが、不動産を購入していた場合に、どちらかが連帯保証人などになっていると、離婚後　もしも相手が債務を支払えなくなった場合に連帯保証人が債務を負うことになります。
その為、不動産の持分部分については売却をしてしまいたい所ですが、一方が応じない場合も多く、トラブルの多い問題となっています。
当社では、持分物件の取扱実績が多く、また、住宅ローン整理などのご相談にも応じておりますので、離婚を考えている方は一度ご相談ください。


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〜離婚にまつわる不動産の話し〜
【夫婦で買ったマイホームの売却】

結婚してマイホームを購入。その後、離婚することになり そのマイホーム（マンションや一戸建て）を売却したい場合について

【　こっそり売りたい編　】

同じマンションや近隣地域に知り合いがたくさんいるので、おおっぴらに広告などをしたくない！というご要望があります。
確かに、『あそこの○○ちゃんの家、売りに出てるわよ〜。』
『（買う気はないけど）チョット見に行っちゃおうか〜』などと、近所の噂話のネタになるのも辛いものですよね。
特に、お子様がいて学校に通われている場合、お子様同士での確執の種になるのも可愛そうですし。

そんな場合は、一般的なチラシやインターネットに掲載をしないで売却する方法があります。

それは、ズバリ！当社が買主となってその不動産を買い取る方法です。
通常の一般のお客様に売るにはやはり【広告】をしなければなりませんが
当社が直接買い取る場合、まずは【電話（03-6410-3630）】を頂くだけで結構です。

お電話を頂くと、査定に伺い貴方様と直接商談をすることになります。
商談が成立すると売買契約を結び、その後　なるべくこっそりと引っ越ししていただき
売買代金の清算を行います。

【メリット＆デメリット】

メリット�@回答が早い（最短1日で、買う買わないの判断が出ます）
メリット�Aローンキャンセルなし（買取りは基本キャッシュで行うので後のローンキャンセルはありません）
メリット�B古い・汚いもOK（当社買取り後、自社でリフォームをするので古い汚いも気にせずOK）
メリット�C現金化が早い（ご希望により最短3日程度での決済も可能です 最大8000万円まで即金決済可能）
メリット�D仲介手数料がかからない（売主：貴方-買主：当社　なので仲介は発生しません）
メリット�Eご夫婦で絶縁状態になっている場合でも当社がお二人とそれぞれお話しします。
メリット�F持分のみの売却にも対応（する場合もあり）

デメリット�@一般に向けて売却するよりも価格が低くなる

【当サービスの適用範囲】
東京23区大田区/品川区/渋谷区/新宿区/杉並区/世田谷区/中央区/千代田区/文京区/港区/目黒区
神奈川県/横浜市/川崎市

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80代の男性がご来社くださいました。
長いおつきあいを頂いているお客様です。
昭和初期から工場を営み、いくつもの荒波を乗り越えてこられた
素晴らしい人格者です。

胃がんを患いご自身の終焉を意識して
様々な思いを巡らせていらっしゃいます。

『御社にすべてお任せしたい。私の生きざまと幕引きを家族以外の貴方にも見届けていただきたい。』そうおっしゃってくれました。

不動産の処分計画、相続税評価、遺言書作成など
『御社と御社のご紹介の専門家にお任せするのでシッカリ頼みます！』
とのことでした。

実はこの方、私（鈴木）が子供のころから存じている方です。
この方のお子様と私が同級生でその同級生とは今でも交友がある間柄。

この方の創業から高度成長期、オイルショック、バブルそして崩壊、その後の会社経営のことなど。そして何より、家族への想い。
にこやかに、時に眼光鋭くお話ししてくれました。


昭和を駆け抜けたその方の目じりには優しい優しい皺（しわ）が刻まれています。

そんな方から託された仕事。
謹んでお受けいたします。

また、その方の終焉に責任をもって立ち合いたいと思います。

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【シゴト冥利】

この道に入ってかれこれ15年

最近まで売買専門でやってきました。
一番初めにお取引きいただいたお客様がもう15年そこにお住まいです。

以前、修業時代には一度お取引きが終わったお客様はもう二度と会うな！と上司からは言われていました。
なぜなら、仲介という立場（売り主ではない）でちょろちょろお客様の前に顔を出すと余計なクレームを受けてくるから・・・ということ。

それが、どうも納得がいかず、　やはり気になるので　近くを通るとついついそのお宅の前を通りしばらく眺めてしまいます。

新婚さんで家を買われた方は2年後にはベビーカーが玄関先にあり、
『あー。赤ちゃん生まれたんんだ〜』と嬉しい気持ちになります。

お子様が生まれたのを機に家を買われたお宅は、しばらくして前を通ると三輪車が、、、『あー。もうそんなお年になったんだな〜』と感慨にふけったりします。

家を買ってくれたお客様がどうか幸せになりますよう。


そう願ってやみません。
なので、時々前を通っては、順調そうな雰囲気を感じて一人でうれしくなっています。

私（当社）にとって　住宅のお取引は過程であってゴールではない。

そこで小さな家族が笑い・泣き・楽しみ・くつろぎ・癒され・ケンカし・でも仲直りし・守り・護られ、そんな風にしながら家族の歴史が刻まれていくような生活を送ってくれることこそが私にとって終わりのないゴールのような気がします。

なので一度お取引きさせていただいた方々とは、（人により太さは違いますが）ずーっと、見えない糸で結ばれているつもりです。
勝手にそう思っています＾＾


株式会社常盤不動産　
代表取締役　鈴木豪一郎

当社の代表も主催者兼相談員として参加します！

第15回　
【出口の見える無料相談会】　開催日　9/28（土）　＠蒲田


相続・借金・離婚・不動産・借地など
その悩み、専門家がチームで考えます！

【例】
相続問題のチーム・・・司法書士/税理士/宅建主任者
離婚問題のチーム・・・行政書士/弁護士/宅建主任者
借金問題のチーム・・・弁護士/司法書士
建築問題のチーム・・・一級建築士/弁護士/司法書士


など、専門家がチームを組んで問題と向き合います（しかも無料！）。

『 区民のためにチカラになりたい！』
そんな想いでプロ集団が集結しました。

【参加専門家】
弁護士・税理士・司法書士・行政書士・宅地建物取引主任者・一級建築士
ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士・不動産ドクター　などなど参加専門家多数！

身の回りに困っている方がいたら紹介してあげてください。
9/1　予約受付開始！

【予約の仕方】
お電話にてご予約を受付します。
主催：一般社団法人　おおた助っ人　事務局　電話番号03-3753-0310

オフィシャルサイト
http://ota-suketto.org/?page_id=13


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大田区池上を中心に　賃貸募集　管理（マンション・アパート・一戸建て）を行います。
スピードと最新の広告手法で早期満室を実現します。
http://www.tokiwa-r.co.jp/owner/index.html

満室だけでなく、その後の円滑な賃貸経営を総合的にお手伝いします。
常盤不動産　
http://www.tokiwa-r.co.jp/owner/full.html

当社の賃貸管理の特徴
マンション・アパート・一戸建て・マンションの一室・駐車場に至るまで管理しております。
オーナー様のご要望に沿った各種プランをご用意しており 建物管理だけでも管理致します。

空室でお困りの大家さんへ「満室請負います」賃貸マンション賃貸アパート空室募集物件管理　大田区


募集コース
賃貸マンション賃貸アパート空室募集物件管理　大田区
賃貸募集は旧来のアナログな手法に終わりを告げ、インターネットによる集客と
客付けがすでに、大半を占める時代に突入しました。

当社では、インターネット各種ポータルサイト・レインズ・ハトマークサイト・
不動産クリニックホームページなどによる広域かつスピーディーな営業に
特化しています。

同業者間におけるネットワーク構築にも力を入れており、一社だけの力ではなく
周りの同業協力会社のパワーを相乗 li的に発揮することも当社の強みといえます。

空室に対するコンサルティングも行っています。
賃貸満室化計画 満室、請負います。 ・一部屋ごとの市場分析
・調査データに基づく企画立案
・インターネットの活用
・独自の広告手法
・スピード感あふれる営業活動
＜早期満室を実現します＞

.
管理コース
管理コース
物件の管理・家賃の集金・運営に到るすべての業務をトータルでカバーします。
入居・退去や日常の賃貸業務に伴うクレームの受付、各業者の手配、
維持補修の企画提案などをすべて行うプランです。

※月に一度の収支明細・管理報告書を提出します
※管理コース費用の目安（賃料の５〜８％）
※家賃滞納保障プランを無料でお付けすることもできます
.
家賃保証コース
家賃保証コース
当社が一括して物件を借り上げ、管理・運営を行います。
空室や滞納者が出ても、毎月決まった家賃収入が保証されます。
. 提携の弁護士・司法書士・税理士・一級建築士などとのネットワークにより、入居者との権利調整や諍いなどにも的確かつスピーディーに対策を講じるとともに、相続対策・各種税金対策・建替コンサルティングなど、広義のプロパティーマネジメントが可能です。 賃貸不動産経営　管理士賃貸不動産経営　管理士

賃貸不動産経営管理士は、賃貸管理のプロであり、貸主の身近な相談役として
適切なアドバイスをすることが求められています。建物賃貸借全体を管理し、
貸主の資産価値の保全と収益最大化を目指します。
.

不動産ドクターより

《リクルート情報》

バカにできない！『雨どいのつまり⇒雨漏れ』


毎年、梅雨の時期から夏の台風の時期にかけて
少なくとも2件3件は　当社にSOSコールがなります。

それは『雨漏れ』

なので、ゲリラ豪雨などが来襲すると管理物件が心配でソワソワしてしまいます。
私の経験上、雨漏れの原因で多いのが
・屋根材や外壁材の老朽化、
・外壁サッシ周りからの風雨の吹き込み
・ルーフバルコニー笠木板金の不具合や被り厚の不足　　
・エアコンなどの工事業者が開けた穴の防水処理の手抜き　　などがあります。

それと、たまにあるのが　タイトルにも書いた　『雨どいのつまり』　を原因としたもの。




特に近くに樹木が多い場合や埃っぽい地域などは　枯葉やごみなどで雨どいがつまりやすいです。
鳥が巣を作るために小枝を収集し、それが大雨で流されて樋に詰まるなんてこともあります。

詰まる割には、『雨どい』はいつも下から見上げることしかせず、詰まっていることに気付きずらい。
確認するには屋根に上らなければならない場合も多く非常に厄介です。
特に、都内（大田区・品川区など）は3階建ても多いので確認には危険も伴います。

雨どいが詰まると、屋根に降った水が樋（とい）から溢れ出し、
ビシャビシャと想定外の部分を濡らしてしまうことになります。
それにより建物の防水性能を低下させてしまい、雨漏りに至ってしまうのです。

対策方法としては、
�@雨が降り続いた日に外から雨どいを見上げて　ジョウゴのようになった排水マス“以外”の部分から
　雨水がビシャビシャ垂れていないかどうかチェックしてください。
　もし、垂れているようでしたら樋が詰まっている可能性（大）です。
�A10年に一度程度、外壁や屋根の補修塗装をする方が多いと思いますが、
　その際は“必ず”業者さんに『雨どい清掃もお願いします』と付け加えてください。
�B雨どいのつまり防止の部品も市販されているので、このようなものを取り付ける。
　　http://www.ogura-cup.com/

こんな対策法があります。
お試しください。

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当社が顧問として関与させていただいているあるお客様（大家さん）。

数年前、将来発生する『相続』に備えての様々な準備をしました。
アパートローン借換え・リフォームなどなど・・・
その一つに『遺言書作成』のお手伝いがありました。
当然、私は遺言のプロではないので、信頼する司法書士さんをご紹介しました。

司法書士事務所　ワン・プラス・ワン の小林彰さん

懇切丁寧にお話を聞いてくれて、（この小林さん、元八百屋さんですから）耳のとおい依頼者様にもよく聞こえる大きな声で優しくお話ししてもらってお客様も大満足。
『良い人を紹介してくれてありがとう！助かったよ！』と言ってくださいました。

その後、今年になって、所有物件の大規模修繕（外壁塗装防水）の必要が出てきました。
どうせ塗装をするなら色味やデザインを見直そうということで、建築デザイナーさんをご紹介しました。

建築デザイン/一級建築士　デザインファクトリー　上田和孝さん

この方は、いつも黒い服しか着ないことでも有名です。
なぜなら、色のある服を着ていると、色を選ぶときに、着てる服の色が映り込んでしまうからだそうです。
裁判官の法服が黒い（何物にも染まらない）理由に似ていて面白い。
そんな上田和孝さんが全体的なカラーコンセプトとデザインを担当してくれました。
大家さん、また喜んでくれました
『同じ物件とは思えない！建物が夕日に映えるようになって美しい色彩になったよ。
良い人を紹介してくれてありがとう！』
防水塗装工事はサンカラーの倉方さんをご紹介しました。

この大家さんが以前施工依頼した工事会社と２社の相見積もりをしました。
以前の業者さんよりは幾らか高かったのですが、倉方さんの誠実な対応と施工に対する真摯な考え方に共鳴し
大家さんは『値段が高くてもこの方（倉方さん）にお願いする！』と決意。
そして、暑いさなかの施工。完成を迎え
『良い人を紹介してくれてありがとう！次は自宅もサンカラーさんに頼むよ！』とまたまたお褒めいただきました。


この大家さん（70代）には30代の息子さん（後継者）がいらっしゃいます。


先日、大家さんから　
『私(大家さん)亡き後も御社を中心に素晴らしい皆さんと共に息子の代も守ってやってくれ！』と言われました。相続税のこと、その後の資産管理のこと、息子さんの生活のこと、はたまた息子さんの老後のこと・・・

親御さんとしては心配は尽きないようです。

そんな中、当社と協力業者様のことを信頼してくれて一家の未来を“託して”くれている。
私の年代（42歳）は、60代70代の大家さんにとって息子さん娘さんに近いので
世代をまたいでお付き合いできるのです。

大きな責任を感じるとともに、良い仲間に囲まれている自分（当社）は幸せ者だなぁと思ったら
目頭が熱くなりました。

優秀な専門家の方々とスクラムを組んで、心一新！邁進します！



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